...ma non era tutta colpa dei subprime?

La notizia non è nuova o, quantomeno, era scontata. Però quando a una tesi vengono accoppiati un pò di numeri, diventa tutto più chiaro e credibile.

Ancora da Marco Sarli (qui) che puntualmente dà la bussola della crisi (immobiliare) in atto: "I dati della Mortgage Bankers Association illustrano inoltre un fenomeno davvero preoccupante, in quanto ad andare in default non sono più i sottoscrittori di mutui subprime, passati dal 35% del terzo trimestre 2008 al 16% attuale sul totale dei mututari in ritardo nei pagamento o in foreclosure, ma bensì coloro che hanno sottoscritto mutui a tasso fisso e con un buon score creditizio, passati dal 21 al 33%, ma è parimenti preoccupante il balzo al 18% del totale di quanti hanno almeno una rata insoluta anche i mutui assistiti da garanzia della Federal Housing Administration."

Vince ancora Las Vegas

Con una certa puntualità, il blog di Marco Sarli sforna qui un pò di dati buoni sull'andamento del mercato immobiliare USA, quale proxy dell'andamento del ciclo economico e quale strumento previsivo rispetto alle tendenze future.

Oggi leggo la triste graduatoria dei delinquencies mortgage resa nota dalla TransUnion, un agenzia che dispone di un data base con ben 27 milioni di posizioni. Ecco i numeri e le posizioni:

1) Nevada: 14,4% (era del 7,7% nel terzo trimestre del 2008);

2) Florida: 13,3% (7,8% l’anno scorso);

3) Arizona: 10,4% (5,5% sempre nel terzo trimestre 2008);

4) California: 10,2% (5,8% nel 3° trimestre 2008).

(ph tratta da http://www.flickr.com/photos/roadsidepictures/241211512)

bolla immobiliare e architetti

Nelle analisi della bolla immobiliare è la prima volta che si valuta anche il ruolo dei progettisti (o, meglio, delle archistar). Massimo Mucchetti sul Corriere, letto qui (via qui).

"La bolla edilizia non è un affare da furbetti del quartierino. E’ la conseguenza della privatizzazione non dichiarata dell’urbanistica.... La crisi ha pesato, ma soprattutto ha fatto emergere l’eccesso di ottimismo con il quale si è valutata la domanda potenziale.... Il do ut des è semplice: più volumetria il comune dà e più servizi riceve dal costruttore oltre a quanto dovuto per legge. Soffocati dai tagli alla finanza pubblica, gli enti locali hanno ceduto alla tentazione di molto concedere.... Conta di più la promessa, peraltro revocabile, della Rai di trasferire la sede milanese da corso Sempione che non l'analisi delle tendenze demografiche e migratorie.... le star dell'architettura, immemori dell’urbanistica, firmano e tacciono sulla sostenibilità dei progetti."

Londra: un ex città globale?

Quando una delle più importanti delle tue banche iniziano a trasferire il management, vuol dire che il tuo futuro sarà molto diverso da quello di oggi.

Da qui non so dire quale sarà il futuro di Londra ma è più che possibile che la City si andrà svuotando. Come si riciclano i grattacieli non mi è noto... però a Genova nel "Matitone" c'è andata una parte della sede comunale.

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/mintball/1463022515/)

foreclosures in the USA

Ancora qualche aggiornamento da Marco Sarli (qui) sulla crisi del mercato immobiliare negli USA.

Si conferma, in primo luogo, che il problema non è negli Stati Uniti quale realtà immobiliare isotropa ma che in realtà la crisi dei mutui (e del mercato) si concentra in 4 Stati: "...è tuttavia impressionante che il 44 per cento delle procedure di esproprio non solo si concentrino in quattro Stati (Florida, California, Nevada e Arizona), (...), una situazione che consente agevolmente di comprendere come mai (...) il prezzo mediano delle case sia sceso di oltre il cinquanta per cento, sino a livelli che superano davvero di pochissimo la spesa media sostenuta dalle banche per la procedura e che si aggira intorno ai 50 mila dollari!"

Ulteriore conferma, inoltre, è quella relativa al fatto che i mutuatari colpiti non sono tanto quelli subprima, quanto la famiglia media. "...la maggior parte dei mutui per i quali si registrano ritardi nei pagamenti o addirittura già entrati nella procedura che porta all’esproprio e alla successiva vendita all’asta dell’immobile sono mutui normali e a tasso fisso, quelli normalmente erogati solo a clientela con un buon punteggio sotto il profilo del merito creditizio, una tipologia di mutuo non caratterizzata dalle ‘trappole’ connesse a quei subprime o a quegli ARM che vedevano spesso moltiplicato l’importo della rata alla scadere del periodo biennale o triennale di grazia. A essere colpiti, dunque, non sono più soltanto mutuatari caratterizzati da uno ‘score’ basso o bassissimo (...) ma appartenenti alla classe media o alla cosiddetta aristocrazia operaia dell’industria automobilistica o di altri settori a forte sindacalizzazione,..."

anche NY viene giù

Ancora da Marco Sarli mi arriva l'aggiornamento dal meltdown immobiliare statunitense in corso da oltre tre anni: si manifesta il primo sensibile calo delle quotazioni nella città di New York, località che aveva sinora resistito abbastanza bene rispetto al resto degli USA. Il calo delle quotazioni è tra il 13 e il 19% che, considerato congiuntamente al calo delle transazioni immobiliari, pari al 50% rispetto a quelle realizzate nell’anno precedente, fa abbastanza bene intendere che la crisi non sia affatto alle spalle. Infatti, sul fronte immobiliare si assiste a uno scenario peggiore di quelli assunti quale riferimento per gli stress tests cui il sistema della riserva federale ha sottoposto le prime diciannove banche e assicurazioni operanti nel mercato finanziario statunitense. Da qui non è così impossibile ipotizzare un aumento dei non performing loans per le banche. Non solo USA.

l'altra faccia della crisi dell'auto

Qualche arido numero dice di più sulla crisi dell'auto rispetto a paginate di articoli. Qui scopro che un alloggio a Detroit ha un prezzo medio di vendita pari a poco più di 18.000 dollari, quando lo scorso anno di dollari ce ne volevano almeno 40.000.

(tratta da http://www.flickr.com/photos/detroitderek/2190238617/in/set-72157601861458499/)

i valori immobiliari in discesa

Ho appena letto un articolo su LaVoce.info di Fedele De Novellis relativo alla probabile discesa dei valori immobiliari in Italia. Un paio di passaggi li trovo di buon interesse. Eccoli.

Il senso dell'articolo è un pò questo: dopo che i prezzi delle case hanno iniziato a scendere significativamente in diversi paesi, ci si chiede se anche in Italia potrebbe verificarsi una contrazione delle quotazioni.

E per dimostrare come tale eventualità sia più che possibile, occorre considerare quattro circostanze della fase attuale: i prezzi sono “troppo alti”, la contrazione della domanda è di dimensione significative; si va incontro a una minore disponibilità di credito; l’inflazione è bassa.

Due mi sembrano siano già in essere. E da qualche tempo.

"Il terzo aspetto è legato alla minore capacità delle banche di erogare credito al sistema. Il punto è importante perché in tutte le fasi di credit crunch diversi soggetti, che vedono ridursi le possibilità di accesso al credito, si possono trovare nella condizione di vendere parte del loro patrimonio per finanziare l’attività corrente. In queste condizioni, è possibile che siano innanzitutto le imprese dell’edilizia, o almeno quelle più indebitate, a ritrovarsi nella condizione di accelerare le vendite innescando processi di ribasso dei prezzi. Del resto, poiché il settore immobiliare è fra i più coinvolti dalla crisi , è probabile che le imprese del settore saranno quelle cui le banche applicheranno criteri più selettivi di erogazione del credito nei mesi a venire. Il fenomeno è anche legato al fatto che mentre per altri settori le difficoltà sono di carattere congiunturale, dovute cioè al ciclo economico sfavorevole, il settore dell’edilizia con maggiore probabilità presenterà problemi per un lasso temporale esteso. Difatti, le bolle immobiliari impiegano di solito molti anni prima di essere riassorbite."

"Il quarto punto, quello della bassa inflazione, risulta importante per qualificare il processo di aggiustamento. Normalmente, quando parliamo di prezzi in aumento o in discesa su un dato mercato, ci riferiamo al comportamento dei “prezzi relativi” di quel mercato, ovvero quelli al netto dell’inflazione. Facciamo un esempio: in periodi di inflazione all’8 per cento, un mercato le cui quotazioni devono scendere del 16 per cento è sufficiente che veda i propri prezzi stabili per un biennio. Ma se l’inflazione è bassa, come probabilmente sarà nel corso dei prossimi anni, il medesimo processo di aggiustamento deve passare per flessioni dei prezzi nominali. Ciò concorre a spiegare perché in questa fase si osservano in molti paesi prezzi delle case in discesa, mentre in passato tale circostanza era meno frequente."

pagare i mutui o comprare titoli ?

Il piano Paulson alla fine è passato. Ma le critiche restano. Questa su NoisefromAmerika mi sembra anche abbastanza convincente.

Ancor più interessante, anche per le nostre latitudini, la soluzione alternativa indagata. Eccola in sintesi:

"..., come convincere il mercato che non è più vero che quasi ogni titolo del tipo MBS rischia di contenere mutui cattivi?
...l'unica maniera di farlo è facendo sapere ufficialmente che i mutui cattivi non ci sono più, sono spariti, si sono volatilizzati, almeno in grossa parte. Per ottenere questo effetto occorre spendere soldi per pagare le rate sui mutui che vanno in default. In altre parole, occorre spendere i soldi che il Congresso ha appeno concesso al Tesoro non per comprare titoli a caso, ma per subentrare ai titolari dei mutui ogni volta che questi smettono di fare pagamenti e la banca che detiene il mutuo pignora loro la casa.

I signori che non fanno i pagamenti se ne vanno lo stesso (altrimenti smettiamo tutti di fare i pagamenti) e la banca pignora la casa lo stesso, la gestisce, la affitta, la mette sul mercato o all'asta per rivenderla. Ma il Tesoro, nel frattempo, subentra al mutuatario e paga le rate su, diciamo, un valore pari al'80% del facciale del mutuo.

Questo implica che ogni MBS in circolazione contiene mutui che mai cadranno al di sotto dell'80% del loro valore facciale, il che è molto meglio di quanto sia oggi e, poiché si applica a tutti i mutui e si applica subito non soffre dei limiti messi in evidenza per il piano Paulson."

Immagine tratta da http://www.flickr.com/photos/jakerome/2884641572/

i colossi finanziari in crisi aprono uffici...

Su Diario della crisi finanziaria continua l'aggiornamento delle notizie che arrivano dal mercato immobiliare statunitense.

"Quello che mi ha colpito maggiormente, però, non è tanto che (Fannie Mae e Freddie Mac) stiano quotando ad un valore di poco al di sopra del 5 per cento del massimo toccato negli ultime due anni, o, come notano i siti americani, ai minimi degli ultimi diciotto anni, prima cioè che iniziassero a formarsi le varie bolle speculative favorite dai vari big bang finanziari e dala sempre più spinta deregolamentazione, quanto la notizia che riferisce che Fannie Mae sta aprendo due uffici locali in Florida e California al precipuo scopo di smaltire le 54 mila abitazioni di cui è entrata in possesso a causa delle procedure di foreclosure avviate nei confronti dei mutuatari sparsi in tutti gli States, ma particolarmente nei due Stati dove sono previste le aperture degli uffici, che sono poi proprio le due aree del Paese nelle quali le quotazioni delle case erano state più gonfiate dalla bolla immobiliare formatasi in precedenza e che ora segnalano flessioni del valore delle abitazioni che vanno dal 30 al 50 per cento."

foto tratta da: http://www.flickr.com/photos/robindude/2359362874/

ricompaiono gli orti urbani

Un articolo dall'Observer evidenzia il fatto che, dopo l'intervento pubblico del governo inglese che mira a ridurre il consumo di suolo, la casa unifamiliare con l'orticello sta lasciando il posto all'edilizia con più elevate densità. E iniziano a ritornare nel panorama urbano alcune vecchie "figure", quali gli orti urbani.

"Nei primi tre mesi del 2008 circa la metà di tutte le abitazioni realizzate sono appartamenti, molto raramente dotati di spazi verdi propri. Nello stesso periodo soltanto il 16% delle nuove case è del tipo singolo con giardino. Per un paragone col 1998, allora il 45% erano case single, e solo il 17% appartamenti.

Gli appassionati del verde ora devono adattarsi a qualche pentola appesa o fioriera sul davanzale. Ne deriva una diffusione dell’idea di spazi verdi in comune: si tratti di un giardino molto formale o di uno spazio più improvvisato, di proprietà e gestito da volontari abitanti del posto, o dagli appartenenti a qualche istituzione, che si tratti di una scuola, un ospedale, una comunità."

Qui il sito della Federation of city farm and community gardens. Così, tanto per farsene un pò un'idea.

update dall'immobiliare USA

Ancora un update, sempre via Diario della crisi finanziaria, sull'evoluzione del mercato immobiliare statunitense.

Si registra infatti "...un’ulteriore crescita delle foreclosure, le procedure che danno l’avvio all’esproprio della casa del mutuatario in arretrato sulle rate, un dato che, pur confrontandosi con il già pesante dato del luglio dell’anno scorso è riuscito a registrare un ulteriore balzo in avanti del 55%, passando da 175 a 272 mila procedure, mentre si è appreso che sono ben 750 mila le case in attesa di essere messe all’asta, ben il 17% delle 4,5 milioni di case messe in vendita in giugno in tutti gli Stati Uniti d’America".

E, inoltre, anche sul fronte dei prezzi le notizie si fanno sempre più minacciose per il futuro del mercato immobiliare nostrano che, come abbastanza ovvio, non potrà pensare di essere totalmente un'altra storia.

"Non bastasse tutto ciò, sempre ieri le implacabili agenzie hanno provveduto a battere la notizia dell’ennesimo calo dei prezzi delle abitazioni statunitensi, nel trimestre concluso a giugno, come testimonia la National Association of Realtors, una flessione del 7,6% rispetto allo stesso periodo del 2007, il che lascia intuire che, quando verranno messe all’asta in settembre la maggior parte delle case entrate in possesso dei concedenti i prestiti, si potrebbe tranquillamente verificare una flessione percentuale a due cifre, sempre espressa su base annua"

Non c'è veramente mai fine al peggio.

la casa con il prato perde consenso

Un recente articolo sul Chicago Tribune ci dice che il prato davanti a casa, almeno negli Stati Uniti, non sta vivendo uno dei tempi migliori. Ed è una notizia, dato che la casa unifamiliare con giardino è uno dei pilastri del processo di sprawl.

"Le dimensioni dei lotti per le nuove case unifamiliari si sono ridotte, dal 1976 al 2006, secondo la National Association of Home Builders (NAHB). Nel corso di questi anni, la percentuale di abitazioni su un terreno di superficie inferiore a 650 mq è aumentata dal 18% sino al 35%. Invece quelle su oltre 1.000 mq sono calate dal 41% al 32%.

Nello stesso periodo di 30 anni, la dimensione media dell’abitazione è cresciuta, da 150 a oltre 200 metri quadrati, ingoiandosi così un’altra fetta di giardino.

“É un insieme di varie cose” commenta Steve Melman, economista alla NAHB. “Gli ultracinquantenni vogliono meno prato e meno lavoro di cura. I ventenni vogliono stare vicini a divertimenti e posti di lavoro, e non case suburbane con grandi giardini. L’ultima cosa che hanno voglia di fare è falciare un prato. I gruppi sociali intermedi, le famiglie con bambini, vogliono ancora il prato, ma non per stare tutto il fine settimana a falciarlo. Vogliono andare alle partite di calcio”.

California, Florida, Nevada e Arizona... e non parlo di primarie

Ancora dati sul mercato immobiliare statunitense dal Diario della crisi finanziaria.

"...pesanti segnali provenienti ieri dal settore immobiliare, con la più netta flessione delle vendite di quelle case individuali degli ultimi 26 anni e con il prezzo mediano delle stesse giunto ormai a poco più di 196 mila dollari, non ha certo sollevato gli animi degli operatori la notizia che in aprile sono state avviate 243.353 nuove procedure di esproprio di case, con una crescita del 65% rispetto alle 147.708 dello stesso mese del 2007, un incremento che, tuttavia, non è sufficiente per spiegare quello che è accaduto in California, Florida, Nevada ed Arizona, stati che hanno registrato incrementi delle procedure, nonché una concentrazione delle stesse, a livelli ben superiori della media nazionale."

Ancora bruttissime notizie anche per quello europeo, dato che dalle nostre parti si manifestano più o meno gli stessi effetti con un lag temporale di 12/18 mesi.

crediti ipotecari: quali differenze tra i sistemi USA e UE?

La crisi del sistema finanziario è anche debitrice della profonda diversità del sistema delle garanzie connesso ai crediti ipotecari.

Il credito ipotecario degli Stati Uniti è without recourse. In altri termini, quando una famiglia americana ottiene un mutuo con garanzia ipotecaria essa ha la possibilità di disfarsene in qualsiasi momento inviando alla banca le chiavi dell’appartamento che è stato acquistato con quel mutuo.

E’ evidente, quindi, che qualora il valore dell’unità immobiliare scenda al di sotto del debito residuo, alla famiglia convenga ripudiare il debito, liberandosene definitivamente con l’invio delle chiavi dell’appartamento. Ciò si traduce automaticamente in una passività per l'istituto di credito erogatore del prestito.

Il credito ipotecario in Europa è invece with recourse. In altri termini, il debitore europeo non si libera mai del debito contratto nella forma di mutuo, se non pagandolo.

Per questo le banche non devono contabilizzare automaticamente una perdita allorché il valore dell’unità immobiliare vada al disotto dell’importo del mutuo poiché possono sempre continuare a perseguire il debitore finchè quest’ultimo non abbia pagato.

foreclosure

Via Diario della crisi finanziaria leggo che, nell’anno in corso, verranno messe all’asta da parte delle banche americane un qualcosa che varia tra le 750 mila e il milione di case.

Mi risulta difficile prevedere una qualche forma di rimbalzo del disastrato settore immobiliare statunitense.

E, al contempo, si profilano nubi minacciosissime sul mercato immobiliare europeo e italiano che, in linea generale, replica più o meno quello oltre oceano con circa 18 mesi di ritardo.

aumenta l'offerta e il prezzo è indifferente: il mercato immobiliare

In poco tempo mi è capitato di fare cenno, in diverse situazioni, al mancato funzionamento nel mercato immobiliare della legge della domanda/offerta.
Mi piace ricordare le lezioni di Edoardo Salzano che, ancor oggi, parla di rendita.

La scarsità del bene “terreno urbano” non è una scarsità naturale in senso proprio (come quello del terreno in generale), ma una scarsità che deriva dal fatto che solo un numero limitato di terreni è storicamente dotato di quei requisiti che ne rendono possibile, nell'immediato o mediatamente, una utilizzazione edilizia-urbana.
La scarsità del terreno urbano è quindi una scarsità manovrabile. E poiché è evidente che il grado della scarsità influenza i livelli della rendita, anche i livelli della rendita sono manovrabili. Ma va subito precisato che il rapporto tra grado di scarsità e livello dello rendita non è, nel caso della rendita urbana, così meccanico come avviene nel caso di altre categorie di beni.
(...)
La rendita fondiaria urbana assoluta è quella che deriva al terreno dal fatto che esso è edificabile, (o più esattamente, del fatto che per quel terreno l'utilizzazione edificatoria è conveniente rispetto all'utilizzazione agricola).
La rendita differenziale è invece quella che deriva dal fatto che un particolare terreno presenta -ai fini della utilizzazione edilizia- vantaggi e requisiti che lo rendono più appetibile di altri.
(...)
Il ruolo che svolge l'intervento pubblico influisce sulla rendita fondiaria urbana. Infatti l'intervento pubblico:
a) con i piani urbanistici determina quali e quante aree sono potenzialmente edificabili, e quindi incide sulla rendita fondiaria urbana assoluta;
b) con la realizzazione delle opere di urbanizzazione, con l'inserimento delle aree nei programmi urbanistici e con il rilascio delle concessioni edilizie, rende le aree concretamente edificabili, e quindi incide in un primo modo sulla rendita fondiaria urbana differenziale;
c) con la quantità e la qualità delle opere di urbanizzazione e dei servizi, con la determinazione delle qualità edilizie e urbanistiche delle varie parti degli insediamenti (altezze, distacchi, densità ecc.) accresce o diminuisce l'appetibilità relativa delle varie aree edificabili, e quindi incide sulla rendita differenziale.
(...)
Il rapporto tra grado di scarsità e livello della rendita non è -nel campo della rendita fondiaria urbana- così meccanico come è in altri campi.
In linea generale, maggiore è la disponibilità di un bene (cioè minore è la sua scarsità) minore è il livello della rendita assoluta. Questo per i beni che sono, in larga misura, fungibili, ossia per i beni nei quali la rendita assoluta è una parte consistente della rendita totale (es., il grano può essere qualità migliore o peggiore, ma le differenze tra i prezzi del grano migliore e del grano peggiore sono modeste rispetto al prezzo medio; un aumento delle produzione di grano diminuisce quindi i prezzi).
Ma i terreni urbani hanno la caratteristica che la rendita di posizione è molto più consistente delle rendita assoluta, e che -nell'attuale situazione delle grandi e medie città- le differenze delle qualità dei terreni sono notevolissime. Si può dire, al limite, che ogni terreno ha una sua qualità differente da tutte le altre.
In una situazione di questo tipo, l'immissione nel mercato di una consistente quantità di nuove aree edificabili determina un innalzamento generale del valore (e quindi della rendita) in tutte le aree che erano precedentemente riconosciute edificabili.

prospettive macroeconomiche ed evoluzione della domanda: la ricerca della qualità

Per il settore immobiliare le prospettive di andamento generale dell’economia sono fondamentali.

La politica di aumento dei tassi d’interesse sostenuta negli ultimi mesi dalla Banca centrale europea ha già avuto conseguenze tangibili sulle dinamiche immobiliari.

Vediamo quali correlazioni potranno esserci per i prossimi anni.

La domanda residenziale, nei prossimi anni, tenderà quindi a selezionare sempre più l’offerta sul mercato, in particolare sul versante qualitativo.
Il livello delle finiture, in particolare di quelle tecnologiche, e la qualità, anche sociale, del contesto, rappresenteranno variabili sempre più importanti per i futuri acquirenti.
Questo scarto qualitativo fra la domanda e l’offerta potrebbe rendere più difficoltoso l’assorbimento di prodotti di media e bassa qualità al punto da rendere necessaria una scelta radicale sull’opportunità di un loro adeguamento strutturale o di una completa sostituzione.

l'evoluzione degli attori del mercato immobiliare

La sempre maggiore integrazione, all’interno di un progetto di trasformazione urbana di una certa complessità, tra soggetti costruttori, finanziatori e gestori di infrastrutture e servizi rappresenta l’effetto dell’evoluzione degli attori del mercato immobiliare.

Negli ultimi dieci anni, nel mondo immobiliare sono profondamente cambiate non solo le caratteristiche del prodotto e i processi decisionali adottati ma anche i principali attori che popolano il mercato.
Si è infatti assistito alla trasformazione degli equilibri interni del mercato, fra soggetti produttori di beni, le imprese di costruzioni, e i fornitori di servizi, in particolare quelli ad alto valore aggiunto come i servizi finanziari e di consulenza altamente specializzata.
Da questo punto di vista, la finanziarizzazione del mattone è stata il fenomeno più evidente nell’ultimo decennio. La comparsa di nuovi soggetti, come i fondi immobiliari, e l’aumento del peso di altri, in particolare il sistema bancario, hanno modificato fortemente gli equilibri interni al mercato e la ripartizione dei costi.
In particolare, si è verificato un progressivo abbassamento della percentuale del costo di costruzione nella formazione del valore finale dell’operazione immobiliare, a favore del costo dei servizi ad alto valore aggiunto, come quelli finanziari, il marketing e le consulenze altamente specializzate.
Contemporaneamente, e seguendo l’esempio l’europeo, sono divenuti soggetti attivi del mercato immobiliare attori parapubblici e partenariali, come gli enti fieristici, universitari, ospedalieri e le fondazioni bancarie, istituzioni già molto radicate nella struttura sociale ed economica dei vari territori, ma oggi direttamente coinvolti nelle decisioni strategiche di riqualificazione urbana.

territorio vs. catene alberghiere ?

La lettura del Rapporto sul mercato immobiliare toscano di Scenari Immobiliari evidenzia un'osservazione di buon senso, seppur non particolarmente penetrante, relativa ai rapporti (mai risolti) tra offerta turistico-ricettiva locale e domanda globale.

Un po’ in tutto il territorio nazionale è bassa la presenza di grandi catene alberghiere ed è, viceversa, alta la percentuale di strutture a conduzione familiare.
La convinzione che la conduzione familiare possa essere sinonimo di radicamento al territorio e possa rappresentare un elemento positivo, capace di attrarre turisti alla ricerca di una vacanza a stretto contatto con la cultura dei luoghi, è ancora molto forte sul territorio e, solo in alcuni casi, corrisponde alla realtà.
Ma è ancor più vero che oggi le scelte di gestione delle catene internazionali appaiono molto più attente che in passato alla “personalizzazione territoriale” degli hotels: grazie a un’attenta standardizzazione, le catene alberghiere sembrano le (uniche ?) opzioni che possono garantire i servizi base riuscendo ad attrarre turisti, soprattutto stranieri, che ricercano un livello di qualità e di comfort adeguato al tipo di struttura scelta.
Appartenere a una catena internazionale, inoltre, significa facile reperibilità sulle piattaforme telematiche, facilità di prenotazione e, quindi, ottimizzazione della capacità ricettiva.