il modello SoBoN

Come già notato in un precedente post, lo studio di Roberto Camagni sul modello negoziale pubblico-privato di Monaco di Baviera si dimostra particolarmente utile a definire un benchmark per le politiche urbane anche alle nostre latitudini.

Il Consiglio Comunale della città bavarese nel 1994 "delibera che ogni trasformazione urbanistica che implichi incrementi di valore fondiario e immobiliare possa essere realizzata solo a seguito di un accordo con gli operatori privati sulla assunzione dei costi sostenuti dalla municipalità per opere di urbanizzazione e servizi effettivamente realizzati; contemporaneamente sono emanate norme che facilitano la presentazione e la realizzazione di proposte di sviluppo immobiliare su aree private.

Fra il 1994 e il 1995 il cosiddetto modello SoBoN (Sozialgerechte Boden Nutzung) è lanciato
e discusso con gli operatori e gli stakeholders urbani, nello spirito di un partenariato pubblico-privato con attenta regia da parte del pubblico e regole ben chiare.
Dopo un forte confronto politico, nel luglio 1995 viene approvata dal Consiglio Comunale e dai rappresentanti degli operatori e dei proprietari una Risoluzione, che prevede:
- che l’onere da pagare/rimborsare da parte dei privati ammonti al massimo a due terzi (2/3) dell’incremento di valore fondiario/immobiliare stimato a seguito della trasformazione;
- che una parte dell’area sia trasferita gratuitamente alla Municipalità, per realizzare strade e aree a verde e funzioni collettive e aree “per compensazione” di impatti, nelle vicinanze del progetto o eventualmente in altre aree;
- che sia rimborsato l’onere da sostenersi da parte della Municipalità per realizzare le infrastrutture e per realizzare infrastrutture sociali;
- che siano rimborsate le spese per concorsi di architettura e per consulenze tecniche;
- che gli operatori accettino un rilevante costo per realizzare edilizia sociale per una percentuale pari al 30% della superficie fondiaria edificabile. L’onere per il privato è calcolato come differenza fra il prezzo di cessione alla municipalità delle relative unità immobiliari e il prezzo del libero mercato (una differenza che è calcolata in 2/3 e 1/3 del prezzo di mercato, rispettivamente per le due forme più importanti di sovvenzione, ai redditi bassi e
medio bassi);
- nel caso di sviluppo per attività commerciali, si prevede la realizzazione privata di aree e capannoni per artigianato e piccola impresa."

Molto rilevanti anche alcune valutazioni sulla base di dati desunti da alcuni casi reali.

Per quanto attiene "il valore del progetto (23%), che certamente incorpora in parte le
aspettative sulla nuova destinazione d’uso: si riconosce un buon margine alla rendita fondiaria (di cui sarebbe interessante conoscere il sistema di imposizione).
La quota del pubblico rappresenta una percentuale molto elevata (37%), mentre il valore attribuito al developer privato (al netto del costo del suolo ma al lordo dei costi di costruzione) si pone attorno al 40%.
La voce di gran lunga più rilevante all’interno della quota del pubblico è rappresentata dai costi (mancati ricavi privati) per la realizzazione di edilizia sociale: proprio quella voce che in Italia si è da tempo sostanzialmente annullata."