Tra forma e sostanza: ci sono più di 30mila ettari agricoli che non sappiamo come vengano utilizzati

Proseguendo il ragionamento aperto in un precedente post sullo stato del governo dei territori periurbani e realtà delle cose, è utile soffermarci su un altro paio di numerini. Il seminario di venerdì prossimo con il prof. Guido Sali sarà un primo momento per capirci qualcosa di più.

Nel 2007, la SAU ligure arriva a 49.080 ha, il minimo storico. Ma l'analisi satellitare degli usi del suolo evidenzia una quantità di aree riconducibili a quelle agricole quasi doppia: 79.657,91 ha. Queste ultime sono aree non edificate, non caratterizzate da boschi o pascoli, molto probabilmente di buon livello agronomico. Ma estranee alle realtà aziendali.

In qualche caso, è lecito attendersi che tali aree siano coltivate in forma amatoriale dai cosiddetti hobby farmers, cioè persone che dedicano all'attività agricola anche meno di 10 ore/settimana. Ad esempio, un hobby farmer impegnato in olivicoltura, non credo possa andare oltre un impegno di 3.000 mq. Ma ci troviamo di fronte a estensioni di suolo notevoli. A forza di hobby farmers, per spiegare completamente la differenza tra suolo agricolo fotointerpretato e SAU censita dall'ISTAT ci vorrebbero più di 100mila persone estranee alle aziende agricole che nel tempo libero coltivano. Mi sembra francamente un po' troppo.

E allora questi 30mila ha in più cosa sono? Sono anche, se non soprattutto, il portato della disciplina dei "Territori di presidio ambientale" ai sensi dell'art.36 della lr 36/97 e s.m.i. e di tutta la disciplina delle cosiddette "zone agricole" che prescinde dall'uso effettivo della terra a scopi aziendali. Cioè di quella novità introdotta dalla LUR ligure che separa l'operatività urbanistico-edilizia nello spazio rurale dalla presenza effettiva di aziende agricole, in cambio del "presidio" operato anche da altri soggetti sulla base di convenzionamenti con i vari Comuni.

L'atto convenzionale potrà soddisfare, sotto il profilo formale, l'architettura giuridica. Ma sotto il profilo sostanziale, ho la netta impressione che produca superfici potenzialmente produttive destinate all'abbandono.

E abbandonare la terra, oltre ai gravissimi problemi di instabilità dei bacini idraulici, porta ad aggravare localmente una situazione che già oggi è di perdita della sicurezza alimentare, dato che l'Italia solo per circa l'80% è autosufficiente sotto il profilo alimentare.

Sul passato c'è poco da recriminare. Al più, serve per cambiare rotta imparando dall'esperienza. Mi par di capire, però, che la revisione della LUR in discussione si fondi, da un lato, sulla notevole fiducia nello strumento della convenzione, e dall'altro, si fondi sul blocco dell'operatività nello spazio rurale via "stop al consumo di suolo".

La risposta possibile, a una situazione di decremento così sensibile della superficie coltivata, ha bisogno di un'impostazione fondata non tanto sulla forma (l'obbligo convenzionale), quanto sulla sostanza. Cioè sull'effettivo uso in senso economico della terra. Da qui l'interesse per le questioni microeconomiche del seminario "Potenzialità economiche e gestionali delle aree agricole multifunzionali di frangia".

Molto più pertinente, ad esempio, può essere lo strumento della Banca della Terra introdotto dall'art.6 della lr 4/2014 che punta proprio a reimmettere nel ciclo produttivo i suoli che attualmente ne sono estranei.

Piano Casa e urbanizzazioni all'emiliana

In controtendenza con quanto dicevo qui, la recente legge regionale emiliana apre un'ipotesi di lavoro per gli EE.LL. nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione.

Due i concetti: la ricostruzione non avviene in sito e il soggetto attuatore si impegna al ripristino ambientale (ma anche alla realizzazione di urbanizzazioni) delle aree ove si trova l'attuale edificio incongruo.

Nel dettaglio, la quota massima dell’ampliamento ammissibile è del 50 per cento per la demolizione di edifici residenziali che il piano classifica incongrui o da delocalizzare o di edifici non assoggettati a interventi di restauro o risanamento conservativo qualora la ricostruzione avvenga al di fuori delle medesime aree, in ambiti destinati dalla pianificazione urbanistica all’edificazione residenziale e il soggetto interessato si impegni, previa stipula di apposita convenzione, al ripristino ambientale delle aree di pertinenza dell’edificio originario e al trasferimento delle stesse nel patrimonio indisponibile del Comune.

Piano Casa: e le strutture extraalberghiere?

L'attuazione regionale del Piano Casa, quale attuazione dell'intesa tra Stato-Regioni ed Enti Locali del 31 marzo 2009, si focalizza sugli ampliamenti di edifici esistenti o sulla demolizione e successiva ricostruzione di edifici incongrui o in stato di degrado.

Questi edifici, tra i vincoli suscettibili di essere posti dal legislatore, dovranno avere destinazione d'uso residenziale. Ma nel quadro giuridico esistente, nell'ambito della destinazione d'uso urbanisticamente intesa della residenza, sono ricomprese non solo le case di civile abitazione e le residenze collettive quali, ad esempio, i presidi socio-assistenziali (Residenza Protetta, Residenza Servita, ecc.) ma anche le strutture turistico-ricettive extraalberghiere: le Case e Appartamenti per Vacanza (CAV), le Case per ferie, fino agli agriturismi. Cioè quell'insieme di funzioni che interessano il patrimonio immobiliare riconducibile alla residenza e che non determinano mutamento di destinazione urbanistica rispetto a quest'ultima.

Le agevolazioni del Piano Casa si applicano anche a questi edifici?

Piano Casa: e le dotazioni urbanizzative?

Un ulteriore tema particolarmente critico, a riguardo della legislazione regionale riferita al Piano Casa, è dato dalla presumibile rinuncia a stabilire un qualsivolgia rapporto tra deroghe volumetriche concesse e previsioni urbanizzative. Rinuncia attesa non solo nei casi di ampliamento degli edifici esistenti, quanto anche in quelli molto più incidenti sotto il profilo urbanistico della demolizione e successiva ricostruzione con premio del 35%.

Si tratta non certo di una novità ma, in realtà, dell'espressione di una tendenza che arriva da lontano ed è alimentata dalla sostanziale sfiducia negli esiti prodotti dall’applicazione delle norme sui rapporti tra densità edificatorie e spazi pubblici.

In ogni caso, però, l'attuazione del Piano Casa implica un aumento delle densità territoriali. Aumento delle densità che si attende proprio nelle parti urbane meno strutturate, ove le dotazioni urbanizzative sono più incerte.
Di conseguenza, l'attuazione regionale del Piano Casa tende a spostare l'onere dell'attrezzatura di spazi pubblici a servizio delle nuove volumetrie in là nel tempo. E, di fatto, l'onere viene a essere trasferito alla fiscalità generale. Cioè a tutti i cittadini.
Nel caso della legge lombarda, ad esempio, tutto ciò viene anche esplicitato: l’articolo 5, comma 5 del provvedimento, demanda proprio ai Comuni di “verificare l’eventuale ulteriore fabbisogno di aree pubbliche e servizi” indotto dall'attuazione del Piano Casa.

Proprio il caso lombardo, però, potrebbe suggerire un compromesso possibile. Compromesso che accetta la logica dell'impianto del Piano Casa.

La Regione Lombardia ha da tempo introdotto il principio del cosiddetto “standard qualitativo” nell'ambito dei PII che, di fatto, implica la cessione di minori aree pubbliche rispetto a quelle prescritte dagli strumenti urbanistici vigenti a fronte di oneri urbanizzativi per opere pubbliche in qualche misura superiori a quelli normalmente vigenti).

In altri termini, il rapporto pubblico-privato non agisce sull'incremento delle dotazioni urbanizzative attraverso la riserva di aree per standard urbanistici ma viene indirizzato sulla manutenzione delle precarie urbanizzazioni esistenti, ad esempio attraverso prelievi "ad hoc" aggiuntivi agli oneri concessori ordinari oppure, nel caso delle demolizioni e ricostruzioni, anche attraverso la realizzazione diretta da parte del soggetto attuatore di opere di urbanizzazione extraoneri.

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/progettomondo-mlal/3389031869/)

Piano Casa: e i rapporti con gli SUA in itinere?

Ogni legislazione riferita al cosiddetto Piano Casa si trova di fronte il tema tutt'altro che agevole, uno tra i tanti, del rapporto tra le nuove previsioni in deroga e gli Strumenti Urbanistici Attuativi in itinere oppure soltanto obbligatoriamente previsti.

Nei casi in cui uno strumento Urbanistico Generale prevede obbligatoriamente il rinvio allo Strumento Urbanistico Attuativo per rendere operative le proprie previsioni, ad esempio per incentivare interventi di ristrutturazione urbanistica, il Piano Casa attribuisce indifferentemente le proprie concessioni derogatorie. Di fatto, rendendo più difficile il processo di riqualificazione urbana prefigurato in sede di pianificazione generale.

Inoltre, come si applicheranno norme di questa natura in ambiti disciplinati da piani attuativi vigenti, magari in parte già attuati, che vedranno modificare il proprio assetto planivolumetrico e incrementare il carico urbanistico?

E in ambiti disciplinati da piani attuativi da formare, caratterizzati da edifici già dismessi, per i quali lo Strumento Urbanistico Generale ammette il mutamento di destinazione d’uso?

Piano Casa: e l'edilizia residenziale sociale?

Sempre in riferimento all'attuazione del Piano Casa, merita ancora qualche considerazione a partire dalla originaria Intesa Governo-Regioni del 31 marzo 2009.

La “valorizzazione” e “qualificazione” del patrimonio edilizio esistente del Piano Casa del Governo Berlusconi trovavano giustificazioni, peraltro generiche, per attribuire le deroghe a qualsiasi regola urbanistica non solo nel miglioramento della “qualità architettonica” e di quella energetica, nonché nella riqualificazione di aree urbane degradate, quanto anche nella ricerca di soluzioni per l’edilizia residenziale pubblica al fine di “soddisfare il fabbisogno delle famiglie o particolari categorie, che si trovano nella condizione di più alto disagio sociale e che hanno difficoltà ad accedere al libero mercato della abitazione”.

Nei provvedimenti di legge che mi è capitato di leggere, il riferimento al soddisfacimento del fabbisogno abitativo si è proprio perso.

Mi sembra che l'unica eccezione sia il piano casa lombardo, all'interno del quale le finalità di ordine sociale sono previste all’articolo 4 del progetto di legge. Il comma 1 di questo articolo prevede che i proprietari di immobili di ERP hanno diritto a un premio volumetrico non superiore al 40% della volumetria esistente per produrre nuova offerta abitativa sociale.

Dato che nel caso dell’ERP, l'intervento diretto degli enti proprietari rimane comunque condizionato alla allocazione di risorse pubbliche straordinarie, non potrebbe essere l'occasione per promuovere nuove priorità per quanto attiene agli interventi di social housing?

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/runningforasthma/263047832/)

Piano Casa: e la riqualificazione urbana?

La legislazione regionale in attuazione dell'Intesa Stato-Regioni riferita al cosiddetto "Piano Casa" ha l'opportunità di promuovere la cosiddetta rottamazione degli edifici incongrui o in stato di degrado attraverso la concessione di un premio volumetrico del 35%.

Sul punto, si tratta di comprendere se considerare ordinario l'intervento di demolizione e successiva ricostruzione in sito. E, di conseguenza, soltanto laddove tale condizione non sia oggettivamente possibile, la ricostruzione possa avvenire su altre aree ritenute più idonee.

Quest'ultima situazione, sia nei casi di edifici incongrui per ragioni paesistiche sia ancor più nei casi di edifici obsoleti che si trovano all'interno di tessuti saturi o quasi (che non sono proprio un'eccezione), dovrebbe essere invece la norma. Infatti, con la demolizione si possono liberare importanti risorse in termini di suolo libero, in punti delle città e del territorio che ne sono scarsi. Suoli resi liberi che potranno essere utilizzati quali importanti momenti di riqualificazione urbanistica, sia con nuove funzone di servizio private sia con nuove opere di urbanizzazione a servizio di parti urbane che le richiamano.

L'ipotesi di procedere alla demolizione e successiva ricostruzione in sito riesce al più a promuovere la riqualificazione architettonica. Rinuncia, invece, alla riqualificazione più urgente che, viceversa, è quella urbanistica. Tralascio le differenti ricadute in termini di ricadute complessive.

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/monkeyiron/367271228/)

Piano Casa: e la qualità archiettonica?

Anche dalle mie parti, coma in altre Regioni, si sta predisponendo il provvedimento di attuazione del “Piano casa” che ha origine dall’intesa del 31 Marzo 2009 raggiunta nella Conferenza Stato-Regioni ed Enti Locali promossa dal Governo.

Da quella data, alcune Regioni hanno provveduto a legiferare (è il caso della Regione Toscana) oppure hanno avviato l'iter di formazione della legge (ad esempio, la Regione Lombardia). Di conseguenza, si possono fare alcune considerazioni pur nell'incertezza della formulazione finale del provvedimento anche ponendosi in relazione con l'operato di altri.

In primo luogo, è opportuno richiamare le finalità e i contenuti dell’intesa Stato-Regioni per verificare se il progetto di legge regionale li riprenda in modo più o meno coerente.

Si tratta, come è noto, di un intervento che si propone il “rilancio dell’economia” allo scopo di “rispondere anche ai bisogni abitativi delle famiglie” introducendo “incisive misure di semplificazioni procedurali dell’attività edilizia”.

In vista di queste finalità, l’intesa Stato-Regione-Enti Locali si è attestata sui contenuti seguenti: a) interventi di ampliamento della volumetria esistente, entro limiti definiti, ai fini di migliorare “la qualità architettonica e/o energetica degli edifici”;

b) consentire interventi straordinari di “demolizione e ricostruzione di edifici residenziali con ampliamento sino al 35%”: anche qui con finalità “di miglioramento della qualità architettonica, dell’efficienza energetica e dell’uso di fonti energetiche rinnovabili“;

c) introdurre forme semplificate di procedure.

La declinazione operativa della qualità architettonica sembra essere limitata, da un lato, all'adeguamento degli edifici esistenti alle norme antisismiche in vigore dal 30 giugno 2009, e dall'altro, all'utilizzo di materiali locali, in primo luogo delle lastre di ardesia quale materiale di copertura. Peraltro, tali aspetti qualitativi costituiscono specifici requisiti per ottenere ulteriori premialità volumetriche.

Si rileva che la “valorizzazione” e “qualificazione” del patrimonio edilizio esistente sembrano aver perso per strada anche quelle finalità di miglioramento complessivo che –per quanto generiche– secondo l’accordo Stato-Regione-Enti Locali giustificavano gli interventi di deroga a qualsiasi regola urbanistica. In altri termini, le eccedenze volumetriche base che sarebbero concesse dalla legge non sono legate al perseguimento di alcun requisito qualitativo che, viceversa, era posto alla base dell'Intesa di cui sopra.

Quasi vent'anni di applicazione della disciplina paesistica di livello puntuale potrebbero suggerire una possibile declinazione operativa del generale assunto alla "qualità architettonica". Oppure, si deve pensare che la ricerca di qualità architettonica sia obiettivo per nulla oggettivabile, quasi che non ci sia una ricerca disciplinare "a monte".

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/contramowly/536985629/)

Guardando un pò in giro, si comprende come la ricerca della qualità architettonica sia soprattutto incentrata sulla riqualificazione energetica. Forse è un pò ingiusto per l'attività del progettare, però è già qualcosa.

Ad esempio, la Regione Toscana ha interpretato che la "qualità architettonica" debba passare attraverso l'utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile che, segnatamente attraverso l'impiego di impianti alimentati da fonti energetiche rinnovabili, sappiano garantire prestazioni energetiche almeno il 20% migliori rispetto a quelle fissate attualmente per legge (cfr. articolo 3, comma 4). Al contempo, per gli interventi di demolizione e successiva ricostruzione con ampliamento volumetrico, tali prestazioni energetiche devono essere migliorative del 50% di quelle attualmente prescritte per quanto attiene la climatizzazione invernale (cfr. articolo 4, comma 7, lett. a) mentre, relativamente al raffrescamento estivo, il fabbisogno dell'edificio nuovo dovrà essere inferiore a 30 Kwh/mq x anno (cfr. articolo 4, comma 7, lett. b).

Anche la Regione Lombardia ha ritenuto di ricercare una rinnovata "qualità architettonica" nel miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti. All'articolo 3, comma 2 del PDL, si fissa che l'ampliamento volumetrico base è condizionato alla diminuzione del 10% del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale dell'edificio esistente. Anche in questo caso, per la demolizione e successiva ricostruzione la diminuzione del fabbisogno energetico è posto almeno pari al 30% (cfr. articolo 3, comma 3). Inoltre, nel caso di interventi che per almeno il 25% della superficie del lotto siano interessati da un'elevazione dell'equipaggiamento arboreo, scatta un'ulteriore premialità (cfr. articolo 3, comma 6).

del premio di cubatura

Leggo e sottoscrivo. Da Franco La Cecla su Repubblica (via Eddyburg).

"Oggi in Italia c’è bisogno di demolire molto e di ricostruire con materiali e tecniche innovative. La provincia di Bolzano lo ha capito e offre un "premio" di cubatura del 3,5% in più (non trenta!) a chi si fa una casa che rientri nelle alte graduatorie di efficienza energetica."

riqualificazione urbana o incrementalismo?

Pietro Pagliardini (qui) nota come il disegno di legge governativo relativo al cosiddetto "Piano Casa" ha anche del buono. La tesi è che si potrebbe aprire una fase in cui "poter ridefinire i limiti della città, poter ridare un’immagine compatta e leggibile alla città nel suo complesso, riuscire a distinguere tra città e campagna potrebbe essere possibile con il metodo della demolizione e della ricostruzione con un disegno urbano appena decente e (...) orientato all’urbanistica della strada e dell’isolato, della connessione e delle reti."
Mi pare molto condivisibile, infatti, orientare le politiche urbane verso quella fascia di "non città" compresa tra il nucleo urbano più duro del centro e la campagna. E' proprio qui dove è opportuno concentrare le migliori energie, anche finanziarie.

Nello stesso momento, Stefano Boeri (qui) evidenzia che lo stesso disegno di legge risponde a tre diverse idee: "la prima è di proporre una mobilitazione delle risorse individuali di migliaia di famiglie e piccoli proprietari capace di arginare la crisi e di trasmettere una scossa al sistema delle imprese edili italiane. La seconda è di esautorare le burocrazie delle amministrazioni locali, responsabilizzando al loro posto un’intera categoria professionale, quella degli architetti e degli ingegneri. La terza è di legare questa mobilitazione individualista all’opportunità di rinnovare anche dal punto di vista della sostenibilità ambientale uno stock edilizio ormai desueto e divoratore di energia."
Soprattutto la terza mi sembra una delle poche strade percorribili per riqualificare lo stock immobiliare italiano dal punto di vista energetico. Senza qualche incentivo, infatti, l'idea è destinata a rimanere lettera morta.

Ma allora il problema dove sta?
Se la proposta di legge risponde alla logica di Boeri, quello che propone Pagliardini non è raggiungibile. La scala del capitale (e quindi dell'intervento edilizio) a cui sembrerebbe rivolgersi il Governo non è quella più opportuna per provare a ridisegnare i limiti della città. Non si riesce a incidere sulla qualità dello spazio pubblico e sul disegno urbano con una logica di accrescimento di tipo incrementale. Gli interlocutori mi sembrano radicalmente differenti.

paesaggio: forma vs. struttura

Articolo di Adriano La Regina su Rep. (edizione di Roma) segnalato da Eddyburg relativo a una proposta di legge regionale (Regione Lazio) che affronta il delicato -ma sempre molto attuale- tema del mantenimento delle caratteristiche, degli elementi costitutivi e della morfologia del paesaggio agrario.

Il provvedimento consentirà alla Regione Lazio di individuare sulla base del Codice dei beni culturali e del paesaggio le zone agricole da sottoporre a tutela. All’interno delle aree così delimitate saranno ammessi solamente interventi per lo svolgimento delle attività rurali, per la conservazione degli aspetti storici, paesaggistici, naturalistici, e per la difesa del suolo. Ma vediamo il ragionamento di La Regina.

Che è da condividere parola per parola. "Per quanto concerne la tutela del paesaggio la proposta è straordinariamente innovativa. Le leggi finora approvate, a partire da quella del 1939 sulla protezione delle bellezze naturali, si sono rivelate inefficaci. Basta guardarsi intorno per constatare cos’è avvenuto in molte delle località più belle d’Italia. Un fallimento così generalizzato, anche laddove più attenta è stata l’azione di controllo, rivela carenze normative ben precise. Si è infatti finora ritenuto che per tutelare i caratteri formali di un luogo, ossia ciò che definiamo "paesaggio", fosse sufficiente intervenire con provvedimenti di natura meramente formale. La "forma" nel suo grado di maggior pregio, la "bellezza", è stata intesa come categoria autonoma, difendibile in se stessa mediante norme che ne imponessero la conservazione. L’attività degli uffici preposti alla tutela del paesaggio si è di solito così risolta nella formulazione di prescrizioni riguardanti la qualità degli interventi senza alcuna considerazione per le alterazioni strutturali, quali ad esempio la destinazione d’uso. Ha stentato insomma ad affermarsi, riguardo alla nostra concezione di paesaggio, la consapevolezza del nesso tra forma e struttura. L’aspetto dei luoghi è infatti il riflesso dei modi d’uso del suolo. Questo è il motivo per cui la conservazione e la ricostituzione di un paesaggio si possono ottenere non altrimenti che mediante il mantenimento e il ripristino delle attività che lo avevano determinato."

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/21033263@N06/2078094921)

VINEX: Leidsche Rijn a Utrecht

A proposito di VINEX, può essere utile provare ad approfondire la conoscenza attraverso lo studio di un caso specifico. Il Leidsche Rijn a Utrecht è uno dei VINEX più grandi che siano mai stati messi in cantiere.

Il materiale utilizzato è stato tratto da “Creare spazio, condividerlo” - Una riflessione critica sulla pianificazione del welfare urbano nei Paesi Bassi di Sergio Celestino (Dottorando del XVI ciclo in Pianificazione territoriale e Progetto locale, Università di Roma Tre).

Nell’aprile 1994 i comuni di Utrecht, Vleuten e De Meern decidono di procedere alla formazione di un masterplan per il complesso VINEX del Leidsche Rijn: si tratta infatti di costruire ben 30.000 abitazioni per un totale di circa 80.000 residenti, 700.000 mq di uffici e 280 ettari di zone produttive per oltre 40.000 occupati, a ridosso di Utrecht.

Il masterplan prevede 12 comparti attuativi, per i quali si provvedono dei criteri progettuali abbastanza flessibili in modo da poter effettuare correzioni nel tempo. Al momento ne sono stati
realizzati quattro: Langerak, Parkwijk, Veldhuizen e De Wetering. Il tempo di attuazione previsto è di circa 20 anni.

(ph tratta da http://www.flickr.com/photos/saskia_boesveldt/2335956996/)

Il tema principale del progetto è quello di fare un'addizione alla città esistente, quasi intesa in senso rinascimentale o rossettiano, con necessità di forte integrazione con quest’ultima e in presenza di una consistente barriera infrastrutturale da superare, costituita dalla A2 e dalla ferrovia.
Il masterplan assume le seguenti considerazioni quali basi del progetto:
1) 20 anni sono un periodo di tempo straordinariamente lungo. Per questo motivo non si può pensare di progettare tutto oggi, ma bisogna immaginare una città con dei ‘buchi’, come una groviera, in cui dosare zone pianificate e isole di “attraente anarchia liberista”;
2) ogni elemento preesistente di valore deve essere mantenuto. Le caratteristiche storicoculturali, ambientali e paesistiche devono diventare le invarianti al progetto;
3) far sparire l’autostrada: l’unico modo per superare la barriera che separa le due parti di città è quello di coprirla. Solo così si potranno aggirare le norme che, imponendo di non realizzare abitazioni nella fascia di rispetto di 600 m, aggravano la dicotomia tra città esistente e città nuova. E’ significativo annotare che questo esempio è preso a spunto per dimostrare l’inutilità delle norme rigide e dello zoning in generale;
4) Il miglior modo per integrare l’autostrada con la città è costruirci sopra. Interrandola di circa un metro, utilizzando la terra per costruire leggeri pendii ai lati è possibile coprire l’autostrada con un ponte largo 2 km e trattare la superficie come un pezzo di città;
5) Realizzare un parco urbano nel centro invece che in periferia. In questo modo la distanza tra abitanti e il loro verde sarà considerevolmente ridotta, mentre aumenterà il confine tra città e parco, esponendo al contatto diretto con il verde una maggior superficie urbana (il che avrà anche importanti riflessi sul mercato delle residenze);
6) Combattere il concetto di circonvallazione, evitando di dar vita a nuove barriere. Meglio realizzare un sistema a rete, più flessibile e meno impattante;
7) Il Leidsche Rijn non è un piano a ‘geometria singola’, ma la sovrapposizione di 7 progetti tematici, ciascuno dei quali descrive un aspetto della qualità spaziale: programma, densità, dispersione, integrazione, profili, controllo e specificità (chiamato “fattore UX”).

(ph tratta da http://www.flickr.com/photos/7839903@N02/2890002145/)

I temi progettuali più delicati, rispetto ai quali si rende necessario monitorare la rispondenza delle realizzazioni agli obiettivi enunciati nel masterplan, secondo i documenti programmatici sono stati:
- un bilanciamento delle tipologie e delle categorie di prezzo delle abitazioni, per garantire il mercato da un lato e le fasce di popolazione a basso reddito dall’altro, con una quota di edilizia
sociale del 30%;
- l’integrazione con i quartieri circostanti, resa più difficile dalla presenza dell’autostrada A2 e della ferrovia che delimitano la periferia di Utrecht, e con i paesi di Vleuten e De Meern, che verranno praticamente inglobati dal nuovo quartiere;
- l’accessibilità del trasporto pubblico; in questo senso si prevedono tre nuove stazioni metropolitane integrate da una fitta rete di trasporto su autobus, con percorsi a piedi per raggiungere le fermate di massimo 400 m.;
- un uso dell’offerta di sosta e parcheggio in grado di perseguire la riduzione del traffico privato;
- una buona diversificazione dello spazio urbano, elemento principe della qualità dei nuovi insediamenti olandesi;
- la realizzazione di un vasto parco centrale, a tutela della qualità ambientale dell’intero insediamento e dell’identità dei due paesi preesistenti.

(ph tratta da http://www.flickr.com/photos/bsidez/111317687/)

la tutela del paesaggio

Mi sento colpevole di non aver subito studiato il caso di Renato Soru in Sardegna. Purtroppo avevo altre cose da fare... Però ho scoperto le politiche abitative.

L'interesse per il paesaggio, però, non mi sembra più procrastinabile. Il motivo risiede nella perdita di senso, per le popolazioni locali di uona parte d'Italia, del paesaggio agricolo e nel progressivo omologarsi verso un non meglio definito paesaggio "turistico" fatto di seconde case e lottizzazioni varie, e nell’abbandono progressivo del rapporto tra conduzione del fondo e attività edificatoria.

La pressione edificatoria tanto sulle coste quanto nelle colline interne distrugge le campagne un pò in tutt'Italia in funzione di un'idea, tutta da verificare, di modernizzazione fatta.
Il paesaggio naturale ma anche quello “artificiale” opera delle pratiche agronomiche, testimonianza avente valore di civiltà da tramandare alle generazioni future, non è più in grado di autogovernarsi diventando così un semplice territorio in attesa di trasformazioni urbanisticò-edilizie.

Il problema di fondo, sotto il profilo del governo, mi sembra essere qwuesto: la tutela del paesaggio non si “contratta”. L'armamentario tecnico e giuridico, quindi, non è quello da utilizzare per i casi di aree di riconversione urbana.

Che fare? Una soluzione è stata indicata dall'esperienza della Sardegna: il nuovo piano paesaggistico, per di più oggetto di un protocollo d’intesa con il Ministero dei beni culturali come prescrive il Codice del paesaggio.

Soluzione che, individuando nuovi beni paesaggistici di rango regionale o beni “identitari” sul territorio regionale, tra cui il paesaggio rurale, ha la possibilità e l'autorità di porre limiti precisi all'edificazione dato che questi prevalgono immediatamente, secondo la legislazione statale, sulle previsioni dei piani regolatori sottostanti.

E' nel rapporto tra regione e amministrazione centrale, lontane dagli interessi particolari, che si può giocare la partita della tutela del paesaggio rispetto ai singoli comuni.

Inizia a seguire questo percorso di ricerca. Buon lavoro a me.

del riorganizzare la rete scolastica

La riorganizzazione dell'edilizia scolastica è un tema che un pò mi interessa.

L'intervento tradizionale è quello di manutenere le sedi esistenti, visto il precario stato di conservazione di molti edifici scolastici. Molto pochi, per la verità, pensano alla riorganizzazione della rete scolastica che, come evidente, è opzione politica molto differente. La motivazione che viene spesa è quella che dato il flusso di risorse pubbliche esistente, di per Sè alquanto scarso, è assolutamente velleitario pensare di andare oltre la "messa in sicurezza" delle scuole. Vero. Ma il corollario che aggiungo io, allora, è perchè affidarci alla politica: forse, basta una segretaria. Ovviamente, di quelle brave.

Leggo su Lavoce.info un contributo di Massimo Bordignon e Alessandro Fontana che va un pò fuori dal coro. E, soprattutto, prova a pensare qualcosa di diverso rispetto all'estrapolazione lineare dello stato attuale verso il futuro.

La tesi è che "si potrebbe cominciare con il chiudere i plessi inefficienti. Una ragione per cui le scuole italiane sono in cattivo stato è che sono troppe, circa 42mila, di cui quasi 6mila con meno di 100 studenti. Di più, la frammentazione della rete, conducendo a classi con pochi studenti, è responsabile, secondo le nostre stime, di circa un terzo dell’eccesso di personale per studente che caratterizza il nostro paese: circa il 40 per cento in più rispetto alla media dei paesi Ocse."

Non so dire se il 40% sia vero o meno: però il senso dell'opzione politica mi sembra molto chiaro.

Bastasse scriverle le cose per ottenerle sarebbe tutto facile. Non è proprio così. E i due autori almeno ci provano. "Eliminare i plessi inefficienti consentirebbe dunque di liberare risorse importanti, che potrebbero essere reinvestite nel settore scolastico, a cominciare dall’edilizia. Ma come riuscirci?"

Vengono enucleate almeno due ipotesi di correzione dell'ordinamento esistente.

A) Impostare una più corretta gestione dei rapporti finanziari tra governi. "Oggi, se un comune chiude una scuola, paga solo dei costi, soprattutto in termini di conflitti con le famiglie, i sindacati e altre forze locali. I benefici vanno invece interamente allo Stato centrale, sotto forma di minori spese per il personale. (...) Se si vuole davvero incentivare comportamenti più coerenti tra i diversi livelli di governo, è opportuno che parte dei benefici resti a disposizione dell’ente locale stesso, per poter essere reinvestiti nel settore scolastico."

B) "Lo Stato è obbligato solo a garantire il finanziamento del livello essenziale dei servizi, non di quelli in eccesso, che sono invece responsabilità delle Regioni. Nel caso della rete scolastica non sarebbe difficile disegnare, (...) sulla base di criteri di accessibilità da parte degli utenti, una mappa efficiente della organizzazione del servizio scolastico sul territorio, individuando quali plessi mantenere e quali invece sopprimere. Se la Regione, a cui spetta la competenza sulla rete, vuole mantenere invece plessi inefficienti, se ne assume la responsabilità, finanziando il relativo servizio con le proprie risorse."

premialità urbanistica e leggi regionali (3)

Regione Puglia - LR 12/08

Articolo 1

(...)

3. Per il soddisfacimento del fabbisogno di edilizia residenziale sociale i comuni possono prevedere, previa valutazione della sostenibilità del maggiore carico insediativo e della compatibilità con i caratteri culturali, ambientali e paesaggistici dei luoghi nonché nel rispetto delle quantità complessive minime fissate dall’articolo 41 quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (Legge urbanistica) e successive modifiche e integrazioni, l’utilizzazione di:
(...)

b) ambiti a prevalente destinazione residenziale consentendo un surplus di capacità edificatoria.

Regione Umbria - LR 12/08

Art. 9
(Misura della quantità premiale)
1. La superficie utile coperta conseguita come diritto edificatorio premiale, a seguito della realizzazione degli interventi ricompresi nei programmi o nei piani di cui al comma 1 dell’articolo 8, è determinata dal Comune dividendo il costo degli interventi stessi, calcolato con le modalità indicate nel comma 2, per il costo totale a metro quadrato di superficie complessiva stabilito dalla Regione per gli interventi di nuova costruzione di edilizia residenziale pubblica, ridotto del venti per cento, vigente al momento dell’approvazione del programma o del piano.
2. Il costo degli interventi di cui al comma 1 comprende il costo degli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica, delle infrastrutture e delle dotazioni territoriali e funzionali pubbliche eccedenti gli obblighi di legge, nonché delle eventuali demolizioni di manufatti finalizzati a migliorare la fruibilità degli spazi pubblici ed è determinato con il ricorso all’elenco prezzi regionale vigente al momento dell’approvazione del programma o del piano. Il costo è documentato negli elaborati del progetto e asseverato dal progettista.

Art. 10
(Modalità di utilizzo della quantità premiale)
1. La superficie utile coperta, conseguita come diritto edificatorio premiale ai sensi dell’articolo 9, è utilizzata per nuove costruzioni o ampliamenti di quelle esistenti in aree individuate dal programma o dal piano all’esterno dell’ARP, all’interno di quelle classificate dallo strumento urbanistico generale come zone omogenee B, C, D ed F ai sensi del D.M. 1444/1968, comprese quelle acquisite dal Comune ai sensi dell’articolo 1, comma 258 della legge 24 dicembre 2007, n.
244 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge finanziaria 2008), ovvero in quelle di cui all’articolo 4, comma 2, lettere e) ed f) e comma 5 della l.r. 11/2005.
2. L’utilizzo della quantità premiale deve avvenire nel rispetto dei seguenti limiti:
a) non possono essere superate le altezze massime previste dagli strumenti urbanistici;
b) non possono essere incrementate di oltre un terzo le potenzialità edificatorie attribuite dallo strumento urbanistico vigente alle aree ed alle zone di cui al comma 1;
c) non può riguardare nuove superfici a destinazione commerciale.
3. La quantità premiale è utilizzata solo successivamente alla realizzazione degli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica previsti nel programma o nel piano di cui all’articolo 8, comma 1 e può essere impiegata anche per ampliamenti di edifici esistenti interni all’ARP, ma esterni al centro storico, purché ricompresi negli stessi programmi o piani.
4. La quantità edificatoria premiale è determinata nella convenzione che disciplina i rapporti per l’attuazione dei programmi e dei piani di cui all’articolo 8, comma 1 e può essere trasferita dai beneficiari successivamente alla realizzazione degli interventi previsti dal programma o dal piano, al Comune o a terzi.
5. Con apposita legge sono disciplinate le ulteriori procedure per il riconoscimento, l’utilizzo e la gestione delle quantità edificatorie premiali previste dalla presente legge e dalla l.r. 11/2005.

premialità urbanistica e leggi regionali (2)

Provincia di Trento - LP 1/2008

Art. 53
Perequazione urbanistica
1. Il piano regolatore generale può essere redatto secondo tecniche pianificatorie ispirate a principi di perequazione urbanistica.
2. La perequazione urbanistica persegue un'equa ripartizione dei diritti edificatori e degli oneri derivanti dalla pianificazione tra i proprietari delle aree alle quali si riferisce.
3. Il piano regolatore generale individua:
a) gli ambiti territoriali entro i quali si applica la perequazione;
b) gli indici edificatori convenzionali riferiti alla capacità edificatoria territoriale complessivamente attribuita alle aree comprese negli ambiti, anche differenziati per parti dell'ambito e per classi in base allo stato di fatto e di diritto degli immobili interessati, indipendentemente dalle destinazioni specifiche eventualmente assegnate alle singole aree;
c) gli indici urbanistici riferiti alla capacità edificatoria delle sole aree destinate a insediamento, da rispettare in ogni caso ai fini della pianificazione urbanistica attuativa e del rilascio della concessione edilizia, anche in seguito all'eventuale riconoscimento di crediti edilizi ai sensi degli articoli 55 e 56;
d) le aree e gli immobili degradati e incongrui o ricadenti in aree con penalità elevate secondo le previsioni della carta di sintesi della pericolosità prevista dall'articolo 14, anche non compresi negli ambiti di cui alla lettera a), che richiedono interventi di riqualificazione urbanistica e ambientale o di delocalizzazione la cui esecuzione può determinare un credito edilizio ai sensi dell'articolo 55, comma 1;
e) gli eventuali obblighi di cessione al comune di aree, anche specificatamente individuate, per la realizzazione di spazi pubblici o riservati alle attività collettive e in genere di opere pubbliche;
f) gli ulteriori criteri e modalità per l'applicazione dell'istituto della perequazione.
4. L'ammontare complessivo del dimensionamento degli interventi corrispondente agli indici edificatori convenzionali previsti dal comma 3, lettera b), ai crediti edilizi di cui agli articoli 55 e 56, e agli indici edificatori previsti per le aree destinate a insediamento non comprese negli ambiti territoriali oggetto di perequazione, non deve risultare superiore al nuovo carico insediativo massimo complessivo definito per i diversi interventi e deve risultare coerente, per quanto riguarda la residenza, con i parametri per il dimensionamento residenziale stabiliti ai sensi del piano urbanistico provinciale, eventualmente integrati e specificati dai piani territoriali delle comunità.
5. Il piano regolatore generale stabilisce gli indici urbanistici per la realizzazione di spazi pubblici o riservati alle attività collettive e in genere di opere pubbliche, o i criteri per la loro determinazione, mediante i piani attuativi previsti dal capo IX di questo titolo. Questi indici sono determinati in modo indipendente e ulteriore rispetto agli indici convenzionali riconosciuti ai proprietari delle aree ai sensi del comma 3, lettera b).
6. I diritti corrispondenti agli indici edificatori convenzionali di cui al comma 3, lettera b), e i crediti edilizi di cui agli articoli 55 e 56, ad avvenuta approvazione dei piani attuativi previsti dall'articolo 54, comma 1, e delle convenzioni previste dagli articoli 55 e 56, sono negoziabili fra i soggetti interessati. Le negoziazioni producono effetti nei confronti del comune nei modi previsti da questa legge e dal piano.
7. Ogni comune tiene il registro dei diritti edificatori e dei crediti edilizi previsti dagli articoli 55 e 56. L'entità dei diritti edificatori e dei crediti edilizi è indicata nel certificato di destinazione urbanistica previsto dall'articolo 30 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).
8. In attesa delle varianti generali ai piani regolatori redatte per l'utilizzo di tecniche pianificatorie ispirate a principi di perequazione urbanistica, i comuni possono applicare la perequazione in forma semplificata, anche per attuare pienamente la compensazione urbanistica, sempre che siano osservati i principi generali desumibili da questo articolo e dall'articolo 54. Per l'applicazione di questa perequazione possono essere utilizzate anche le varianti speciali previste per l'attuazione degli articoli 56 e 57 e dei corrispondenti articoli 18 quinquies e 18 sexies della legge provinciale 5 settembre 1991, n. 22 (Ordinamento urbanistico e tutela del territorio).

Art. 55
Compensazione urbanistica
1. Se un immobile è soggetto a interventi di riqualificazione urbanistica e ambientale o di delocalizzazione ai sensi dell'articolo 53, comma 3, lettera d), il piano regolatore generale può riconoscere, a titolo di credito edilizio, diritti edificatori da utilizzare nelle aree destinate a edificazione. L'efficacia del riconoscimento del credito edilizio è subordinata alla realizzazione degli interventi di riqualificazione urbanistica e ambientale o di delocalizzazione. Salvo il caso in cui il riconoscimento del credito edilizio è effettuato nell'ambito dei piani attuativi previsti dall'articolo 54, comma 1, il riconoscimento deve essere preceduto da una convenzione che determini, in particolare, le modalità di realizzazione degli interventi e l'entità del credito edilizio.
2. In caso di aree assoggettate a vincoli espropriativi già ricadenti in zone specificatamente destinate a insediamenti dal piano regolatore generale prima dell'imposizione del vincolo il comune, in alternativa all'espropriazione e contro cessione gratuita dell'area a suo favore, può disporre il trasferimento a titolo di credito edilizio di diritti edificatori su altre aree destinate a edificazione o la permuta con altre aree di proprietà del comune. I criteri per la determinazione dei diritti edificatori a titolo di credito edilizio sono stabiliti dal piano regolatore generale, fermo restando che tali diritti non possono risultare superiori ai diritti edificatori riconosciuti dal piano prima dell'imposizione del vincolo. L'eventuale permuta di aree può essere effettuata tenendo conto non solo del valore economico dell'operazione ma anche del rapporto costi-benefici complessivi dello scambio ai fini della realizzazione dell'intervento. La stima del valore economico delle aree è effettuata mediante perizie asseverate redatte da professionisti abilitati. I rapporti tra il comune e il proprietario interessato sono regolati mediante convenzione.
3. Il comma 2 si applica anche ai vincoli espropriativi imposti su aree non specificatamente destinate a insediamenti, prima dell'imposizione del vincolo da parte del piano regolatore generale. In tal caso i diritti edificatori trasferibili non possono essere superiori a quelli convenzionali determinati ai sensi dell'articolo 53, comma 3, lettera b).
4. Il credito edilizio riconosciuto per i fini previsti dai commi 1, 2 e 3 può essere utilizzato, in aggiunta agli indici convenzionali previsti, unicamente in ambiti omogenei oggetto di perequazione individuati dal piano regolatore generale, anche diversi da quello in cui ricade l'immobile che dà titolo alla compensazione. Se il credito edilizio è utilizzato a incremento degli indici convenzionali in ambiti oggetto di perequazione, il piano regolatore generale individua l'entità massima di credito edilizio utilizzabile per l'incremento in coerenza, per quanto riguarda gli interventi di carattere residenziale, con i parametri per il dimensionamento previsti dall'articolo 53, comma 4. Il trasferimento dei diritti edificatori non richiede il procedimento di variante al piano regolatore generale. Se il comune, su richiesta dell'interessato, ritiene opportuno consentire l'utilizzo del credito edilizio in aree non comprese negli ambiti oggetto di perequazione, le relative convenzioni sono soggette ad approvazione del consiglio comunale secondo le procedure e con gli effetti previsti dal comma 2 dell'articolo 5 (Disposizioni in materia di edifici costituenti il patrimonio edilizio montano esistente) della legge provinciale n. 10 del 2004. Se l'interessato intende cedere i diritti edificatori riconosciuti a titolo di credito edilizio a un altro soggetto per la loro utilizzazione in aree non comprese negli ambiti oggetto di perequazione, la cessione dei diritti edificatori e la relativa annotazione nel registro previsto dall'articolo 53, comma 7, sono subordinate alla stipula di una convenzione fra i soggetti interessati e il comune, da sottoporre all'approvazione del consiglio comunale secondo le procedure e con gli effetti previsti dall'articolo 5, comma 2, della legge provinciale n. 10 del 2004.
5. Le opere e i servizi pubblici previsti dal piano regolatore generale possono essere realizzati direttamente dai proprietari delle aree gravate da vincolo preordinato all'espropriazione, previa convenzione con il comune volta ad assicurare l'effettiva realizzazione e destinazione pubblica delle attrezzature e dei servizi, le loro modalità di realizzazione e di gestione. Resta fermo in capo ai proprietari delle aree l'obbligo di rispettare la normativa comunitaria in materia di appalti, quando gli importi per la realizzazione di attrezzature e servizi superano le soglie comunitarie.
6. I commi 2, 3, 4 e 5 si applicano anche, in alternativa all'espropriazione, alle opere pubbliche e d'interesse pubblico di competenza della Provincia, della Regione e dello Stato. In tal caso le convenzioni previste dai commi 2, 3, 4 e 5 sono sottoscritte, oltre che dal comune e dai proprietari delle aree, dall'amministrazione competente a eseguire l'opera e stabiliscono, in particolare, le modalità di cessione delle aree all'amministrazione medesima. La sottoscrizione delle convenzioni può essere preceduta da un accordo di programma ai sensi dell'articolo 43 della legge regionale n. 1 del 1993.
7. Se, per effetto di vincoli sopravvenuti diversi da quelli di natura urbanistica, non è più esercitabile, in tutto o in parte, il diritto di edificare già riconosciuto dal piano regolatore generale prima dell'imposizione del vincolo, il titolare del diritto può chiedere al comune il trasferimento di diritti edificatori, la cui entità è stabilita con la convenzione prevista da questo comma, a titolo di credito edilizio, su altre aree destinate a edificazione, o la permuta con altre aree di proprietà del comune o dell'amministrazione preposta alla tutela del vincolo contro cessione a titolo gratuito, al comune o all'amministrazione preposta alla tutela del vincolo, dell'area interessata dal vincolo sopravvenuto. In caso di accoglimento dell'istanza, sentita l'amministrazione preposta alla tutela del vincolo, i rapporti tra il comune, l'interessato e l'amministrazione predetta sono regolati mediante convenzione. Per la permuta di aree si applicano i criteri del comma 2; per la determinazione e l'utilizzo dei crediti edilizi si applica il comma 4. L'accoglimento dell'istanza non costituisce titolo per richieste d'indennizzo quando, secondo le norme vigenti, il vincolo sopravvenuto non è indennizzabile. Quando, ai sensi della normativa vigente, il titolare del diritto di edificare può chiedere l'indennizzo a causa del vincolo sopravvenuto, il riconoscimento del credito edilizio è computato ai fini della determinazione dell'indennizzo eventualmente dovuto.

Art. 56
Disposizioni in materia di edilizia abitativa
1. Il piano regolatore generale può prescrivere che nelle aree destinate a residenza vengano riservate quote d'indice edificatorio per la realizzazione d'interventi di edilizia abitativa disciplinati dalla legge provinciale 13 novembre 1992, n. 21 (Disciplina degli interventi provinciali in materia di edilizia abitativa), e dalla legge provinciale n. 15 del 2005.
2. Per i comuni dichiarati ad alta tensione abitativa con deliberazione della Giunta provinciale, sentiti il Consiglio delle autonomie locali e la competente commissione permanente del Consiglio provinciale, la previsione della riserva di quote d'indice edificatorio costituisce un obbligo.
3. I comuni dichiarati ad alta tensione abitativa, d'accordo con la Provincia, quantificano la riserva di quote d'indice edificatorio mediante variante ai piani regolatori generali. La variante è adottata entro sei mesi dalla pubblicazione nel Bollettino ufficiale della Regione della deliberazione della Giunta provinciale prevista dal comma 2. Se il comune non adotta la variante nei termini stabiliti la Giunta provinciale, previa diffida, può nominare un commissario per la sua adozione.
4. I commi 2, 3 e 4 dell'articolo 55 si applicano anche per l'acquisizione di aree da destinare alla realizzazione degli interventi previsti dalla legge provinciale n. 21 del 1992 e dalla legge provinciale n. 15 del 2005. In tal caso gli accordi di programma e le convenzioni previste da queste leggi sono integrati con i contenuti delle convenzioni previste dall'articolo 55.
5. Il piano regolatore generale può prevedere che il comune possa riconoscere, a titolo di credito edilizio, diritti edificatori da utilizzare nelle aree destinate a edificazione, ai soggetti che s'impegnano a cedere alloggi a ITEA s.p.a., in proprietà o in disponibilità per la successiva locazione agli aventi diritto, secondo quanto previsto dalla legge provinciale n. 15 del 2005. La cessione in disponibilità per la successiva locazione non può essere inferiore a quindici anni. I rapporti tra l'interessato, il comune e ITEA s.p.a., compresa la determinazione dei prezzi di cessione in proprietà o in disponibilità per la successiva locazione, sono regolati con convenzione. Il riconoscimento del credito edilizio e la sua annotazione nel registro previsto dall'articolo 53, comma 7, sono subordinati alla preventiva cessione degli alloggi a ITEA s.p.a. Per l'utilizzazione dei diritti edificatori riconosciuti si applica l'articolo 55.
6. Il piano regolatore generale può inoltre prevedere che il comune possa riconoscere, a titolo di credito edilizio, diritti edificatori da utilizzare nelle aree destinate a edificazione, alle imprese convenzionate di cui all'articolo 1, comma 3, lettera d), della legge provinciale n. 15 del 2005 che realizzano alloggi o mettono a disposizione alloggi già esistenti ai sensi della medesima disposizione. La convenzione tra il comune e le imprese stabilisce, in particolare, la durata dell'obbligo di mantenere la destinazione degli alloggi alle finalità della predetta disposizione per un periodo comunque non inferiore a quindici anni, nonché l'applicazione delle penalità e le relative garanzie, anche di carattere finanziario, in caso di violazione degli obblighi assunti. Il riconoscimento del credito edilizio e la sua annotazione nel registro previsto dall'articolo 53, comma 7, sono subordinati alla preventiva stipulazione della convenzione. Per l'utilizzazione dei diritti edificatori riconosciuti si applica l'articolo 55.

premialità urbanistica nelle leggi regionali (1)

Regione Veneto - LR 11/2004

Art. 36 – Riqualificazione ambientale e credito edilizio.
1. Il comune nell’ambito del piano di assetto del territorio (PAT) individua le eventuali opere incongrue, gli elementi di degrado, gli interventi di miglioramento della qualità urbana e di riordino della zona agricola definendo gli obiettivi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio che si intendono realizzare e gli indirizzi e le direttive relativi agli interventi da attuare.

2. Il comune con il piano degli interventi (PI) disciplina gli interventi di trasformazione da realizzare per conseguire gli obiettivi di cui al comma 1.

3. La demolizione delle opere incongrue, l’eliminazione degli elementi di degrado, o la realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale di cui al comma 1, determinano un credito edilizio.

4. Per credito edilizio si intende una quantità volumetrica riconosciuta a seguito della realizzazione degli interventi di cui al comma 3 ovvero a seguito delle compensazioni di cui all’articolo 37. I crediti edilizi sono annotati nel registro di cui all’articolo 17, comma 5, lett. e) e sono liberamente commerciabili. Il PI individua e disciplina gli ambiti in cui è consentito l’utilizzo dei crediti edilizi, prevedendo l’attribuzione di indici di edificabilità differenziati in funzione degli obiettivi di cui al comma 1 ovvero delle compensazioni di cui all’articolo 37.

5. Salvi i casi in cui sia intervenuta la sanatoria secondo la normativa vigente, le opere, realizzate in violazione di norme di legge o di prescrizioni di strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica ovvero realizzate in assenza o in difformità dai titoli abilitativi, non possono dar luogo al riconoscimento del credito edilizio.

Regione Lombardia - LR 12/2005

Art. 11. (Compensazione, perequazione ed incentivazione urbanistica)
1. Sulla base dei criteri definiti dal documento di piano, i piani attuativi e gli atti di programmazione negoziata con valenza territoriale possono ripartire tra tutti i proprietari degli immobili interessati dagli interventi i diritti edificatori e gli oneri derivanti dalla dotazione di aree per opere di urbanizzazione mediante l’attribuzione di un identico indice di edificabilità territoriale, confermate le volumetrie degli edifici esistenti, se mantenuti. Ai fini della realizzazione della volumetria complessiva derivante dall’indice di edificabilità attribuito, i predetti piani ed atti di programmazione individuano gli eventuali edifici esistenti, le aree ove è concentrata l’edificazione e le aree da cedersi gratuitamente al comune o da asservirsi, per la realizzazione di servizi ed infrastrutture, nonché per le compensazioni urbanistiche in permuta con aree di cui al comma 3.
2. Sulla base dei criteri di cui al comma 1, nel piano delle regole i comuni, a fini di perequazione urbanistica, possono attribuire a tutte le aree del territorio comunale, ad eccezione delle aree destinate all’agricoltura e di quelle non soggette a trasformazione urbanistica, un identico indice di edificabilità territoriale, inferiore a quello minimo fondiario, differenziato per parti del territorio comunale, disciplinandone altresì il rapporto con la volumetria degli edifici esistenti, in relazione ai vari tipi di intervento previsti. In caso di avvalimento di tale facoltà, nel piano delle regole è inoltre regolamentata la cessione gratuita al comune delle aree destinate nel piano stesso alla realizzazione di opere di urbanizzazione, ovvero di servizi ed attrezzature pubbliche o di interesse pubblico o generale, da effettuarsi all’atto della utilizzazione dei diritti edificatori, così come determinati in applicazione di detto criterio perequativo.
2-bis. I comuni possono determinare nel documento di piano i criteri uniformi di applicazione della perequazione urbanistica di cui al comma 2 in aree di trasformazione concordemente individuate nel territorio di uno o più di essi. In tal caso, le aree cedute alla rispettiva amministrazione comunale a seguito della utilizzazione dei diritti edificatori sono utilizzate per la realizzazione di servizi pubblici o di interesse pubblico o generale, di carattere sovracomunale, consensualmente previsti nel piano dei servizi del comune stesso.
3. Fermo restando quanto disposto dall’art. 1, commi da 21 a 24, della legge 15 dicembre 2004, n. 308, alle aree destinate alla realizzazione di interventi di interesse pubblico o generale, non disciplinate da piani e da atti di programmazione, possono essere attribuiti, a compensazione della loro cessione gratuita al comune, aree in permuta o diritti edificatori trasferibili su aree edificabili previste dagli atti di PGT anche non soggette a piano attuativo. In alternativa a tale attribuzione di diritti edificatori, sulla base delle indicazioni del piano dei servizi il proprietario può realizzare direttamente gli interventi di interesse pubblico o generale, mediante accreditamento o stipulazione di convenzione con il comune per la gestione del servizio.

4. I diritti edificatori attribuiti a titolo di perequazione e di compensazione sono commerciabili. I comuni istituiscono il registro delle cessioni dei diritti edificatori, aggiornato e reso pubblico secondo modalità stabilite dagli stessi comuni.

5. Il documento di piano può prevedere, a fronte di rilevanti benefici pubblici, aggiuntivi rispetto a quelli dovuti e coerenti con gli obiettivi fissati, una disciplina di incentivazione in misura non superiore al 15% della volumetria ammessa per interventi ricompresi in piani attuativi finalizzati alla riqualificazione urbana e in iniziative di edilizia residenziale pubblica, consistente nell’attribuzione di indici differenziati determinati in funzione degli obiettivi di cui sopra. Analoga disciplina di incentivazione può essere prevista anche ai fini della promozione dell’edilizia bioclimatica e del risparmio energetico, in coerenza con i criteri e gli indirizzi regionali previsti dall’articolo 44, comma 18, nonché ai fini del recupero delle aree degradate o dismesse, di cui all’articolo 1, comma 3-bis, e ai fini della conservazione degli immobili di interesse storico-artistico ai sensi del decreto legislativo n. 42 del 2004.

Regione Umbria - LR 11/2005

ARTICOLO 3 (Parte strutturale del PRG)
(...)

3. In particolare, il PRG, parte strutturale:

(...)

d) individua gli elementi insediativi, funzionali e infrastrutturali esistenti e di progetto che nel loro insieme costituiscono la struttura urbana minima di cui è necessario garantire l’efficienza in caso di eventi sismici allo scopo di ridurre la vulnerabilità sismica urbana; a tal fine definisce gli obiettivi da perseguirsi mediante la qualificazione antisismica degli interventi dai quali detti elementi sono interessati ordinariamente, demandando al PRG, parte operativa, la promozione di detta qualificazione anche attraverso meccanismi compensativi di cui all’articolo 30;

ARTICOLO 4 (Parte operativa del PRG)
(...)

2. In particolare il PRG, parte operativa:

(...)

e) individua e disciplina le parti dell’insediato esistente da riqualificare ed eventuali aree libere insediabili ove prevede incrementi premiali dei diritti edificatori ed eventuali ulteriori destinazioni d’uso purché compatibili, per interventi integrati finalizzati ad obiettivi di riqualificazione urbana, da attuarsi in forma privata o mista pubblico-privata secondo le modalità di cui all’articolo 28; l’entità dell’incremento premiale dei diritti edificatori è contenuta in limiti tali che i diritti edificatori complessivi non comportino un indice di utilizzazione territoriale maggiore di 1,5 mq/mq comprese le volumetrie esistenti. A fronte di interessi pubblici da perseguire in termini di maggiori dotazioni quali-quantitative delle attrezzature e degli spazi pubblici o in termini di interventi di miglioramento della qualità ambientale, sono ammissibili eventuali incrementi premiali dei diritti edificatori che eccedano i limiti sopradetti, che possono essere esercitati anche al di fuori dell’ambito interessato, in aree individuate e cedute dal comune con priorità tra quelle da esso acquisite ai sensi del comma 5;

ARTICOLO 28 (Attuazione del PRG tramite programma urbanistico)
1. Nelle parti del territorio per le quali il PRG prevede, ai fini degli interventi integrati finalizzati alla riqualificazione urbana, la disciplina di cui all’articolo 4, comma 2, lettera e), l'attuazione del PRG ha luogo tramite programma urbanistico. Gli interventi integrati finalizzati alla riqualificazione urbana riguardano parti del territorio ove sono presenti fenomeni di degrado edilizio, di abbandono, di dismissione, ovvero carenza di servizi e infrastrutture.
2. Il programma urbanistico è costituito da un insieme organico di interventi relativi alle opere di urbanizzazione, alle infrastrutture, all’edilizia per la residenza, per le attività produttive ed i servizi, al superamento delle barriere architettoniche. La loro attuazione è favorita dal PRG tramite le norme di tipo premiale, di cui all’articolo 4, comma 2, lettera e). L’incremento della capacità edificatoria è commisurato ai benefici pubblici conseguiti a fronte della cessione al comune, a titolo gratuito, di immobili, di infrastrutture, servizi e spazi aggiuntivi rispetto alle dotazioni territoriali e funzionali minime, nonché a fronte della realizzazione di interventi di qualità urbanistica e ambientale, anche in applicazione delle direttive di cui all’articolo 43 della l.r. 1/2004, secondo le modalità stabilite dai criteri di valutazione di cui al comma 4.
3. Il comune promuove i programmi urbanistici con le modalità previste per i piani attuativi mediante l’adozione di un preliminare del programma urbanistico, reso noto come previsto all’articolo 24 per ogni ambito indicato dal PRG, parte operativa. Il preliminare del programma urbanistico può interessare anche aree non contigue. I soggetti aventi la disponibilità degli immobili possono comunque presentare al comune le proposte di intervento sulla base delle indicazioni del PRG.
4. Il preliminare di programma urbanistico definisce gli obbiettivi del programma in termini urbanistici, sociali, economici ed ambientali, gli interventi pubblici da realizzare e le relative priorità, nonché gli indirizzi per la progettazione degli interventi privati. Successivamente il comune tramite un avviso pubblico stabilisce i tempi e le modalità di presentazione, anche in più fasi, delle proposte di intervento di cui al comma 6, nonché i relativi criteri di valutazione. Il preliminare di programma urbanistico indica eventuali risorse finanziarie pubbliche per la sua realizzazione.
5. I soggetti privati ed i soggetti pubblici competenti, anche in applicazione di quanto previsto agli articoli 12 e 22, commi 3 e 4, presentano proposte di intervento coerenti con il preliminare di programma urbanistico.
6. Il comune procede alla formazione e approvazione del programma urbanistico definitivo sulla base delle proposte pervenute, come eventualmente modificate ed integrate attraverso le opportune forme di concertazione con i proponenti ai sensi dell’articolo 29 della direttiva CE n. 18/2004. Il programma urbanistico definitivo deve conseguire una parte rilevante degli obiettivi stabiliti dal preliminare di programma urbanistico, e comunque consentire la realizzazione di almeno il cinquanta per cento, in termini economici, degli interventi pubblici previsti dal programma preliminare stesso. Al programma urbanistico definitivo, che ha valore di piano attuativo, si applicano le disposizioni previste agli articoli 23, 24, 29, 30 e 31.
7. Il programma urbanistico definitivo, in particolare, stabilisce, al livello progettuale previsto dagli strumenti urbanistici attuativi, l’assetto delle aree interessate, nonché contiene i documenti di cui all’articolo 15, comma 5, del regolamento per i lavori pubblici approvato con decreto del Presidente della Repubblica 21 dicembre 1999, n. 554, il piano finanziario comprendente le risorse pubbliche e private, il cronoprogramma degli interventi e la convenzione con i soggetti attuatori e con i gestori dei servizi.
8. Qualora il preliminare di programma urbanistico ed il programma urbanistico definitivo abbiano contenuti e forma dei Programmi urbani complessi di cui alla l.r. 13/1997, le maggiorazioni di edificabilità sono dimensionate tenendo anche conto dei contributi finanziari pubblici eventualmente attribuiti dalla Regione.
9. Il PRG, parte operativa, adottato o approvato ai sensi della l.r. 31/1997, può essere integrato con le indicazioni di cui all’articolo 4, comma 2, lett. e) con atto del consiglio comunale.

ARTICOLO 30 (Compensazioni)
1. Gli strumenti urbanistici comunali possono prevedere l’utilizzazione dei diritti edificatori e delle aree acquisite dal comune ai sensi dell’articolo 4, comma 5 per compensazioni di oneri imposti ai proprietari in materia di acquisizione pubblica degli immobili, di demolizioni senza ricostruzioni in loco per finalità urbanistiche, di ripristino e di riqualificazione di spazi, di eliminazione di detrattori ambientali.
2. Le compensazioni vengono definite, sulla base di perizie tecnico-estimative e sono deliberate dal comune.

ricompaiono gli orti urbani

Un articolo dall'Observer evidenzia il fatto che, dopo l'intervento pubblico del governo inglese che mira a ridurre il consumo di suolo, la casa unifamiliare con l'orticello sta lasciando il posto all'edilizia con più elevate densità. E iniziano a ritornare nel panorama urbano alcune vecchie "figure", quali gli orti urbani.

"Nei primi tre mesi del 2008 circa la metà di tutte le abitazioni realizzate sono appartamenti, molto raramente dotati di spazi verdi propri. Nello stesso periodo soltanto il 16% delle nuove case è del tipo singolo con giardino. Per un paragone col 1998, allora il 45% erano case single, e solo il 17% appartamenti.

Gli appassionati del verde ora devono adattarsi a qualche pentola appesa o fioriera sul davanzale. Ne deriva una diffusione dell’idea di spazi verdi in comune: si tratti di un giardino molto formale o di uno spazio più improvvisato, di proprietà e gestito da volontari abitanti del posto, o dagli appartenenti a qualche istituzione, che si tratti di una scuola, un ospedale, una comunità."

Qui il sito della Federation of city farm and community gardens. Così, tanto per farsene un pò un'idea.

la casa con il prato perde consenso

Un recente articolo sul Chicago Tribune ci dice che il prato davanti a casa, almeno negli Stati Uniti, non sta vivendo uno dei tempi migliori. Ed è una notizia, dato che la casa unifamiliare con giardino è uno dei pilastri del processo di sprawl.

"Le dimensioni dei lotti per le nuove case unifamiliari si sono ridotte, dal 1976 al 2006, secondo la National Association of Home Builders (NAHB). Nel corso di questi anni, la percentuale di abitazioni su un terreno di superficie inferiore a 650 mq è aumentata dal 18% sino al 35%. Invece quelle su oltre 1.000 mq sono calate dal 41% al 32%.

Nello stesso periodo di 30 anni, la dimensione media dell’abitazione è cresciuta, da 150 a oltre 200 metri quadrati, ingoiandosi così un’altra fetta di giardino.

“É un insieme di varie cose” commenta Steve Melman, economista alla NAHB. “Gli ultracinquantenni vogliono meno prato e meno lavoro di cura. I ventenni vogliono stare vicini a divertimenti e posti di lavoro, e non case suburbane con grandi giardini. L’ultima cosa che hanno voglia di fare è falciare un prato. I gruppi sociali intermedi, le famiglie con bambini, vogliono ancora il prato, ma non per stare tutto il fine settimana a falciarlo. Vogliono andare alle partite di calcio”.

ERS e urbanistica: una simulazione a La Spezia

Nel seguito una simulazione di larga massima del dimensionamento della domanda di ERS, e della conseguente possibile risposta in termini urbanistici, utilizzando come "caso campione" il Comune della Spezia.

Sulla scorta del Censimento Istat 2001, il patrimonio immobiliare residenziale nel Comune è così composto:

- abitazioni totali: 44.740

- abitazioni occupate: 40.424

- abitazioni non occupate: 4.316

Se ne evince, quindi, un tasso di inoccupazione pari al 9,64% del stock edilizio complessivo. Dato elevato ma non sopra la media regionale ligure. Per fare un semplice paragone, in Lombardia la quota di stock non occupato è pari al 6,30% del totale.

In primo luogo è bene rilevare che tra le abitazioni non occupate non ci sono soltante le case sfitte o in vendita, quanto anche le case vacanze ovvero le residenze temporanee dei cosiddetti city users.

E' però importante rilevare come una quota di stock edilizio debba necessariamente essere non occupato in modo da garantire il buon funzionamento del mercato edilizio. In altri termini, se per assurdo ci fosse identità tra il numero delle famiglie e il numero degli alloggi disponibili, una famiglia non potrebbe cambiare casa.

Tale quota è denominata stock frizionale, la cui dimensione standard per il PQR 2001-2004 era assunta nel 7% dello stock edilizio totale.

Alla luce delle suddette argomentazioni, lo stock inutilizzato della Spezia non è da valutare come rilevante e, soprattutto, non è da considerare come totalmente erodibile. Anzi.

Vediamo adesso di dimensionare, in linea di prima approssimazione, la domanda di residenza primaria del Comune della Spezia.

FABB REAL (ERP): circa 1.200 alloggi (da graduatoria esistente, detratti gli alloggi programmati e in corso di realizzazione)

FABB POT (ERP): 0

FABB (ERP): 1.400 alloggi

FABB REAL (CM): 912 - (0,80 x 438) = 562 alloggi

FABB POT (CM): 1,60 x 11.107 x 0,063 = 1.120 alloggi

FABB (CM): (0,60 x 562) + (0,40 x 1.120) = 785 alloggi

tasso di incremento decennale del numero delle famiglie: 7,3%

FABB NEW (ERP): 1.200 x 0,073 = 88 alloggi

FABB NEW (CM): 785 X 0,073 = 57 alloggi

FABB TOT (ERP): 1.200 + 88 = 1.288 alloggi

FABB TOT (CM): 785 + 57 = 842 alloggi

FABB RES 1°: 1.288 + 842 = 2.130 alloggi

L'offerta insediativa residenziale del nuovo PUC del Comune della Spezia è pari a circa 12.500 nuove stanze, di cui solo 3.600 prodotte da trasformazioni urbanistiche riferite a distretti di trasformazione.

In termini di nuovi alloggi, possiamo assumere che il nuovo PUC possa essere caratterizzato dalla produzione nel decennio di circa 5.000 nuovi alloggi (media di 2,5 stanze ad alloggio), per complessivi 325.000 mq, di cui 227.500 mq suscettibili di essere realizzati negli ambiti di riqualificazione.

L'applicazione della dotazione territoriale è suscettibile di vedere la concreta produzione di nuovi alloggi di ERP soltanto per le trasformazioni urbanistiche dei distretti di trasformazione: anche con un'aliquota del 20% della SLP prodotta, quale dotazione territoriale ERP, non è lecito attendersi più di 300 nuovi alloggi.

Per quanto attiene la produzione edilizia degli ambiti di riqualificazione, è lecito attendersi il largo ricorso alla monetizzazione che, per ragioni di semplicità, possiamo assumere in:

- 1.000 euro/mq nel caso di interventi al di sotto dei 2.000 mq di SLP e superiori, ad esempio, a 250 mq;

- alloggi di CM, con dotazione territoriale pari al 20%, con contestuale versamento di 200 euro/mq, per gli interventi al di sopra i 2.000 mq di SLP.

Consideriamo che solo il 25% degli interventi abbiano dimensione superiore a 2.000 mq di SLP: in questo caso, la somma delle trasformazioni urbanistiche è suscettibile di produrre 175 alloggi a canone moderato, oltre a un gettito aggiuntivo pari a 2,2 milioni di euro.

Il numero degli interventi che hanno dimensione inferiore a 250 mq di SLP sono invece il 20% del totale degli ambiti di riqualificazione.

Potrebbero essere invece suscettibili di monetizzazione totale i rimanenti 55% dei 227.500 mq realizzati: cioè 25.025 mq x 1.000 euro/mq = 25 milioni di euro.

In sintesi, a PUC totalmente attuato, l'applicazione della dotazione territoriale è suscettibile di produrre:

a) 300 alloggi di ERP;

b) 175 alloggi di canone moderato;

c) un gettito aggiuntivo di 27,2 milioni di euro, pari a circa 2,7 milioni di euro all'anno.

Il caso della Spezia mi sembra un esempio ove la dotazione territoriale ERP pur essendo necessaria a colmare il deficit di offerta di residenza primaria, non può essere l'unica strategia da implementare nel medio periodo.

La domanda di residenza primaria (2.130 alloggi) potrà essere soddisfatta totalmente soltanto attraverso la realizzazione o il recupero dallo stock non occupato di 1.655 alloggi con investimenti pubblici.

Il recupero di alloggi dallo stock inoccupato, da locare a canone moderato, non può andare oltre il 2,5% dello stock edilizio spezzino: 1.118 alloggi.

Ipotizzando un contributo di almeno 15.000 euro/alloggio, significa un investimento pari a 16,7 milioni di euro.

I rimanenti 537 alloggi, anche in questo caso a canone moderato, dato che l'ERP ha costi di investimento troppo elevati, sono suscettibili di richiedere altri 18,8 milioni di euro (contributo pari a circa 35.000 euro/alloggio).

Il sistema spezzino, quindi, raggiunge una condizione di equilibrio con l'immissione di ulteriori 7,8 milioni di euro di finanziamenti pubblici.

foto tratta da: http://www.flickr.com/photos/riccardopanello/2392529872/

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