...ma non era tutta colpa dei subprime?

La notizia non è nuova o, quantomeno, era scontata. Però quando a una tesi vengono accoppiati un pò di numeri, diventa tutto più chiaro e credibile.

Ancora da Marco Sarli (qui) che puntualmente dà la bussola della crisi (immobiliare) in atto: "I dati della Mortgage Bankers Association illustrano inoltre un fenomeno davvero preoccupante, in quanto ad andare in default non sono più i sottoscrittori di mutui subprime, passati dal 35% del terzo trimestre 2008 al 16% attuale sul totale dei mututari in ritardo nei pagamento o in foreclosure, ma bensì coloro che hanno sottoscritto mutui a tasso fisso e con un buon score creditizio, passati dal 21 al 33%, ma è parimenti preoccupante il balzo al 18% del totale di quanti hanno almeno una rata insoluta anche i mutui assistiti da garanzia della Federal Housing Administration."

Londra: un ex città globale?

Quando una delle più importanti delle tue banche iniziano a trasferire il management, vuol dire che il tuo futuro sarà molto diverso da quello di oggi.

Da qui non so dire quale sarà il futuro di Londra ma è più che possibile che la City si andrà svuotando. Come si riciclano i grattacieli non mi è noto... però a Genova nel "Matitone" c'è andata una parte della sede comunale.

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/mintball/1463022515/)

foreclosures in the USA

Ancora qualche aggiornamento da Marco Sarli (qui) sulla crisi del mercato immobiliare negli USA.

Si conferma, in primo luogo, che il problema non è negli Stati Uniti quale realtà immobiliare isotropa ma che in realtà la crisi dei mutui (e del mercato) si concentra in 4 Stati: "...è tuttavia impressionante che il 44 per cento delle procedure di esproprio non solo si concentrino in quattro Stati (Florida, California, Nevada e Arizona), (...), una situazione che consente agevolmente di comprendere come mai (...) il prezzo mediano delle case sia sceso di oltre il cinquanta per cento, sino a livelli che superano davvero di pochissimo la spesa media sostenuta dalle banche per la procedura e che si aggira intorno ai 50 mila dollari!"

Ulteriore conferma, inoltre, è quella relativa al fatto che i mutuatari colpiti non sono tanto quelli subprima, quanto la famiglia media. "...la maggior parte dei mutui per i quali si registrano ritardi nei pagamenti o addirittura già entrati nella procedura che porta all’esproprio e alla successiva vendita all’asta dell’immobile sono mutui normali e a tasso fisso, quelli normalmente erogati solo a clientela con un buon punteggio sotto il profilo del merito creditizio, una tipologia di mutuo non caratterizzata dalle ‘trappole’ connesse a quei subprime o a quegli ARM che vedevano spesso moltiplicato l’importo della rata alla scadere del periodo biennale o triennale di grazia. A essere colpiti, dunque, non sono più soltanto mutuatari caratterizzati da uno ‘score’ basso o bassissimo (...) ma appartenenti alla classe media o alla cosiddetta aristocrazia operaia dell’industria automobilistica o di altri settori a forte sindacalizzazione,..."

la società dei proprietari e la crisi

Spigolatura sulle conseguenze inintenzionali di dieci anni di politica della casa negli USA di Pietro Monsurrò letta ieri qui.

"Il boom partito alla metà degli anni ‘90 (erano i tempi della società dei proprietari) ha provocato un aumento della proprietà immobiliare tra gli americani: se prima il 64% degli americani aveva una casa di proprietà, poco prima della crisi era salito al 69%."

Attualmente la crisi in atto ha già fatto scendere il tasso di diffusione della proprietà al 67,3% e, visto i chiari di luna, è lecito aspettarsi che ancora un bel pò di famiglie dovranno lasciare la "loro" casa perchè insolventi.

"In ogni caso, un aumento del 5% (ora 3%) dell’homeownership è costato moltissimo: la creazione di un sistema finanziario instabile, un indebitamento estero da repubblica delle banane, il dirottamento dei pochi fondi disponibili dall’industria verso servizi finanziari dal dubbio valore reale e verso un settore immobiliare evidentemente ipertrofico da anni (con conseguente depauperamento del settore secondario, o sua esportazione all’estero), un aumento incredibile dell’indebitamento dei privati, e un’improvvisa - anche se prevedibilissima - contrazione dello stato patrimoniale degli americani, che si erge minacciosa come una spada di Damocle sul futuro dei baby boomers pensionandi."

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/mischiru/2494421586/)

anche NY viene giù

Ancora da Marco Sarli mi arriva l'aggiornamento dal meltdown immobiliare statunitense in corso da oltre tre anni: si manifesta il primo sensibile calo delle quotazioni nella città di New York, località che aveva sinora resistito abbastanza bene rispetto al resto degli USA. Il calo delle quotazioni è tra il 13 e il 19% che, considerato congiuntamente al calo delle transazioni immobiliari, pari al 50% rispetto a quelle realizzate nell’anno precedente, fa abbastanza bene intendere che la crisi non sia affatto alle spalle. Infatti, sul fronte immobiliare si assiste a uno scenario peggiore di quelli assunti quale riferimento per gli stress tests cui il sistema della riserva federale ha sottoposto le prime diciannove banche e assicurazioni operanti nel mercato finanziario statunitense. Da qui non è così impossibile ipotizzare un aumento dei non performing loans per le banche. Non solo USA.

l'altra faccia della crisi dell'auto

Qualche arido numero dice di più sulla crisi dell'auto rispetto a paginate di articoli. Qui scopro che un alloggio a Detroit ha un prezzo medio di vendita pari a poco più di 18.000 dollari, quando lo scorso anno di dollari ce ne volevano almeno 40.000.

(tratta da http://www.flickr.com/photos/detroitderek/2190238617/in/set-72157601861458499/)

Braccia che erano rubate all'agricoltura

Da Marco Sarli su Diario della crisi finanziaria leggo una gustosa chiosa sul futuro (o, meglio, già il presente) dei bankers dopo il terribile anno che si va chiudendo. E' una sorta di buon anno in anticipo?

"...gli espulsi dal dorato mondo dell’investment banking, un foltissimo esercito di donne e di uomini che sono stati costretti ad abbandonare, talvolta in massa e con gli scatoloni in mano come nel caso di Lehman Brothers, la loro attività a ciclo continuo, basata (...) su ritmi difficilmente sostenibili da persone non ben addestrate e altrettanto, se non più, ben remunerate e motivate, molte delle quali, dopo il repentino, brusco e amaro risveglio, necessitanti di adeguato supporto psicologico, se non di un vero e proprio percorso di disintossicazione dopo anni, se non decenni, di blackberry, telefoni cellulari sempre accesi, monitor Reuters o Bloomberg accesi anche nell’initimità della camera da letto.

(...) una parte almeno di queste persone è dato alle attività più disparate, da corsi di cucina per bambini alla meditazione più o meno trascendentale, dalla scrittura al sacerdozio, dal ritorno alla terra all’insegnamento, dal volontariato all’artigianato. Consiglio a chi non l’avesse ancora visto il film Una buona annata, opera quasi profetica di quanto stiamo vivendo."

tagliare i tassi quando le banche chiedono di "rientrare"

Le banche centrali, segnatamente FED e Banca Nazionale Svizzera, continuano ad abbassare i tassi in modo aggressivo.
Oltre a essere un buon indicatore dei oluoghi ove programmare le proprie vacanze, in ragione della coinseguente debolezza delle monete, la domanda è: sarà sufficiente a stimolare l'economia?

Leggo articoli relativi all'esperienza giapponese: non sono molto incoraggianti.
Una volta che si è arrivati al costo zero, inoltre, le cartucce sono finite. Già facco fatica a comprendere il tasso di sconto pari a 0, figuriamoci il tasso negativo.
Infine, una considerazione legata all'esperienza di tutti i giorni: provare a stimolare i consumi facilitando l'accesso al credito non mi sembra sia destinata a funzionare molto in una situazione in cui:
a) l'accesso al credito è sempre più difficoltoso
b) le famiglie e le imprese tendono (o, anche, sono invitate dagli istituti di credito) a ridurre i debiti e non ad aumentarli.

Spero di sbagliarmi. E tanto.

pagare i mutui o comprare titoli ?

Il piano Paulson alla fine è passato. Ma le critiche restano. Questa su NoisefromAmerika mi sembra anche abbastanza convincente.

Ancor più interessante, anche per le nostre latitudini, la soluzione alternativa indagata. Eccola in sintesi:

"..., come convincere il mercato che non è più vero che quasi ogni titolo del tipo MBS rischia di contenere mutui cattivi?
...l'unica maniera di farlo è facendo sapere ufficialmente che i mutui cattivi non ci sono più, sono spariti, si sono volatilizzati, almeno in grossa parte. Per ottenere questo effetto occorre spendere soldi per pagare le rate sui mutui che vanno in default. In altre parole, occorre spendere i soldi che il Congresso ha appeno concesso al Tesoro non per comprare titoli a caso, ma per subentrare ai titolari dei mutui ogni volta che questi smettono di fare pagamenti e la banca che detiene il mutuo pignora loro la casa.

I signori che non fanno i pagamenti se ne vanno lo stesso (altrimenti smettiamo tutti di fare i pagamenti) e la banca pignora la casa lo stesso, la gestisce, la affitta, la mette sul mercato o all'asta per rivenderla. Ma il Tesoro, nel frattempo, subentra al mutuatario e paga le rate su, diciamo, un valore pari al'80% del facciale del mutuo.

Questo implica che ogni MBS in circolazione contiene mutui che mai cadranno al di sotto dell'80% del loro valore facciale, il che è molto meglio di quanto sia oggi e, poiché si applica a tutti i mutui e si applica subito non soffre dei limiti messi in evidenza per il piano Paulson."

Immagine tratta da http://www.flickr.com/photos/jakerome/2884641572/

3%

La dimensione del Fondo di Garanzia che doveva essere varato dal Governo Bush era di circa 700 miliardi di USD, pari a circa il 5% di tutti i mutui fondiari in essere negli USA. Onestamente, ciò che è stato votato questa notte dal Senato non so se sia diverso.
Se la cifra può sembrare notevole in termini assoluti ma esigua in termini percentuali rispetto al mercato di riferimento, va tuttavia sottolineato che il Fondo acquisirà attività a un prezzo molto scontato, per cui è presumibile che la quota di mercato garantita sarà decisamente superiore al 5% del complesso dei mutui fondiari americani.
Ma ancor più importante è rilevare che durante la crisi immobiliare degli anni ’80 (la più grave degli ultimi decenni), il punto di riferimento per ogni ragionamento sul settore immobiliare, il tasso di insolvenza sui mutui fondiari superò a mala pena il 3%.
Un’operazione pari al 5% del mercato quindi consentirebbe di garantire a livello di sistema un tasso di insolvenza almeno doppio rispetto a quello più elevato mai sperimentato dal dopoguerra ad oggi.

i colossi finanziari in crisi aprono uffici...

Su Diario della crisi finanziaria continua l'aggiornamento delle notizie che arrivano dal mercato immobiliare statunitense.

"Quello che mi ha colpito maggiormente, però, non è tanto che (Fannie Mae e Freddie Mac) stiano quotando ad un valore di poco al di sopra del 5 per cento del massimo toccato negli ultime due anni, o, come notano i siti americani, ai minimi degli ultimi diciotto anni, prima cioè che iniziassero a formarsi le varie bolle speculative favorite dai vari big bang finanziari e dala sempre più spinta deregolamentazione, quanto la notizia che riferisce che Fannie Mae sta aprendo due uffici locali in Florida e California al precipuo scopo di smaltire le 54 mila abitazioni di cui è entrata in possesso a causa delle procedure di foreclosure avviate nei confronti dei mutuatari sparsi in tutti gli States, ma particolarmente nei due Stati dove sono previste le aperture degli uffici, che sono poi proprio le due aree del Paese nelle quali le quotazioni delle case erano state più gonfiate dalla bolla immobiliare formatasi in precedenza e che ora segnalano flessioni del valore delle abitazioni che vanno dal 30 al 50 per cento."

foto tratta da: http://www.flickr.com/photos/robindude/2359362874/

conseguenze inintenzionali dei processi decisionali

Qualche effetto collaterale, oltre a una buona analisi complessiva, del conflitto in Georgia.

"La Russia potrebbe uscire dalla crisi incoraggiata dall'apparente successo, ma potrebbe anche pagare uno scotto in termini di fuga di investimenti stranieri. Venerdì il rublo scendeva dell'1% rispetto all'euro e al dollaro e ieri la borsa russa ha toccato il livello più basso degli ultimi due anni."

tratta da: http://www.flickr.com/photos/29577903@N02/2774110267/

aggiornamento dal mercato immobiliare USA

Ogni tanto dal Diario della crisi finanziaria arriva l'update sulla crisi del mercato immobiliare statunitense. E ogni volta è sempre peggio.

L'ultimo post inizia così: "Oramai è in atto una vera e propria corsa contro il tempo tra il Congresso degli Stati Uniti d’America e l’alluvione di procedure di esproprio delle case dei mutuatari in difficoltà, procedure che hanno toccato nel mese di giugno un livello pressoché tre volte superiore a quello registrato nello stesso mese del 2007, mentre nel secondo trimestre di questo orribile 2008 il numero di espropri da parte dei creditori ha superato del 14 per cento il già elevatissimo livello toccato nel primo trimestre, mentre supera del 121 per cento le foreclosure registrate nel secondo trimestre del 2007, un periodo significativo in quanto precede di soli 40 giorni quel 9 agosto dello stesso anno, quando il mercato interbancario si trovò in un’inedita situazione di blocco della liquidità e la banca Centrale Europea fu costretta ad immettere liquidità per un ammontare pari ad una volta e mezzo quanto mise a disposizione dopo i tragici fatti dell’11 settembre 2001, l’attacco, cioè, portato dall’organizzazione più pericolosa del fondamentalismo islamico al cuore degli Stati Uniti d’America."

Non c'è bisogno di altro commento.

proteggersi dall'inflazione senza comprare casa

In un post precedente dicevo che un periodo di alta inflazione è in grado di spiegare il forte tasso di proprietà relativamente alla propria casa. Questa è proprio la storia dell'Italia, oltre che della Spagna, Grecia e Portogallo.

Un recente articolo di Beppe Scienza mette bene in luce quali possono essere degli strumenti più moderni, più facili e anche un poco più efficienti dell'investimento immobiliare per proteggersi dall'inflazione.

Le obbligazioni reali, cioè quelle indicizzate all'inflazione (inflaction linked) hanno più o meno questo schema di funzionamento: "il capitale – e cioè il valore nominale – cresce in parallelo con l’inflazione; in più si incassano una o due volte l’anno interessi a un tasso fisso, ma applicato al capitale periodicamente rivalutato. Su un’inflazione del 3,5% il loro rendimento nominale a scadenza è attualmente intorno al 6% lordo, che non si può definire una miseria. La loro redditività reale netta è invece intorno al 2% annuo, tolte cioè le tasse e l’inflazione."

leverage e rischi

In qualità di obbligazionista di Lehman Bros. sono interessato direttamente a quello che combinano nella maison di investimento.

Ieri, apprendo che è in corso il piano di riduzione del leverage della banca è riuscito. Bene. Solo che il tentativo riuscito negli ultimi mesi ha consentito di ridurre il leverage lordo di Lehman a 25 volte il patrimonio e quello netto a 12,5 volte.

Un livello che risulterebbe proibitivo per una qualsiasi banca tradizionale ma, evidentemente e fino a prova contraria, di quasi tutta tranquillità per una delle superstiti quattro grandi Investment Banks statunitensi. La quinta, nel frattempo, è praticamente andata in default.

Ho capito un pò di più dove si trovano i rischi sistemici del sistema finanziario mondiale e, anche, delle mie obbligazioni.

gli utili di Tiffany e la distribuzione dei redditi

Marco Sarli segnala puntualmente che la società del lusso Tiffany, nota per il rinomato negozio sulla Fifth Avenue a pochi passi dal celeberrimo Plaza Hotel, negozio immortalato nel celebre film con Audrey Hepburn, ha registrato nel primo trimestre del 2008 un vero e proprio balzo in avanti degli utili (un +19 per cento condito da buone previsioni per l’intero anno).

Anche da queste notizie si può comprendere il livello raggiunto dalla distribuzione del reddito all over the world, peraltro testimoniata dalla presenza nei soli Stati Uniti d’America di un vero e proprio esercito di milionari e multimilionari, cifrato da recenti e attendibili stime in ben 10 milioni di individui.

è la finanza la vera spiegazione del prezzo del petrolio?

Sempre da Diario della crisi finanziaria si può leggere degli effetti della finanza sulla recente quotazione del petrolio.

Dalle testimonianze di alcuni manager di hedge fund di fronte ai membri del Congresso degli Stati Uniti d’America si è scoperto che, negli ultimi cinque anni, gli investimenti in indici collegati, appunto, alle materie prime più o meno energetiche, sono passati dai 13 ai 260 miliardi di dollari.

Da qui passano buona parte delle spiegazioni della "bolla speculativa" del petrolio. Per Diario della crisi finanziaria, infatti, il prezzo del greggio nel 2008 va a 75 dollari al barile. Oggi è a 135.

California, Florida, Nevada e Arizona... e non parlo di primarie

Ancora dati sul mercato immobiliare statunitense dal Diario della crisi finanziaria.

"...pesanti segnali provenienti ieri dal settore immobiliare, con la più netta flessione delle vendite di quelle case individuali degli ultimi 26 anni e con il prezzo mediano delle stesse giunto ormai a poco più di 196 mila dollari, non ha certo sollevato gli animi degli operatori la notizia che in aprile sono state avviate 243.353 nuove procedure di esproprio di case, con una crescita del 65% rispetto alle 147.708 dello stesso mese del 2007, un incremento che, tuttavia, non è sufficiente per spiegare quello che è accaduto in California, Florida, Nevada ed Arizona, stati che hanno registrato incrementi delle procedure, nonché una concentrazione delle stesse, a livelli ben superiori della media nazionale."

Ancora bruttissime notizie anche per quello europeo, dato che dalle nostre parti si manifestano più o meno gli stessi effetti con un lag temporale di 12/18 mesi.

petrolio e benzina: quale correlazione?

Su Petrolio qualche interessante grafico della scarsa correlazione tra prezzo del petrolio e prezzo della benzina.

Scarsa correlazione non significa che tale situazione si mantiene nel tempo, anche perchè fino a pochi mesi fa le due curve presentavano una notevole correlazione. Quindi è lecito attendersi un repentino aumento del prezzo della benzina alla pompa.

Davvero brutte notizie.

crediti ipotecari: quali differenze tra i sistemi USA e UE?

La crisi del sistema finanziario è anche debitrice della profonda diversità del sistema delle garanzie connesso ai crediti ipotecari.

Il credito ipotecario degli Stati Uniti è without recourse. In altri termini, quando una famiglia americana ottiene un mutuo con garanzia ipotecaria essa ha la possibilità di disfarsene in qualsiasi momento inviando alla banca le chiavi dell’appartamento che è stato acquistato con quel mutuo.

E’ evidente, quindi, che qualora il valore dell’unità immobiliare scenda al di sotto del debito residuo, alla famiglia convenga ripudiare il debito, liberandosene definitivamente con l’invio delle chiavi dell’appartamento. Ciò si traduce automaticamente in una passività per l'istituto di credito erogatore del prestito.

Il credito ipotecario in Europa è invece with recourse. In altri termini, il debitore europeo non si libera mai del debito contratto nella forma di mutuo, se non pagandolo.

Per questo le banche non devono contabilizzare automaticamente una perdita allorché il valore dell’unità immobiliare vada al disotto dell’importo del mutuo poiché possono sempre continuare a perseguire il debitore finchè quest’ultimo non abbia pagato.