aumenta l'offerta e il prezzo è indifferente: il mercato immobiliare

In poco tempo mi è capitato di fare cenno, in diverse situazioni, al mancato funzionamento nel mercato immobiliare della legge della domanda/offerta.
Mi piace ricordare le lezioni di Edoardo Salzano che, ancor oggi, parla di rendita.

La scarsità del bene “terreno urbano” non è una scarsità naturale in senso proprio (come quello del terreno in generale), ma una scarsità che deriva dal fatto che solo un numero limitato di terreni è storicamente dotato di quei requisiti che ne rendono possibile, nell'immediato o mediatamente, una utilizzazione edilizia-urbana.
La scarsità del terreno urbano è quindi una scarsità manovrabile. E poiché è evidente che il grado della scarsità influenza i livelli della rendita, anche i livelli della rendita sono manovrabili. Ma va subito precisato che il rapporto tra grado di scarsità e livello dello rendita non è, nel caso della rendita urbana, così meccanico come avviene nel caso di altre categorie di beni.
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La rendita fondiaria urbana assoluta è quella che deriva al terreno dal fatto che esso è edificabile, (o più esattamente, del fatto che per quel terreno l'utilizzazione edificatoria è conveniente rispetto all'utilizzazione agricola).
La rendita differenziale è invece quella che deriva dal fatto che un particolare terreno presenta -ai fini della utilizzazione edilizia- vantaggi e requisiti che lo rendono più appetibile di altri.
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Il ruolo che svolge l'intervento pubblico influisce sulla rendita fondiaria urbana. Infatti l'intervento pubblico:
a) con i piani urbanistici determina quali e quante aree sono potenzialmente edificabili, e quindi incide sulla rendita fondiaria urbana assoluta;
b) con la realizzazione delle opere di urbanizzazione, con l'inserimento delle aree nei programmi urbanistici e con il rilascio delle concessioni edilizie, rende le aree concretamente edificabili, e quindi incide in un primo modo sulla rendita fondiaria urbana differenziale;
c) con la quantità e la qualità delle opere di urbanizzazione e dei servizi, con la determinazione delle qualità edilizie e urbanistiche delle varie parti degli insediamenti (altezze, distacchi, densità ecc.) accresce o diminuisce l'appetibilità relativa delle varie aree edificabili, e quindi incide sulla rendita differenziale.
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Il rapporto tra grado di scarsità e livello della rendita non è -nel campo della rendita fondiaria urbana- così meccanico come è in altri campi.
In linea generale, maggiore è la disponibilità di un bene (cioè minore è la sua scarsità) minore è il livello della rendita assoluta. Questo per i beni che sono, in larga misura, fungibili, ossia per i beni nei quali la rendita assoluta è una parte consistente della rendita totale (es., il grano può essere qualità migliore o peggiore, ma le differenze tra i prezzi del grano migliore e del grano peggiore sono modeste rispetto al prezzo medio; un aumento delle produzione di grano diminuisce quindi i prezzi).
Ma i terreni urbani hanno la caratteristica che la rendita di posizione è molto più consistente delle rendita assoluta, e che -nell'attuale situazione delle grandi e medie città- le differenze delle qualità dei terreni sono notevolissime. Si può dire, al limite, che ogni terreno ha una sua qualità differente da tutte le altre.
In una situazione di questo tipo, l'immissione nel mercato di una consistente quantità di nuove aree edificabili determina un innalzamento generale del valore (e quindi della rendita) in tutte le aree che erano precedentemente riconosciute edificabili.