valutazione di impatto dell’introduzione della dotazione territoriale relativa all’edilizia residenziale pubblica

Ipotesi di base
Nuova costruzione
Proprietario del suolo diverso dall’operatore immobiliare
Realizzazione di 100 alloggi: 6.500 mq di SLA
Costo di costruzione: 1.200 €/mq
Altri costi: 10% del costo di costruzione
Oneri di urbanizzazione: 150 €/mq
Commissioni di vendita: 3% del prezzo di vendita
Imposte: 37,25% (IRE 33%+ IRAP 4,25%)
Prezzo di vendita: 4.000 €/mq di SLA
Struttura finanziaria: 25% capitale proprio e 75% capitale di debito
Costo del capitale di debito: 5%
Costo del capitale proprio: 10%

Elementi di vincolo del modello valutativo
Tutte le ipotesi rimangono costanti.
Le convenienze per l’operatore immobiliare devono rimanere costanti: il TIR, anche a seguito dell’applicazione della percentuale riferita alla dotazione territoriale, rimane costanti.
In altri termini, il costo della dotazione territoriale non si ripercuote sul profitto ma si traduce in una diminuzione del valore del suolo (rendita fondiaria).

Risultati
Caso 1: senza dotazione territoriale
Costo del suolo: 7,605 milioni di €
Costo del suolo per ogni mq di SLA: 1.170 €/mq
Incidenza costo del suolo su valore della produzione: 30%

Caso 2: 10% di dotazione territoriale
Costo del suolo: 5,378 milioni di €
Costo del suolo per ogni mq di SLA vendibile: 920 €/mq
Incidenza costo del suolo su valore della produzione: 23,5%

Caso 3: 20% di dotazione territoriale
Costo del suolo: 3,328 milioni di €
Costo del suolo per ogni mq di SLA vendibile: 510 €/mq
Incidenza costo del suolo su valore della produzione: 16,4%