abolire l'ICI: è una buona politica abitativa?

Mi posso solo augurare che dopo più di un mese di lavori del Tavolo di concertazione nazionale sulle politiche abitative il Governo, per uanto riguarda l'utilizzo del "Tesoretto", non continui a seguire la strada dell'abolizione dell'ICI sulla prima casa.
E' anche abbastanza semplice: domenica si vota, si tratta di tenere duro ancora per qualche giorno, poi da lunedì si fa sul serio.
Se la centralità della politica per la casa è il tema dell'affitto, almeno così si esprimono le note di sintesi del Tavolo di concertazione, abolire l'ICI significa aumentare ancor più la disparità di trattamento fiscale tra che abita in affito e chi nella propria casa.
Quanto sostenuto da La Voce in campagna elettorale è ancora valido.

Mosca come Manhattan

Il mercato immobiliare globalizzato si sposta verso l'Est Europa. E' bene pensarci per tempo. Qualcuno (via walking class) lo descrive in anticipo.

tempi e spazi in un'ottica di genere: campi di applicazione e soggetti

Le politiche della città in un'ottica di estensione del principio delle pari opportunità hanno due campi di applicazione principali:
a) il coordinamento degli orari dei servizi, che ha il fine di rispondere a nuovi profili temporali della domanda di servizi;
b) la cosiddetta urbanistica dei tempi, che ha il fine di:
b.1) alla piccola scala, progettare una nuova architettura degli spazi pubblici, ad esempio la sicurezza dei percorsi pedonali per i bambini e gli anziani ;
b.2) alla scala vasta, governare i calendari dei flussi di mobilità delle persone, delle merci e delle informazioni, anche agendo sugli orari pubblici. E di offrire servizi per nuove pratiche di prossimità, nel territorio e non solo nel quartiere di abitazione, che sono attuate dagli abitanti residenti e dagli ospiti temporanei, non residenti.

La geografia degli interessi dei cittadini, in un'ottica di applicazione ed estensione del principio di pari opportunità, è suscettibile di essere espressa secondo le età e le stagioni della vita invece che secondo la collocazione nell’ambito della famiglia, del genere e del ruolo sociale. I soggetti e gli interessi di riferimento per le politiche di pari opportunità nella città sono:
a) le bambine/i bambini come clienti dei diversi ordini scolastici per quanto riguarda la qualità, l’equità e la solidarietà nel rapporto fra tempo scolastico, tempi della famiglia e orari di lavoro;
b) le donne di doppia presenza per quanto riguarda le risorse disponibili sul territorio e nella sfera dell’impresa per meglio conciliare i tempi di vita, lavoro e per sé;
c) i/le giovani per quanto riguarda gli orari dei servizi a loro dedicati, in particolare quelli di intrattenimento e sportivi, anche per quanto riguarda l’apertura nel tardo pomeriggio, nella sera e nella notte;
d) gli anziani per quanto riguarda i servizi in condizione di emergenza e l’accesso alle attività culturali e di intrattenimento nelle ore serali e festive (trasporto pubblico dedicato). A questo tema di tipo orario si accompagna la domanda di qualità (sicurezza in condizioni particolari di motilità) delle infrastrutture della mobilità lenta e la qualità delle attrezzature degli spazi pubblici per sviluppare i circuiti di socialità.

edilizia abitativa: requisiti in una prospettiva di genere

Una visione al femminile dell’abitare e del progettare opere di edilizia residenziale è emersa da un progetto della città di Vienna che, nel 1993, ha promosso un concorso per donne architette finalizzato alla presentazione di progetti tesi a formulare i requisiti sensibili al genere nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica.
I criteri al femminile emersi sono stati così sintetizzati e, seppure ancora parziali, li possiamo ritenere tutt'ora validi:
a) istituire legami tra l’interno e l’esterno della costruzione: tra l’appartamento, il vano scala e la corte-giardino, le piazze, le strade residenziali e quelle riservate alle attività ludiche;
b) le stanze per depositare biciclette e passeggini devono essere situate al piano terra e facilmente accessibili, le stanze per la lavanderia comune si devono trovare invece nella mansarda accanto alla terrazza sul tetto;
c) deve essere realizzato uno spazio di socializzazione in media ogni 4 unità per piano, per evitare l’anonimato e favorire le relazioni di vicinato;
d) i vani scala sono trasparenti e bene illuminati al fine di evitare zone di pericolo che possano ispirare paura e ansia nelle donne. Al di là della loro funzione di base, il vano scala viene pensato come luogo piacevole nel quale gli/le inquilini/e possano passare del tempo e intrattenersi a parlare;
e) un elevato livello di sicurezza viene garantito da un garage a struttura aperta con illuminazione naturale; è da favorire una progettazione con garage ad anello situato sotto gli stessi appartamenti. Ogni vano scala ha il suo proprio accesso al garage e deve esserci almeno la possibilità che i lotti di garage non occupati possano essere usati in seguito come stanze per attività ricreative o come cantine;
f) il disegno degli appartamenti deve prestare sufficiente attenzione alle cucine come luoghi centrali della casa: locali ampi, forniti di sufficiente luce e con aperture sulle corti o sulle strade da gioco;
g) gli appartamenti debbono essere dotati di spazio aperto individuale, che sia una grande terrazza al piano terra o un balcone più piccolo per gli altri piani;
h) il disegno delle piante degli appartamenti deve cercare di realizzare stanze della stessa qualità; i futuri proprietari hanno un margine per incidere sulle strutture interne finali dei singoli appartamenti.

anziani e automazione della casa: prima della domotica

1) Automazione dei serramenti
Serratura elettrica: permette di azionare in modo automatico l’apertura delle serrature di porte (o di altri serramenti) grazie all’utilizzo di un azionamento elettromeccanico, facilitando i movimenti della mano e del polso. L’utilizzo di chiavi elettroniche (dispositivi dotati di sofisticati circuiti elettronici che ormai sono disponibili ad un costo molto basso, si pensi agli antifurto per auto) garantisce il medesimo grado di sicurezza (se non di più) delle chiavi tradizionali.
Apertura/chiusura porte: dispositivi per l’azionamento di porte ad anta e scorrevoli.
Apertura/chiusura tapparelle: dispositivo ormai molto comune considerato una comodità piuttosto che un ausilio. Si aziona a distanza con telecomando o pulsante (a livello locale, con un pulsante nella vicinanza del serramento o a livello centrale con un pulsante che apre/ chiude tutte le tapparelle).
Apertura/chiusura persiane: analogo a quello delle tapparelle, ma più complesso e costoso.
Attuatori per finestre con aperture a vasistas: le finestre con apertura del tipo vasistas possono facilmente essere automatizzate con degli attuatori elettromeccanici di costo contenuto; particolarmente utile per l’apertura di finestre poste in alto.
Attuatori per tende esterne: sono ormai comunemente disponibili sul mercato dispositivi che permettono l’apertura/ chiusura delle tende da sole. Questi elementi, abbinati a sensori che misurano la velocità del vento (anemometri), permettono una chiusura automatica delle tende in caso di temporale.

2) Automazione negli arredi
Movimentazione per pensili e scaffali: dispositivi elettromeccanici (anche di tipo manuale) per abbassare gli elementi contenitori (o i ripiani posti al loro interno) in modo da agevolare l’accesso al loro contenuto.
Piani di lavoro regolabili: è possibile regolare l’altezza (o con attuatori, o con meccanismi manuali) raggiungendo una giusta altezza in funzione della statura dell’utente o della diversa posizione di lavoro (in piedi/ seduti).
Poltrona con movimentazione: una poltrona con una seduta corretta in funzione della postura degli anziani (seduta alta, non soffice, schienale dritto, braccioli, appoggio per la testa, ecc.) è sufficiente a soddisfare le esigenze di molti. Poltrone più sofisticate offrono ulteriori movimentazioni (reclinazione, elevazione, poggiapiedi, ecc) anche automatizzate con attuatori elettrici.
Letto regolabile: reti con movimentazione automatizzata (anche con telecomando) sono ormai comunemente disponibili. Esistono anche arredi più specifici che consentono di regolare l’altezza del letto (sia per migliorare il trasferimento, sia per facilitare le operazioni di un assistente).
Armadio con “servetto”: il servetto permette di avvicinare all’altezza della persona l’asta appendiabiti. Il dispositivo può essere manuale o automatizzato.

3) Altre automazioni
Sedile sollevatore per vasca: per facilitare l’entrata/ uscita dalla vasca (funzionante a bassa tensione o con la pressione dell’impianto idraulico)
Sollevatore a soffitto: utile soprattutto all’assistente per evitare compiere sforzi eccessivi nel trasporto dell’anziano all’interno dell’abitazione.
Sensori a raggi infrarossi per accensione luci, piccoli dispositivi (comunemente integrati nei cataloghi di apparecchi elettrici per uso domestico) che rilevano il passaggio della persona ed effettuano la chiusura di un circuito elettrico utilizzabile, ad esempio, per l’accensione – in modo automatico - della luce in un corridoio.
Luci notturne (timerizzate): a risparmio energetico e di tenue intensità luminosa (da commisurare comunque alle capacità visive dell’utente), azionabili automaticamente da un timer per garantire anche di notte un immediato riferimento visivo.

4) Sicurezza alla persona (safety)
Interruttore differenziale: dispositivo ormai obbligatorio per legge (L: 46/ 90) è integrato nel quadro elettrico dell’alloggio e rileva eventuali dispersioni presenti nell’impianto domestico (verificando la differenza tra la corrente entrante ed uscente). Una dispersione può essere dovuta ad un'apparecchiatura che va a massa (che disperde corrente) o all’utente che “prende la scossa” (ovvero assorbe parte della corrente). In caso di dispersione il dispositivo entra immediatamente in funzione (frazioni di secondo) e automaticamente interrompe il flusso di corrente.
Interruttore magnetotermico e ripartitori di carico: dispositivi – componenti modulari per i quadri elettrici per evitare gli eccessi di carico che possono danneggiare l’impianto. L’interruttore magnetotermico (comunemente installato negli impianti civili) interrompe il flusso di corrente quando si verifica un assorbimento eccessivo. Il ripartitore di carico, invece, distribuisce la corrente alle diverse apparecchiature secondo un criterio di priorità definito al momento della realizzazione dell’impianto.
Luci di emergenza: integrate nei comuni apparecchi elettrici da incasso, anche in ambiente domestico, offrono all’utente maggiore sicurezza in caso di black-out.
Rilevatore di fumo: difficilmente in un alloggio si predispone un impianto antincendio, tuttavia un sensore di fumo, collegato ad un allarme o eventualmente ad una chiamata di telesoccorso, assicura maggiore sicurezza in quanto segnala il pericolo (si pensi, ad esempio, anche ad una pentola dimenticata erroneamente sul fuoco).
Rilevatore di monossido di carbonio: il sensore rileva la presenza di monossido di carbonio rappresentando un valido dispositivo di sicurezza in alloggi in cui siano presenti apparecchi a fiamma libera (scaldabagni, stufe a legna o a gas, camini, ecc.).
Rilevatore gas: il sensore GAS (per metano, gpl o gas di città) non solo segnala con un allarme la perdita (dovuta a rottura delle tubazioni o ad un fornello dove si è spenta la fiamma), ma, opportunamente collegato ad una elettrovalvola, interrompe la fornitura di gas all’impianto.
Termocoppia su fornello a gas: molti piani cottura disponibili in commercio sono dotati di questo sensore che rileva la temperatura nei pressi del fornello; qualora per un motivo accidentale (fuoriuscita del contenuto della pentola) la fiamma si dovesse spegnere, il sensore rileva l’abbassamento di temperatura e chiude l’erogazione di gas al fornello. (Questo dispositivo, però, richiede che, all’accensione, l’utente tenga premuto per qualche attimo la manopola di regolazione del gas, azione che non per tutti è agevole).
Rilevatore di perdite d’acqua: posto in cucina o in bagno, specie in prossimità dei punti di erogazione dell’acqua o degli elettrodomestici (lavatrice, lavastoviglie, ecc.) permette di segnalare subito eventuali perdite accidentali (per guasti o dimenticanze). Il collegamento del dispositivo ad un’elettrovalvola posta a monte dell’impianto assicura la chiusura automatica dell’acqua.
Miscelatore termostatico: garantisce che l’acqua calda nell’impianto non superi mai una certa temperatura, evitando possibili scottature e, al tempo stesso, ottimizza il consumo di acqua calda con un risparmio sui costi.
Interfono: permette alla persona anziana di essere sempre in contatto con un’altra persona posta fuori dell’alloggio (un vicino, il custode o anche in una centrale di telesoccorso). La richiesta di aiuto può essere raccolta senza bisogno di attivare alcun dispositivo (interfono sempre attivo), in questo modo però è violata la privacy dell’utente che deve esserne consapevole.
Campanello di allarme: semplice dispositivo che può risultare molto utile a due condizioni: 1) che l’allarme possa essere raccolto; 2) che l’utente possa facilmente azionare il campanello. E’ possibile utilizzare telecomandi (come quelli per il telesoccorso) o semplici rimandi di tipo meccanico (tiranti fissati lungo le pareti) che rendano il campanello disponibile in diverse posizioni.

5) Sicurezza dall’esterno (security)
Impianti anti-intrusione: barriere fisiche ed elettroniche, opportunamente installate in funzione dell’alloggio e del contesto, offrono una maggiore sicurezza psicologica e fisica.
Rilevatore di presenza (a raggi infrarossi): dispositivi elettronici (analoghi a quelli utilizzati per l’accensione automatica delle luci) permettono di tenere sotto controllo a distanza spazi esterni o interni della casa.
videocitofono: dispositivo ormai di uso comune che consente di controllare chi ha suonato al campanello (del portone d’ingresso o della porta di casa).

6) Tecnologie per tele-servizi
Telesoccorso: disponibile ormai da alcuni anni, può assicurare un costante contatto con una centrale operativa in grado di intervenire secondo le necessità. Il servizio, opportunamente organizzato, risponde a molteplici esigenze: in caso di malore o incidente, come sicurezza verso l’esterno e, in generale, per garantire all’anziano ed ai familiari una maggiore tranquillità psicologica. Se necessario il dispositivo può essere implementato anche per un servizio di telecontrollo.
Telemedicina: grazie alle potenzialità offerte dalla rete (telefonia, rete ADSL e Information Technology) il medico può visitare a distanza il paziente e monitorare con maggiore continuità le condizioni dell’utente, pur nel rispetto della privacy. In questo modo non solo si riducono i tempi di degenza, ma si evita all’anziano di recarsi spesso in ospedale per le visite.

la casa degli anziani: necessità di nuove regole

Lo stock edilizio registra una sorta di strutturale divaricazione e conseguente rigidità tra un patrimonio di alloggi di medio-grandi dimensioni e una quota di popolazione fatta di anziani soli.
a) Si tratta di anziani autosufficienti (tra i 65 e i 75 anni), con situazioni economiche anche molto differenziate, che abitano alloggi generalmente di proprietà di dimensioni del tutto sovrabbondanti rispetto alle esigenze espresse.
b) In alcuni casi, l'anziano è un pò meno che autosufficiente e, pertanto, richiede al proprio alloggio delle particolari attrezzature.
c) Soprattutto sopra i 75 anni, l'anziano tende invece a essere assistito all'interno della sua famiglia.

Quali sono i riflessi sulla politica edilizio-urbanistica di queste tre differenti tipologie di domanda abitativa?

1) Necessità di rimodellare il patrimonio abitativo, al fine di adeguarlo alle peculiari esigenze degli anziani: richiama una politica selettiva (e non generalista) di facilitazioni sia normative sia fiscali volte a promuovere interventi di ristrutturazione edilizia tali da ridurre il taglio degli alloggi e che, al contempo, possano offrire la restante parte dell'immobile originario al mercato dell'affitto.

2) Necessità di avere un'offerta abitativa tale da garantire la compresenza e la prossimità di alloggi con tagli differenziati e facilmente abbinabili. In altri termini, alloggi con due o tre vani, con un terzo o quarto che può diventare autonomo all'occorrenza e senza costosi interventi edilizi.
Si tratta di un tipo di alloggio che si presta sia all'accoglimento di un anziano all'interno della famiglia dei figli sia a ospitare badanti o baby-sitter.

3) Opportunità di favorire, nell'ambito dello stesso intervento edilizio, forme di convivenza di diverse età e una congiunta politica dei servizi (anche non pubblici) che sviluppino ipotesi di reciprocità: l'anziano dev'essere preso in cura ma, al contempo, dispone di molto tempo che può utilizzare per prendersi cura degli spazi comuni o di altre persone.

Sauerbruch-Hutton e il colore

Nell’edificio che ospita l’Ufficio federale per l’Ambiente a Dessau dello studio Sauerbruch e Hutton, il colore è diventato un mezzo espressivo, come per altri potrebbe essere la muratura, il calcestruzzo o altri materiali edili.


L’involucro dell’edificio, sia verso l’esterno sia verso la corte interna, è caratterizzato da un piano di facciata a fasce orizzontali ottenuto dalla combinazione di bande caratterizzate da superfici colorate alternate a bande opache finite con il legno.


All’esterno, il rivestimento fino all’altezza del parapetto è realizzato in listelli di larice. L’abbinamento di materiali naturali con superfici colorate, è risolto intenzionalmente con l’utilizzo di un materiale, il legno, che determina una certa resa materica e si distingue dalla neutralità delle superfici colorate.
Le dimensioni minime da assegnare alle finestre sono funzionali alla corretta illuminazione interna del posto di lavoro, con l’attenzione a non pregiudicare contemporaneamente la dispersione termica in inverno e l’accumulo termico in estate. I risultati sono stati di circa il 40% di vuoti sul piano di facciata esterno e del 65% di aperture su quello che prospetta verso la corte interna.

L’utilizzo delle lastre colorate serve anche per alleggerire l’impatto visivo del serpentone edilizo lungo quasi un chilometro.
I pannelli colorati frammentano la lettura delle superfici e inducono una sorta di vibrazione sul piano della facciata, tale da dinamizzarne la percezione nelle giornate soleggiate ma anche in quelle, molto frequenti a Dessau, in cui l’illuminazione è diffusa perché il cielo è totalmente coperto.
Lo spettro cromatico applicato nell’UBA di Dessau, fatto di 33 colorazioni differenti organizzate in sette famiglie, è molto differenziato e si è semplicemente adattato alla configurazione dello spazio. In altri termini, ogni famiglia di colore viene selezionata in modo che ciascuna parte dell’edificio accentui uno specifico colore guida, che lo relaziona cromaticamente con il contesto.
Con un procedimento di ricerca molto empirico, gli esiti progettuali sono determinati in relazione ai colori presenti nel contesto, prelevati attraverso campionature di colore della scala NCS. Vi è prevalenza del verde laddove l’edificio fronteggia un bosco urbano; vi è invece prevalenza del rosso allorché il termine di confronto sono i manti di tegole delle coperture.

Il colore è entrato in gioco nel processo progettuale dopo che era già emersa l’idea di base; a questo punto, il colore è subentrato come elemento integrante del sistema di facciata.
La scelta di un determinato colore o di una combinazione cromatica è avvenuta invece attraverso un processo lungo e complesso.
Nel primo modello per il concorso del Ministero all’Ecologia a Dessau, in scala 1:200, sono stati fissati punti di colore e superfici cromatiche che ricordano le persiane scorrevoli; un’idea questa che deriva dal GSW di Berlino e dal centro fotonico ad Adlershof, in cui gli elementi di protezione solare sono colorati.

Lo stesso procedimento è stato poi ripetuto con un nuovo modello in scala 1:75 con campionature di colore della scala NCS.
Solo dopo sono diventati rivestimenti in vetro colorato che nascondono elementi funzionali come le ante per l’aerazione notturna o rivestono pareti massicce.

L’individualità dell’edificio è definita anche attraverso il colore; ne consegue che, rispetto al trascorrere del tempo, la durata del colore diventa fattore decisivo. Se, infatti, viene eliminato il colore, decade una parte importante del carattere dell’edificio.
Anche se le tecniche di rivestimento si sono enormemente sviluppate, tuttavia le tinteggiature durano al massimo 10 anni.
Con il rivestimento cromatico sul retro della lastra di vetro, si ottiene non solo una superficie colorata molto bella e luminosa; la superficie è protetta dalle intemperie e quindi stabile nel tempo.

L’edificio del Ministero dell’Ecologia è un punto di equilibrio nella percorso progettuale dello studio Sauerbruch-Hutton.
In molti esempi successivi, il colore non è più elemento enfatizzante dell’architettura ma diventa autonomo mezzo stilistico. Le cromie risentono della memoria della pittura. Le superfici vibratili di Bridget Riley, Piero Dorazio e di Sol Lewitt sembrano i riferimenti culturali più evidenti.

Nel laboratorio di ricerca di Berlino per la Boehring l’uso di pannelli di vetro stampato diversificati fra loro determina un motivo di facciata che, inizialmente poco leggibile e addirittura impressionante, riproduce una struttura molecolare astratta ingrandita. Il motivo, diffuso sull’intera pelle esterna in modo uniforme, porta all’annullamento totale delle relazioni tettoniche dell’edificio.

La facciata diventa il biglietto da visita dell’architettura e dei progettisti in quanto componente adatto più di qualsiasi altro a trasmettere immagini e a essere rappresentativa di sé stessa. Rispetto al binomio forma-funzione del Movimento Moderno, per il quale l’involucro doveva riflettere l’interno dell’edificio, il sistema di facciata non solo si separa dalla struttura portante ma trasforma l’involucro in una sorta di tendaggio, in semplice pelle dai contenuti autonomi.

il controllo della dispersione insediativa in Francia

Il tema delle nuove regole per il governo della dispersione insediativa si è arricchita negli anni più recenti di nuovi strumenti normativi specificamente dedicati a questo obiettivo.
Per un contesto come quello italiano, prima di spingersi verso le esperienze nordeuropee, può essere già sufficiente guardare al di là delle Alpi: in Francia e, in particolare, la vigente legge urbanistica francese (Loi Solidarité et Rénouvellement Urbains - n. 2000-1208 del 13 dicembre 2000).

I principi della legge sono chiaramente enunciati nel testo: essi rinviano all’interesse generale e al governo del territorio in quanto bene comune ma sottolineano con chiarezza che al centro della nuova legge sono i problemi determinati dalla dispersione insediativa contemporanea: “combattere la ghettizzazione e la dispersione insediativa, riqualificare le città dense, promuovere politiche e piani integrati per favorire la mixité abitativa, lottare contro l’esclusione, garantire una offerta equilibrata di servizi pubblici”.

Gli obiettivi che ne discendono sono: “politiche urbane più coerenti e alla scala pertinente (per realizzare rapporti costruttivi fra comuni e agglomerazione), città più solidali, trasporti al servizio dello sviluppo sostenibile, partecipazione continua dei cittadini”.

Principi e obiettivi si traducono in strumenti urbanistici in qualche modo riformati ma anche in nuove regole specificatamente dedicate a contenere la dispersione insediativa.
Il nuovo strumento prescrittivo che si applica alla scala intercomunale è rappresentato dalla “Regola dei 15 chilometri” (Règle d’urbanisation limitée) che stabilisce che in assenza di piano di inquadramento territoriale sopracomunale approvato (SCOT: Schéma de la Coherence Territoriale), i comuni situati a meno di 15 km dal confine di centri urbani di almeno 50.000 abitanti o dai litorali non potranno realizzare interventi rilevanti su territori aperti.
E ancora, gli SCOT potranno subordinare le nuove urbanizzazioni al livello di dotazione di trasporti pubblici e allo sfruttamento preventivo dei suoli disponibili in aree già urbanizzate (una regola che rafforza il carattere prescrittivo dello SCOT e che ha molte affinità con analoghe disposizione tedesche, britanniche e olandesi).

il FSA: per gli Stati Uniti è temporaneo

Il Fondo Sociale di sostegno all’Affitto (FSA) introdotto dalla legge 431/98 è stato introdotto in Italia quando negli Stati Uniti stava cambiando, almeno in parte, i suoi connotati.

Dal costruire edilizia sovvenzionata in cui accogliere i soggetti meno abbienti, il governo federale degli Stati Uniti ha infatti iniziato a privilegiare politiche basate anche sulla mossa personale dell’individuo, come l’assistenza agli affitti, che implica la ricerca di un alloggio da parte del beneficiario: è quanto stabilito dal programma Section 8, varato all’interno dell’Housing and Community Development Act nel lontano 1974 e finalizzato ad aiutare le famiglie a reddito basso a ottenere un’abitazione dignitosa a un prezzo accessibile.
Da questo punto, si è poi giunti all’esplosione, verificatasi negli anni ’90 sotto l’amministrazione Clinton, dei programmi e delle iniziative volte a incentivare l’indipendenza economica degli assistiti.

Il programma Section 8 come lo si vede oggi vuole essere un incentivo per aiutare le famiglie low-income a muoversi verso l’indipendenza economica, piuttosto che rappresentare un punto di arrivo per le stesse.
L’assunto di base è che la condizione di bisogno, per la grande maggioranza delle famiglie low-income, è transitoria, quindi il sostegno promosso dal governo federale deve essere limitato nel tempo e via via decrescente, per stimolare i beneficiari a migliorare la propria situazione economica, fino al raggiungimento dell’autosufficienza.
Recentemente sono proprio emerse proposte di modifica al programma Housing choice voucher che vanno nella direzione di permettere ai singoli stati di stabilire limitazioni temporali alle possibilità di godimento dei sussidi per l’affitto.

Le modalità attraverso cui concretamente tale sostegno si manifesta sono svariate, e includono, oltre agli aiuti economici, anche forme indirette di incentivazione.
Ad esempio, nel 1988 è stata introdotta la “portabilità” del voucher, per incrementare le possibilità di trovare una sistemazione e incoraggiare le famiglie low-income a spostarsi in aree, sempre coperte dal programma Section 8, in cui le opportunità economiche sono maggiori.
Vengono, inoltre, promossi, per tutto il periodo di vigenza dell’aiuto federale, momenti di educazione, formazione, counseling, per accompagnare le famiglie nel miglioramento della loro condizione sociale.

Sarebbe interessante provare a introdurre anche in Italia programmi sperimentali, su base volontaria, per l’indirizzamento delle famiglie sussidiate dal FSA o, anche, residenti in alloggi pubblici verso l’indipendenza economica, considerati i risultati positivi sinora ottenuti dall’amministrazione americana. Ne scaturirebbe un meccanismo innovativo rispetto alle logiche per lo più assistenzialistiche che hanno animato l’intervento pubblico nel settore da anni a questa parte.

valutazione di impatto dell’introduzione della dotazione territoriale relativa all’edilizia residenziale pubblica

Ipotesi di base
Nuova costruzione
Proprietario del suolo diverso dall’operatore immobiliare
Realizzazione di 100 alloggi: 6.500 mq di SLA
Costo di costruzione: 1.200 €/mq
Altri costi: 10% del costo di costruzione
Oneri di urbanizzazione: 150 €/mq
Commissioni di vendita: 3% del prezzo di vendita
Imposte: 37,25% (IRE 33%+ IRAP 4,25%)
Prezzo di vendita: 4.000 €/mq di SLA
Struttura finanziaria: 25% capitale proprio e 75% capitale di debito
Costo del capitale di debito: 5%
Costo del capitale proprio: 10%

Elementi di vincolo del modello valutativo
Tutte le ipotesi rimangono costanti.
Le convenienze per l’operatore immobiliare devono rimanere costanti: il TIR, anche a seguito dell’applicazione della percentuale riferita alla dotazione territoriale, rimane costanti.
In altri termini, il costo della dotazione territoriale non si ripercuote sul profitto ma si traduce in una diminuzione del valore del suolo (rendita fondiaria).

Risultati
Caso 1: senza dotazione territoriale
Costo del suolo: 7,605 milioni di €
Costo del suolo per ogni mq di SLA: 1.170 €/mq
Incidenza costo del suolo su valore della produzione: 30%

Caso 2: 10% di dotazione territoriale
Costo del suolo: 5,378 milioni di €
Costo del suolo per ogni mq di SLA vendibile: 920 €/mq
Incidenza costo del suolo su valore della produzione: 23,5%

Caso 3: 20% di dotazione territoriale
Costo del suolo: 3,328 milioni di €
Costo del suolo per ogni mq di SLA vendibile: 510 €/mq
Incidenza costo del suolo su valore della produzione: 16,4%

LLOYD HOTEL di Amsterdam (da una a cinque stelle in un solo albergo)

Alcuni recenti bandi pubblici che servono per allocare finanziamenti pubblici a imprese alberghiere, che fanno ancora riferimento alle stelle per valutare la qualità di un albergo, mi fanno venire in mente il caso del Lloyd Hotel di Amsterdam.

Il Lloyd Hotel propone una formula innovativa che unisce cultura e design nel cuore dello Oostelijk Havengebied, il quartiere più alla moda di Amsterdam.
Un antico e gigantesco edificio, nato nel 1921 come ostello per emigranti che arrivavano ad Amsterdam in treno da paesi come la Polonia, la Romania, la Serbia e l’Ungheria, per poi raggiungere con navi della compagnia di navigazione Royal Dutch Lloyd il sud e centro America. Successivamente trasformato in carcere minorile e, in una ulteriore metamorfosi, in residenze per artisti.
Inserito nella lista dei monumenti nazionali, è stato recentemente riconvertito in un albergo che rappresenta un’interessante mix tra architettura, arte e design, ad opera degli architetti olandesi dello studio MVRDV.

L’interior design degli 8300 mq complessivi è il risultato di un lavoro di equipe che ha coinvolto artisti e designer di varia provenienza e formazione, autori di installazioni e arredi nelle aree comuni e private.

Ma il Lloyd non è soltanto uno dei cosiddetti design hotel, cioè di quei monumenti fatti di un’architettura meramente spettacolare, sintesi di lussuoso e impersonale minimalismo.
Il Lloyd Hotel & Cultural Embassy di Amsterdam è infatti un progetto che sembra aprire una nuova epoca, risultato di un nuovo modo di pensare l’architettura dell’ospitalità. Ad interessare di più è soprattutto il concept funzionale, decisamente “altro” rispetto al classico modello di hotellerie.

L'esperimento olandese del Lloyd ha infatti l’ambizione di aprire l’albergo alla città, integrando funzioni pubbliche e private. Ed ecco che l’edificio assume una doppia vocazione: oltre all’albergo, anche quella di Cultural Embassy, un luogo deputato a mostre ed eventi culturali, dotato di una biblioteca (che conta già 12.000 volumi), uno studio di registrazione e due ristoranti, Snel e Sloom (tradotti significano rispettivamente veloce e lento), aperti 24 ore al giorno.
L’ala est dell’edificio, appena restaurata, è stata infine destinata a ospitare studi-residenze di artisti e un caffè-galleria.
Proprio sul piano del concept funzionale, questo spazio mostra tutta la sua carica innovativa, aprendosi alla collettività urbana, soprattutto con il servizio ristorazione e take-away. È il miglior contributo che il Lloyd hotel potesse offrire alla recente rivitalizzazione intensiva dell’area portuale in cui si trova.

Oltre ai rapporti con la città, il concept funzionale del LLoyd è significativo anche in rapporto ai diversi profili di turisti a cui si rivolge: l’hotel dispone di 120 stanze differenti per dimensioni e gusto, in un mix di proposte che vanno da una stella (con bagno in corridoio) a cinque stelle di lusso (con prezzi che variano tra un minimo di 80 € a un massimo di 295 €).
Alcune camere sono dotate di cucina autonoma, altre di letti ripiegabili, ognuna presenta dimensioni diverse e interior design personalizzati: è il concept di un hotel per tutti i gusti e tutte le tasche.
Un vero tour de force progettuale sono le zone comuni di questo hotel, dato che devono mediare in una stessa struttura l’offerta di stanze a 1 stella fino a 5 stelle: MVRDV sono riusciti a coniugare i lampadari in platino in alcune zone con le lampadine attaccate a un filo in altre.

eliminare il rischio morosità: il caso dei fondi di garanzia offerti dal mercato

L'incremento dell'offerta abitativa in affitto richiede, oltre all'investimento di ingenti capitali pubblici e privati per il recupero o la nuova costruzione di edifici in locazione, anche l'eliminazione di alcune importanti barriere all'ingresso di unità immobiliari esistenti nel mercato locativo.
Una di queste barriere, forse la più importante, è sicuramente rappresentata dal rischio morosità dell'inquilino (ne so qualcosa anche personalmente).

Alcune regioni, Emilia-Romagna e Liguria ad esempio, hanno introdotto i cosiddetti fondi di garanzia nelle rispettive leggi regionali in materia di politiche abitative. Però, dalla lettera al fatto concreto, purtroppo, ce ne passa. I fondi di garanzia sono ancora al palo.

La realtà va un pò più veloce. Qui la proposta di Intesa-SanPaolo in collaborazione a Confedilizia.
Il proprietario è garantito da una fidejussione fino a 12 mensilità di affitto.
L'inquilino, invece, non è tenuto a versare al momento della stipula del contratto la cauzione (pari a tre mensilità). In luogo della cauzione, deve invece pagare il costo della fidejussione bancaria e delle relative spese istruttorie, pari a 1,40% sull'importo annuale del canone di affitto.
Tutto sembra funzionare.

Mi piacerebbe vedere se Intesa-San Paolo concede la fidejussione anche a una famiglia che vuole affittare un alloggio nella fascia del canone moderato.