la sintassi di Mecanoo

Alcuni elementi invarianti della sintassi compositiva di Mecanoo architecten determinano un lunguaggio architettonico disgiuntivo: rivive l'insegnamento di De Stijl.

1) La parete-schermo

Pareti autonome e non strutturali, leggere, che non costruiscono un volume ma ordinano e delimitano lo spazio.

2) Il distacco a terra

Sollevare da terra per illuminare il piano interrato oppure per sancire la provvisorietà (o, al massimo, l'intangibilità del sedime della chiesa preesistente).

3) Lo sfalsamento dei piani

Sfalsare le quote dei livelli interni per distinguere funzioni diverse.

rigenerazione urbana: meno innovazione ma più presidio nel tempo

L'espreienza dei programmi urbani complessi e, all'interno di questi, dei Contratti di Quartiere, è suscettibile di richiamare quella tensione che corre tra due diversi tipi di attività rispetto alle quali gli attori sociali e politici allocano le proprie risorse che alcuni autori che si sono occupati analisi delle politiche pubbliche (March e Lanzara) hanno indicato con l’opposizione tra exploitation ed exploration.
Laddove la prima attività fa riferimento all’esplorazione di nuove configurazioni istituzionali, l’altra (exploitation) rimanda invece allo sfruttamento e al perfezionamento di quelle esistenti.

L’attività progettuale connessa alla predisposizione di un programma complesso richiede certamente ai soggetti istituzionali l’investimento di attenzione, risorse, ricerca attiva; richiede “sperimentazione, propensione al rischio, invenzione, attitudine al gioco e alla scoperta”. Esiste però il rischio che la propensione all’esplorazione produca modalità quasi compulsive d’azione che assorbendo costantemente grandi quantità di risorse e di energie espongono l’attore al rischio di non addensare e rendere consistenti e durevoli i possibili esiti.
In altri termini, l'attività di exploitation, cioè il perfezionamento di routines e assetti già esistenti, rischia di non avere spazio.

Sotto questa luce, la carica di innovatività di un programma molto ambizioso quale sono stati i Contratti di Quartiere può rappresentare un problema.
Rispetto al carico di complessità affrontato o da affrontare e rispetto al fatto che, molto spesso, l'attuazione rimane come un "momento unico" di attenzione verso gli spazi caratterizati da maggior problematicità sociale o degrado urbano, può essere utile ripensare l'architettura di tali programmi, depotenziandone la complessità.
Anzi, quando di mezzo c'è una questione sensibile come la casa, si può tornare a un approccio di tipo settoriale, corretto dall'utilizzo degli strumenti che si sono imposti nella sperimentazione dei programmi urbani complessi: strumenti di accompagnamento, strutture intermedie, agenzie e promotori sociali. Cioè di tutti gli strumenti capaci di riattivare un contesto sociale e di ridefinire le prospettive di sviluppo di una comunità locale.

Rispetto ai CdQ si tratta di pensare a iniziative meno pesanti, a progetti meno ambiziosi: misure contenute ma attente a costruire le condizioni per avviare esperienze e ulteriori proposte future, tali da determinare forme di presidio leggere ma continuative.

contratti di quartiere: gli elementi di successo da riconfermare

1) Il ruolo di regia e di ricomposizione del processo.

L’efficacia dell’azione dei contratti di quartiere è dipesa in modo rilevante dalla capacità espressa dai Comuni nell’esercitare un ruolo di regia attraverso una struttura organizzativa (spesso costruita ad hoc o comunque dedicata) in grado di governare il processo di attuazione (e le relazioni spesso difficili e conflittuali tra i diversi soggetti pubblici/privati/del terzo settore) e al tempo stesso attivare forme di coordinamento orizzontale tra quei soggetti e/o settori interni al Comune.

2) Capacità di governare processi complessi: soluzioni organizzative ad hoc.
Rispetto all’ampio fascio di azioni in cui si articolano i programmi, risdulta rilevante che le istituzioni coinvolte –in primo luogo le amministrazioni comunali e gli ex IACP comunque denominati– definiscano e attivino soluzioni organizzative e gestionali in grado di governare i complessi processi di attuazione che i contratti di quartiere richiedono.

3) Il programma come punto di partenza e non di arrivo.
La “firma” dei Contratti è da intendersi solo come un punto di partenza (e non punto di arrivo): il patto con i firmatari è da rinnovare costantemente nel corso del processo di attuazione; sarà affidato alla capacità di regia e di ricomposizione dell’azione pubblica dei governi locali (e della politica) garantire e coltivare la sfera “pubblica” entro la quale l’attuazione dei progetti può produrre efficacia e durevolezza dei risultati attesi.
La fase di attuazione dei contratti di quartiere non è intesa come fase di semplice realizzazione di opere e interventi previsti dai programmi presentati, in quanto lungo il processo di attuazione ci si aspetta che altri programmi e azioni (sia pure non inseriti nella formulazione originaria del CdQ originario) si innestino e investano i quartieri producendo sinergie e rafforzamento degli interventi del contratto di quartiere.

la rigenerazione urbana italiana: alcune invarianti

1) La piccola dimensione delle aree coinvolte
Un primo elemento che contraddistingue le esperienze di rigenerazione urbana in Italia -segnatamente a partire dalle esperienze dei Contratti di Quartiere e, prima, di Urban- , è la piccola dimensione delle aree coinvolte, dato che si pone l'accento sulla dimensione del “quartiere”.
In altri termini, l’elemento distintivo è “l’approccio d’area”, l’insistenza “sull’azione locale”.
La dimensione contenuta delle aree su cui intervenire è vista anche come una condizione vincente per rendere possibile l’integrazione fra politiche pubbliche settoriali.

2) Il tema della partecipazione
Nei programmi di rigenerazione urbana, all’obiettivo tipico dei programmi urbani complessi di tipo urbanistico (tipo i PRU, PREU, ecc.) della costruzione di partnership pubblico-privato – obiettivo che pure è presente e coinvolge anche soggetti privati non tradizionali come i soggetti non-profit –, si affianca e si intreccia quello della partecipazione attiva al processo di formazione, attuazione e gestione del programma da parte degli abitanti.
L’obiettivo della partecipazione viene declinato in forme diverse nelle diverse esperienze: si va da un livello minimo rappresentato da tecniche e forme di comunicazione circa gli obiettivi e le azioni da intraprendere, a più complesse esperienze in cui la partecipazione è intesa soprattutto come potenziamento delle capacità di azione (empowerment) dei soggetti coinvolti.

Quali criteri per progettare i programmi di rigenerazione urbana?
a) ampiezza, profondità e qualità del processo di coinvolgimento dei soggetti locali, al fine di valorizzare la loro capacità di agire, di essere non destinatari, ma risorsa del programma stesso;
b) confrontare gli esiti locali con i processi di cambiamento a scala più vasta cercando forti connessioni con strategie di lungo periodo e territorialmente più ampie;
c) individuare il valore aggiunto che la compresenza di azioni diverse può portare e quindi cercare i nessi che fra queste azioni si possono stabilire.

il patrimonio abitativo pubblico come occasione per promuovere l'edilizia non-profit

Il tavolo di concertazione nazionale sulle politiche abitative si è aperto. Al momento è solo Federcasa che si è fatta trovare pronta all'appuntamento: qui le sue proposte.
La proposta più immediata, che non a caso si propone quale provvedimento d'urgenza, attiene all'utilizzo dello stanziamento dei 30+30 milioni di euro previsto dall'articolo 1, comma 1154 della legge 296/2006 (Finanziaria 2007).
La destinazione è praticamente scontata: contribuire al recupero e all'adattamento del patrimonio di ERP attualmente non assegnato perchè inadeguato sul piano della dimensione, dei servizi o degli impianti. In una parola: inagibile.
Secondo le stime di Federcasa, che da queste parti si ritiene del tutto attendibile -dato che buona parte di questi alloggi inutilizzati sono in capo agli ex IACP comunque denominati-, il numero delle unità immobiliari da recuperare sono circa 25.000, localizzati prevalentemente nelle grandi città.

Sicuramente tale patrimonio immobiliare pubblico non c'è ragione perchè continui a rimanere inagibile. Anzi. E' un pò meno scontato, invece, che siano gli ex IACP a continuare a gestirlo.
Tale stock edilizio, o quota parte di esso, rappresenterebbe una leva molto facile da azionare per cercare di far decollare il terzo settore anche nel settore delle politiche abitative. Ad oggi, il terzo settore nel settore abitativo ha infatti operato poco. Le migliori esperienze, forse, sono in Lombardia. Qui il caso della Fondazione San Carlo di Milano.

E' del tutto evidente che esistono dei segmenti di fabbisogno abitativo che richiedono non solo la casa, quanto anche servizi aggiuntivi:
a) anziani soli o in coppia privi di una qualunque assistenza domiciliare;
b) giovani coppie (sotto i 30 anni) a basso reddito;
c) famiglie in difficoltà che lentamente stanno scivolando verso la povertà (famiglie monoreddito, famiglie in cui uno dei componenti ha perso il lavoro, famiglie con figli colpiti da gravi handicap);
d) famiglie di immigrati extracomunitari.
Tale tipologia di bisogno abitativo, secondo una concezione minimamente innovativa dello stato sociale e di intervento pubblico, non esaurisce le proprie richieste con il reperimento del bene casa, dato che anche la fornitura di specifici servizi sociali è un requisito centrale: dall'assistenza agli anziani al supporto alle famiglie extracomunitarie fino ai servizi child care alle famiglie con bambini.

E se il mondo della domanda è variegato e complesso, composto da nicchie fortemente caratterizzate e diversificate nei bisogni e nelle aspettative, il ventaglio delle risposte ad oggi disponibili è, viceversa, estremamente rigido e obsoleto: le procedure amministrative dei bandi per l'assegnazione degli alloggi e le relative graduatorie non possono certo risolvere le situazioni più gravi; la difficoltà di far interagire differenti competenze nel mondo della pubblica amministrazione rende praticamente impossibile accoppiare servizio abitativo tradizionale e servizi aggiuntivi; ecc.

Gli alloggi pubblici sfitti perchè inagibili possono, quindi, diventare un pretesto per stimolare, animare e supportare lo sviluppo di nuove figure di operatori, siano soggetti non-profit a tutti gli effetti (fondazioni, associazioni, cooperative sociali) siano anche le più tradizionali cooperative a proprietà indivisa associate però a soggetti non-profit che si sono già specializzati nella gestione di quel ventaglio di servizi che dovrebbero arricchire i complessi residenziali.

la legge dell'Unione e il consumo di suolo

In alcune aree italiane il periodo dagli anni ’50 (l’epoca delle carte IGM) agli anni ’90 ha fatto segnare un incremento delle aree urbanizzate del 270%. Nell’area tra Mestre e Padova le aree urbanizzate sono passate dal 13,5% al 36,6%; nell’area milanese, invece, rispetto al 35,2% iniziale si arriva al 71,8% di oggi. Nell’area pianeggiante del Comune di Prato, il fenomeno della dispersione insediativa ha finito per occupare oltre il 60% della superficie disponibile. Qui i materiale del progetto Moland del Joint Research Centre di Ispra.
Dal 1974 a oggi, in Emilia-Romagna, cioè in una delle regioni probabilmente meglio pianificate d’Italia, la superficie urbanizzata è aumentata di oltre il 100%. Sotto il profilo socioeconomico, però, non mi sembra si siano verificati eventi tali da giustificare la costruzione di una nuova regione urbana in così poco tempo. E’ probabile che altre regioni italiane abbiano avuto dinamiche ancora più diffusive, solo che non se ne dispongono i dati.
L’erosione continua e l’interclusione degli spazi agricoli e forestali nell’urbanizzato, che ha ridotto la superficie dei terreni agricoli negli ultimi 50 anni da 28 milioni di ha ai 19,6 attuali, riduce la capacità di rigenerazione del sistema ambientale, la mitigazione degli eventi meteorici intensi e la (almeno parziale) autosufficienza alimentare (e quindi la sicurezza).
Basti la descrizione di Bonomi e Abruzzese riferita a La città infinita per comprendere appieno questo rilevantissimo fenomeno della contemporaneità.

In alcuni paesi sono state predisposte specifiche politiche pubbliche a contrasto del fenomeno: in Germania, sono state attuate azioni federali (e poi dai singoli Laender) per diminuire il consumo di suolo dai 120 ha al giorno rilevati tra il 1997 e 2000 a 30 ha, con l’obiettivo pari a zero nel medio-lungo periodo; in Francia, il Plan Local d’Urbanisme previsto dalla legge Solidaritè et Renouvellement Urbain del 2000 prevede l’arresto del consumo di suolo; negli Stati Uniti, il governo federale blocca i finanziamenti per le nuove infrastrutture alle regioni in cui, per la dispersione degli insediamenti, il traffico è tale da inquinare l’aria oltre le soglie definite dal Clean Air Act.

Tra i più importanti obiettivi per una legge nazionale sul governo del territorio, cioè obiettivi realmente meritevoli di interesse da parte dello Stato, vi sono quindi senza dubbio:
a) la limitazione dei consumi di suolo per nuove urbanizzazioni che fa capo a un principio regolatore di efficienza dell’utilizzo delle risorse;
b) il porre un freno alla frammentazione e alla banalizzazione del territorio che, viceversa, fa capo a un principio di rispetto di massa critica.

Per quanto sub a), sembra indispensabile che una legge nazionale ponga alle Regioni almeno il problema di considerare il fenomeno dello sprawl e del consumo di suolo, di monitorarlo e misurarlo e, infine, di cercare di limitarlo. Dall’applicazione del principio generale ne consegue che, per la risorsa suolo, ognuno avrebbe l’onere di giustificare interveti su suoi non urbanizzati e, al contempo, sarebbero ammissibili sistemi di tassazione differenziata tali da colpire specificatamente le urbanizzazioni greenfield (a vantaggio, ad esempio, di urbanizzazione brownfield ovvero greyfield).
Per le risorse energetiche, invece, il principio generale spingerebbe verso insediamenti addensati segnatamente lungo le linee di forza del trasporto pubblico.

Per quanto sub b), l’applicazione del principio generale enunciato significherebbe un deciso contrasto alla dispersione insediativa, i cui ingenti costi collettivi sono stati più volte indagati, alla frammentazione delle reti ecologiche e alla messa a rischio dell’assetto idrogeologico.

Così com’è (cfr. articolo 3 recante “sostenibilità”) nel progetto di legge dell’Unione mi sembra viceversa che il contenimento del consumo di suolo sia poco più di un’intenzione. Forse è un po’ poco rispetto a quello che dovrebbe essere un obiettivo di merito centrale delle politiche territoriali oggi in Italia.
Sarebbero, viceversa, necessarie alcune disposizioni di principio a carattere “sostanziale” finalizzate a contenere al massimo l’utilizzazione del territorio non urbanizzato, sia in prevalente condizione naturale sia oggetto di attività agricola o forestale, per realizzarvi nuovi insediamenti di tipo urbano o ampliamenti di quelli esistenti, ovvero nuovi elementi infrastrutturali, nonché attrezzature puntuali, e comunque manufatti diversi da quelli strettamente funzionali all'esercizio dell'attività agro-silvo-pastorale.
In altri termini, bisogna prescrivere e rigidamente applicare regole che prescrivano la rigorosa dimostrazione della necessità sociale di ogni sottrazione di un metroquadrato di terra alle utilizzazioni non urbane.

1) Dovrebbe essere perentoriamente affermato che “nuovi impegni di suolo a fini insediativi e infrastrutturali sono consentiti esclusivamente qualora non sussistano alternative di riuso e riorganizzazione degli insediamenti e delle infrastrutture esistenti”.

2) E allo stesso fine il testo di legge dovrebbe dettare i principi fondamentali da rispettarsi nella legislazione regionale per disciplinare le trasformazioni (fisiche e/o funzionali) ammissibili nel territorio non urbanizzato, riproponendo un modello di disciplina già sperimentato, seppure a diversi livelli di compiutezza e di rigore, ma comunque per consistenti periodi di tempo, in diverse regioni (Calabria, Campania, Lazio, Emilia – Romagna, Piemonte, Sardegna, Toscana, Umbria, Veneto, Provincia autonoma di Bolzano), e, anche per tale ragione, assunto come punto di riferimento: ”Le leggi regionali assicurano che, sul territorio non urbanizzato, gli strumenti di pianificazione non consentano nuove costruzioni, né demolizioni e ricostruzioni, o consistenti ampliamenti, di edifici, se non strettamente funzionali all'esercizio dell'attività agro-silvo-pastorale, nel rispetto di precisi parametri rapportati alla qualità e all'estensione delle colture praticate e alla capacità produttiva prevista, come comprovate da piani di sviluppo aziendali o interaziendali, ovvero da piani equipollenti previsti dalle leggi. Le leggi regionali stabiliscono che le trasformazioni siano assentite previa sottoscrizione di apposite convenzioni nelle quali sia prevista la costituzione di un vincolo di inedificabilità, da trascrivere sui registri della proprietà immobiliare, fino a concorrenza della superficie fondiaria per la quale viene assentita la trasformazione, nonché l'impegno a non operare mutamenti dell’uso degli edifici, o delle loro parti, attivando utilizzazioni non funzionali all’esercizio delle attività agro-silvo-pastorali, e a non frazionare né alienare separatamente i fondi per la parte corrispondente all'estensione richiesta per la trasformazione ammessa.”

3) L’operazione dovrebbe essere rafforzata aggiungendo alle categorie di elementi e componenti territoriali qualificati ope legis quali beni paesaggistici a norma del comma 1 dell’articolo 142 del “Codice dei beni culturali e del paesaggio” approvato con decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, quella del “territorio non urbanizzato sia in prevalente condizione naturale sia oggetto di attività agricola o forestale”.

4) Infine, occorre che il livello di pianificazione provinciale venga investito del compito (e della relativa competenza) di operare le scelte “le scelte per le quali la scala del comune non è adeguata a governare la localizzazione, il dimensionamento e gli effetti delle trasformazioni e degli interventi. Ciò vale, in particolare, per il riordino delle aree conurbate, promuovendo il contenimento della dispersione insediativa.”

negoziazione urbanistica e politica della casa: un nesso necessario

Anche Lorenzo Bellicini (Cresme) in un recente convegno a Firenze (il 17) ha affrontato il delicato ma strategico tema del finanziamento delle politiche abitative.
E anche lui ha sposato la tesi, di cui qui si è già avuto modo di parlare, che una nuova politica abitativa richiama l'amministrazione pubblica a fare i conti e a negoziare in trasparenza.
Vediamo un pò di numeri del settore immobiliare, a partire da un'analisi delle principali città italiane.

Il costo di costruzione è particamente identico in tutte le realtà analizzate, tra 760 €/mq e 1.050 €/mq, con un massimo a Genova (1.250 €/mq).
Gli oneri concessori variano tra i 135 €/mq e i 220 €/mq (Bologna, Firenze, Roma e Venezia).
La più importante variabile, cioè quella che maggiormente incide sui prezzi di vendita finali, è rappresentata dal costo delle aree. Il costo di tale fattore produttivo varie da un minimo di 325 €/mq fino a un massimo di 1.250 €/mq. A Genova, il valore medio è pari a 625 €/mq, con un massimo di 750 €/mq.

E sempre a proposito di aree, è importante l'analisi condotta sulla differente redditività di una stessa operazione immobiliare in funzione della situazione di partenza.
Un intervento edilizio in area semicentrale da condurre su suolo da acquisire presenta una redditività media del 31% (ed è già un margine di valore assoluto, dato che è difficilmente eguagliabile in altri settori produttivi).
Un analogo intervento edilizo da condurre su suolo agricolo in proprietà dello stesso soggetto attuatore, invece, presenta una margine di reddittività del 286%.

Cosa significa tutto ciò?
Al pari della segmentazione della domanda di casa, sul mercato immobiliare si assiste anche a un altro tipo di segmentazione, quella dell'offerta.
E diverse tipologie di offerta implicano diverse modalità di negoziazione e diversi livelli di esazione. Modellizzare, rendere trasparenti e disciplinare tale negoziato è uno dei compiti più immediati per impostare il nuovo corso delle politiche abitative. Anche perchè addossare al principale responsabile dell'innalzamento dei prezzi immobiliari (e della conseguente domanda di alloggi sociali) non è soltanto conveniente: è anche giusto.

requisiti prestazionali dell'edilizia residenziale sociale

1) Tipologia del servizio pubblico
- servizio abitativo di interesse generale
(oppure)
- servizio abitativo di interesse economico generale

2) Caratteristiche del servizio
a) destinatari: requisiti soggettivi (situazione economica, impossidenza prima casa, specifiche categorie sociali, condizione lavorativa)
- area della marginalità sociale
- area del disagio grave (soglia di povertà)
- area del disagio diffuso (redditi medio-bassi e categorie speciali: lavoratori, disabili, anziani)
area della difficoltà (categorie speciali: lavoratori, studenti, immigrati)
b) tipologia del servizio
- servizio alloggiativo in locazione (permanente o a termine)
- servizio alloggiativo in locazione e servizi per l’inclusione sociale
- servizio alloggiativo in locazione temporanea
- servizio aloggiativo in proprietà agevolata

3) Regole per l’erogazione del servizio pubblico
a) caratteristiche tecniche: requisiti qualitativi e limiti dimensionali
b) dotazioni minime dei servizi: acqua, elettricità, riscaldamento, comunicazioni, arredo, eventuali servizi accessori (lavanderia, copisteria, mensa, ecc.)
c) caratteristiche economiche: costi massimi di intervento
d) modalità di delega: convenzione con Ente pubblico
e) operatori: modalità di accreditamento
f) criteri di selezione dei destinatari: modalità di assegnazione degli alloggi e verifica dei requisiti destinatari

4) Natura e durata degli obblighi del servizio pubblico
a) limiti temporali: durata del servizio
b) elementi del servizio: fornitura dell’alloggio, assistenza, manutenzione dell’alloggio, funzionamento dei servizi accessori
b) tariffa
- canone sociale, canone moderato e canone concordato (canone d’equilibrio) + spese accessorie (oneri condominiali, utenze, servizi a rimborso)
(oppure)
- prezzo convenzionato (prezzo d’equilibrio)

5) Compensazione dell’onere del servizio
a) tipologia delle compensazioni
- costi a totale carico dello Stato
- contributi in conto capitale a parziale copertura dei costi
- contributi in conto interessi per la riduzione dei costi finanziari
- agevolazioni ed esenzioni fiscali
- assegnazione di aree o immobili a costi calmierati
- fondo di garanzia
- erogazione al gestore del Fondo per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione (FSA)
b) modalità di calcolo, di controllo e di revisione della compensazione
c) regolazione delle sovracompensazioni e modalità del rimborso
d) modalità per il controllo delle sovracompensazioni

affitto vs. proprietà: oltre l'ideologia, l'inflazione

L'abitazione è spesso percepita come un investimento, piuttosto che come un bene di consumo.
Tale situazione è dovuta a una serie di fattori culturali e macroeconomici risalenti agli scorsi decenni:
a) l'Italia è un Paese di antica tradizione rurale, nel quale il possesso della terra e della proprietà immobiliare ha sempre significato potere e sicurezza. In un simile ambiente culturale si può quindi individuare il primo elemento che ha portato ad un elevato numero di proprietari immobiliari;
b) ragioni macroeconomiche, quali un elevato tasso di inflazione durante i passati decenni, hanno spinto i risparmiatori verso investimenti reali che offrissero un sicuro riparo dall'erosione monetaria, primi fra tutti i beni immobili, iniziando dall'abitazione. E per capire che cosa è la storia italiana (non la preistoria), basta andare indietro fino ad esempio al 1982, in cui l’inflazione era al 16%.

Nei decenni passati l'investimento immobiliare, sia nell'abitazione principale sia in seconde case o in altri immobili da locare, considerata l'elevata inflazione e le poche alternative di investimento in quanto la borsa e i fondi comuni non erano ancora sviluppati, rappresentava indubbiamente una scelta ottimale.
Inoltre, e soprattutto, l'investimento immobiliare è sempre stato percepito privo di rischio per la continua dinamica di crescita dei prezzi degli immobili. Fino a metà degli anni novanta, l'elevata inflazione ha favorito l'incremento nel valore nominale delle abitazioni, rendendole di fatto un ottimo investimento.

Oggi, i punti di vista tra politiche pubbliche a sostegno della proprietà della casa e politiche pubbliche a supporto della diffusione della locazione, rischiano di trasformarsi in una disputa ideologica.

Un intervento di Lorenzo Bellicini (Cresme) fatto a Firenze ieri, ha mostrato un’interessante correlazione tra proprietà del proprio alloggio e una storia fatta di tassi d’inflazione elevati. Paesi come l’Italia, il Portogallo, la Grecia e la Spagna stanno a dimostrare questa correlazione: ad alti tassi di diffusione della proprietà (con la Spagna che registra quasi il 91% di famiglie che abitano la casa che hanno acquistato) corrisponde un dopoguerra fatto di tassi di inflazione elevati e lungamente a doppia cifra. Chi, invece, ha avuto un andamento dell’inflazione più moderato, vede oggi una minore diffusione della proprietà a vantaggio di una superiore presenza dell’abitazione in affitto.

Negli ultimi anni alcuni elementi sono mutati. Quello che, però, è cambiato di più è proprio il tasso di inflazione: soprattutto con l'unificazione monetaria, l’inflazione nei Paesi che hanno adottato l’Euro si è fortemente e strutturalmente ridotta.
La necessità di investire in beni reali come rifugio dall'erosione monetaria è quindi scomparsa, per cui il rendimento dell'immobile deve essere giudicato prevalentemente per la parte corrente e non in funzione di aspettative di rivalutazione futura.
E, forse, anche da qui passa il perché una politica pubblica nel settore abitativo possa, oltre che debba, interessarsi soprattutto ad ampliare il comparto dell’affitto.

Due edifici di Mecanoo: strategia progettuale

1) Elenco come metodologia progettuale: il primo passo dell'iter progettuale è destrutturare, annullare ogni gerarchia e mettere sullo stesso piano le varie parti.
Lo strumento è l’analisi funzionale. E’ il momento in cui avviene la scelta di particolari conformazioni dello spazio: sono i comportamenti e le azioni dell’utenza a inverare contenuti e forme.

2) Lo schema: il secondo momento del processo compositivo avviene con la sintesi della complessità espressa dal programma funzionale.
Lo strumento è il disegno della circolazione. La fase riassociativa consiste nell’attribuire grande rilevanza ai percorsi, intesi come connessioni fisiche tra le parti disgiunte. La circolazione diventa il leit motiv del progetto e, di conseguenza, viene definita in termini spaziali e architettonici.

- Scuola di Silvolde: consta nell’intersezione tra il corpo triplo lineare delle aule e dei laboratori –dalla canonica distribuzione assiale- e l’elemento volumetricamente autonomo delle funzioni centrali. L’intersezione determina un nodo di grande complessità spaziale e distributiva (oltre che ingresso principale della scuola).

- Biblioteca di Almelo: vengono assemblati i vari contenitori, ognuno dei quali connotato da una specifica funzione (biblioteca, stazione tradio, centro informazioni, Reading cafè), i quali sono aggregati asimmetricamente intorno alla spina centrale che si prolunga in un grande vuoto. Tale cavità fende l’edificio a tutt’altezza, individuandone le parti (sfalsate di mezzo piano) e accogliendo i percorsi verticali.

3) Sintassi: il processo progettuale identificato dalle fasi 1 e 2 evidenziano una sensibilità ordinatrice che è classificabile nell’eterotopia.

- Scuola di Silvolde. Deriva dalla giustapposizione di tre famiglie di elementi: ortogonali per le aule, in successione sincopata con giaciture differenziate; volume curvilineo caratterizzato dalla continuità, per i laboratori e gli uffici; geometria organica per l’aula magna e le palestre. Distacchi e vetrate determinano le separazioni tra i vari elementi mentre ponti e scale li ricollegano funzionalmente.

- Biblioteca di Almelo. Deriva dalla giustapposizione di ameno tre elementi: la spina muraria dei servizi; la zona pilastrata lungo la strada; la zona posteriore a “denti di sega”. Tutti e tre le parti si differenziano per struttura e materiali: la spina dei servizi in mattoni con piccole bucature, la parete avvolgente in rame con tre gradi di bucature, il blocco a denti di sega in cemento e grandi vetrate, il guscio superiore rivestito in lamiera zincata.

Il risultato finale identifica una precisa tendenza della contemporaneità, cioè quella di lavorare su commistioni funzionali dissolvendo le tipologie edilizie tradizionali a favore di complessi polifunzionali.

Gli acquisti immobiliari degli italiani: in aereo e verso Est

Per il rapporto di Scenari Immobiliari sugli acquisti degli italiani all’estero, nel 2006 gli acquirenti che partono dall’Italia hanno acquistato 22.400 immobili residenziali oltrefrontiera, con un aumento del 18,5% rispetto al 2005. Sulla base di un acquisto medio che è di 180mila euro, possiamo stimare un investimento complessivo di oltre 4 miliardi di euro.
Si tratta di una nicchia di mercato, le cui dimensioni sono molto ridotte: le compravendite in Italia nello stesso 2006 sono state circa 800mila, per un giro d’affari pari ad almeno 120 miliardi di euro.

Interessanti però le dinamiche emergenti.
Nel corso del 2006 si è ulteriormente ridotto il peso degli acquisti in Francia e Gran Bretagna. Mentre nei primi anni 2000 raccoglievano quasi la metà degli acquisti oltrefrontiera, ora sono a poco più del 20%.

La globalizzazione della seconda casa.
E’ il caso della Spagna e, in misura minore ma crescente, della Grecia. Scenari immobiliari stima che questi due Paesi, nel breve periodo, sono destinati a rappresentare almeno il 30% degli acquisti immobiliari all’estero degli italiani.
Mete scarsamente considerate negli anni novanta, la Spagna ha ormai superato la Francia negli acquisti all'estero ed è il principale attrattore degli acquisti italiani all'estero.
"A spingere questa crescita c'è sicuramente il mare e il basso livello dei prezzi (che però sono in salita), e la facilità dei collegamenti aerei. Lo sviluppo delle compagnie low cost da aeroporti secondari (rispetto a Milano e Roma) sta determinando dei collegamenti nuovi, anche dal punto di vista immobiliare. Pertanto se una località italiana è collegata facilmente a una spagnola o greca, si realizza anche un flusso di acquirenti immobiliari di seconde case o di residenze per l'età della pensione. Sta emergendo un nuovo tipo di acquisto che potremmo definire "aereo-dipendente".

L’acquisto per investimento va verso Est.
I Paesi dell'est europeo raggruppano il 22% degli acquisti oltrefrontiera. Mentre si consolida l'interesse per la Polonia e le Repubbliche baltiche, si guarda a Slovenia e Croazia. Aumenta l'interesse per Sofia, attualmente uno dei principali "cantieri" europei e con buon potenziale di sviluppo nel prossimo futuro. Questi acquisti sono quasi esclusivamente di tipo speculativo.
"L'investimento medio in questi Paesi supera i 300mila euro e arriva anche a un milione di euro. Infatti più che comprare un appartamento si preferisce un piccolo condominio oppure una casa singola. L'operazione tipo è quella dell'acquisto, poi ristrutturazione e ricerca di un inquilino oppure di un compratore.
Rispetto ai tedeschi, il compratore italiano preferisce quasi sempre il "fai da te". Cioè prende l'aereo, va sul posto accompagnato da un amico che ha già fatto l'acquisto. Fa la trattativa e poi compra rivolgendosi ad un legale. Raramente si fa assistere da mediatori specializzati. Spesso tiene chiuso l'immobile acquistato sperando nella ripresa del mercato."

Anziani proprietari e poveri: rendere liquida la ricchezza immobilizzata

Secondo il recente Rapporto curato da ANCAb-Cresme, uno dei fenomeni destinati ad assumere grande evidenza nello scenario abitativo italiano è costituito dal forte incremento della popolazione anziana, per effetto dell’accelerazione del processo di invecchiamento strutturale della popolazione.
Con riferimento alla fascia più esposta e bisognosa di aiuto, quella degli anziani soli non in coabitazione, nel prossimo decennio si stima un incremento del 18%, pari 560 mila unità, 330 mila delle quali con età superiore agli 84 anni.

Nell’ultima indagine sui bilanci delle famiglie della Banca d’Italia si calcola che, in media, ciascuna famiglia italiana dispone di immobili per 122mila euro; di altre attività reali (come beni durevoli, aziende e oggetti di valore) per circa 20mila euro; di attività finanziarie per circa 25mila euro. Per gli anziani le quote di ricchezza immobiliare sono ancora più elevate e oltre il 70% è proprietario dell’abitazione di residenza. Spesso ciò accade in famiglie che hanno problemi di liquidità, costrette a un basso livello dei consumi. Gli anglosassoni riassumono questa situazione con il termine di house-rich, cash-poor.
E’ utile un confronto in Europa: rispetto al totale delle risorse a disposizione (risparmi in attività finanziare, ma anche valore di abitazione principale, altri immobili, aziende di famiglia eccetera), troviamo che la famiglia media del Sud e Centro Europa dispone di risorse anche in misura superiore rispetto a quella dei paesi nordici. Se guardiamo invece alla quota di ricchezza finanziaria (risparmi in banca, ma anche investiti in fondi comuni o in obbligazioni) sul totale, troviamo un dato mediano di quasi il 30% nei paesi nordici, del 25% nei paesi mitteleuropei, ma inferiore al 5% nei paesi mediterranei.
E forse non è un caso, se nei paesi mediterranei il 20% dice di avere grandi difficoltà, contro il 4% dei paesi nordici e il 6% dei restanti paesi. E un altro 43% di famiglie mediterranee evidenzia di avere qualche difficoltà ad arrivare a fine mese, a fronte di un 18% negli altri paesi nel loro complesso.

In un quadro di progressiva riduzione del livello medio di copertura pensionistica (almeno del 15-20% rispetto ai livelli attuali), gli anziani si trovano di fronte al problema di dover integrare il proprio reddito, non solo per i bisogni di cura e assistenza che si intensificano con l’età ma anche per mantenere in efficienza la propria casa oppure far fronte alle spese condominiali.
Nel Regno Unito, ad esempio, i fondi generati attraverso schemi di equity release sono utilizzati per il 50% come integrazione dei redditi da pensione, per il 20% circa per ristrutturazioni dell’immobile e per un altro 20% per coprire spese sanitarie/assistenziali.

Anche in Italia, dalla fine del 2005 è stato introdotto il prestito vitalizio ipotecario (altrimenti detto reverse mortgage). La sua diffusione, per quel che ne posso sapere, è stata molto limitata. E le ragioni sono tante.
La prima di tipo culturale. Molti desiderano lasciare un’eredità ai figli: l’indagine SHARE indica che in Italia oltre metà degli anziani ritiene che lascerà in eredità più di 50.000 euro.

Altre ragioni, però, sono di natura esclusivamente finanziaria.
La prima si riferisce alla sola possibilità prevista di concessione del prestito in unica soluzione con la capitalizzazione annua composta degli interessi (il cosiddetto anatocismo, in questo caso consentito) e il rimborso integrale in unica soluzione al decesso. A queste condizioni, il debito aumenta in modo esponenziale sino ad assumere un’onerosità elevatissima: ad esempio, al tasso del 7% il debito raddoppia in 7 anni; contraendo un prestito a 65 anni e considerando la speranza di vita media di un uomo, e un tasso del 7%, gli eredi dovrebbero restituire all’istituto finanziario un ammontare pari a 3,35 volte il capitale preso in prestito.
Sui prestiti grava poi il costo della stipula del contratto, dell’assicurazione sulla casa, di liquidazione dell’immobile: nel caso di piccoli importi, questi costi fissi possono aggirarsi intorno al 20% del prestito.

Una recente proposta di Legautonomie e Associazione Anziani e Abitazione mira a introdurre anche in Italia lo strumento della rendita ipotecaria vitalizia.
La modifica più rilevante proposta è quella di prevedere non solo l’erogazione di un prestito con capitalizzazione annua restituibile in unica soluzione, ma anche introdurre un prestito rateale che determinerebbe un debito futuro circa dimezzato rispetto all’ipotesi del reverse mortgage in quanto gli interessi decorrerebbero dall’erogazione effettiva delle rate.
E’ determinate, inoltre, ottenere un livello agevolato dei tassi di interesse applicati, in modo da renderli il più possibili prossimi a quello dei titoli del debito pubblico di lungo periodo: con un tasso di interesse al 4%, una rendita vitalizia mensile decorrente a 70 anni di età pari a 100 euro mensili genera un debito al decesso di 30 mila euro circa, al 7% genererebbe un debito di 45 mila euro circa.

Molti sono poi i punti da chiarire e perfezionare che, ove positivamente risolti, sono in grado di ridurre le barriere allo sviluppo degli strumenti di liquidabilità dei beni immobiliari:
a) i tassi di interesse da applicare sul capitale che possono variare in modo significativo se potrà essere applicata l’imposta sostitutiva agevolata dello 0,25% (quella riservata ai mutui prima casa) in luogo del 2%, abbassando così i costi del finanziamento;
b) occorre dare certezze sugli incrementi di valore che l’alloggio subirà nel tempo e che dovranno essere riconosciuti al momento della scadenza totalmente in favore del privato contraente;
c) dovrà essere previsto il coinvolgimento dei futuri eredi nella definizione dell’accordo per evitare una conflittualità tra chi ricorre al prestito e i familiari;
d) dovrà essere effettuata da un soggetto terzo la valutazione dell’immobile e condivisi i costi degli accertamenti, per evitare che la somma concessa venga decurtata di eccessivi oneri;
e) dovrà essere previsto il patrocinio di organismi accreditati per l’assistenza all’anziano in tutte le fasi dell’accordo.
Non sono poi chiare le ragioni dell’esclusione degli istituti previdenziali tra quelli prestatori, dato che essi sono già presenti nel mercato del mutuo casa e che il provvedimento in esame, in un quadro più generale, finisce per avere un carattere anche previdenziale.

Rispetto a questa proposta, infine, occorre aggiungere il ruolo delle istituzioni.
Questi strumenti si rivolgono a una fascia di popolazione, gli over sessantacinque, che presumibilmente hanno meno familiarità con i meccanismi finanziari e quindi da tutelare maggiormente.
Le amministrazioni locali potrebbero promuovere apposite convenzioni con grandi istituti di credito al fine di costruire proposte di rendita ipotecaria vitalizia, a tassi adeguati, con forme di informazione trasparenti, delle quali lo stesso ente locale potrebbe farsi promotore al fine di informare e tutelare una fascia di utenza particolarmente debole.
Le amministrazioni regionali (ma anche statali) potrebbero intervenire per sostenere con opportune incentivazioni una politica di tassi agevolati al fine di garantire un processo di aumento delle disponibilità finanziarie degli anziani che devono mantenere una casa, ovviamente determinando rigide condizioni di accesso all’incentivazioni (finalità, caratteristiche di reddito e dell’abitazione, del nucleo familiare etc….).
Da parte dello Stato, occorrerà invece avere una normativa secondaria che, rendendo ad esempio più brevi e certi i tempi in caso di esecuzione ipotecaria, concorra a ridurre ulteriormente i costi.

Governo del territorio ed ERS: ma questo è riformismo?

Le migliori elaborazioni oggi in circolazione hanno capito che tra le Dotazioni Territoriali -quelle che una volta chiamavamo Standard urbanistici- nella situazione odierna, fanno parte anche le "abitazioni sociali"; proprio come le scuole, i giardini, gli ospedali e i parcheggi.
Si è superato per le abitazioni sociali la concezione che è stata fino ad oggi soltanto solidaristica, trasformandosi in una esigenza da soddisfare per il buon funzionamento della città.
E questa nuova concezione ha spinto l’Istituto Nazionale di Urbanistica a chiedere anche per le abitazioni sociali -quali nuove Dotazioni Territoriali- aree gratuite in compensazione perequativa, come per le scuole, i giardini, gli ospedali e i parcheggi; senza che ciò costi un euro in più agli operatori immobiliari e ai proprietari dei suoli. E neanche al Comune.

L’INU ha recentemente proposto il proprio modello (che si autodefinisce riformista) per rispondere alla nuova domanda di edilizia residenziale sociale (ERS). E la proposta parte dal contesto emiliano ove sembra che la riformata legge regionale 20/2000 vada proprio nel senso auspicato dall’INU.

Il modello si fonda sull’applicazione di principi perequativi ed è volto a mettere a disposizione delle Amministrazioni Comunali nuove porzioni di aree ove localizzare gli interventi di ERS.
Vi è molta attenzione a non incidere sui diritti edificatori attribuiti ai proprietari dei suoli.
Le aree sono cedute gratuitamente dal soggetto attuatore che procede alla trasformazione urbanistica. E i suoi impegni finiscono qui, dato che l’edificabilità riferita all’ERS è di proprietà pubblica ed è da considerare aggiuntiva rispetto alla potenzialità edificatoria attribuita ai privati.
In definitiva, il modello proposto dall’INU è rivolto unicamente a determinare le condizioni il più favorevoli possibili (cioè acquisire aree edificabili a costo zero) per realizzare successivamente le nuove dotazioni territoriali di ERS. La soluzione adottata, infatti, si trova immediatamente davanti il problema di come finanziare la realizzazione dei nuovi alloggi. E di fronte ai limiti della finanza locale, la soluzione individuata è quella di cedere concorsualmente una parte dei diritti edificatori pubblici destinati all’ERS ai soggetti privati interessati a questo peculiare settore del mercato abitativo, in cambio della realizzazione della restante parte degli alloggi pubblici edificabili.
Le applicazioni sperimentali del modello proposto danno questi risultati: su 120 alloggi realizzati (di cui 20 sono prodotti dai diritti edificatori attribuiti al Comune), 5 alloggi saranno di proprietà pubblica e altri 15 saranno destinati alla locazione a termine in regime di ERS per 10 anni e successivamente venduti a prezzi convenzionati.

Il modello INU rinuncia, fin da subito, a porsi l’obiettivo di socializzare quota parte del plusvalore generato dalla trasformazione urbanistica indotta dalle scelte pianificatorie.
Evidentemente gli urbanisti fanno fatica a capire il nesso che esiste fra il vertiginoso aumento del costo degli espropri pagato dalla comunità e l'enorme incremento della rendita urbana sul costo delle abitazioni pagato dai costruttori e alla fine dai cittadini acquirenti. Se si fanno un po’ di confronti con il resto dell'Europa risulta, ad esempio, che in Francia l'area rappresenta mediamente il 14% del prezzo di una abitazione mentre in Italia l'incidenza dell'area sulla casa è più che doppia, perché arriva mediamente sopra il 30%.
La soluzione dell’INU consente di ottenere le aree ma non gli alloggi e, al contempo, di fatto non riduce l’incidenza dell’area sui prezzi immobiliari.

Vediamo di vedere la questione sotto il profilo finanziario.
Nell’ipotesi di un soggetto proprietario degli immobili interessato alla loro trasformazione, il beneficio privato è determinato dalla differenza tra il valore di mercato dei beni immobili che le scelte pubbliche consentono di realizzare, i costi necessari alla realizzazione di questi ultimi e il valore dell’area prima della trasformazione indotta dal nuovo strumento urbanistico.
Il perimetro entro cui pubblico e privato si possono muovere nell’ambito del negoziato è quello del plusvalore determinato dalle scelte di modifica della situazione urbanistica preesistente.
Con il lessico dell’economia classica, i contenuti dell’accordo tra pubblico e privato riguardano la variazione di rendita determinata dalle scelte di pianificazione, e l’attività negoziale della Pubblica Amministrazione è il percorso attraverso cui il soggetto pubblico recupera parte della rendita determinata dalle scelte di piano.
L’ipotesi alla base del negoziato è che il proprietario, attraverso il value capture del plusvalore generato, possa e debba concorrere al finanziamento dei beni pubblici rappresentati da opere pubbliche e attrezzature collettive di carattere urbano. Tra cui vi sono senza dubbio gli alloggi sociali.

E, adesso, vediamo la stessa questione da un punto di vista giuridico.
Grazie alle tecniche di pianificazione utilizzate nella stagione dei programmi urbani complessi, la fornitura del servizio casa può essere assicurata attraverso modalità diverse da quelle tradizionali superando lo strumento del piano attuativo di settore –il Peep– che per le modalità di acquisizione delle aree (esproprio), per la difficoltà di garantire le opere di urbanizzazione e per la sua collocazione marginale rispetto alla città non risponde più alle esigenze attuali.
Gli strumenti più avanzati della pianificazione attuativa pongono al centro due elementi: il primo la valorizzazione delle aree attraverso la concessione di diritti edificatori da parte dell’Amministrazione e il secondo che riguarda la realizzazione –e in qualche caso anche la gestione– delle opere di urbaizzazione e dei servizi che il soggetto attuatore si accolla in cambio dei vantaggi derivanti dall’edificabilità delle aree.
Al centro si pone l’accordo negoziale tra le parti che presuppone sempre un vantaggio per gli interessi della collettività.
Se negli “oneri” a carico del privato s’incorpora la prestazione del servizio alla casa “sociale” calcolato in rapporto ai diritti edificatori concessi e alle tipologie degl’interventi edilizi ammessi, si farebbe un grande passo avanti nell’ottenere da parte dell’Amministrazione la disponibilità di alloggi sociali.
Sia chiaro che non si deve intendere la quota di ERS da assicurare come standard urbanistico: cioè finirebbe per determinare la riproposizione di una riserva di aree. La nuova Dotazione Territoriale riferita all’ERS deve, viceversa, essere definita come standard di servizio.
Lo standard di servizio non comporta l’obbligo di una sua preventiva localizzazione sul territorio comunale ma, viceversa, implica il suo calcolo nel caso in cui nelle parti del territorio comunale soggette a trasformazione o ristrutturazione, il piano urbanistico preveda che gli interventi edilizi ammessi devono “inglobare” anche una quota di ERS.
La copertura del fabbisogno abitativo “sociale” sarebbe assicurato dal vantaggio che gli operatori ricavano dalla urbanizzazione delle aree edificabili compensato dal contributo “pubblico” che gli operatori privati non versano all’amministrazione in termini di oneri, realizzando direttamente le opere destinate all’abitazione sociale secondo le quote fissate o concordate con l’amministrazione locale.

Si fa fatica a capire il rispetto assoluto che il modello dell’INU ha per la proprietà fondiaria. Eppure, secondo i dati del II° semestre 2006 rilasciati da Consulente Immobiliare, l’incidenza dell’area sulle nuove costruzioni in Regione Emilia Romagna è la seguente:
a) localizzazioni centrali: 40% (con Bologna al 55%, Piacenza al 45% e Parma, Modena e Rimini al 44%)
b) localizzazioni semicentrali: 31% (con Bologna al 45%, Piacenza al 35%, Rimini e Reggio Emilia al 33%)
c) localizzazioni periferiche: 24% (con Bologna al 33%).
Mi sembrano buoni argomenti per capire chi può finanziare la città pubblica. Anche in una prospettiva riformista.

il blu oltremarino dei Mecanoo

Oltre a forma e spazio, nella strategia progettuale dei Mecanoo il rivestimento delle forme e degli spazi diviene elemento di estrema rilevanza.

Materiali e colori sono quindi elementi architettonici essenziali, mai utilizzati nella ricerca di forti contrasti o di dissonanze tra acute contrapposizioni, quanto piuttosto scelti per dar luogo a sottili combinazioni di diversi materiali (intonaco, legno, rame, zinco, cemento, acciaio, vetro, pietra, mattone e bambù) e di superfici, naturali o dipinte, con la costante dell’intenso blu-“mecanoo” che affiora qua e là in molti edifici.

Il riferimento più immediato per questo peculiare utilizzo del colore da parte dei Mecanoo è, forse, l'opera di Yves Klein nel periodo monocromo blu: un blu oltremare intenso, luminoso e avvolgente che lo stesso Klein definì "l'espressione più perfetta del blu".

Il blu oltremare, allorché è utilizzato nella Cappella funerarie a Rotterdam, può anche essere ricondotto alla tonalità usata in molti dipinti del Rinascimento, soprattutto per gli abiti della Vergine Maria.

Ma lo stesso blu lo ritroviamo in alcuni edifici di Alvar Aalto: la sala riunioni del Turun Sanomat, la Finlandia hall a Helsinki, l’Opera house di Essen.

Negoziare è bello (ma bisogna saperlo fare)

Le migliori energie intellettuali sono da anni impegnate a teorizzare il superamento del modello del governo del territorio attraverso “atti autoritativi” in modo da giungere a un rinnovato assetto impostato maggiormente sulle pratiche negoziali.
In questo senso vanno anche le più recenti proposte di legislazione in materia di governo del territorio.

Ogni tanto è però bene guardare un po’ di numeri legati alle pratiche.
Martedì 3 aprile, nel convegno dell’INU a Milano sulla “Politica della casa nelle aree metropolitane” il prof. Roberto Camagni ha citato alcuni dati riferiti al caso milanese dei Programmi Integrati di Intervento, cioè l’esperienza di punta dell’utilizzo delle partiche negoziali in Italia.
Rispetto al valore dei prodotti immobiliari originati dalle trasformazioni urbanistiche, si comprende che:
a) l’incidenza delle prestazioni urbanizzative dovute per legge è pari al 9,3%
b) l’incidenza dei cosiddetti standard qualitativi è pari a solo l’1,4%, il che porta a un misero 10,7% il contributo dato dai plusvalori della trasformazione della città privata alla costruzione della città pubblica
c) l’incidenza dell’area (cioè quanto pesa la rendita fondiaria) è pari a circa il 26%
d) il margine di profitto del developer, sulla base dei piani finanziari forniti dagli operatori stessi, si assesta su di un risicato 9,3%.
Si viene poi a sapere come molti piani finanziari che, è bene non dimenticarlo, sono la base del negoziato tra pubblico e privato, si fondano su ipotesi un po’ stravaganti. Una per tutte: il prezzo di mercato di un box auto a Milano è stabilito in 30.000 €. Credo che con questa somma, a Milano non si acquisti neppure la basculante del box.
Sempre secondo Camagni, correggendo i valori per renderli un po’ più rispondenti alla realtà del mercato immobiliare, l’incidenza del profitto raggiunge il 41%.

Come in tutte le cose, qualche raffronto aiuta a capire un po’ di più.
Il modello Monaco di Baviera ci dice che l’incidenza delle prestazioni urbanizzative rispetto al valore totale dei prodotti immobiliari realizzati si colloca tra il 32% e il 37%. Di questo, circa il 18% è dedicato alla produzione di edilizia residenziale sociale.

E’ certo che negoziare non è un’attività che si improvvisa. E’ altrettanto evidente che, per chi è capace, il negoziato rappresenta una notevole opportunità per finanziare la costruzione della città pubblica. Ci sono però degli elementi che occorre rimuovere, altrimenti la pratica negoziale rischia di tradursi in un vantaggio per il privato.
1) Esiste un’asimmetria informativa tra privato e pubblico sulle condizioni di costo e di profittabilità nella produzione immobiliare.
2) I grandi operatori immobiliari agiscono spesso in forma di oligopolio, limitando la concorrenza reciproca sui singoli occasioni.
3) Nel settore pubblico sono assai scarse le professionalità necessaria a gestire un processo negoziale ad armi pari.
4) I piccoli comuni tendono spesso a essere in concorrenza tra loro per accaparrarsi gli investitori che, invece, hanno l’opportunità di agire su un ampio scacchiere territoriale e possono andarsi a scegliere la realtà locale che offre le condizioni insediative migliori.

L’individualizzazione della domanda di casa: ridefinire caratteristiche e beneficiari del servizio abitativo

L’edilizia residenziale pubblica (ERP) viene disciplinata per la prima volta nel testo unico 28 aprile 1938, n. 1165. I destinatari dell’attività di realizzazione e assegnazione di alloggi popolari ed economici sono identificati dalla legge, essenzialmente, in ragione della loro condizione di disagio economico ovvero in ragione della loro posizione, generica o specifica, di lavoratori.
Di qui l’idea, non priva di fondamento, che il nostro ordinamento abbia dato vita a due sistemi distinti di edilizia popolare, diretti a soddisfare il bisogno di alloggio, da un lato, dei soggetti in condizione di inferiorità economica; dall’altro, dei lavoratori.
La disciplina successiva si è dedicata agli strumenti finanziari oppure a quelli urbanistici ma, nessuno, ha definito in modo diverso le caratteristiche del servizio abitativo e i destinatari (cioè gli aventi diritto).
L’intervento pubblico nel settore abitativo è stato pensato per dare una risposta abitativa a una società omogenea in cui la domanda di casa era una domanda di massa (o generalista).

Oggi, però, non c’è una domanda indistinta quanto tanti segmenti di domande. Le elaborazioni del CRESME-ANCAb sono molto utili a determinare la nuova domanda di casa:

a) chi non ha casa
1) la marginalità sociale (ad es. gli homeless)
2) l’inclusione sociale (ad es. per la stabilizzazione degli immigrati)
3) la formazione di nuove famiglie (i giovani in uscita dalle famiglie di origine, i ricongiungimenti familiari, le separazioni/divorzi)
4) il sostegno allo sviluppo economico (le esigenze di mobilità lavorativa, gli studenti fuori sede)

b) chi la casa ce l’ha
1) le famiglie in locazione (quelle con gli sfratti per morosità, quelle con i contratti in scadenza, quelle che hanno un’incidenza elevata del canone sul reddito)
2) le famiglie in proprietà (quelle che hanno un costo dell’indebitamento con un’incidenza elevata sul reddito, gli anziani che hanno difficoltà al mantenimento del patrimonio).

E proprio sulla base dei più aggiornati modelli interpretativi della questione abitativa, la nuova stagione della programmazione abitativa dello Stato dovrà, in primo luogo, provvedere a dare effettività al diritto all’abitazione mediante una rinnovata definizione delle caratteristiche del servizio abitativo e dei beneficiari aventi diritto alle prestazioni di interesse generale.

Ancora sull’alloggio sociale e i SIEG

Intorno alla definizione di alloggio sociale –o di edilizia residenziale sociale- richiesta dall’articolo 5 della legge 9/2007 si profila uno scontro tra le parti sociali: da un lato i sindacati, dall’altro gli operatori del settore della casa (Federcasa, Ancab, Confcooperative, Ance).
Questi ultimi considerano l’alloggio sociale come un servizio di interesse economico generale (SIEG). I sindacati tendono a distinguere: non tutto l’intervento pubblico nel settore abitativo assume necessariamente un significato di economico.

L’unica sentenza della Corte di Giustizia Europea richiamata dagli operatori è la cosiddetta sentenza Altmark, cioè il precedente sulla base del quale si è andato a ridisegnare il concetto di SIEG.
Però vi sono altre sentenze di un certo rilievo che la stessa Corte di Giustizia Europea ha emesso. Una di questa è la cosiddetta sentenza Pavlov (e altri) contro Stichting Pensioenfonds Medische Specialisten del 12 settembre 2000.
Da questa sentenza, riferita alla costituzione di un fondo pensione di categoria, è forse possibile estrarre qualche principio di carattere generale utile a determinare un qualche confine tra servizi di interesse economico generale e servizi non economici.

Oltre alla finalità sociale, all’assenza di fini di lucro, alle restrizioni e controlli sugli impieghi finanziari, che, di per sé, non sono sufficienti a identificare con precisione tale confine, la sentenza ne identifica un altro di grande rilevanza: l’equivalenza, a livello individuale, tra versamenti e prestazioni.
In altri termini, si è in presenza di un SIEG allorché il servizio stesso eroga delle prestazioni che dipendono strettamente dai versamenti dei singoli beneficiari ovvero dalle tariffe da questi pagate.
Quando, viceversa, un servizio opera esclusivamente in base al principio di solidarietà, cioè quando vi è mancanza, a livello individuale, di una qualche equivalenza tra versamenti e prestazioni, il servizio perde i caratteri di economicità.

Stante questo precedente, pensare che la classica edilizia sovvenzionata possa essere equiparata a un servizio di interesse economico generale risulta un po’ difficile. O, per lo meno, è una forzatura che non trova un adeguato e certo supporto nella giurisprudenza comunitaria.

Il ruolo delle fondazioni bancarie: un buon esempio dalla Fondazione Cariplo

I soggetti di riferimento della politica della casa stanno cambiando. Forse un po’ troppo lentamente, ma eppur si muove.
La tradizione ci ha consegnato una situazione molto schematica e, per ciò stessa, altrettanto limitata: per l’edilizia sovvenzionata ci pensano gli ex IACP (oggi ARTE, ALER, ATER, ecc.) mentre all’edilizia agevolata-convenzionata provvedono i soggetti privati (cioè le cooperative).
Ormai è abbastanza chiaro –per le verità, non a tutti- che in materia di servizi (e anche la casa lo è) ciò che importa sono le prestazioni erogate e non tanto la natura pubblica o privata dei soggetti che li prestano.
Una casa in affitto a canone moderato oppure un alloggio per gli studenti può essere offerta non solo dal pubblico ma anche da un gran numero di operatori privati: le imprese di costruzione o loro consorzi e associazioni, le cooperative di abitazione o loro consorzi, le società costituite o partecipate dagli ex IACP, le organizzazioni non lucrative di utilità sociale individuate dall’art. 10 del D.Lgs. 4 dicembre 1997 n°460, fino ai cittadini singoli o riuniti in forma associata. Ciò che importa è che realmente il canone di affitto sia più basso rispetto alle dinamiche del mercato immobiliare.
Basta determinare le condizioni affinché ciò sia fattibile. Non è facile ma è possibile. E probabilmente costa anche un po’ meno di un intervento a totale carico dello Stato (o della Regione).

In questo quadro rinnovato, un ruolo di una qualche rilievo lo possono (o forse debbono) esercitare le fondazioni bancarie ai sensi dell’articolo 1, lettera c-bis) del decreto legislativo 17 maggio 1999 n°153.
La Fondazione Cariplo lo dimostra: e questa mi sembra una best practice. Però non tutte le fondazioni sono uguali.

L’alloggio sociale è sempre un servizio di interesse economico generale?

La legge 9/2007 obbliga lo Stato a procedere celermente alla definizione di alloggio sociale, in modo tale da ottemperare a quanto previsto dall’Unione Europea in materia di aiuti di Stato concessi alle imprese incaricate della gestione di servizi d’interesse economico generale (SIEG).
Nelle prime ipotesi che sono emerse, tutto farebbe supporre che l’intero settore dell’edilizia residenziale pubblica sia da ricomprendere in un unico profilo di interesse: l’intervento pubblico nel settore della casa è un SIEG e, di conseguenza, è assoggettato alla disciplina degli aiuti di Stato.
Una prima lettura della documentazione prodotta dalla UE in materia di servizi, però, mi sembra che fornisca qualche elemento per articolare maggiormente il ragionamento.

1) Il Libro bianco sui servizi di interesse generale (12.05.2004) identifica due diverse fattispecie, principalmente incentrando la distinzione sulla dualità economico-non economico:
a) il Servizio di interesse generale, cioè un insieme più ampio di “servizio di interesse economico generale” e riguarda anche –o forse soprattutto- i servizi non economici o quando non sia necessario specificare la natura economica o non economica dei servizi in oggetto;
b) il Servizio di interesse economico generale, che identifica principalmente alcuni servizi forniti dalle grandi industrie di rete quali i trasporti, i servizi postali, l’energia e la comunicazione ma che tuttavia, si estende anche a qualsiasi altra attività economica soggetta ad obblighi di servizio pubblico.

Nella sua comunicazione del 2000, la Commissione ha definito alcuni esempi di attività non economiche, in particolare quelle che per loro natura sono intrinsecamente di pertinenza dello Stato: l’istruzione nazionale e i programmi obbligatori per la previdenza sociale di base e alcune attività di organismi che assolvono funzioni ampiamente sociali, che non sono destinate a impegnarsi in attività industriali o commerciali.

2) Il precedente Libro verde sui servizi di interesse generale (21.05.2003), affronta più direttamente la distinzione tra servizi di natura economica e servizi di natura non economica, in quanto proprio questi ultimi non risultano assoggettati alle norme del Trattato. Anzi, si legge espressamente che “…le norme sulla concorrenza e sugli aiuti di stato si applicano soltanto alle attività economiche”.
Anche l’articolo 16 del Trattato e l’articolo 36 della Carta dei diritti fondamentali fanno riferimento soltanto ai servizi di interesse economico generale.
Così si legge “…i servizi economici e non economici possono coesistere all’interno dello stesso settore e talora possono essere forniti dallo stesso organismo”. Sembra di veder descritta l’attività dei nostri ex IACP.
Molto rilevante ai fini della definizione della linea di demarcazione tra le due tipologie di servizi è la questione della sostenibilità finanziaria della gestione del servizio stesso e, segnatamente, della rilevanza del principio di solidarietà.
Se per un numero notevole di servizi di interesse economico generale i meccanismi di mercato sono di per sé sufficienti a garantirne la redditività, alcuni servizi di interesse generale necessitano di specifici programmi di finanziamento per mantenere il proprio equilibrio finanziario.
Il finanziamento basato su principi di solidarietà riguarda soltanto i servizi di interesse generale di natura non economica.
Secondo la giurisprudenza della Corte di giustizia, gli organismi cui è demandata la fornitura di tali servizi basati sul principio di solidarietà nazionale e del tutto privi di qualsiasi scopo di lucro assolvono a una funzione esclusivamente sociale. Tali organismi non sono impegnati in un’attività economica e non devono essere considerati imprese ai sensi del diritto comunitario.

3) Infine, merita uno sguardo la recente Direttiva 2006/123/CE del Parlamento europeo e del Consiglio del 12 dicembre 2006 relativa ai servizi nel mercato interno, cioè la cosiddetta “Direttiva servizi”.
Il Considerando 17 ci aiuta a comprendere ancor meglio qual è il ruolo discriminante del corrispettivo economico dovuto per l’erogazione del servizio. “I servizi d’interesse generale non rientrano nella definizione di cui all’articolo 50 del Trattato e sono pertanto esclusi dall’ambito di applicazione della presente direttiva. I servizi d’interesse economico generale sono servizi che, essendo prestati dietro corrispettivo economico, rientrano nell’ambito di applicazione della presente direttiva".
È talmente rilevante la differenza che la cosiddetta “Direttiva servizi” si applica ai SIEG ma, ai sensi dell’articolo 2, non si applica ai servizi non economici d’interesse generale.
Ancor più specifico rispetto alla realtà del settore abitativo è il Considerando 27, allorché identifica come settore non di interesse economico “i servizi sociali nel settore degli alloggi, (…), forniti dallo Stato a livello nazionale, regionale o locale da prestatori incaricati dallo Stato o da associazioni caritative riconosciute come tali dallo Stato per sostenere persone che si trovano in condizione di particolare bisogno a titolo permanente o temporaneo, perché hanno un reddito familiare insufficiente, o sono totalmente o parzialmente dipendenti e rischiano di essere emarginate”.
La specificità dei servizi di interesse generale viene individuata proprio nel loro essere “essenziali per garantire i diritti fondamentali alla dignità e all’integrità umana e costituiscono una manifestazione dei principi di coesione e solidarietà sociale”.

4) La complessa legislazione comunitaria mi porta a ritenere che rientra tra i compiti dello Stato la cura degli interessi pubblici relativi alla soddisfazione del bisogno di abitazioni a basso costo per ceti alla soglia di povertà: soglia che permane per una fascia consistente di popolazione per la quale il problema dell’abitazione resta un tema prioritario. In altri termini, l’edilizia sovvenzionata della legge 457/78 è il sistema in grado di rispondere efficacemente all’esigenze della casa come problema sociale per le categorie di reddito minimo.
Questo ambito è inquadrabile come servizio di interesse generale da tenere distinto da altre forme di servizi abitativi, questi sì di interesse economico, quali sono, ad esempio, l’edilizia agevolata e convenzionata che, in effetti, costituisce il sistema prevalente se non esclusivo diretto a soggetti diversi, i redditi medio-bassi, in grado cioè di fornire un corrispettivo economicamente rilevante rispetto al servizio erogato.

Verso l’agenda del Tavolo di concertazione per le politiche abitative

1) Un primo elemento tale da dare corpo all’agenda del Tavolo di concertazione generale sulle politiche abitative di cui all’art. 4 della legge 9/07, attiene il potere statale di dettare, ovviamente a livello di principi, discipline necessariamente uniformi per la tutela di diritti fondamentali. Che, prima di essere tutelati, vanno in qualche modo definiti.
In altri termini, sembra giunto il momento di dare una definizione legislativa al diritto all’abitazione.
La dottrina ha da tempo identificato nell’edilizia residenziale pubblica un servizio pubblico, teso ad assicurare l’accesso all’abitazione sul presupposto della non abbienza (cfr. M.Nigro “L’edilizia economica e popolare come servizio pubblico” in Riv. Trim. dir. Pubbl., 1957).
Tale orientamento è stato più volte ribadito anche in sede giurisprudenziale. La Corte Cost. nella sent. 221/75 nel definire la materia le attribuisce il carattere di prestazione e gestione del servizio casa, concetto ribadito ancora dalla stessa Corte nella sent. 135/98.
Però a livello nazionale, tutta l’esperienza dell’intervento pubblico nel settore abitativo si fonda su un debole livello definitorio che è rappresentato soltanto indirettamente, da un lato, sulla dichiarazione di pubblica utilità per l’urgenza e indifferibilità ai fini dell’esproprio (leggi 167/62, 865/71, 247/74 e 1/78), dall’altro, dalle norme successive che provvedono unicamente a regolare i meccanismi di assegnazione dei finanziamenti dello Stato.

2) La Corte Costituzionale ha più volte sottolineato che nell’art. 117 Cost., cioè quello che elenca le materie di competenza dello Stato, entrano nell’ambito regionale tutte quelle materie non espressamente citate. Però, non tutte le materie dello Stato sono nettamente separabili da quelle di competenza regionale. Ci sono quelle che la Corte chiama competenze dello Stato di tipo trasversale.
E’ ormai luogo comune dire che l’art. 117 Cost. non contempla l’edilizia residenziale pubblica quale materia compresa nella sfera statale. Per fissare, però, quali ruoli potrebbe (o, meglio, dovrebbe) esercitare lo Stato nel campo delle politiche abitative, un buon punto di partenza è proprio rappresentato dalle competenze di tipo trasversale. Ciò è stato recentemente ribadito dalla sentenza C. Cost. 94/07.
Una prima “materia trasversale” è quella riservata allo Stato per la determinazione dei livelli essenziali di tutela e dei diritti civili e sociali.
La Corte dice che il “livello essenziale” non è quello minimo bensì un livello di uniformità che il legislatore statale ritiene possa essere assicurato su tutto il territorio dello Stato.
Un secondo elemento di competenza statale, anche in questo caso chiarito dalla Corte con sent. 303/03, riguarda l’indirizzo di coordinamento. La Corte ha detto che lo Stato (ma questa non è una novità, perché è l’art. 118 della Costituzione a dirlo) può trattenere presso di sé le funzioni amministrative funzionali a perseguire esigenze di uniformità a livello nazionale. Ma la novità della sentenza citata è data dalla possibilità ammessa che oltre ai poteri di amministrazione lo Stato possa trattenere anche i conseguenti poteri di legislazione.
Sul fronte delle politiche abitative, è evidente l’importanza che lo Stato mantenga una “regia” non solo sul piano legislativo ma anche su quello amministrativo. Sul piatto, mi sembra ci sia l’individuazione di un idoneo strumento che, nel contemporaneo ambiente istituzionale sussidiario, possa adeguatamente sostituire –non nei compiti ma nel ruolo- la funzione del CER. Un’esemplificazione ne ha dato la sent. 363/03 C. Cost. concernente le strutture serventi del Ministero del Lavoro per la “promozione dell’occupazione (…) sull’intero territorio nazionale”.

3) Un ulteriore aspetto suscettibile di dare un contributo di un certo rilievo all’agenda del Tavolo di concertazione è dato da una materia tipicamente concorrente: il governo del territorio.
La recente sentenza della C. Cost. 94/07 evidenzia quale elemento normativo il campo della programmazione degli insediamenti di edilizia residenziale pubblica che ricade nella materia “governo del territorio”.
Il compito dello Stato, quindi, è introdurre come principio fondamentale della materia “governo del territorio” quello di assicurare sul territorio tra le dotazioni territoriali anche l’edilizia sociale.
La reinterpretazione delle politiche abitative a cui sono chiamati i lavori del Tavolo di concertazione non può presupporre di affidare alla totale discrezionalità dei comuni –nell’ambito delle proprie politiche urbanistiche- gli impegni da mettere in capo a chi provvede alla trasformazione urbanistica del territorio per quanto attiene la cessione di aree o di alloggi destinati ai fini sociali, poiché in questo caso non sarebbe neppure soddisfatta l’esigenza sistematica della garanzia dei livelli minimi del servizio abitativo, già previsti nell’art. 59 del Dlgs. 112/98.
Vanno in quella sede fissati alcuni punti fermi che possono poi trovare sistemazione nell’ambito di provvedimenti legislativi statali e regionali che riportino a sistema il tema della copertura del fabbisogno di edilizia sociale.