il "famoso" lotto minimo in zona agricola

La lettura quotidiana de La Valle del Siele mi offre qualche buon dato sintetico sulla dimensione media delle aziende agricole in Europa (qui il dato originario). Questa la classifica:

1) Repubblica Ceca, con una media di 152 ettari;

2) Regno Unito (79 ettari);

3) Danimarca (65 ettari);

4) Lussemburgo (59 ettari)

5) Germania (56 ettari)

6) Francia (53 ettari). 

Solo 7,9 ettari di media per le aziende agricole italiane: un dato che vede una forte frammentazione, con aziende relativamente piccole ma numerose sul territorio.

Dalle parti liguri, invece, la dimensione minima urbanistica di 1 ha negli strumenti urbanistici generali è una specie di miraggio. Evidentemente si coltivano fragole.

la rappresentanza e la crisi

Lunedì prossimo a Imperia si discute dello stato della professione di architetto a partire dalle iniziative del CNAPPC e di Inarcassa per superare il momento di crisi. Che dire. Personalmemte poco o niente, perché sarò ad ascoltare. Però spero di non sentire ancora una volta che la soluzione sia una legge per l'architettura che, tra le altre cose, promuova i concorsi.

Non ho risposte preconfezionate. Però mi piacerebbe che qualcuno iniziasse a cavalcare altri temi. Ad esempio, quello della costante sottovalutazione della spesa in conto capitale. Ogni tanto, soprattutto su Il Sole 24, si leggono notizie di bandi bloccati (come questa). Oppure di utilizzi distorti di fondi pubblici che, e non è casuale, finiscono sempre per andare a finanziare la spesa di parte corrente (come questa sul FAS oppure questa sul TFR).

Non sto a sindacare se le infrastrutture che oggi sono bloccate per mancanza di fondi siano così determinanti. Forse è anche vero che gli stessi fondi potrebbero essere destinati ad altri e più proficui utilizzi. Dico semplicemente che considerare la spesa in conto capitale quale voce di spesa "voluttuaria" e comprimibile, una vera e propria variabile residuale nel quadro delle erogazioni pubbliche -oltre a dare un danno a chi sugli investimenti pubblici in infrastrutture si guadagna da vivere- non porterà molto lontano l'intero paese.

La spesa per investimenti contribuisce alla crescita della produttività totale dei fattori, e quindi, alla crescita di lungo periodo. Pensare di farne a meno condanna il paese al declino. Dato che oggi, di crescita, un pò tutti parlano, potrebbero anche parlarne gli architetti.

metodo vs. stile

Per preparare una guidina da portarci in viaggio in Finlandia, mi è capitato di approfondire l'opera di uno studio che non conoscevo: JKMM architetcts. Le opere che visiteremo sono la biblioteca di Turku e una chiesa a Viikki, un quartiere di Helsinki.

A parte il valore dei singoli episodi, la cosa più rilevante che mi sono detto è: "questi sono edifici diversi l'uno dall'altro". Bella scoperta, si potrebbe dire. Ma non è mica così scontato. Anzi. 

I meccanismi di produzione dell'architettura, spesso, portano a privilegiare lo stile della firma, cioè del progettista, rispetto ai temi del luogo, del programma e dell'appropriatezza della soluzione individuata. Ne leggevo qui, a proposito del concorso per il Culturforum di Den Haag (qui la rassegna dei vari partecipanti). Effettivamente, mi sembra molto comune produrre lo stesso edificio per posti diversi. Anche per nazioni o continenti diversi. Un pò alla Calatrava, tanto per spiegarmi meglio.

JKMM, invece, mi sembrano molto meno interessati a "marchiare" e rendere riconoscibili le proprie opere attraverso l'applicazione del proprio bagaglio stilistico. Ciò che prevale dalla lettura dei loro interventi è il metodo progettuale, l'artigianalità del fare architettura che li porta a definire soluzioni specifiche per problemi particolari. Probabilmente stando vicino alla propria committenza. Ma con la committenza che si globalizza, come avranno risolto il problema?

(ph. by http://www.flickr.com/photos/tsogy/4166654199/)

le riforme e il mondo capovolto

La cosa più interessante dell'incontro di presentazione della nuova lr 4/11 che va a modificare il Piano Casa ligure, una volta tanto, è stata la relazione introduttiva. Cioè quella che poco entra nel merito ma che, invece, ha il ruolo di dare i "segnali". E, puntualmente, il segnalo è arrivato: "Questa sarà la legislatura delle riforme". Curioso, poi, il fatto che a pronunciare queste parole non fosse un politico ma la figura apicale dell'organigramma regionale per quel che attiene il settore del Governo del Territorio.

E allora vediamo perché questa sarà la legislatura delle riforme. Perché è stato appena modificata la legge sul Piano Casa. E poi perché saranno introdotte delle modifiche alla lr 16/08... che in pochi anni ha già subito qualche modifica marginale e un paio di proroghe sulla sua entrata in vigore. E, non ultimo, sarà addirittura modificata la lr 36/97 per semplificare il doppio procedimento di approvazione del progetto preliminare del PUC e di quello definitivo. 

Accidenti che riforme... Pensandoci un pò, basta solo trovare l'accordo sul significato dei termini. E allora tutto può sembrare più chiaro... Cioè il mondo è capovolto.

Cosa sarebbe una legge di revisione degli oneri concessori che, ad esempio, trasformi un pò la quota "costo di costruzione" in "contributo per la riqualificazione della città"? Oppure, che introduca una qualche forma di perequazione territoriale in grado di riequilibrare onori e oneri finanziari del modello insediativo ligure? È semplice: sarebbe una correzione marginale dell'ordinamento esistente.

E cosa sarebbe un qualche provvedimento volto a incentivare il consolidamento delle unioni di Comuni, al fine di affrontare la dimensione degli Strumenti Urbanistici Generali rispetto all'odierno meccanismo di funzionamento del mercato immobiliare? È semplice: sarebbe una correzione marginale dell'ordinamento esistente.

E, infine, cosa sarebbe una leggina sul consumo di suolo che affronti, se è così necessario ad avviso di qualche influente organo di stampa, il problemino della diffusione insediativa in Liguria (forse dovrei dire "la cementificazione del territorio"). È semplice: sarebbe una correzione marginale dell'ordinamento esistente.

prima si fa il contenitore e poi ci si mette dentro qualcosa

Con il DDLr 114 la Regione Liguria procede all’accorpamento di alcune società controllate sotto il nome di Infrastrutture Liguria. In definitiva di tre distinte società ne fa una sola. Fin qui nulla di male. Anzi.

Poi si va a leggere cosa dovrebbe fare la nuova società. E allora le idee si confondono un po’ di più. Nel dettaglio, la funzione principale sembra sia quella di “redazione degli studi di fattibilità e della progettazione necessaria per procedere all’appalto, nonché, qualora previsto nel programma stesso, effettuazione delle ulteriori fasi di progettazione e direzione lavori”. In altri termini, una società pubblica che ha la mission di progettare e fare il direttore dei lavori. Accidenti… questa mancava.

Allora uno si interroga a cosa potrebbe mai servire una società pubblica nel mondo degli appalti. Ad esempio, potrebbe essere di supporto agli altri Enti pubblici nelle procedure di appalto e, ove del caso, potrebbe proprio essere una centrale di committenza a vantaggio di altri Enti che hanno più difficoltà a seguire tutto il lunghissimo e tortuosissimo iter di appalto.

È inutile tutto ciò? Vuoi mettere progettare e fare il direttore dei lavori? Sarà…

Poi leggo dall’ultimo Rapporto Italia dell'EURISPES, segnatamente nel capitolo 9, qual è la capacità di spesa del Mibac, cioè uno dei Ministeri in funzione dei quali i “tagli” alla spesa fanno più male. E quindi capisco che pur essendo vero che negli ultimi anni si è assistito a una riduzione dei fondi stanziati per il settore, le giacenze di risorse nelle contabilità speciali farebbero pen­sare che qui risieda il vero problema nell’amministrazione dei beni culturali. Indubbia­mente, tale situazione è un portato di problemi organizzativi. Il sistema delle contabili­tà speciali fu introdotto proprio per favorire l’operato dei funzionari responsabili degli istituti centrali e periferici. I numeri, però, sembrano proprio dirci che l’obiettivo non è stato realizzato. La maggiore percentuale delle giacenze nelle contabilità speciali è rappresentata da stanziamenti per interventi di tutela e valorizzazione.

Nel periodo che va dal 2002 al 2009, le uscite non fanno registrare grandi differenze: questo potrebbe voler dire che la capacità di spesa non può andare oltre un certo li­vello. Anche se aggiungessimo risorse finanziarie al settore, rimanendo inalterata la struttura del Ministero, è probabile che non si ottenga una maggiore spesa.

Un fattore chiamato in causa per spiegare questo fenomeno è rappresentato dalla diminuzione del personale afferente al Mibac. In realtà, negli anni che vanno dal 2004 al 2009 la diminuzione è stata molto lieve, si è passati infatti da 21.642 addetti a 21.053 unità. Piuttosto il problema potrebbe essere rappresentato dalla distri­buzione territoriale del personale: se la Campania ha il 18,4% del personale, la larghissima maggioranza delle altre regioni non va oltre il 5% e quasi il 50% dell’organico è concentrato in 3 regioni: Lazio, Campania e Toscana.

Vuoi vedere, allora, che Infrastrutture Liguria forse un ruolo potrebbe anche averlo? Non è proprio quello di progettare e fare il direttore dei lavori, però, un passo è stato fatto. Quando poi arriva qualche idea, anche quel contenitore potrebbe avere un senso.

la rendita e i programmi urbani complessi

Dell'esperienza di un programma urbano complesso dedicato al social housing a San Bartolomeo al mare ho parlato alcune altre volte (qui, ad esempio). 

Lo stesso PRU, proprio a partire dalle maggiori critiche, è un buon banco di prova per comprendere le potenzialità di innovazione sul fronte della gestione urbanistica. Quindi, veniamo alle critiche: i vantaggi offerti dalla variazione del quadro urbanistico per i soggetti privati non compensano i vantaggi per il pubblico, rappresentati dalla produzione di alloggi sociali "chiavi in mano".

Può essere. Ma mettiamoci qualche numero per verificare.

Gli oneri tabellari del Comune per la funzione residenziale, solo negli ultimi anni, sono pari a circa € 167,50 ogni mq di costruito. 

Gli interventi ricompresi nel PRU prevedono non solo la realizzazione di alloggi a canone moderato (o sostenibile che dir si voglia) ma anche la realizzazione di specifiche opere di urbanizzazione (segnatamente spazi di parcheggio pubblico) da cedere gratuitamente al Comune.

Considerando il costo di costruzione degli alloggi ERS e la relativa incidenza del valore dell'area, sommando questo componente al più consueto costo di realizzazione delle opere di urbanizzazione scomputabili previste dai vari interventi, si registra un'incidenza delle contropartite pubbliche su ogni mq di edilizia libera variabile tra 931 €/mq a 1.107 €/mq. 

La media è quantificabile in circa 981 €/mq. Quasi sei volte gli oneri tabellari. E, particolare non proprio indifferente -basta avere un vaga idea di che cosa sia la rendita fondiaria-, in periodo di mercato immobiliare stagnante, tale onere si ripercuote quasi interamente sul proprietario dell'area. In altri termini, il maggior "prelievo" pubblico sotto forma di opere di interesse pubblico comprime il valore della terra.

Risultato di poco conto? Ognuno ha la propria opinione. Certo è che per un Comune che dal 1995 e per i dieci anni successivi (cioè durante tutto l'ultimo boom immobiliare) ha tenuto gli oneri concessori in classe C ai sensi della lr 25/95, cioè pari a 60 €/mq (via via rivalutati con l'inflazione), il PRU è già un gran risultato. Nel senso che finalmente attribuisce a chi edifica buona parte degli oneri conseguenti, senza scaricarli sulla fiscalità generale via ICI sulla seconda casa. Tanto il turista non vota.

Ciò che però oggi rileva è il fatto che il PRU, applicando la consolidata strategia dei programmi urbani complessi, attribuisce i diritti edificatori contestualmente alla valutazione delle contropartite pubbliche e così facendo mette nelle condizioni il governo locale di poter "tassare" molto di più l'intervento immobiliare. 

Questo si è rilevato uno strumento, seppur del tutto da perfezionare e mettere a regime, che cerca di fornire una risposta all'inadeguatezza palese del PRG vigente nel sostenere l'Amministrazione locale nel prelevare quote di rendita fondiaria al fine di trasformarle in capitale fisso sociale. E i numeri sembrano dire che si è sulla strada giusta.

la dimensione dell'alloggio sociale

Recentemente mi è capitato di confrontarmi (il confronto è un pò eufemistico) con alcuni uffici regionali per alcuni interventi edilizi caratterizzati da una quota di edilizia residenziale sociale (alloggi a canone moderato).

Nulla da eccepire sulla quota di ERS. Alcune perplessità, invece, sulla dimensione degli alloggi. Semplici perplessità o, forse, motivi ostativi. In ogni caso è stato notato che gli alloggi sociali erano un po’ piccoli. E non posso che confermarlo: rispetto alla media regionale dello stock abitativo occupato da residenti (l’abitazione media è composta da circa 4 stanze), gli alloggi di ERS erano più piccoli.

Per la cronaca, più dell’ottanta per cento degli alloggi a canone moderato erano caratterizzati da una superficie utile (una sorta di superficie netta) compresa tra 42 e 51 mq: ampi bilocali oppure piccoli trilocali. Due alloggi avevano una superficie utile superiore ai 60 mq, cioè idonei ad accogliere un nucleo familiare di 4 persone.

Il ritorno sulla scena pubblica del tema della casa degli ultimi anni si scontra evidentemente non solo con problemi di finanza pubblica ma anche con problemi squisitamente progettuali. E magari è anche utile rifletterci un po’ sopra.

In primo luogo, si pone il problema dell’appropriatezza della risposta progettuale rispetto alla domanda. Domanda di casa sociale che non è fatta da una famiglia idealtipica composta da marito, moglie e due figli. Ma che è composta da un caleidoscopio di esigenze. E queste esigenze sono soprattutto rappresentate –almeno quantitativamente- da nuclei familiari di piccole dimensioni: più del 69% dei nuclei familiari residenti nel bacino d’utenza dei progetti di cui sopra sono composti da single o al massimo da coppie. Non è detto di anziani: la coppia può essere anche un coniuge separato con il figlio. Ma non è tutta la Liguria ad avere questa stratificazione sociale?

La stessa composizione sociale la si trova anche nel più ristretto campione di famiglie che abitano in un alloggio di ERP gestito dalle quattro ARTE liguri. I single sono il 33,03% degli assegnatari mentre le coppie sono il 34,21%: si arriva al 67,24%. In pratica, la struttura familiare che abita in alloggi sociali liguri è uguale a quella che abita fuori da questo ristretto ambito.  Se poi consideriamo anche i nuclei familiari da tre persone residenti, arriviamo a un totale di 86,09% di famiglie assegnatarie.

Offrire un quadrilocale per famiglie che per i 2/3 sono composte al massimo da due persone e che per poco meno del 90% sono al di sotto delle quattro persone, significa andare oltre lo stretto necessario. E di molto.

E vediamo allora cosa significa andare oltre l’Existenzminimum dal punto di vista sociale. Mi affido ad Andrea Villani (qui). Detto da me, invece, la riassumo così: si sprecano risorse anche quando le tirano fuori i soggetti privati che realizzano gli interventi edilizi. E dato che la carenza di alloggi rispetto alla domanda è un problema cronico, fornire una risposta sociale sovrabbondante solo per poche famiglie non è proprio una furbata. È solo un modo per acuire la discriminazione tra chi è sovra tutelato e chi non lo è affatto.

effetti "quasi" inintenzionali

Inizio una serie di post con temi esclusivamente locali. In linea generale, mi interessano poco i blog che si occupano di questioni circoscritte. In realtà, però, anche così c'è modo di affrontare questioni di portata più generale.

In molti settori della vita associata, infatti, ci sono pochi che pensano e parlano mentre sono tanti quelli che, di fatto, si fanno indirizzare. A livello locale, spesso, chi "pensa per gli altri" è chi ha più tempo. E allora vediamo.

A proposito di un programma urbano complesso (PRU per alloggi a canone sostenibile del comune di San Bartolomeo al mare) che vede alcuni interenti edilizi in variante al PRG vigente caratterizzati da una quota di edilizia sociale, una delle critiche più persistenti è relativa alla scarsa opportunità di procedere a varianti urbanistiche. Meglio sarebbe stato affidarsi alla redazione del nuovo Strumento Urbanistico Generale.

In termini quantitativi, la variante prevede 65 alloggi aggiuntivi, di cui ben 25 sono destinati a ERS. In altri termini, più del 38% dello stock edilizio aggiuntivo persegue uno scopo marcatamente sociale, senza particolari aggravi per le finanze pubbliche, sia locali sia regionali o statali, dato che il cofinanziamento sulla sola parte sociale è pari a circa il 17,4% del costo riconoscibile. 

La condizione per realizzare tale risultato è, necessariamente, consentire anche la realizzazione di quote di edilizia libera in modo da rendere fattibili micro economicamente i singoli interventi. E il Comune, attraverso varianti specifiche, ha un maggior potere contrattuale, come ci insegna l’ormai lunga esperienza dei programmi urbani complessi.

Vediamo ora cosa sarebbe successo utilizzando la procedura ordinaria della redazione del nuovo PUC. In termini di quote di ERS quali dotazioni territoriali, si sarebbe applicata una quota riconducibile a quella di cui al disposto degli artt.26 e segg. della lr 38/07 e s.m.i. e dell’allegato G del PQR 2008-2011: la quota di edilizia sociale obbligatoria sarebbe scesa al solo 10% della volumetria edificabile. 

Secondo questa opzione, quindi, per conseguire lo stesso risultato in termini di numero di alloggi sociali, sarebbero stati necessari ben 250 nuovi alloggi, contro i 65 che sono stati previsti grazie alle modalità tipiche dei programmi urbani complessi. Uno sforzo quasi quattro volte superiore.

Certo, l’alternativa poteva essere non fare nulla. Non ci sarebbero stati i 65 alloggi e, tra questi, non ci sarebbero stati neppure i 25 alloggi sociali. Inazione che non è nuova: il Comune non ha un solo alloggio destinato alla locazione sociale. Non perché li abbia venduti. Non li ha mai avuti.

L’altra alternativa per realizzare la stessa quantità di alloggi sociali era un investimento totalmente pubblico pari a circa 3,3 milioni di euro, da localizzare su aree da espropriare. Considerando che si assiste sempre più frequentemente a problemi per trovare 50.000 euro in più per qualche opera pubblica, l’alternativa può andar bene, al più, per qualche campagna elettorale.