negoziazione urbanistica e politica della casa: un nesso necessario

Anche Lorenzo Bellicini (Cresme) in un recente convegno a Firenze (il 17) ha affrontato il delicato ma strategico tema del finanziamento delle politiche abitative.
E anche lui ha sposato la tesi, di cui qui si è già avuto modo di parlare, che una nuova politica abitativa richiama l'amministrazione pubblica a fare i conti e a negoziare in trasparenza.
Vediamo un pò di numeri del settore immobiliare, a partire da un'analisi delle principali città italiane.

Il costo di costruzione è particamente identico in tutte le realtà analizzate, tra 760 €/mq e 1.050 €/mq, con un massimo a Genova (1.250 €/mq).
Gli oneri concessori variano tra i 135 €/mq e i 220 €/mq (Bologna, Firenze, Roma e Venezia).
La più importante variabile, cioè quella che maggiormente incide sui prezzi di vendita finali, è rappresentata dal costo delle aree. Il costo di tale fattore produttivo varie da un minimo di 325 €/mq fino a un massimo di 1.250 €/mq. A Genova, il valore medio è pari a 625 €/mq, con un massimo di 750 €/mq.

E sempre a proposito di aree, è importante l'analisi condotta sulla differente redditività di una stessa operazione immobiliare in funzione della situazione di partenza.
Un intervento edilizio in area semicentrale da condurre su suolo da acquisire presenta una redditività media del 31% (ed è già un margine di valore assoluto, dato che è difficilmente eguagliabile in altri settori produttivi).
Un analogo intervento edilizo da condurre su suolo agricolo in proprietà dello stesso soggetto attuatore, invece, presenta una margine di reddittività del 286%.

Cosa significa tutto ciò?
Al pari della segmentazione della domanda di casa, sul mercato immobiliare si assiste anche a un altro tipo di segmentazione, quella dell'offerta.
E diverse tipologie di offerta implicano diverse modalità di negoziazione e diversi livelli di esazione. Modellizzare, rendere trasparenti e disciplinare tale negoziato è uno dei compiti più immediati per impostare il nuovo corso delle politiche abitative. Anche perchè addossare al principale responsabile dell'innalzamento dei prezzi immobiliari (e della conseguente domanda di alloggi sociali) non è soltanto conveniente: è anche giusto.