il mall anche in Italia

A partire da un servizio de Il Sole 24 Ore sulla grande distribuzione organizzata, qualche riflessione sulle trasformazioni in corso nei territori del commercio.

I centri commerciali sono il simbolo del commercio moderno, i luoghi che, nel bene e nel male, lo rappresentano.

Il supermercato è stata la formula che per prima ha rivoluzionato il modo di fare la spesa; con il libero servizio, ha consentito al consumatore di avvicinarsi alla merce e di trovare con essa una dimestichezza che non aveva mai avuto.

È venuto poi l’ipermercato che ha raggiunto un’idea di abbondanza, di prosperità, di accesso a un numero sempre più elevato di beni. Ha rappresentato il trionfo del mass market, la democratizzazione dei consumi, e, per alcuni, gli eccessi del consumismo.

Ma è solo con il centro commerciale che la distribuzione moderna trova le risorse per proporsi come alternativa radicale non solo ai format tradizionali, ma ai luoghi stessi dove per secoli si è concentrato il commercio, i centri storici e le vie commerciali. Il centro commerciale è ormai diventato il paradigma dello shopping, il luogo che più di ogni altro si identifica con un’attività non più solo di acquisto, ma anche di impiego del tempo libero, che porta a una commistione con altre forme di entertainment.

I centri commerciali che si sono sviluppati in Italia hanno la caratteristica, che deriva dalla forte dipendenza del nostro modello commerciale da quello francese, costituita dalla centralità dell’ipermercato.

Inizialmente, il centro commerciale era l’ancora attorno alla quale veniva costruita un’offerta integrativa distribuita in una galleria che riproduceva la struttura di una via cittadina. Poi le ancore sono diventate multiple e all’ipermercato si sono aggiunte le grandi superfici specializzate. Oggi, però, il modello di centro commerciale italiano è ancora “ipercentrico” ma sta cominciando a diventare vecchio.

Vediamo, da un lato, la nascita dei factory outlet centre, cioè le strutture che propongono i grandi marchi a prezzi più accessibili, dall’altro, la proliferazione di centri commerciali legati ad altre funzioni: negli aeroporti, nelle stazioni, negli stadi, nei parchi divertimento.

Queste le caratteristiche essenziali del fenomeno di trasformazione in corso:

a) le nuove strutture non hanno un’offerta food e comunque l’ipermercato non è presente perché incoerente con il posizionamento ricercato;

b) si affaccia anche in Italia la formula che domina nel mondo anglosassone, il mall, caratterizzato dall'assenza dell'ipermercato e invece connotato dal tentativo di riproduzione del centro cittadino, con una proposta di marche e insegne qualificate, scenografie accurate e teatralizzazione dell’offerta;

c) tendenza alla loro localizzazione nelle aree semicentrali, dove abbondano contenitori dismessi da altre funzioni che possono essere riutilizzati, invece che all'esterno dei centri urbani;

d) consolidamento dei parchi commerciali, cioè di aggregati di grandi punti vendita fisicamente indipendenti, dove l’offerta food può essere un ipermercato o un superstore.

Edilizia pubblica: quale organizzazione gestionale?

1) Ridefinire il soggetto di gestione del patrimonio immobiliare
Il primo elemento da definire probabilmente è il carattere del soggetto chiamato a svolgere direttamente il ruolo di orientamento e riassetto del comparto delle abitazioni in locazione, laddove per gestore si intende un soggetto in grado di assumere tutte le scelte funzionali al conseguimento dell'obiettivo di riassetto del comparto e dotato di tutti i poteri necessari per attuarle.
Relativamente a questo aspetto ci sembra che si possano individuare diversi caratteri strutturali del soggetto di gestione.

a) Il soggetto di gestione deve anzitutto disporre di una conoscenza dettagliata e non esclusivamente teorica del mercato immobiliare con particolare riferimento al comparto delle abitazioni in affitto. Senza tale conoscenza sembra del tutto improbabile che si possa sviluppare una reale capacità di orientamento del mercato verso assetti più soddisfacenti mentre è altamente probabile che l'azione resterebbe confinata all'interno del più tradizionale ruolo di compensazione dei limiti del mercato stesso. Tale conoscenza presuppone sia lo sviluppo di adeguati strumenti tecnici, sia l'esercizio diretto di attività operative nel mercato da parte del soggetto di gestione stesso.

b) Tale conoscenza dovrà potersi tradurre in azioni tempestive in grado di sfruttare adeguatamente le opportunità del mercato. Ciò, presumibilmente, implica da un lato la disponibilità di supporti tecnici che consentano di assistere il processo decisionale e di ridurne i tempi e dall'altro una capacità di intervento il meno possibile condizionata da vincoli esterni (nel senso di vincoli imposti dagli Enti territoriali).

c) Appare inoltre indispensabile che tale soggetto possa sviluppare linee di azione diversificate sia per poter realizzare strategie integrate sia, soprattutto, per evitare che si determinino dei vincoli di operatività. In particolare appare di decisiva importanza garantire la più ampia possibilità di assumere ogni tipo di iniziativa mirata a migliorare l'efficacia sociale del patrimonio ERS e a consolidare l’attitudine a sviluppare processi di valorizzazione i cui risultati economici possano essere reimpiegati a fini istituzionali. In particolare appare necessario garantire al soggetto gestore la possibilità di vendere, acquistare, ristrutturare, costruire, realizzare anche attrezzature urbane e infrastrutture, purché tali interventi costituiscano -esplicitamente e motivatamente- componente necessaria e funzionale del programma di valorizzazione degli immobili, di miglioramento dell'efficienza economica e dell'efficacia sociale, di transizione verso un nuovo ruolo di fattore di riequilibrio del mercato. In altri termini, il riequilibrio del comparto dell'edilizia residenziale in affitto resta il fine ultimo dell'azione del sistema ERS ma ciò non comporta necessariamente la limitazione del campo di intervento al solo settore residenziale, al contrario spesso il riequilibrio delle condizioni abitative può essere raggiunto più rapidamente e con una più elevata resa delle risorse impegnate, componendo un insieme strutturato di interventi collocati in diversi settori.

d) Coerentemente con la natura degli obiettivi di riferimento e con il settore d'azione sembra del tutto indispensabile che il gestore possa definire -e attuare- programmi di attività complessi che si sviluppano in un arco temporale di medio periodo. Ciò ha importanti implicazioni sul livello e sui termini dell'autonomia del gestore. Appare infatti evidente che laddove il soggetto gestore sia chiamato a impegnarsi su programmi complessi di durata pluriennali dovrà avere un mandato su tempi e contenuti coerenti con il programma e, conseguentemente, il raccordo con le strategie di politica abitativa dovrà svilupparsi su cadenze non troppo serrate e su scelte di ordine generale.

e) Infine, per competere con prospettive di successo con i grandi operatori nazionali e internazionali e, soprattutto, per poter sviluppare un'azione realmente incisiva sull'assetto del comparto, il gestore dovrà comporre abilità professionali, risorse e strumenti in una struttura in grado di conseguire economie di scala e di operare su dimensioni tali da incidere sull'evoluzione dei mercati locali.

Sembra di una qualche utilità chiarire che se è vero che alcuni livelli di operatività, di efficacia e di efficienza implicano necessariamente uno sviluppo dimensionale del soggetto di gestione (cfr. lett. e), non è vero l'inverso e cioè non è la mera aggregazione quantitativa che può garantire lo sviluppo di nuove abilità professionali (cfr. lett. a) o la formazione di un sistema di strumenti integrati (cfr. lett. ) che consentano di aumentare i livelli di efficienza e di efficacia.
La distinzione potrebbe forse apparire astratta ma se esaminata relativamente al processo di sviluppo della nuova figura di gestione risulta abbastanza chiara: il conseguimento di dimensioni atte a incidere sui processi evolutivi del mercato è, per così dire, il risultato indiretto di una accurata composizione di risorse, strumenti, capacità operative, abilità diverse nell'ambito di un progetto di crescita e di riorganizzazione; la "massa critica" più che il risultato di una addizione di quantità è il risultato di una combinazione di qualità che conduce, indirettamente, anche a una crescita quantitativa. In questa logica la possibilità di espandere l'azione al di là dei confini del settore residenziale costituisce un fattore di assoluta rilevanza.
In buona sostanza quella che si sta delineando è una struttura con elevate capacità analitiche e strategico-progettuali, dotata di ampia autonomia sul piano attuativo-gestionale, che opera sulla base di mandati ampi, coerenti con una programmazione di medio periodo, dotata di strumenti, di mezzi e di risorse finanziarie e di dimensioni tali che le consentano di incidere significativamente sui processi evolutivi dei mercati residenziali in affitto locali ( e più in generale dei mercati immobiliari) e di competere con adeguate prospettive di successo con i grandi operatori nazionali e internazionali.

2) La separazione tra proprietà e gestione
Fermo restando che una struttura di gestione come quella indicata sopra presuppone una dotazione di risorse professionali, strumentali e finanziarie di notevole consistenza, l'operatività della struttura e l'efficacia dell'azione svolta non sono necessariamente e meccanicamente connesse alla proprietà di consistenti patrimoni immobiliari. Al contrario gli esempi più maturi di gestione strategica di grandi patrimoni immobiliari sono caratterizzati da una netta divisione tra la proprietà del patrimonio e la sua gestione.
La separazione tra proprietà e gestione può rappresentare, per certi aspetti, un fattore di chiarezza in quanto consente, anzitutto, una migliore ripartizione di competenze tra chi è chiamato a definire gli obiettivi di solidarietà sociale e a dimensionare il relativo impegno economico finanziario e chi è chiamato a definire e realizzare il programma di azioni e interventi che consente il più efficiente conseguimento di tali obiettivi, nell'ambito delle risorse date. Si tratta di una distinzione di cruciale importanza che tende ad attribuire:
a) al soggetto di gestione una piena responsabilità sui risultati economici e, conseguentemente, una sostanziale libertà nella scelta dei mezzi e dei modi per il conseguimento della missione all'interno dei vincoli economici e della missione sociale predeterminati;
b) al soggetto proprietario o alle rappresentanze istituzionali della collettività (e questa si configura quale scelta di primaria rilevanza nell’ambito dello stesso modello prescelto) la responsabilità di definire gli obiettivi strategici e di svolgere il controllo sulle prestazioni complessive assicurando a questo stesso soggetto la certezza dei risultati economici e sociali.

In secondo luogo la separazione tra proprietà e gestione consente di aggregare diversi patrimoni in unità di gestione sufficientemente ampie da permettere il conseguimento di importanti economie di scala e la messa a punto di programmi di intervento sul mercato di massa tale da determinare un efficace orientamento verso gli equilibri e gli assetti auspicati.

In prospettiva, la possibilità di aggregare diversi patrimoni in una strategia di riconfigurazione e bilanciamento del comparto delle abitazioni in locazione potrebbe rivelarsi un fattore decisivo per lo sviluppo del settore e del soggetto gestore, specialmente in relazione alle prospettive di finanziarizzazione e cartolarizzazione degli immobili rese possibili dalle nuove norme in materia (ad es. Fondi Immobiliari Chiusi ovvero le SIIQ di recente introduzione).
D'altro lato il problema della separazione tra proprietà e gestione è particolarmente sentito dal legislatore italiano che, almeno in più occasioni -con la legge 86/94, successivamente modificata con la Legge 503/95 relativa alla disciplina dei Fondi Immobiliari Chiusi e con il Decreto Legislativo n°104/95 relativo al Patrimonio degli Enti Previdenziali Pubblici- ha scelto la netta separazione tra proprietà e gestione come fattore per innescare processi di valorizzazione del patrimonio e per migliorarne la gestione e l'uso.
Le prospettive di finanziarizazione del patrimonio immobiliare della proprietà è da porre in stretta relazione con l’esaurimento delle risorse derivanti dai fondi ex Gescal (formati con il contributo dei lavoratori dipendenti e delle rispettive imprese): in questo senso, si deve porre il problema della necessità del reperimento di risorse.
Una qualunque rivisitazione della lr 9/98 dovrebbe traguardare la realizzazione delle condizioni tecnico-giuridiche per ricorrere a nuovi e diversi strumenti di finanziamento, in primo luogo il mercato finanziario, finalizzati alla raccolta di risorse per le politiche della casa. In particolare, prevedere una nuova forma organizzativa della proprietà tale da raggiungere una idonea “massa critica” che consenta il ricorso a nuovi strumenti finanziari dovrebbe essere un obiettivo da tenere largamente in considerazione.

Ma è importante notare che in entrambi i casi il presupposto per una efficace separazione tra proprietà e gestione è che la proprietà abbia l'obbligo ad affidare in gestione a soggetto terzo specializzato e che non possa condizionarne in alcun modo le scelte di gestione e l'autonomia di programmazione e attuazione se non all'interno di rigidi vincoli tesi ad assicurare il controllo sulle prestazioni complessive del gestore.
Le implicazioni operative di una tale linea di azione sono molto numerose e di notevole portata. Pensiamo, ad esempio, a come il mandato di affidamento nei confronti del soggetto gestore assume caratteri per certi versi analoghi a un vero e proprio contratto di servizi di durata pluriennale, di durata cioè sufficientemente ampia da consentire la definizione e attuazione di programmi (con i relativi interventi) i cui risultati -per la proprietà come per il soggetto gestore– sono conseguibili solo nel medio periodo. Durate brevi, o scarsa autonomia gestionale, disincentiverebbero (o renderebbero oggettivamente impraticabili) quegli investimenti essenziali per la realizzazione dei processi di riassetto e valorizzazione dei patrimoni immobiliari in quanto non ne consentirebbero l'ammortamento se non per quote molto ridotte.
Nell'ambito di tale mandato la proprietà trasferisce molte delle sue prerogative al gestore mantenendo il controllo di efficacia sulle prestazioni concordate. Questa configurazione comporta, nel settore profit, un controllo sui rendimenti e sul processo di valorizzazione, questo ultimo esercitato attraverso verifiche annuali sul valore del patrimonio. Nel settore dell'edilizia residenziale sociale in affitto il controllo di efficacia non può ovviamente limitarsi al rendimento e al valore del patrimonio ma deve riguardare anzitutto i risultati sul piano della solidarietà sociale: il numero e il tipo di famiglie assistite, il tipo di assistenza, gli effetti di bilanciamento e riequilibrio del mercato, gli effetti di riqualificazione e risanamento urbano, il miglioramento delle condizioni abitative in generale.
Il controllo comprende dunque non solo i risultati economici ma anche i risultati sociali e presuppone la realizzazione di strumenti e strutture di misura e controllo di tali risultati -terze rispetto al rapporto proprietà/gestione- quale potrebbe essere l’Osservatorio sulla condizione abitativa di cui alla lr 38/07 e s.m.i.

Edilizia pubblica: riforma dell'organizzazione gestionale

L’individuazione dell’architettura gestionale più efficiente del patrimonio edilizio pubblico mi sembra debba prendere le mosse dai principali nodi da risolvere:
a) quali sono i campi di azione di un gestore, e cioè quali sono i comparti immobiliari oggetto dell’azione del gestore;
b) quali sono le possibili attività del gestore e come queste possano essere utilmente combinate al fine di aumentare il livello di efficacia della gestione stessa;
c) quali sono i requisiti di base delle strutture chiamate a ridisegnare il rapporto tra enti proprietari e gestori del patrimonio immobiliare.


A) I campi di azione: superare la focalizzazione sul segmento della residenza
In termini generali si possono individuare cinque comparti immobiliari fondamentali:
a) gli immobili terziari a uso ufficio;
b) gli immobili specialistici, con particolare riferimento agli immobili ad elevato coefficiente tecnologico come, ad esempio, i complessi ospedalieri, ecc.;
c) i grandi patrimoni immobiliari residenziali (potremmo porre la soglia dei grandi patrimoni immobiliari residenziali al di sopra delle 2.000 unità abitative);
d) gli aggregati di piccoli e minimi patrimoni immobiliari;
e) i patrimoni misti.

Rispetto a questa classificazione generale, i campi di azione prioritari di una struttura di gestione che punti a superare le ARTE così come configurate dalla lr 9/98 dovrebbero essere focalizzati ovviamente sul settore residenziale:
- i grandi patrimoni residenziali privati (enti previdenziali, assicurazioni, istituzioni creditizie, ecc.) o comunque pubblici (ASL, ARSSU, Demanio, ecc.) ma non vincolati all’ERP o alle altre tipologie di ERS, laddove il problema prevalente è quello del rendimento (di come aumentarlo) e della gestione degli avvicendamenti dei conduttori;
- i grandi patrimoni residenziali in affitto sociale che, in linea generale, presentano tre problematiche di riferimento, quali la riqualificazione e l’adeguamento funzionale del patrimonio, la gestione dei conduttori al fine di migliorare l’efficacia sociale complessiva dello stock abitativo, la riduzione dello sbilancio;
- gli aggregati di piccole e piccolissime proprietà in affitto, comprendendo anche gli immobili secondari, con particolare riferimento all’uso per studio e lavoro. In questo specifico segmento, il meccanismo di base è l’affidamento in gestione, da parte di moltissimi piccoli proprietari, ad un gestore unico a causa dell’affidabilità di questo, delle garanzie che offre, dei costi nettamente inferiori, ecc. E lo strumento amministrativo è quello dell’Agenzia sociale per la casa.

Però, se il riequilibrio nel comparto dell'edilizia residenziale in affitto resta il fine ultimo dell'azione del sistema ERS, ciò non deve però comportare necessariamente la limitazione del campo di intervento al solo settore residenziale: al contrario spesso il riequilibrio delle condizioni abitative può essere raggiunto più rapidamente e con una più elevata resa delle risorse impegnate, componendo un insieme strutturato di interventi collocati in diversi settori funzionali. In questa logica la possibilità di espandere l'azione al di là dei confini del settore residenziale costituisce un fattore di assoluta rilevanza.
E, inoltre, si pone l’altro problema della ricerca di tutte le possibili economie di scala e della dimensione efficiente rispetto alla grandezza del patrimonio gestito che implicano la possibilità di realizzare strumenti e moduli organizzativi standardizzati e a costi decrescenti in funzione del tempo e della consistenza del patrimonio gestito.


B) Le attività: dalla gestione tradizionale alla gestione integrata
Quali sono le attività che ci si aspetta debba svolgere un gestore immobiliare evoluto?
La letteratura tecnica e, soprattutto, gli esempi di successo indicano un insieme molto vasto di attività che possono essere schematicamente riassunte in livelli di attività e funzioni.
I principali livelli di attività della gestione immobiliare sono i seguenti.

a) Gestione del portafoglio beni (Asset management) e cioè tutto ciò che riguarda acquisto, vendita, valorizzazione immobiliare (al netto dei risultati dei processi di gestione edilizia e di gestione amministrativo-commerciale e cioè processi di valorizzazione basati sul governo della composizione del portafoglio, sulla capacità di sfruttare la segmentazione del mercato, etc.), composizione del portafoglio per tipologia, caratteristiche, localizzazione del bene, decisioni su modalità di messa a reddito, studi e analisi per l’individuazione di nuovi mercati, ecc.

b) Gestione dei processi edilizi, comprendenti le attività di manutenzione straordinaria, riqualificazione, ristrutturazione degli immobili, ivi comprese le attività di progettazione, la gestione appalti, la direzione lavori, le attività di carattere burocratico amministrativo connesse con tali interventi, le modificazioni di destinazioni d’uso, etc.

c) Gestione dei servizi (facility management) ivi compresa la gestione delle forniture, degli impianti, la manutenzione ordinaria, i servizi di pulizia, arredo, lavanderia, mensa, traslochi interni, accoglienza, custodia, sicurezza, gestione parco veicoli, gestione delle reti tecnologiche, etc.

d) Gestione amministrativo-commerciale (property management) comprendente la gestione amministrativa delle compravendite, la gestione amministrativa delle locazioni (fatturazione, riscossione, gestione morosità, etc.) costruzione e gestione dell’archivio del patrimonio e dell’anagrafe dell’utenza, gestione conduttori (fuoriuscita e immissione di conduttori), adempimenti fiscali, servizi catastali, gestione delle assicurazioni, etc.

Il motivo del crescente successo della esternalizzazione delle gestioni –da cui discende proprio la separazione tra proprietà e gestione- non risiede tanto nel tasso di innovazione presente in ciascuna delle azioni svolte ma in come un insieme molto ampio di azioni prevalentemente tradizionali viene organizzato in “funzioni” e, soprattutto, nei modi in cui diverse funzioni vengono composte per raggiungere obiettivi di natura complessa, non raggiungibili attraverso azioni settoriali.
C’è una sottile ma sostanziale differenza tra lo svolgere numerose attività elementari in termini settoriali e lo svolgere queste stesse attività in termini integrati e sistematici allo scopo di rendere possibile il raggiungimento di obiettivi di efficacia ed efficienza altrimenti non conseguibili.
In questa differenza risiede il discrimine tra una attività di gestione immobiliare tradizionale e una gestione immobiliare integrata.
In termini generali la gestione immobiliare integrata tende infatti a combinare attività afferenti ai diversi livelli di gestione in modo da definire e attuare una o più funzioni di gestione che consentano:
a) di determinare un predeterminato incremento del valore del portafoglio immobiliare un in un lasso di tempo predefinito;
b) di determinare un predeterminato incremento della resa netta del portafoglio entro un tempo fissato;
c) di ridurre l’impegno del proprietario del patrimonio sia per quanto riguarda il controllo sullo stato del patrimonio, sul livello di soddisfacimento dell’eventuale utenza, sul rendimento, sui costi di gestione e manutenzione, ecc., sia per quanto riguarda la gestione strategica del portafoglio.
La combinazione di questi obiettivi presenta due implicazioni.
I. La gestione integrata si esprime necessariamente attraverso un programma di azioni che tende a raggiungere un certo set di obiettivi in un tempo predeterminato. Tale obiettivi costituiscono la sostanza del rapporto contrattuale tra proprietario del portafoglio e gestore.
II. Il conseguimento degli obiettivi di maggior peso (aumento del valore e della resa netta) comporta tempi medio-lunghi. In genere si valuta che cinque anni siano un periodo congruo per conseguire alcuni primi risultati parziali e, quindi per poter avanzare delle prime valutazioni sulla gestione. Per tale motivo gli osservatori più attenti fissano mediamente in cinque anni la durata minima del contratto di gestione prevedendo un meccanismo di reiterazione del contratto stesso.


C) I requisiti di base del sistema
a) Al primo posto sembra necessario mettere una notevole capacità progettuale e cioè la capacità di individuare i processi e le azioni che sono in grado, entro un lasso di tempo definito, di determinare gli incrementi di valore e di resa (in termini non solo economici ma anche sociali, vista la natura peculiare del patrimonio immobiliare a cui ci riferiamo) che costituiscono l’obiettivo e il programma della gestione immobiliare integrata e definiscono le prestazioni attese del gestore.
Questa capacità è di gran lunga più importante che disporre delle risorse professionali necessarie per svolgere le singole azioni della gestione dei servizi o della gestione amministrativo-commerciale.

b) Al secondo posto di questa schematica graduatoria sembra opportuno collocare una adeguata capacità finanziaria. Questo requisito può essere trascurabile in una logica di gestione tradizionale ma non lo è affatto in una logica di gestione integrata che presuppone anche la capacità di effettuare cospicui investimenti, di effettuare transizioni immobiliari di notevole consistenza. Il punto nodale non è tanto la capacità di autofinanziamento quanto la capacità di approvvigionamento.
In questo senso, occorre anche riflettere sulla capacità di ottenere prestiti e mutui garantiti non solo da un maggior gettito e da bilanci più equilibrati ma anche da un patrimonio che -almeno per alcuni segmenti- si confronta con le dinamiche e con i valori di mercato, di un patrimonio dunque che ha non solo un valore convenzionale ma anche un valore reale, concretamente certificato, cioè "bancabile".

c) Al terzo posto si dovrebbe porre la capacità di realizzazione/gestione di sistemi informativi complessi che consenta di gestire in modo integrato il patrimonio (censimento del patrimonio immobiliare), i conduttori (anagrafe dell’utenza), i servizi (flussi di erogazione, approvvigionamenti, manutenzioni programmate, etc.) gli appalti (per la manutenzione ordinaria, per quella straordinaria, per le forniture, per i servizi di sorveglianza, etc.), il mercato (individuazione delle opportunità di valorizzazione), l’amministrazione (fatturazione, riscossione, morosità, etc.).

d) Questi tre requisiti di base comportano un impegno di risorse sostanzialmente anelastico rispetto alle dimensioni e alle caratteristiche del portafoglio immobiliare da gestire. Determinano cioè una partita di costi fissi che prescinde dalle dimensioni del patrimonio in gestione. Ciò determina un effetto soglia del compendio immobiliare da gestire: al di sotto di una determinata dimensione del patrimonio in gestione i costi fissi presentano una incidenza tale da rendere economicamente non competitiva l’offerta di gestione integrata.
Per converso, poiché questi costi non aumentano in modo proporzionale agli incrementi di consistenza del patrimonio immobiliare gestito, consentono notevoli economie di scala.
Il fenomeno ha spinto diversi tecnici alla ricerca della dimensione ottimale del gestore e del patrimonio gestito. In termini del tutto esemplificativi si può indicare una soglia minima di patrimonio gestito necessaria per raggiungere un equilibrio di bilancio in un patrimonio con valore di mercato intorno a 200 milioni di euro e un rendimento di partenza intorno a 3% (6 milioni/anno).

L’insieme dei requisiti obbliga i soggetti ad avere una notevole versatilità che mal si combina con la specificità degli stessi. Ad esempio, il raggiungimento di un’autonoma capacità di approvvigionamento finanziario sembra richiamare competenze specialistiche che poco hanno a che fare con i profili di un gestore immobiliare integrato. Da qui discende l’opportunità di articolare il sistema di titolarità delle funzioni, segnatamente distinguendo tra soggetti proprietari e soggetti incaricati della gestione.

California, Florida, Nevada e Arizona... e non parlo di primarie

Ancora dati sul mercato immobiliare statunitense dal Diario della crisi finanziaria.

"...pesanti segnali provenienti ieri dal settore immobiliare, con la più netta flessione delle vendite di quelle case individuali degli ultimi 26 anni e con il prezzo mediano delle stesse giunto ormai a poco più di 196 mila dollari, non ha certo sollevato gli animi degli operatori la notizia che in aprile sono state avviate 243.353 nuove procedure di esproprio di case, con una crescita del 65% rispetto alle 147.708 dello stesso mese del 2007, un incremento che, tuttavia, non è sufficiente per spiegare quello che è accaduto in California, Florida, Nevada ed Arizona, stati che hanno registrato incrementi delle procedure, nonché una concentrazione delle stesse, a livelli ben superiori della media nazionale."

Ancora bruttissime notizie anche per quello europeo, dato che dalle nostre parti si manifestano più o meno gli stessi effetti con un lag temporale di 12/18 mesi.

petrolio e benzina: quale correlazione?

Su Petrolio qualche interessante grafico della scarsa correlazione tra prezzo del petrolio e prezzo della benzina.

Scarsa correlazione non significa che tale situazione si mantiene nel tempo, anche perchè fino a pochi mesi fa le due curve presentavano una notevole correlazione. Quindi è lecito attendersi un repentino aumento del prezzo della benzina alla pompa.

Davvero brutte notizie.

disciplina della dotazione territoriale di ERP

Ambito di applicazione
La riserva di ERP di cui all’articolo 26, comma 4, lett. a), punto 2) della lr 38/07 e s.m.i. identifica la dotazione territoriale volta a garantire l’inserimento dell’edilizia sociale nei processi di trasformazione urbana.
L’applicazione del disposto di cui all’articolo 26, comma 4, lett. a), punto 2) si potrebbe applicare obbligatoriamente per tutti gli interventi di nuova edificazione o di recupero da realizzare attraverso la ristrutturazione urbanistica o la sostituzione edilizia che superino la soglia dei 2.000 metri quadrati di superficie utile lorda (S.u.l.) e ricadano nell’ambito di distretti di trasformazione ovvero ambiti di riqualificazione ove la residenza sia tra le destinazioni ammesse e rappresenti almeno il 20% della S.u.l. complessiva.

In tutte le altre aree oggetto di previsioni di trasformazione urbanistico-edilizia (interventi di nuova edificazione o di recupero da realizzare attraverso la ristrutturazione urbanistica o la sostituzione edilizia) che non raggiungono la soglia dei 2.000 metri quadrati di S.u.l., la quota minima da riservare all’ ERP sarebbe quindi suscettibile di essere facoltativa.

Nei casi in cui tale riserva non avrà luogo, la corrispondente quota di S.u.l. dovrà essere oggetto di monetizzazione.

Determinazione della dotazione territoriale
La quota percentuale minima in termini di S.u.l. da destinare obbligatoriamente all’ERP è stabilita autonomamente dal Comune sulla base:
a) del fabbisogno di ERP determinato sulla scorta degli indirizzi del PQR;
b) delle massime percentuali finanziariamente sostenibili da applicare alla S.u.l. realizzabile.
Gli indirizzi forniti dalla Regone in sede di Programma Quadriennale per l'edilizia Residenziale (PQR) sono uno strumento messo a disposizione dall’Amministrazione Regionale ai Comuni al fine di orientare la quantificazione della dotazione territoriale relativa all’edilizia sociale, sulla base delle caratteristiche posizionali dell’intervento (centrale, semicentrale, periferico), dei costi di costruzione e produzione edilizia e, soprattutto, dello specifico mercato immobiliare ove si localizza ogni specifica trasformazione urbanistica-edilizia.

Fatto salvo l’obiettivo di garantire attraverso la dotazione territoriale di ERP la piena risposta al fabbisogno di edilizia sociale rilevata, le modalità di distribuzione della dotazione territoriale stessa nell’ambito delle diverse trasformazioni ipotizzate dallo Sug costituiscono elemento di qualificazione dell’autonomia comunale da esercitare in sede di pianificazione di pertinenza di quello stesso livello di governo.

Modalità di monetizzazione della dotazione territoriale
Le modalità di monetizzazione della dotazione territoriale si differenziano tra quelle di tipo ordinario per interventi di piccola entità (lett. a), che si riferiscono alle previsioni di trasformazione urbanistico-edilizia (interventi di nuova edificazione o di recupero da realizzare attraverso la ristrutturazione urbanistica o la sostituzione edilizia) che non raggiungono la soglia dei 2.000 metri quadrati di S.u.l.., e quelle che attengono invece eventuali modalità alternative di produzione della dotazione territoriale nei casi in cui la dotazione territoriale stessa è obbligatoria (lett. b, c, d).

L’impiego dell’istituto della monetizzazione di cui alle successive lett. b), c) e d) potrà avvenire di volta in volta previa decisione della singola Amministrazione Comunale, supportata da un’istruttoria che motivi il maggior interesse pubblico del provvedimento di riserva della dotazione territoriale di ERP.
La valutazione dell’opportunità della monetizzazione potrà quindi avvenire previa motivazione dell’assenza dell’interesse pubblico alla produzione della riserva di ERP nel caso in cui sia dimostrata almeno una delle seguenti condizioni:
- che l’ambito ove si localizza la trasformazione urbanistica abbia almeno una delle seguenti caratteristiche:
a) accessibilità degli alloggi al sistema del servizio di trasporto pubblico (urbano o anche extraurbano), attraverso la presenza di una fermata accessibile anche in termini di assenza di barriere architettoniche, a una distanza superiore a 500 metri dal perimetro dell’area oggetto della trasformazione stessa;
b) presenza di altri servizi a scala di quartiere quali scuole, asili nido, servizi commerciali al dettaglio, ecc., a una distanza superiore a 500 metri dal perimetro dell’area oggetto della trasformazione stessa;
- che l’area ove si dovrebbero situare gli alloggi ERP oggetto della riserva sia compromessa dalla presenza di servizi o preesistenze, impianti tecnologici, ecc. che ne limitino il pieno utilizzo a fini residenziali;
- che il numero degli alloggi di ERP oggetto della riserva sia qualitativamente e quantitativamente insufficiente ai fini gestionali. In linea generale, si ritiene che il numero minimo di alloggi ERP debba essere almeno 5 ovvero che gli stessi debbano essere localizzati in uno stesso autonomo edificio oppure che, pur facendo parte di un organismo edilizio più ampio, ne occupino un intero vano scala.

a) ordinario per interventi di piccola entità
In tutti gli interventi di nuova edificazione o di recupero da realizzare attraverso la ristrutturazione urbanistica o la sostituzione edilizia che non raggiungono la soglia dei 2.000 metri quadrati di S.u.l.., la quota di S.u.l. che facoltativamente può essere vincolata a ERP potrà essere ordinariamente monetizzata sulla base del costo di costruzione dell’edilizia residenziale pubblica.
In questo caso, la quota di S.u.l. oggetto della monetizzazione viene comunque edificata priva di qualsivoglia vincolo legato alla dotazione territoriale. Pertanto la superficie utile lorda complessiva dell’intervento non si riduce della stessa quota di ERP che non si realizza.

b) alternativa
La quota stabilita dallo Sug, o una parte di essa, viene devoluta alla destinazione residenziale nelle altre forme di ERS con vincolo permanente o temporaneo, sulla base di una convenzione con il Comune.
Attraverso questa modalità si dà prevalente, ma non piena, attuazione agli obiettivi sottesi alla disciplina della lr 38/2007 e s.m.i., in quanto si assicura il conseguimento, ma solo in via temporanea, della nuova offerta abitativa di ERS.
La piena attuazione degli obiettivi della legge si realizza con la corresponsione di un conguaglio, in forma di contributo monetario al Comune, nella misura indicizzata al valore attuale del costo di produzione di un analogo prodotto edilizio al momento della cessazione del vincolo, per ciascun metro quadro di superficie utile lorda appartenente alla quota minima prescritta dallo Sug e non destinata all’ERP nella forma permanente.

c) straordinaria
La quota di S.u.l. da riservare a ERP stabilita dallo Sug, o una parte di essa, in quanto giudicata dal soggetto attuatore incompatibile con il resto dell’intervento, non viene edificata. In altri termini, in considerazione delle peculiari caratteristiche dell’intervento di trasformazione urbanistica, non si fa luogo alla realizzazione di parte o di tutta la quota di ERP. Pertanto la superficie utile lorda complessiva dell’intervento si riduce della stessa quota di ERP che non si realizza.
Attraverso questa modalità non si dà attuazione all’obiettivo della lr 38/2007 e s.m.i. ma se ne rende possibile l’applicazione in altra parte del territorio perché non si deposita il relativo carico urbanistico.
L’applicazione secondo la modalità straordinaria comporta l’asservimento del titolo edificatorio attraverso la sottoscrizione di un atto, registrato e trascritto, con il quale il titolo edificatorio della quota di ERP non realizzata viene trasferito in perpetuo al Comune, e inoltre il versamento al Comune medesimo di un contributo, nella misura minima pari al costo di esproprio di un’area ove localizzare il titolo edificatorio acquisito, per ciascun metro quadro di superficie utile lorda appartenente alla quota indicata dallo Sug e non destinata all’ERP.

d) con vendita convenzionata e monetizzazione
La quota della superficie utile lorda maturata con la trasformazione urbanistica che avrebbe dovuto essere riservata all’ERP viene invece devoluta alla destinazione residenziale nella forma della vendita, sulla base di una convenzione con il Comune che stabilisce i criteri per la determinazione del prezzo di vendita e per i suoi aggiornamenti, per un periodo non inferiore ad anni dieci, nonché le modalità per l’individuazione degli acquirenti, ai sensi dell’articolo 17 della lr 38/2007 e s.m.i.
Attraverso questa modalità si dà soltanto in minima parte attuazione al disegno della lr 38/2007 e s.m.i., in quanto si assicura il conseguimento di alcuni obiettivi della nuova disciplina, quali consentire l’accesso alla casa per le categorie più deboli ma si manca completamente la tutela svolta dall’edilizia pubblica in affitto per le fasce sociali marginali.
Ai fini di raggiungere il perseguimento degli obiettivi della nuova legge, l’applicazione di questa quarta modalità comporta un contributo monetario al Comune per ciascun metro quadro di superficie utile lorda appartenente alla quota minima prescritta dallo Sug e non destinata all’ERP, indicizzato all’attuale costo di produzione di un analogo prodotto edilizio.

la definizione della domanda di edilizia sociale

La Regione dovrebbe limitarsi a fornire indirizzi metodologici relativamente alla domanda di casa di ERP, di alloggi a canone moderato ovvero di alloggi in proprietà a prezzi convenzionati, non risultando opportuno -data l’assoluta particolarità della tipologia di servizio abitativo- fornire un univoco indirizzo a carattere regionale per le strutture alloggiative temporanee e i centri per l’inclusione sociale previsti dalla lr 38/07 e s.m.i.
Di conseguenza, per la determinazione del fabbisogno abitativo di residenza primaria riferibile unicamente alle esigenze abitative temporanee (strutture alloggiative temporanee e centri per l’inclusione sociale) resta altresì inteso che la singola Amministrazione locale avrà l’opportunità, in sede di variante allo Sug oppure di revisione generale dello stesso, di proporre specifiche metodologie per lo studio di questo specifico segmento di fabbisogno abitativo.

La determinazione del fabbisogno abitativo di residenza primaria da soddisfare dovrà essere il risultato di una duplice indagine:
a) la prima, riferita alla stima del fabbisogno pregresso, vale a dire la stima del “debito abitativo” al momento in cui si procede alla variazione o alla revisione generale dello Sug. E’, in breve, la stima di quanti alloggi servirebbero per “sanare” il problema abitativo di residenza primaria in ciascun Comune;
b) la seconda è invece attinente la previsione di quella che potrà essere la nuova domanda aggiuntiva (fabbisogno futuro) di residenza primaria alla quale si dovrà dare risposta nei periodo di vigenza dello Sug (di norma, 10 anni). In altri termini, si tratta di un esercizio previsionale che si interroga su cosa succederà in termini di crescita di questo peculiare fabbisogno abitativo nel medio-lungo periodo all’interno di ogni singola realtà comunale.

Fabbisogno pregresso
Per quanto riguarda la stima del fabbisogno pregresso di edilizia abitativa a canone “sociale” (ERP) e a canone moderato ovvero di alloggi in proprietà a prezzi convenzionati si ritiene necessario tenere conto di due differenti componenti:
1) un fabbisogno reale, con ciò intendendosi la domanda che si è effettivamente manifestata da parte degli utenti in occasione dell’emanazione di bandi pubblici per l’assegnazione di alloggi o la concessione di contributi relativamente a tali tipologie di edilizia;
2) un fabbisogno potenziale, valutato sulla base delle condizioni socioeconomiche del comune, con specifico riferimento ai redditi disponibili da parte dei residenti.
Le due componenti del fabbisogno così stimato dovranno essere quindi ponderate al fine di mediare il dato –sulla base di coefficienti di ponderazione che tengono conto della realtà socio-economica del comune e dei fenomeni di disallineamento del mercato della locazione evidenziati nel paragrafo precedente– determinando così la stima finale del fabbisogno abitativo di ERS e di alloggi in proprietà a prezzi convenzionati.

Fabbisogno futuro
La stima del fabbisogno futuro di abitazioni afferente il comparto della residenza primaria nel decennio successivo a far data dal momento della predisposizione della variante urbanistica ovvero della revisione generale dello Sug potrà essere desunta dalla stima della crescita delle nuove famiglie residenti nel decennio.
I dati disponibili a partire dall’ultimo censimento evidenziano una sostanziale stabilità della popolazione residente in Liguria, fenomeno che viene però accompagnato dalla progressiva riduzione del numero medio dei componenti delle famiglie. Anzi, è possibile leggere che tale fenomeno veda la sua accentuazione proprio nelle principali aree urbane regionali. Ne consegue che, a scala territoriale, si assiste alla crescita del numero di famiglie residenti.
Di conseguenza, la domanda aggiuntiva di ERS ovvero di alloggi in proprietà a prezzi convenzionati è suscettibile di dipendere, in primo luogo, dalla previsione di crescita delle nuove famiglie residenti (autoctone e immigrate), calcolato attraverso il tasso di variazione del numero delle famiglie residenti da ottenersi per estrapolazione lineare della tendenza storica a partire dal 2001 fino al momento in cui si procede alla variante urbanistica ovvero alla revisione generale dello Sug di cui alla lr 38/07 e s.m.i. (elaborazione su fonte ISTAT).

politiche abitative e governo del territorio

La legge regionale 38/2007 e s.m.i. è ispirata ad alcuni principi generali di grande rilievo per le implicazioni che ne derivano sul rinnovamento del modello di governo delle città liguri per quanto attiene il rapporto tra governo del territorio e politiche abitative. Comprendere la logica sottostante ai nuovi disposti normativi risulta essere di fondamentale importanza ai fini dell’assunzione di un corretto atteggiamento di interpretazione e applicazione degli stessi da parte degli Enti locali, cui la legge delega la revisione degli Strumenti urbanistici generali (Sug).
La Legge statuisce principi costitutivi di rilevante innovatività e, in particolare:
1) contribuisce a traslare il cardine delle valutazioni urbanistiche dalle nozioni giuridico-formali (rispetto della norma - criterio di conformità) alla definizione di politiche urbane integrate di welfare (coerenza con obiettivi – criterio di compatibilità/congruenza);
2) afferma il principio della programmazione come base irrinunciabile della pianificazione;
3) valorizza l’autonomia comunale, quale esplicazione in senso verticale del principio di sussidiarietà: ciò, in particolare, tramite l’affermazione del principio di eguaglianza come pari trattamento nella diversità, che consente alle Amministrazioni locali di disporre di effettivi poteri di conformazione della loro azione alle specifiche esigenze e caratteristiche della realtà amministrata;
4) riconosce e attua nei fatti il principio di sussidiarietà, anche nella sua valenza orizzontale e cioè nei rapporti pubblico-privato.

L’articolo 26 della legge regionale 3 dicembre 2007, n. 38 e s.m.i. prevede che gli strumenti urbanistici generali debbano determinare il fabbisogno abitativo di residenza primaria da soddisfare e, sulla base di questo, debbano prescrivere che nelle aree destinate a trasformazione o modificazione urbanistico-edilizia vengano riservate quote di indice edificatorio per la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale ovvero all’edilizia abitativa in proprietà a prezzi convenzionati, a cominciare dall’ERP.
La finalità della disposizione sopra richiamata è quella di favorire l’attuazione della nuova politica abitativa regionale determinando le indispensabili condizioni di carattere urbanistico mediante la concreta individuazione da parte dei comuni delle aree da destinare alle varie tipologie di offerta abitativa previste dalla già menzionata lr 38/2007 e s.m.i.

Al fine di consentire l’operatività della legge, il ruolo della Regione potrebbe essere quello di fornire prescrizioni e indirizzi attinenti la vasta materia del governo del territorio su più elementi, quali:
1) l’individuazione dei comuni e degli ambiti ad elevata problematicità abitativa;
2) la definizione di residenza primaria;
3) le modalità di determinazione del fabbisogno di residenza primaria;
4) la disciplina della riserva di ERP (dotazione territoriale).

politica delle quote: integrazione etnica a Singapore

La popolazione di Singapore è di 4,01 milioni di persone, costituita nel 13,9% da Malesi, nel 76,8% da Cinesi, nel 7,9% da Indiani e nell’ 1,4% da altre etnie.

L'83% degli abitanti abita nell'edilizia sociale, gestita dal Comitato per l'alloggio e lo sviluppo (HDB): particolare non irrilevante, le case appartengono -di norma- a chi ci abita. Almeno per chi è riuscito a comprarle, grazie anche all'aiuto dello Stato.

Ma la cosa che più mi ha colpito è come Singapore abbia perseguito l'integrazione etnica attraverso le politiche abitative. In ogni edificio, la società locale dev'essere rappresentata nella sua varietà: 73% di cinesi, 14% di malesi, 8% di indiani. E il sistema delle quote è molto rigoroso: se in un edificio il 14% degli inquilini è malese, non possono andarci a vivere altri malesi. Che, quindi, si devono trovare un altro edificio.

La regola, con tutta evidenza, non è il massimo del liberalismo. Però, probabilmente, è molto efficace: si evitano i ghetti per etnia e si abituano i cittadini a vivere in presenza di altre comunità.

chiudere il ciclo dei rifiuti

Non ho avuto tempo di postare per l'Earth day. Da Chris Jordan.

ancora sull'abolizione dell'ICI

Pietro Reichlin su LaVoce.info ragiona ancora sulla ventilata abolizione dell'ICI. Imposta già ridotta dall’ultimo governo Prodi.
E' evidente che dal punto di vista elettorale è meglio trasferire il carico fiscale dalla proprietà alle attività produttive, dato che l’80 per cento degli elettori possiede una casa ma soltanto il 60 per cento degli italiani in età lavorativa svolge un’occupazione.

"...Che sia inefficiente tassare gli immobili è contrario alla più elementare logica economica. Se tassi il lavoro o le attività finanziarie, la gente lavora di meno e investe all’estero. Se tassi gli immobili (ai livelli attualmente vigenti in Italia) gli effetti negativi sull’offerta sono nettamente inferiori: una modesta riduzione degli investimenti immobiliari e qualche cittadino che trasferisce la residenza in un altro paese.
In tutte le nazioni sviluppate esistono tasse sui patrimoni, oltre che sul lavoro e sui consumi. In Italia la pressione sui patrimoni è tra le più basse tra i paesi Ocse: preferiamo tassare il lavoro e i profitti d’impresa. Dovremmo fare il contrario: nel nostro paese lavorano troppe poche persone e le imprese sono troppo piccole.
Negli Stati Uniti, la tassa sugli immobili serve ai governi locali per finanziare scuole, infrastrutture e programmi sociali. Uno dei motivi principali per delegare alle giurisdizioni locali la tassazione della casa, è proprio il fatto che questo bene è meno mobile di qualsiasi altra forma di ricchezza.
Un’altra ragione per cui l’abolizione dell’Ici dovrebbe suscitare l’opposizione di chi crede nel federalismo."

un modello di agenzia sociale per la casa

La dimensione dell’offerta di alloggi nel mercato dell’affitto è condizione necessaria per un adeguato funzionamento del mercato stesso. Un’offerta di alloggi in locazione eccessivamente limitata, oltre a rischiare di essere quantitativamente insufficiente a dare risposta al complesso della domanda è anche elemento tale da spiegare molte distorsioni che si registrano sul mercato stesso.
A Genova, ad esempio, gli alloggi in affitto sono soltanto 66.404 su un totale di abitazioni occupate pari a 272.052: il segmento dell’affitto rappresenta soltanto il 24,4% dello stock edilizio occupato.
Ma a Genova esistono anche 32.576 alloggi che non risultano affatto occupati: il 10,7% del patrimonio abitativo risulta libero. Di conseguenza, lo stock edilizio residenziale è composto da 304.628 alloggi e gli alloggi in affitto ne rappresentano soltanto il 21,7%. Francamente troppo esiguo per rappresentare un’adeguata offerta.

Il primo obiettivo della politica abitativa per Genova non può che passare dall’aumento del numero di alloggi in locazione, tale da far aumentare in valore assoluto l’offerta abitativa nel segmento di mercato dell’affitto.
Le strade possibili al fine di perseguire l’obiettivo nel medio periodo non possono che essere due, necessariamente complementari:
a) un eccezionale investimento pubblico volto a cofinanziare la realizzazione ovvero il recupero di alloggi sia nel segmento dell’ERP (a vantaggio del disagio abitativo grave ovvero della marginalità sociale) sia nel canone moderato (a prevalente vantaggio del disagio abitativo diffuso);
b) l’attivazione di idonei strumenti volti a ridurre o eliminare gli elementi che inducono il vasto aggregato della proprietà edilizia, fatto di grandi soggetti ma soprattutto di piccoli proprietari, a non immettere i propri immobili sul mercato della locazione.

1) Fondo di garanzia
Il Fondo di garanzia – sezione canone moderato introdotto dall’articolo 10 della lr 38/07 e s.m.i. è destinato a ridurre quell’importante barriera allo sviluppo dell’offerta sul mercato della locazione determinata dal rischio morosità.
Con l’introduzione del Fondo di garanzia, la Regione potrà concedere garanzie fideiussorie per il pagamento dei canoni di locazione da parte degli assegnatari di alloggi a canone moderato. La garanzia fideiussoria pubblica scatterà nel caso che maggiormente disincentiva la proprietà edilizia a immettere gli alloggi sul mercato della locazione: la morosità. In particolare, l’articolo 10 della lr 38/07 e s.m.i. dispone che tale garanzia non potrà estendersi a più di 12 mensilità non pagate.
Sulla base degli approfondimenti fino ad oggi disponibili, il modello di funzionamento e il sistema delle convenienze suscettibile di essere attivato con il Fondo vede, da un lato, il proprietario dell’alloggio garantito da una fidejussione fino a 12 mensilità di affitto. Dall’altra, invece, l'inquilino, a fronte di questa garanzia, non sarà tenuto a versare al momento della stipula del contratto la cauzione. In luogo della cauzione, però, dovrà impegnarsi a pagare il costo della fidejussione e delle relative spese istruttorie, pari all’applicazione di una modesta aliquota percentuale sull'importo annuale del canone di affitto. Tale costo della fidejussione, alla fine del contratto di locazione e solo nel caso in cui non si sia verificata alcuna morosità, dovrà essere restituita all’inquilino stesso.
Rispetto a una dotazione finanziaria pari a circa € 2.000.000, le potenzialità di copertura delle famiglie da parte del Fondo di garanzia sono però quantitativamente limitate. Ammettendo, non senza qualche rischio sotto il profilo della finanza pubblica, un coefficiente moltiplicatore di 3 tra consistenza del fondo e garanzie movimentabili, il numero dei contratti di locazione garantibili (con garanzia media di circa 4.800 €) non dovrebbe superare i 1.200.
Questo risultato potenziale evidenzia il fatto che tale strumento è suscettibile di rappresentare una risposta significativa ma parziale, tale probabilmente da incidere su quella particolare fascia della locazione che prende il nome di canone moderato, cioè quel segmento che per essere realmente attivato necessita di una pluralità di strumenti convergenti.

2) Agenzia sociale per la casa
A norma dell’articolo16, commi 3 e 4 della lr 7/07, i servizi di agenzia sociale riguardano l’intermediazione per agevolare l’accesso alle locazioni abitative, il recupero e l’acquisto della prima casa di abitazione sia da parte di cittadini italiani sia a favore di cittadini stranieri immigrati.
In particolare, le agenzie sociali operano in coordinamento e collaborazione con la rete regionale dei servizi socio-assistenziali e con le Aziende Regionali Territoriali per l’Edilizia (ARTE).
L’attivazione dell’Agenzia sociale per la casa ha l’obiettivo di soddisfare le esigenze abitative delle famiglie in stato di disagio, attraverso la gestione di patrimoni immobiliari pubblici e privati da parte dell’ARTE al fine di favorire la mobilità nel mercato degli affitti attraverso il reperimento di alloggi sul mercato privato.
L'Agenzia trova gli alloggi e li assegna in affitto ai destinatari, facendo da intermediario e garantendo direttamente nei confronti dei proprietari i pagamenti e il rispetto degli accordi contrattuali. Tale modalità operativa ha come obiettivo quello di calmierare i prezzi delle locazioni, facendo inoltre emergere una fetta del sommerso esistente nel mercato degli affitti.
L’attività dell’Agenzia Sociale per la Casa è svolta per soddisfare diverse tipologie di domanda sociale, con la possibilità di rispondere, accanto alle forme più gravi di disagio abitativo, anche a un’utenza solvibile, ma ugualmente vulnerabile, come quella degli studenti universitari ovvero di quella immigrata che, nonostante sia in grado di pagare un canone di mercato non riesce spesso ad accedervi per questioni di carattere puramente discriminatorio.
Sono proprio questi ultimi due, inoltre, i segmenti di domanda che determinano le maggiori distorsioni sul mercato immobiliare della locazione trascinando verso l’alto i canoni di affitto, il cui ammontare risulta difficilmente sostenibile per le famiglie genovesi residenti.

2.1) Tipologia dell'utenza e criteri di assegnazione
Le tre tipologie di utenza sono:
- le famiglie in stato di disagio abitativo, quali:
a) italiani con reddito superiore al limite richiesto per partecipare al bando per assegnazione di alloggi e.r.p,: si tratta di persone o famiglie che hanno un reddito che non gli consente di essere ammessi alle graduatorie di edilizia residenziale pubblica, ma che non è sufficientemente alto per accedere ai prezzi del mercato;
b) assegnatari di alloggi e.r.p. che hanno superato il reddito massimo consentito; e quindi dovrebbero trovare una diversa soluzione abitativa sul mercato, ma il loro reddito non glielo consente;
c) residenti in graduatoria per alloggi e.r.p.: persone o famiglie che accedono alla graduatoria, ma non diventano assegnatari per punteggio troppo basso (anche se questi possono accedere al fondo sociale per l’affitto) ;
- i lavoratori immigrati;
- gli studenti universitari fuori sede.
L'assegnazione degli alloggi può avvenire in diversi modi:
- nel caso delle famiglie e delle persone in stato di disagio abitativo, le assegnazioni vengono stabilite autonomamente dall’ARTE ovvero dal Comune di Genova che segnala all'ARTE stessa i casi che ritiene maggiormente urgenti;
- nel caso dei lavoratori immigrati, potranno essere non solo i singoli lavoratori a formulare la richiesta per l'alloggio all'ARTE, quanto anche le singole aziende (datore di lavoro) o le associazioni datoriali;
- nel caso degli studenti universitari fuori sede, potrebbe invece essere l'ARSSU a determinare, di concerto con il Comune, i criteri (situazione economica, curriculum studi, ecc.) per la predisposizione di un'apposita graduatoria degli studenti universitari aventi diritto all'assegnazione dell'alloggio.

2.2) Tipologie contrattuali previste
L’attività dell’Agenzia, a differenza del Fondo di garanzia, traguarda una tipologia contrattuale leggermente superiore, variabile tra il canone moderato aumentato di circa il 20% e il cosiddetto canone concertato definito dagli accordi territoriali tra Comune, associazioni dei proprietari e sindacati inquilini ai sensi della legge 431/98.

2.3) Le garanzie offerte ai proprietari
L'Agenzia si impegna con i proprietari che decidono di affittare le proprie abitazioni a:
- curare la riscossione dei canoni dai locatari e corrisponderli direttamente ai proprietari;
- occuparsi della manutenzione ordinaria degli immobili;
- attivare le azioni, anche legali, relative ad eventuali inadempienze di chi ha preso in sublocazione l'appartamento;
- restituire l'appartamento alla data convenuta nelle stesse condizioni di consegna.

2.4) Ruolo dell’ARTE
L’ARTE provvede:
- a reperire alloggi sul mercato da sublocare;
- a compiere tutti gli atti e le operazioni necessarie per la gestione degli alloggi edin particolare la stipula di contratti di locazione e sublocazione di alloggi di proprietà di terzi.
L’ARTE, inoltre avrà il compito di:
a) accertare la consistenza e lo stato di conservazione degli alloggi e verificarne l’agibilità;
b) stipulare i contratti di locazione con i proprietari e di sublocazione con gli assegnatari, concordando con la Regione e il Comune le condizioni generali di contratto;
c) accollarsi gli oneri relativi alle eventuali garanzie fideiussorie e/o ai depositi cauzionali;
d) provvedere alla consegna degli immobili;
e) curare la riscossione dei canoni della subconduzione, registrando i relativi incassi;
f) corrispondere il canone pattuito per la locazione alla proprietà;
g) vigilare sulla corretta tenuta degli immobili;
h) sopportare il costo delle spese vive effettivamente sostenute per lavori di manutenzione ordinaria (in tutto o in parte imputabili al conduttore) effettuati sugli alloggi, eccetto i piccoli lavori imputabili direttamente al subconduttore;
i) contrarre polizze assicurative per il totale valore degli immobili locati avverso il rischio di incendi e per i rischi accessori nonché per responsabilità civile verso terzi, anche mediante subentro, in quanto possibile, nelle polizze già in essere;
j) promuovere l’esercizio di ogni azione che si renda necessaria a causa dell’inadempimento di locatori e subconduttori compresa la promozione di eventuali azioni legali.
Non sono a carico dell’ARTE soltanto gli obblighi che sono da attribuire al proprietario o al subconduttore secondo i principi generali dell’ordinamento. In particolare non sono a carico dell’ARTE:
1) gli oneri per migliorie agli stabili, modificazioni, ecc.;
2) le spese per imposte, tasse, contributi di miglioria e quanto altro afferente alla proprietà, compresi gli adeguamenti delle costruzioni e dei relativi impianti alle norme di legge;
3) gli oneri per interventi di carattere eccezionale come quelli dovuti a difetti di costruzione ed a causa di forza maggiore, salvo riparazioni di modesto ammontare o di pronto intervento.

2.5) Entrate a vantaggio dell’ARTE
L’attività dell’Agenzia sociale per la casa dovrà essere remunerata non solo sulla base delle correnti provvigioni richieste dagli agenti immobiliari per la mediazione ma anche attraverso un corrispettivo annuo per il servizio reso, a carico degli Enti Pubblici, costituito da:
a) una somma fissa, congrua e idonea in relazione all’attività posta in essere;
b) un incentivo commisurato alla maggiore efficacia ed efficienza dell’ARTE stessa, in funzione del numero di alloggi gestiti.

crediti ipotecari: quali differenze tra i sistemi USA e UE?

La crisi del sistema finanziario è anche debitrice della profonda diversità del sistema delle garanzie connesso ai crediti ipotecari.

Il credito ipotecario degli Stati Uniti è without recourse. In altri termini, quando una famiglia americana ottiene un mutuo con garanzia ipotecaria essa ha la possibilità di disfarsene in qualsiasi momento inviando alla banca le chiavi dell’appartamento che è stato acquistato con quel mutuo.

E’ evidente, quindi, che qualora il valore dell’unità immobiliare scenda al di sotto del debito residuo, alla famiglia convenga ripudiare il debito, liberandosene definitivamente con l’invio delle chiavi dell’appartamento. Ciò si traduce automaticamente in una passività per l'istituto di credito erogatore del prestito.

Il credito ipotecario in Europa è invece with recourse. In altri termini, il debitore europeo non si libera mai del debito contratto nella forma di mutuo, se non pagandolo.

Per questo le banche non devono contabilizzare automaticamente una perdita allorché il valore dell’unità immobiliare vada al disotto dell’importo del mutuo poiché possono sempre continuare a perseguire il debitore finchè quest’ultimo non abbia pagato.

politiche abitative: la nuova legge regionale ligure

Il fine settimana sono stato impegnato nello scrivere lo schema di un intervento a un convegno a Rimini sul futuro delle politiche abitative.

Dato che il convegno, evidentemente dopo il risultato elettorale che sembrerebbe ipotecare ogni futuro per le politihe abitative, non si terrà più, gli appunti li metto sul blogghetto.

La nuova lr 38/07 e s.m.i. è la legge quadro che ridisegna l’intervento regionale nelle politiche abitative. Alla luce delle rinnovate competenze nel settore abitativo definite con la riforma del Titolo V della Costituzione, la Regione Liguria ha quindi deciso di costruire un corpo normativo regionale che punti alla massima unitarietà e semplificazione.
La nuova legge provvede a definire i nuovi elementi fondativi della politica sociale della casa in Liguria, ridefinendo gli elementi della programmazione regionale nel settore abitativo e della sua attuazione per quanto riguarda soggetti, modalità, strumenti, regole e modalità di reperimento delle risorse.

In primo luogo, è rilevante il significato politico della nuova legge che, di fatto, individua il soddisfacimento del bisogno di casa come “fattore di benessere sociale e risorsa per uno sviluppo sostenibile” dei diversi territori. In questo senso, lo sforzo è quello di individuare gli strumenti per garantire le pari opportunità per l'esercizio del diritto alla casa di tutti coloro che vivono, lavorano e studiano in Liguria stabilmente o in via temporanea.
Il tema dell’affitto e quello delle tante sfaccettature che assume il bisogno di casa oggi sono le parole d'ordine della nuova politica della casa. Genova e le città liguri pullulano di famiglie dell’ex ceto medio pressate da canoni di affitto sempre più insostenibili rispetto alle dinamiche dei redditi, di immigrati in difficoltà a trovare un appartamento in locazione, di studenti strozzati dal mercato nero degli affitti, di anziani che fanno fatica a sostenere i costi della manutenzione delle proprie case, di giovani coppie o di lavoratori precari impossibilitati a contrarre un mutuo per l’acquisto della loro prima casa.
Alcuni sintetici numeri sono lì a dimostrare la criticità del bisogno di casa:
a) sono state 10.181 le famiglie che nell’anno 2006 hanno richiesto un sostegno per il pagamento dell’affitto della propria casa;
b) i nuclei familiari che attendono una casa pubblica nelle graduatorie per l’assegnazione degli alloggi di ERP sono 5.509 (dato rilevato solo negli ambiti ad elevata problematicità abitativa);
c) la stima del fabbisogno pregresso di edilizia residenziale sociale (ERP e canone moderato) per gli ambiti ad elevata problematicità abitativa richiama la realizzazione di 17.149 alloggi per altrettante famiglie.
La Liguria deve quindi imboccare una strada nuova che va nella direzione di mettere sul mercato migliaia di case in affitto. In Liguria (come peraltro nel resto d’Italia) ci sono più del 70% di case in proprietà, in altri Paesi Europei la quota delle case in affitto supera anche la metà dello stock edilizio: e questo permette anche ai giovani di uscire di casa poco dopo la maggiore età.
Le occasioni sul territorio non sembrano mancare: le trasformazioni urbanistiche continuano a essere numerose soprattutto nelle città costiere, le aree da riconvertire –a partire da quelle demaniali- costituiscono importanti occasioni per molte città liguri, le periferie da riqualificare interessano soprattutto i grandi centri urbani.

1) L’architettura istituzionale: il nuovo ruolo dei Comuni
Importante la novità sotto il profilo dell’organizzazione istituzionale dell’intervento nel settore abitativo. Il provvedimento normativo individua infatti nei Comuni i nuovi veri protagonisti delle politiche abitative, richiamandoli a sviluppare le proprie capacità di progettualità, proprio in un settore come quello della casa che nel recente passato li aveva sempre considerati attori di secondo piano. Fino ad oggi, infatti, i Comuni spesso avevano competenze dirette soltanto nella gestione delle graduatorie dell’Edilizia Residenziale Pubblica o nella raccolta delle domande per il sostegno all’affitto del FSA.
Il problema della casa chiama in causa, invece, in modo diretto non solo la Regione ma anche il sistema delle Autonomie locali, a partire proprio dalle competenze trasferite in modo definitivo con la riforma del titolo V° della Costituzione.
Tutto ciò comporta una diversa articolazione delle competenze istituzionali, attribuendo un ruolo centrale ai Comuni, quali soggetti di governo delle politiche abitative a livello territoriale.
La più forte responsabilizzazione dei Comuni è suscettibile di tradursi in diversi modi, tanti quanto sono le reali leve di manovra che gli Enti Locali hanno a disposizione. Un maggiore impegno a utilizzare gli strumenti urbanistici (generali e attuativi), la disponibilità a utilizzare immobili appartenenti al patrimonio disponibile ovvero aree demaniali o ancora l’uso accorto della leva rappresentata della fiscalità immobiliare (ICI, oneri di urbanizzazione, ecc.), sono alcuni degli strumenti che i singoli Comuni dovranno utilizzare per favorire processi di investimento pubblico e privato sugli obiettivi di politica abitativa.

2) Allargare l’ERP verso l’Edilizia Residenziale Sociale: i nuovi soggetti del social housing
Il percorso di riforma condensato nella nuova legge che riorganizza l’intervento regionale nel settore abitativo, oltre a essere fondato sulla centralità dei comuni, reclama un’individuazione degli attori e degli operatori delle politiche abitative molto diversa dal passato.
Il sistema che è stato configurato dalla nuova legge quadro implica che la politica pubblica e l’iniziativa privata non siano contrastanti ma si integrino per dare risposta alle varie e diversificate questioni sociali. Nell’attuale complessità del mercato immobiliare non è più possibile agire come soggetti istituzionali indipendenti. La costruzione del welfare abitativo in Liguria richiama quindi la compartecipazione dei soggetti privati, a partire da quelli non profit.
Una delle tesi di fondo della nuova legge fa proprio riferimento alla ricerca di una convergenza dell’insieme degli Operatori pubblici, privati e cooperativi sull’obiettivo di ampliare e calmierare il mercato immobiliare. Il lancio di tale alleanza è in grado di attivare anche nuove risorse finanziarie, secondo una logica di minore dipendenza dalla spesa pubblica nella produzione delle politiche pubbliche nel settore abitativo.
L’allargamento del numero degli operatori e l’architettura di selezione degli stessi, segnatamente di quelli privati, determina quindi il superamento del principio che vedeva fino al recente passato l’intervento nel settore della casa a totale carico dello Stato o della Regione.

Tutto ciò ha comportato, in primo luogo, l’affiancamento alla tradizionale offerta abitativa pubblica incentrata sull’ERP delle nuove tipologie abitative che confluiscono nell’Edilizia Residenziale Sociale (ERS). Sistema di ERS che, oltre a comprendere il tradizionale patrimonio pubblico di ERP disciplinato dalle vigenti leggi regionali, viene esteso alle più innovative forme di locazione che fanno riferimento al canone moderato ovvero alle strutture alloggiative temporanee o, ancora, ai centri per l’inclusione sociale.
Le nuove tipologie abitative introdotte dalla legge si configurano quindi come Servizio di Interesse pubblico Economico Generale (SIEG) svolto da una pluralità di soggetti pubblici e privati.
Sulla scorta della più recente evoluzione del concetto di servizio pubblico introdotto in Italia dal quadro normativo dell’UE, per l’ERP la nuova legge regionale dispone che gli alloggi siano tali da fornire un servizio abitativo di interesse generale (SIG) mente per gli alloggi a canone moderato e le strutture alloggiative temporanee il servizio diventa “di interesse generale a rilevanza economica”, altrimenti detto SIEG. In altri termini, per l’ERP viene mantenuto e ribadito il suo specifico ruolo di servizio pubblico di tipo universale e solidaristico mentre gli alloggi (come quelli a canone moderato) che individuano i SIEG non hanno queste caratteristiche, in quanto vi è la predominanza degli aspetti di rilevanza economica. Tali aspetti, in particolare, identificano con nettezza il confine tra ERP e altre tipologie, dato che soltanto per queste ultime si deve verificare l’equivalenza, a livello individuale (cioè a livello di ciascun assegnatario), tra versamenti per canone di locazione e prestazioni sociali (cioè livello effettivo del canone rispetto a quelli correnti di mercato).
Di conseguenza, si è in presenza di un SIEG allorché il servizio abitativo eroga delle prestazioni che dipendono strettamente dai versamenti dei singoli beneficiari ovvero dalle tariffe da questi pagate. Quando, viceversa, un servizio come l’ERP opera esclusivamente in base al principio di solidarietà, cioè quando vi è mancanza, a livello individuale, di una qualche equivalenza tra versamenti e prestazioni, il servizio perde i caratteri di economicità.

Questa nuova architettura giuridica, secondo il principio costituzionale di sussidiarietà, intende configurare il sistema delle condizioni economiche affinché la vasta area del privato sociale possa fornire in modo autonomo, pur con l’aiuto di contributi pubblici, la risposta a specifici segmenti di domanda di alloggi di edilizia residenziale sociale.
Di conseguenza, si sono delineati quindi i presupposti per la formazione di un vero e proprio settore not for profit nel mercato delle abitazioni in locazione. Settore che vede già impegnate le ARTE, cioè il soggetto tradizionalmente competente in questo settore che va però sempre più candidandosi a rivestire il ruolo di immobiliarista sociale, ma che tende ad allargarsi alle cooperative edilizie, alle organizzazioni non lucrative di utilità sociale, ad altre istituzioni pubbliche come le ASL e l’ARSSU, gli Enti religiosi fino alle Fondazioni bancarie.


3) I nuovi strumenti finanziari per il social housing
La responsabilità che la Regione Liguria è chiamata a esercitare nell’ambito della nuova legge regionale di riordino del settore abitativo arriva in un quadro generale di risorse decrescenti, soprattutto a seguito del venire meno della contribuzione ex Gescal e della sua mancata sostituzione di idonei da parte dello Stato. Da qui nasce anche la necessità di attivare nuove risorse finanziarie in una logica di minore dipendenza dalla spesa pubblica.
A questo proposito riveste particolare importanza nell’architettura della legge la questione degli strumenti finanziari che la Regione e, indirettamente, l’insieme degli operatori potranno disporre per finanziare programmi innovativi. E quindi sono ben due gli strumenti che vengono introdotti: a) il Fondo di garanzia, destinato a ridurre quell’importante barriera allo sviluppo dell’offerta sul mercato della locazione determinata dal rischio morosità. Il Fondo di garanzia può essere anche utilizzato per sostenere le famiglie in difficoltà con il pagamento dei mutui bancari;
b) il Fondo per lo sviluppo dell’housing sociale che, viceversa, è destinato a supportare gli operatori nella realizzazione degli interventi edilizi anche attraverso la partecipazione di nuovi soggetti finanziatori del settore abitativo, a cominciare dalle Fondazioni Bancarie.

Con l’introduzione del Fondo di garanzia, la Regione potrà concedere garanzie fideiussorie per il pagamento dei canoni di locazione da parte degli assegnatari di alloggi a canone moderato. La garanzia fideiussoria pubblica scatta nel caso che maggiormente disincentiva la proprietà edilizia a immettere gli alloggi sul mercato della locazione: la morosità. In particolare, la legge dispone che tale garanzia non potrà estendersi a più di 12 mensilità non pagate.
Le stesse garanzie fideiussorie potranno essere altresì concesse a favore dei nuclei familiari che sono impegnati nel pagamento di mutui, contratti con gli istituti di credito per l’acquisto della prima casa.

Con il Fondo per lo sviluppo dell’abitare sociale, invece, la Regione persegue l’obiettivo di sostenere la realizzazione operazioni immobiliari tramite interventi di recupero e/o nuova costruzione in cui sia presente una quota significativa di alloggi di edilizia a canone sociale/moderato, attraverso lo sviluppo di forme di Partenariato Pubblico Privato. Il Fondo avrà quindi il compito di sostenere la fattibilità economico-finanziaria delle operazioni promosse dagli enti locali o da soggetti privati in un settore a bassa redditività abbattendone il rischio finanziario attraverso il contenimento del servizio del debito.
L’architettura del Fondo, inoltre, dovrà configurarsi quale strumento in grado di dare continuità temporale all’azione programmatoria della Regione nel settore della casa. Il Fondo per lo sviluppo dell’abitare sociale potrà essere costituito con apporti estremamente diversificati:
a) della Regione tramite proprie risorse destinate al settore della casa derivanti da: quote annuali FIR, residui fondi Gescal, finanziamenti statali non finalizzati, fondi propri di bilancio, etc.
b) dalle ARTE attraverso quote parte degli esiti piani di vendita ERP, fondi annuali derivanti dalla gestione del patrimonio pubblico e, soprattutto, attraverso la valorizzazione del patrimonio immobiliare non di ERP di loro proprietà;
c) di altri soggetti, qualificabili come investitori istituzionali, che, a diverso titolo, possono essere interessati e/o coinvolgibili in investimenti sociali/etici nel settore della casa (fondazioni bancarie, fondi di investimento, banche, imprese, cassa edile etc.). Tali apporti si configurano quali finanziamenti a lungo termine e sugli stessi è riconosciuto un interesse calmierato rispetto a quelli di mercato ed è prevista la restituzione del capitale a lungo temine (10-25 anni);
d) in prospettiva si ipotizza che debbano essere indotti ad investire nel fondo anche strutture produttive che con la loro crescita inducano fabbisogno aggiuntivo o operatori di processi di trasformazione che erodano il patrimonio residenziale esistente o che operino in ambiti in cui esista un forte fabbisogno di residenza, nonché comuni con quote significative del gettito ICI derivante dal patrimonio pubblico.


4) Politiche abitative e governo del territorio: l’ERP come dotazione territoriale
La più forte responsabilizzazione dei Comuni introdotta dalla nuova legge che riorganizza l’intervento regionale nel settore abitativo è suscettibile di tradursi in un maggiore impegno a utilizzare gli strumenti urbanistici e l’insieme delle leve di cui dispone il settore del governo del territorio, per favorire processi di investimento pubblico e privato sugli obiettivi di politica abitativa.
La necessaria intersezione tra politiche abitative e governo del territorio ha richiama l’introduzione di una nuova tipologia di dotazioni territoriali, relativa agli interventi di ERP e aggiuntiva rispetto alle infrastrutture e servizi pubblici o di uso pubblico (standard urbanistici) già previsti dalla legislazione vigente.
Le norme di modifica alla lr 36/97 e s.m.i. previste dalla nuova legge regionale mirano ad assicurare che la trasformazione del territorio avvenga nel contemperamento delle diverse esigenze che a tale trasformazione sono connesse e, nello specifico, all’esigenza di far accedere al godimento dell’abitazione anche soggetti e categorie economico-sociali che non potrebbero farlo sulla base della normale contrattazione di mercato, ovvero perché non ammessi alle provvidenze per l’ERP.

Alla pianificazione comunale viene quindi assegnato il compito non solo di accertare il fabbisogno di ERS e di edilizia primaria ma, ovviamente, di provvedere realmente al suo soddisfacimento.
Tale soddisfacimento verrà a essere assicurato, in primo luogo, attraverso la cessione obbligatoria al Comune di quote di edificabilità da parte dei soggetti attuatori che realizzano interventi di trasformazione urbanistico-edilizia, segnatamente all’interno dei distretti di trasformazione così come disciplinati dalla lr 36/97 e s.m.i.
In prima applicazione, nelle more delle varianti ai PRG o ai PUC vigenti di ogni comune costiero e di quelli definiti come ad alta problematicità abitativa, la quota di edificabilità che dovrà essere ceduta dal soggetto attuatore per essere destinata a ERP è fissata nel 10% dell’edificabilità complessiva.
Tale sfera previsionale è da considerare tipica del livello di pianificazione comunale, quale strumento non di semplice pianificazione urbanistica ma di governo del territorio.

L’obbiettivo che la nuova legge quadro pone quindi alla pianificazione comunale è almeno duplice.
In primo luogo, vi è l’esigenza di adempiere in forma aggiornata alla missione che, tra le altre, la legge affida alla pianificazione urbanistica fin dal 1962: rendere concretamente possibile l’accesso alla casa anche alle categorie meno abbienti, cioè a tutti i cittadini che ricercano la locazione o che non perseguono fini di speculazione immobiliare nell’accostarsi alla proprietà dell’abitazione. Anziché determinare tali condizioni di accesso mediante la “riserva di apposite aree edificabili”, sottratte alla dinamica della rendita fondiaria urbana, come era nella tradizionale formulazione del PEEP, la nuova strumentazione urbanistica ligure (PUC) sarà viceversa chiamata a introdurre una “riserva di interventi”, mediante l’assegnazione di una quota percentuale della superficie utile maturata con le trasformazioni urbanistiche più significative. Tale quota dovrà essere destinata all’ERP.
La legge regionale approvata non introduce tanto un quid novi rispetto a quanto espressamente previsto dalla legislazione vigente in materia di edilizia economica e popolare ed edilizia convenzionata ma semplicemente applica a una precisa (anche se generale) fattispecie -cioè l’ERP- quella facoltà di convenzionamento che la legge riconosce con ampiezza agli Enti locali per far fronte al fabbisogno di residenza di tutte le fasce sociali.
In secondo luogo, c’è l’esigenza di superare la logica segregativa che fino a ieri ha condotto a realizzare l’edilizia pubblica in territori separati dalla città “normale”; si vuole raggiungere invece una completa integrazione di tutte le componenti del corpo urbano, inserendo l’ERP nel tessuto continuo della città, tra le altre residenze e soprattutto tra le altre funzioni e a stretto contatto con la più ampia gamma di servizi.

edilizia sostenibile: la scuola

Qualche settimana fa ho affrontato il tema della definizione di un Protocollo per la valutazione della qualità energetico-ambientale degli interventi relativi all'edilizia scolastica. Eccone qualche riflessione di carattere generale.

Il tema della qualità ambientale –e, conseguentemente, anche estetica- gioca un ruolo primario nel futuro dell'architettura scolastica, non più solo semplice contenitore della funzione didattica ma quale luogo simbolo dell'evoluzione educativa della società.
La convinzione che ha dettato la definizione del Protocollo individua nella qualità delle architetture scolastiche un elemento fondamentale per una serie di motivi: perché ha un impatto positivo sull'apprendimento ma anche sul benessere di studenti e insegnanti; perché essendo l’edificio il luogo dell’educazione, gioca un ruolo primario nel formare e modellare l’atteggiamento dei ragazzi verso l’ambiente; perché, anche dal punto di vista simbolico, la scuola rappresenta un luogo di primaria importanza per la vita della collettività, meritevole quindi di dignità anche formale.
La costruzione di una nuova scuola oppure la ristrutturazione di una scuola esistente è generalmente il risultato di un cammino lungo, accompagnato da dibattiti esclusivamente basati su problemi urbanistici, finanziari e tecnici. Oggi, per la prima volta in Liguria, il governo regionale spalanca però le porte al futuro con la definizione di un nuovo modello di istituto scolastico costruito con metodologie progettuali che guardano direttamente alla sostenibilità ambientale. Un modello di scuola che già dalla sua struttura si pone quale strumento di educazione degli studenti volto al rispetto dell’ambiente e delle risorse naturali e che assicura agli studenti ambienti sani e accoglienti.
Gli edifici scolastici che saranno costruiti o ristrutturati seguendo le prestazioni determinate dal Protocollo regionale non saranno soltanto i contenitori ove si impartisce l’educazione dei figli ma si candidano, già dalla conformazione degli spazi, ad arricchire l’istituzione scolastica di compiti nuovi, più aperti alle esigenze della contemporaneità. Un edificio scolastico progettato in modo sensibile alle esigenze di sostenibilità ambientale ha la possibilità di traghettare l’istituzione scolastica verso la riscoperta dei valori di sempre che hanno perso un po' d'importanza negli ultimi anni: la riscoperta del valore fondamentale del sapere, della necessità di accettare la sfida del progresso fondato sull’istruzione, la cultura e la scienza, il principio di solidarietà basato sulla convivenza di culture diverse. Ma anche a riacquistare la consapevolezza dell'importanza dei concetti di giustizia, equità e uguaglianza dei cittadini innanzi alla legge.

Negli edifici scolastici esistenti, che sono stati pensati e realizzati secondo criteri di tipo convenzionale pur se caratterizzati anche da validi approcci progettuali e costruttivi, generalmente si registrano problemi legati a un insufficiente controllo tecnico delle varie soluzioni e al mancato soddisfacimento di prestazioni di comfort per gli alunni, di ecoefficienza e di riduzione del consumo delle risorse. Alcuni aspetti problematici ricorrenti delle scuole in Liguria sono specificatamente riferiti a:
- fenomeni di eccessivo carico termico e di dispersioni termiche in corrispondenza dei fronti vetrati con forte esposizione solare;
- scarsità di illuminazione naturale di alcuni ambienti, segnatamente delle aule o dei laboratori;
- indifferenza al depauperamento delle risorse idriche;
- esigenze di manutenzioni continue e onerose dei manufatti, imputabili alla mancanza di un adeguato “progetto per la durabilità” dell’edilizia;
- utilizzo delle arre verdi, ove presenti, e degli elementi vegetali non finalizzato al miglioramento delle condizioni microclimatiche interne ed esterne;
- basso livello di benessere acustico;
- basso livello di identità dei luoghi e degli spazi;
- “scollamento” fra tipologia edilizia, lotto edificabile e condizioni ambientali e climatiche locali;
- diffuse problematiche impiantistiche, con il manifestarsi di evidenti criticità sotto il profilo dell’efficienza impiantistica, del contenimento dei costi di erogazione dei servizi (soprattutto di riscaldamento invernale) e delle manutenzioni periodiche;
- costi di gestione elevati che gravano interamente sulla finanza locale;
- indifferenza all’uso di risorse materiali ed energetiche rinnovabili e non inquinanti, sia in fase di produzione sia di esercizio e di dismissione.

Il Protocollo di valutazione energetico ambientale permette di indirizzare la progettazione e la realizzazione di un edificio scolastico nel rispetto di prestabiliti livelli di qualità ambientale ovvero di verificarne la qualità a costruzione ultimata, misurandone la prestazione rispetto a 14 criteri suddivisi in 2 aree di valutazione (consumo di risorse e carichi ambientali), secondo lo schema seguente:
1 Consumo di risorse
1 Contenimento consumi energetici invernali
1.a Energia primaria per la climatizzazione invernale;
1.b Trasmittanza termica media dell’involucro edilizio;
1.c Rendimento globale dell’impianto per la climatizzazione invernale
2 Acqua calda sanitaria
3 Contenimento dei consumi energetici
3.a Controllo della radiazione solare
3.b Inerzia termica
4 Illuminazione naturale
5 Energia elettrica
6 Uso di materiali da fonti riciclati/di recupero
7 Acqua potabile
7.a Consumo di acqua potabile per irrigazione
7.b Consumo di acqua potabile per usi indoor
8 Mantenimento delle prestazioni dell’involucro edilizio
9 Protezione dell’involucro
10 Isolamento acustico
11 Monitoraggio dei consumi
2 Carichi ambientali
12 Emissioni di CO2
13 Rifiuti solidi
14 Permeabilità aree esterne