un posto a parte: ERS e urbanistica: una simulazione a La Spezia

Nel seguito una simulazione di larga massima del dimensionamento della domanda di ERS, e della conseguente possibile risposta in termini urbanistici, utilizzando come "caso campione" il Comune della Spezia.

Sulla scorta del Censimento Istat 2001, il patrimonio immobiliare residenziale nel Comune è così composto:

- abitazioni totali: 44.740

- abitazioni occupate: 40.424

- abitazioni non occupate: 4.316

Se ne evince, quindi, un tasso di inoccupazione pari al 9,64% del stock edilizio complessivo. Dato elevato ma non sopra la media regionale ligure. Per fare un semplice paragone, in Lombardia la quota di stock non occupato è pari al 6,30% del totale.

In primo luogo è bene rilevare che tra le abitazioni non occupate non ci sono soltante le case sfitte o in vendita, quanto anche le case vacanze ovvero le residenze temporanee dei cosiddetti city users.

E' però importante rilevare come una quota di stock edilizio debba necessariamente essere non occupato in modo da garantire il buon funzionamento del mercato edilizio. In altri termini, se per assurdo ci fosse identità tra il numero delle famiglie e il numero degli alloggi disponibili, una famiglia non potrebbe cambiare casa.

Tale quota è denominata stock frizionale, la cui dimensione standard per il PQR 2001-2004 era assunta nel 7% dello stock edilizio totale.

Alla luce delle suddette argomentazioni, lo stock inutilizzato della Spezia non è da valutare come rilevante e, soprattutto, non è da considerare come totalmente erodibile. Anzi.

Vediamo adesso di dimensionare, in linea di prima approssimazione, la domanda di residenza primaria del Comune della Spezia.

FABB REAL (ERP): circa 1.200 alloggi (da graduatoria esistente, detratti gli alloggi programmati e in corso di realizzazione)

FABB POT (ERP): 0

FABB (ERP): 1.400 alloggi

FABB REAL (CM): 912 - (0,80 x 438) = 562 alloggi

FABB POT (CM): 1,60 x 11.107 x 0,063 = 1.120 alloggi

FABB (CM): (0,60 x 562) + (0,40 x 1.120) = 785 alloggi

tasso di incremento decennale del numero delle famiglie: 7,3%

FABB NEW (ERP): 1.200 x 0,073 = 88 alloggi

FABB NEW (CM): 785 X 0,073 = 57 alloggi

FABB TOT (ERP): 1.200 + 88 = 1.288 alloggi

FABB TOT (CM): 785 + 57 = 842 alloggi

FABB RES 1°: 1.288 + 842 = 2.130 alloggi

L'offerta insediativa residenziale del nuovo PUC del Comune della Spezia è pari a circa 12.500 nuove stanze, di cui solo 3.600 prodotte da trasformazioni urbanistiche riferite a distretti di trasformazione.

In termini di nuovi alloggi, possiamo assumere che il nuovo PUC possa essere caratterizzato dalla produzione nel decennio di circa 5.000 nuovi alloggi (media di 2,5 stanze ad alloggio), per complessivi 325.000 mq, di cui 227.500 mq suscettibili di essere realizzati negli ambiti di riqualificazione.

L'applicazione della dotazione territoriale è suscettibile di vedere la concreta produzione di nuovi alloggi di ERP soltanto per le trasformazioni urbanistiche dei distretti di trasformazione: anche con un'aliquota del 20% della SLP prodotta, quale dotazione territoriale ERP, non è lecito attendersi più di 300 nuovi alloggi.

Per quanto attiene la produzione edilizia degli ambiti di riqualificazione, è lecito attendersi il largo ricorso alla monetizzazione che, per ragioni di semplicità, possiamo assumere in:

- 1.000 euro/mq nel caso di interventi al di sotto dei 2.000 mq di SLP e superiori, ad esempio, a 250 mq;

- alloggi di CM, con dotazione territoriale pari al 20%, con contestuale versamento di 200 euro/mq, per gli interventi al di sopra i 2.000 mq di SLP.

Consideriamo che solo il 25% degli interventi abbiano dimensione superiore a 2.000 mq di SLP: in questo caso, la somma delle trasformazioni urbanistiche è suscettibile di produrre 175 alloggi a canone moderato, oltre a un gettito aggiuntivo pari a 2,2 milioni di euro.

Il numero degli interventi che hanno dimensione inferiore a 250 mq di SLP sono invece il 20% del totale degli ambiti di riqualificazione.

Potrebbero essere invece suscettibili di monetizzazione totale i rimanenti 55% dei 227.500 mq realizzati: cioè 25.025 mq x 1.000 euro/mq = 25 milioni di euro.

In sintesi, a PUC totalmente attuato, l'applicazione della dotazione territoriale è suscettibile di produrre:

a) 300 alloggi di ERP;

b) 175 alloggi di canone moderato;

c) un gettito aggiuntivo di 27,2 milioni di euro, pari a circa 2,7 milioni di euro all'anno.

Il caso della Spezia mi sembra un esempio ove la dotazione territoriale ERP pur essendo necessaria a colmare il deficit di offerta di residenza primaria, non può essere l'unica strategia da implementare nel medio periodo.

La domanda di residenza primaria (2.130 alloggi) potrà essere soddisfatta totalmente soltanto attraverso la realizzazione o il recupero dallo stock non occupato di 1.655 alloggi con investimenti pubblici.

Il recupero di alloggi dallo stock inoccupato, da locare a canone moderato, non può andare oltre il 2,5% dello stock edilizio spezzino: 1.118 alloggi.

Ipotizzando un contributo di almeno 15.000 euro/alloggio, significa un investimento pari a 16,7 milioni di euro.

I rimanenti 537 alloggi, anche in questo caso a canone moderato, dato che l'ERP ha costi di investimento troppo elevati, sono suscettibili di richiedere altri 18,8 milioni di euro (contributo pari a circa 35.000 euro/alloggio).

Il sistema spezzino, quindi, raggiunge una condizione di equilibrio con l'immissione di ulteriori 7,8 milioni di euro di finanziamenti pubblici.