La dimensione dell’offerta di alloggi nel mercato dell’affitto è condizione necessaria per un adeguato funzionamento del mercato stesso. Un’offerta di alloggi in locazione eccessivamente limitata, oltre a rischiare di essere quantitativamente insufficiente a dare risposta al complesso della domanda è anche elemento tale da spiegare molte distorsioni che si registrano sul mercato stesso.
A Genova, ad esempio, gli alloggi in affitto sono soltanto 66.404 su un totale di abitazioni occupate pari a 272.052: il segmento dell’affitto rappresenta soltanto il 24,4% dello stock edilizio occupato.
Ma a Genova esistono anche 32.576 alloggi che non risultano affatto occupati: il 10,7% del patrimonio abitativo risulta libero. Di conseguenza, lo stock edilizio residenziale è composto da 304.628 alloggi e gli alloggi in affitto ne rappresentano soltanto il 21,7%. Francamente troppo esiguo per rappresentare un’adeguata offerta.
Il primo obiettivo della politica abitativa per Genova non può che passare dall’aumento del numero di alloggi in locazione, tale da far aumentare in valore assoluto l’offerta abitativa nel segmento di mercato dell’affitto.
Le strade possibili al fine di perseguire l’obiettivo nel medio periodo non possono che essere due, necessariamente complementari:
a) un eccezionale investimento pubblico volto a cofinanziare la realizzazione ovvero il recupero di alloggi sia nel segmento dell’ERP (a vantaggio del disagio abitativo grave ovvero della marginalità sociale) sia nel canone moderato (a prevalente vantaggio del disagio abitativo diffuso);
b) l’attivazione di idonei strumenti volti a ridurre o eliminare gli elementi che inducono il vasto aggregato della proprietà edilizia, fatto di grandi soggetti ma soprattutto di piccoli proprietari, a non immettere i propri immobili sul mercato della locazione.
1) Fondo di garanzia
Il Fondo di garanzia – sezione canone moderato introdotto dall’articolo 10 della lr 38/07 e s.m.i. è destinato a ridurre quell’importante barriera allo sviluppo dell’offerta sul mercato della locazione determinata dal rischio morosità.
Con l’introduzione del Fondo di garanzia, la Regione potrà concedere garanzie fideiussorie per il pagamento dei canoni di locazione da parte degli assegnatari di alloggi a canone moderato. La garanzia fideiussoria pubblica scatterà nel caso che maggiormente disincentiva la proprietà edilizia a immettere gli alloggi sul mercato della locazione: la morosità. In particolare, l’articolo 10 della lr 38/07 e s.m.i. dispone che tale garanzia non potrà estendersi a più di 12 mensilità non pagate.
Sulla base degli approfondimenti fino ad oggi disponibili, il modello di funzionamento e il sistema delle convenienze suscettibile di essere attivato con il Fondo vede, da un lato, il proprietario dell’alloggio garantito da una fidejussione fino a 12 mensilità di affitto. Dall’altra, invece, l'inquilino, a fronte di questa garanzia, non sarà tenuto a versare al momento della stipula del contratto la cauzione. In luogo della cauzione, però, dovrà impegnarsi a pagare il costo della fidejussione e delle relative spese istruttorie, pari all’applicazione di una modesta aliquota percentuale sull'importo annuale del canone di affitto. Tale costo della fidejussione, alla fine del contratto di locazione e solo nel caso in cui non si sia verificata alcuna morosità, dovrà essere restituita all’inquilino stesso.
Rispetto a una dotazione finanziaria pari a circa € 2.000.000, le potenzialità di copertura delle famiglie da parte del Fondo di garanzia sono però quantitativamente limitate. Ammettendo, non senza qualche rischio sotto il profilo della finanza pubblica, un coefficiente moltiplicatore di 3 tra consistenza del fondo e garanzie movimentabili, il numero dei contratti di locazione garantibili (con garanzia media di circa 4.800 €) non dovrebbe superare i 1.200.
Questo risultato potenziale evidenzia il fatto che tale strumento è suscettibile di rappresentare una risposta significativa ma parziale, tale probabilmente da incidere su quella particolare fascia della locazione che prende il nome di canone moderato, cioè quel segmento che per essere realmente attivato necessita di una pluralità di strumenti convergenti.
2) Agenzia sociale per la casa
A norma dell’articolo16, commi 3 e 4 della lr 7/07, i servizi di agenzia sociale riguardano l’intermediazione per agevolare l’accesso alle locazioni abitative, il recupero e l’acquisto della prima casa di abitazione sia da parte di cittadini italiani sia a favore di cittadini stranieri immigrati.
In particolare, le agenzie sociali operano in coordinamento e collaborazione con la rete regionale dei servizi socio-assistenziali e con le Aziende Regionali Territoriali per l’Edilizia (ARTE).
L’attivazione dell’Agenzia sociale per la casa ha l’obiettivo di soddisfare le esigenze abitative delle famiglie in stato di disagio, attraverso la gestione di patrimoni immobiliari pubblici e privati da parte dell’ARTE al fine di favorire la mobilità nel mercato degli affitti attraverso il reperimento di alloggi sul mercato privato.
L'Agenzia trova gli alloggi e li assegna in affitto ai destinatari, facendo da intermediario e garantendo direttamente nei confronti dei proprietari i pagamenti e il rispetto degli accordi contrattuali. Tale modalità operativa ha come obiettivo quello di calmierare i prezzi delle locazioni, facendo inoltre emergere una fetta del sommerso esistente nel mercato degli affitti.
L’attività dell’Agenzia Sociale per la Casa è svolta per soddisfare diverse tipologie di domanda sociale, con la possibilità di rispondere, accanto alle forme più gravi di disagio abitativo, anche a un’utenza solvibile, ma ugualmente vulnerabile, come quella degli studenti universitari ovvero di quella immigrata che, nonostante sia in grado di pagare un canone di mercato non riesce spesso ad accedervi per questioni di carattere puramente discriminatorio.
Sono proprio questi ultimi due, inoltre, i segmenti di domanda che determinano le maggiori distorsioni sul mercato immobiliare della locazione trascinando verso l’alto i canoni di affitto, il cui ammontare risulta difficilmente sostenibile per le famiglie genovesi residenti.
2.1) Tipologia dell'utenza e criteri di assegnazione
Le tre tipologie di utenza sono:
- le famiglie in stato di disagio abitativo, quali:
a) italiani con reddito superiore al limite richiesto per partecipare al bando per assegnazione di alloggi e.r.p,: si tratta di persone o famiglie che hanno un reddito che non gli consente di essere ammessi alle graduatorie di edilizia residenziale pubblica, ma che non è sufficientemente alto per accedere ai prezzi del mercato;
b) assegnatari di alloggi e.r.p. che hanno superato il reddito massimo consentito; e quindi dovrebbero trovare una diversa soluzione abitativa sul mercato, ma il loro reddito non glielo consente;
c) residenti in graduatoria per alloggi e.r.p.: persone o famiglie che accedono alla graduatoria, ma non diventano assegnatari per punteggio troppo basso (anche se questi possono accedere al fondo sociale per l’affitto) ;
- i lavoratori immigrati;
- gli studenti universitari fuori sede.
L'assegnazione degli alloggi può avvenire in diversi modi:
- nel caso delle famiglie e delle persone in stato di disagio abitativo, le assegnazioni vengono stabilite autonomamente dall’ARTE ovvero dal Comune di Genova che segnala all'ARTE stessa i casi che ritiene maggiormente urgenti;
- nel caso dei lavoratori immigrati, potranno essere non solo i singoli lavoratori a formulare la richiesta per l'alloggio all'ARTE, quanto anche le singole aziende (datore di lavoro) o le associazioni datoriali;
- nel caso degli studenti universitari fuori sede, potrebbe invece essere l'ARSSU a determinare, di concerto con il Comune, i criteri (situazione economica, curriculum studi, ecc.) per la predisposizione di un'apposita graduatoria degli studenti universitari aventi diritto all'assegnazione dell'alloggio.
2.2) Tipologie contrattuali previste
L’attività dell’Agenzia, a differenza del Fondo di garanzia, traguarda una tipologia contrattuale leggermente superiore, variabile tra il canone moderato aumentato di circa il 20% e il cosiddetto canone concertato definito dagli accordi territoriali tra Comune, associazioni dei proprietari e sindacati inquilini ai sensi della legge 431/98.
2.3) Le garanzie offerte ai proprietari
L'Agenzia si impegna con i proprietari che decidono di affittare le proprie abitazioni a:
- curare la riscossione dei canoni dai locatari e corrisponderli direttamente ai proprietari;
- occuparsi della manutenzione ordinaria degli immobili;
- attivare le azioni, anche legali, relative ad eventuali inadempienze di chi ha preso in sublocazione l'appartamento;
- restituire l'appartamento alla data convenuta nelle stesse condizioni di consegna.
2.4) Ruolo dell’ARTE
L’ARTE provvede:
- a reperire alloggi sul mercato da sublocare;
- a compiere tutti gli atti e le operazioni necessarie per la gestione degli alloggi edin particolare la stipula di contratti di locazione e sublocazione di alloggi di proprietà di terzi.
L’ARTE, inoltre avrà il compito di:
a) accertare la consistenza e lo stato di conservazione degli alloggi e verificarne l’agibilità;
b) stipulare i contratti di locazione con i proprietari e di sublocazione con gli assegnatari, concordando con la Regione e il Comune le condizioni generali di contratto;
c) accollarsi gli oneri relativi alle eventuali garanzie fideiussorie e/o ai depositi cauzionali;
d) provvedere alla consegna degli immobili;
e) curare la riscossione dei canoni della subconduzione, registrando i relativi incassi;
f) corrispondere il canone pattuito per la locazione alla proprietà;
g) vigilare sulla corretta tenuta degli immobili;
h) sopportare il costo delle spese vive effettivamente sostenute per lavori di manutenzione ordinaria (in tutto o in parte imputabili al conduttore) effettuati sugli alloggi, eccetto i piccoli lavori imputabili direttamente al subconduttore;
i) contrarre polizze assicurative per il totale valore degli immobili locati avverso il rischio di incendi e per i rischi accessori nonché per responsabilità civile verso terzi, anche mediante subentro, in quanto possibile, nelle polizze già in essere;
j) promuovere l’esercizio di ogni azione che si renda necessaria a causa dell’inadempimento di locatori e subconduttori compresa la promozione di eventuali azioni legali.
Non sono a carico dell’ARTE soltanto gli obblighi che sono da attribuire al proprietario o al subconduttore secondo i principi generali dell’ordinamento. In particolare non sono a carico dell’ARTE:
1) gli oneri per migliorie agli stabili, modificazioni, ecc.;
2) le spese per imposte, tasse, contributi di miglioria e quanto altro afferente alla proprietà, compresi gli adeguamenti delle costruzioni e dei relativi impianti alle norme di legge;
3) gli oneri per interventi di carattere eccezionale come quelli dovuti a difetti di costruzione ed a causa di forza maggiore, salvo riparazioni di modesto ammontare o di pronto intervento.
2.5) Entrate a vantaggio dell’ARTE
L’attività dell’Agenzia sociale per la casa dovrà essere remunerata non solo sulla base delle correnti provvigioni richieste dagli agenti immobiliari per la mediazione ma anche attraverso un corrispettivo annuo per il servizio reso, a carico degli Enti Pubblici, costituito da:
a) una somma fissa, congrua e idonea in relazione all’attività posta in essere;
b) un incentivo commisurato alla maggiore efficacia ed efficienza dell’ARTE stessa, in funzione del numero di alloggi gestiti.
A Genova, ad esempio, gli alloggi in affitto sono soltanto 66.404 su un totale di abitazioni occupate pari a 272.052: il segmento dell’affitto rappresenta soltanto il 24,4% dello stock edilizio occupato.
Ma a Genova esistono anche 32.576 alloggi che non risultano affatto occupati: il 10,7% del patrimonio abitativo risulta libero. Di conseguenza, lo stock edilizio residenziale è composto da 304.628 alloggi e gli alloggi in affitto ne rappresentano soltanto il 21,7%. Francamente troppo esiguo per rappresentare un’adeguata offerta.
Il primo obiettivo della politica abitativa per Genova non può che passare dall’aumento del numero di alloggi in locazione, tale da far aumentare in valore assoluto l’offerta abitativa nel segmento di mercato dell’affitto.
Le strade possibili al fine di perseguire l’obiettivo nel medio periodo non possono che essere due, necessariamente complementari:
a) un eccezionale investimento pubblico volto a cofinanziare la realizzazione ovvero il recupero di alloggi sia nel segmento dell’ERP (a vantaggio del disagio abitativo grave ovvero della marginalità sociale) sia nel canone moderato (a prevalente vantaggio del disagio abitativo diffuso);
b) l’attivazione di idonei strumenti volti a ridurre o eliminare gli elementi che inducono il vasto aggregato della proprietà edilizia, fatto di grandi soggetti ma soprattutto di piccoli proprietari, a non immettere i propri immobili sul mercato della locazione.
1) Fondo di garanzia
Il Fondo di garanzia – sezione canone moderato introdotto dall’articolo 10 della lr 38/07 e s.m.i. è destinato a ridurre quell’importante barriera allo sviluppo dell’offerta sul mercato della locazione determinata dal rischio morosità.
Con l’introduzione del Fondo di garanzia, la Regione potrà concedere garanzie fideiussorie per il pagamento dei canoni di locazione da parte degli assegnatari di alloggi a canone moderato. La garanzia fideiussoria pubblica scatterà nel caso che maggiormente disincentiva la proprietà edilizia a immettere gli alloggi sul mercato della locazione: la morosità. In particolare, l’articolo 10 della lr 38/07 e s.m.i. dispone che tale garanzia non potrà estendersi a più di 12 mensilità non pagate.
Sulla base degli approfondimenti fino ad oggi disponibili, il modello di funzionamento e il sistema delle convenienze suscettibile di essere attivato con il Fondo vede, da un lato, il proprietario dell’alloggio garantito da una fidejussione fino a 12 mensilità di affitto. Dall’altra, invece, l'inquilino, a fronte di questa garanzia, non sarà tenuto a versare al momento della stipula del contratto la cauzione. In luogo della cauzione, però, dovrà impegnarsi a pagare il costo della fidejussione e delle relative spese istruttorie, pari all’applicazione di una modesta aliquota percentuale sull'importo annuale del canone di affitto. Tale costo della fidejussione, alla fine del contratto di locazione e solo nel caso in cui non si sia verificata alcuna morosità, dovrà essere restituita all’inquilino stesso.
Rispetto a una dotazione finanziaria pari a circa € 2.000.000, le potenzialità di copertura delle famiglie da parte del Fondo di garanzia sono però quantitativamente limitate. Ammettendo, non senza qualche rischio sotto il profilo della finanza pubblica, un coefficiente moltiplicatore di 3 tra consistenza del fondo e garanzie movimentabili, il numero dei contratti di locazione garantibili (con garanzia media di circa 4.800 €) non dovrebbe superare i 1.200.
Questo risultato potenziale evidenzia il fatto che tale strumento è suscettibile di rappresentare una risposta significativa ma parziale, tale probabilmente da incidere su quella particolare fascia della locazione che prende il nome di canone moderato, cioè quel segmento che per essere realmente attivato necessita di una pluralità di strumenti convergenti.
2) Agenzia sociale per la casa
A norma dell’articolo16, commi 3 e 4 della lr 7/07, i servizi di agenzia sociale riguardano l’intermediazione per agevolare l’accesso alle locazioni abitative, il recupero e l’acquisto della prima casa di abitazione sia da parte di cittadini italiani sia a favore di cittadini stranieri immigrati.
In particolare, le agenzie sociali operano in coordinamento e collaborazione con la rete regionale dei servizi socio-assistenziali e con le Aziende Regionali Territoriali per l’Edilizia (ARTE).
L’attivazione dell’Agenzia sociale per la casa ha l’obiettivo di soddisfare le esigenze abitative delle famiglie in stato di disagio, attraverso la gestione di patrimoni immobiliari pubblici e privati da parte dell’ARTE al fine di favorire la mobilità nel mercato degli affitti attraverso il reperimento di alloggi sul mercato privato.
L'Agenzia trova gli alloggi e li assegna in affitto ai destinatari, facendo da intermediario e garantendo direttamente nei confronti dei proprietari i pagamenti e il rispetto degli accordi contrattuali. Tale modalità operativa ha come obiettivo quello di calmierare i prezzi delle locazioni, facendo inoltre emergere una fetta del sommerso esistente nel mercato degli affitti.
L’attività dell’Agenzia Sociale per la Casa è svolta per soddisfare diverse tipologie di domanda sociale, con la possibilità di rispondere, accanto alle forme più gravi di disagio abitativo, anche a un’utenza solvibile, ma ugualmente vulnerabile, come quella degli studenti universitari ovvero di quella immigrata che, nonostante sia in grado di pagare un canone di mercato non riesce spesso ad accedervi per questioni di carattere puramente discriminatorio.
Sono proprio questi ultimi due, inoltre, i segmenti di domanda che determinano le maggiori distorsioni sul mercato immobiliare della locazione trascinando verso l’alto i canoni di affitto, il cui ammontare risulta difficilmente sostenibile per le famiglie genovesi residenti.
2.1) Tipologia dell'utenza e criteri di assegnazione
Le tre tipologie di utenza sono:
- le famiglie in stato di disagio abitativo, quali:
a) italiani con reddito superiore al limite richiesto per partecipare al bando per assegnazione di alloggi e.r.p,: si tratta di persone o famiglie che hanno un reddito che non gli consente di essere ammessi alle graduatorie di edilizia residenziale pubblica, ma che non è sufficientemente alto per accedere ai prezzi del mercato;
b) assegnatari di alloggi e.r.p. che hanno superato il reddito massimo consentito; e quindi dovrebbero trovare una diversa soluzione abitativa sul mercato, ma il loro reddito non glielo consente;
c) residenti in graduatoria per alloggi e.r.p.: persone o famiglie che accedono alla graduatoria, ma non diventano assegnatari per punteggio troppo basso (anche se questi possono accedere al fondo sociale per l’affitto) ;
- i lavoratori immigrati;
- gli studenti universitari fuori sede.
L'assegnazione degli alloggi può avvenire in diversi modi:
- nel caso delle famiglie e delle persone in stato di disagio abitativo, le assegnazioni vengono stabilite autonomamente dall’ARTE ovvero dal Comune di Genova che segnala all'ARTE stessa i casi che ritiene maggiormente urgenti;
- nel caso dei lavoratori immigrati, potranno essere non solo i singoli lavoratori a formulare la richiesta per l'alloggio all'ARTE, quanto anche le singole aziende (datore di lavoro) o le associazioni datoriali;
- nel caso degli studenti universitari fuori sede, potrebbe invece essere l'ARSSU a determinare, di concerto con il Comune, i criteri (situazione economica, curriculum studi, ecc.) per la predisposizione di un'apposita graduatoria degli studenti universitari aventi diritto all'assegnazione dell'alloggio.
2.2) Tipologie contrattuali previste
L’attività dell’Agenzia, a differenza del Fondo di garanzia, traguarda una tipologia contrattuale leggermente superiore, variabile tra il canone moderato aumentato di circa il 20% e il cosiddetto canone concertato definito dagli accordi territoriali tra Comune, associazioni dei proprietari e sindacati inquilini ai sensi della legge 431/98.
2.3) Le garanzie offerte ai proprietari
L'Agenzia si impegna con i proprietari che decidono di affittare le proprie abitazioni a:
- curare la riscossione dei canoni dai locatari e corrisponderli direttamente ai proprietari;
- occuparsi della manutenzione ordinaria degli immobili;
- attivare le azioni, anche legali, relative ad eventuali inadempienze di chi ha preso in sublocazione l'appartamento;
- restituire l'appartamento alla data convenuta nelle stesse condizioni di consegna.
2.4) Ruolo dell’ARTE
L’ARTE provvede:
- a reperire alloggi sul mercato da sublocare;
- a compiere tutti gli atti e le operazioni necessarie per la gestione degli alloggi edin particolare la stipula di contratti di locazione e sublocazione di alloggi di proprietà di terzi.
L’ARTE, inoltre avrà il compito di:
a) accertare la consistenza e lo stato di conservazione degli alloggi e verificarne l’agibilità;
b) stipulare i contratti di locazione con i proprietari e di sublocazione con gli assegnatari, concordando con la Regione e il Comune le condizioni generali di contratto;
c) accollarsi gli oneri relativi alle eventuali garanzie fideiussorie e/o ai depositi cauzionali;
d) provvedere alla consegna degli immobili;
e) curare la riscossione dei canoni della subconduzione, registrando i relativi incassi;
f) corrispondere il canone pattuito per la locazione alla proprietà;
g) vigilare sulla corretta tenuta degli immobili;
h) sopportare il costo delle spese vive effettivamente sostenute per lavori di manutenzione ordinaria (in tutto o in parte imputabili al conduttore) effettuati sugli alloggi, eccetto i piccoli lavori imputabili direttamente al subconduttore;
i) contrarre polizze assicurative per il totale valore degli immobili locati avverso il rischio di incendi e per i rischi accessori nonché per responsabilità civile verso terzi, anche mediante subentro, in quanto possibile, nelle polizze già in essere;
j) promuovere l’esercizio di ogni azione che si renda necessaria a causa dell’inadempimento di locatori e subconduttori compresa la promozione di eventuali azioni legali.
Non sono a carico dell’ARTE soltanto gli obblighi che sono da attribuire al proprietario o al subconduttore secondo i principi generali dell’ordinamento. In particolare non sono a carico dell’ARTE:
1) gli oneri per migliorie agli stabili, modificazioni, ecc.;
2) le spese per imposte, tasse, contributi di miglioria e quanto altro afferente alla proprietà, compresi gli adeguamenti delle costruzioni e dei relativi impianti alle norme di legge;
3) gli oneri per interventi di carattere eccezionale come quelli dovuti a difetti di costruzione ed a causa di forza maggiore, salvo riparazioni di modesto ammontare o di pronto intervento.
2.5) Entrate a vantaggio dell’ARTE
L’attività dell’Agenzia sociale per la casa dovrà essere remunerata non solo sulla base delle correnti provvigioni richieste dagli agenti immobiliari per la mediazione ma anche attraverso un corrispettivo annuo per il servizio reso, a carico degli Enti Pubblici, costituito da:
a) una somma fissa, congrua e idonea in relazione all’attività posta in essere;
b) un incentivo commisurato alla maggiore efficacia ed efficienza dell’ARTE stessa, in funzione del numero di alloggi gestiti.
Nessun commento:
Posta un commento