Leggo su Eddyburg uno scritto di Giancarlo Consonni riferito all'intervento di Renzo Piano a Sesto San Giovanni sulle aree ex-Falck progettato per conto di Risanamento SpA.
Molto interessanti alcuni passaggi critici su questo pezzo di città che recentemente ho visto alla mostra che la Triennale di milano ha dedicato allo stesso Piano.
"C'è una differenza fra l'essere grandi architetti e l’essere realizzatori di città. Renzo Piano lo conferma in modo paradigmatico. Il progetto da lui messo a punto per Sesto San Giovanni per conto della proprietà delle aree (Risanamento Spa del Gruppo Zunino) non sembra cogliere appieno le opportunità del contesto. La rigida divisione funzionale e spaziale tra residenza e terziario e il complessivo impianto proposto non sono in grado di promuovere e sostenere relazioni urbane: quelle che affidano alla socialità il compito primario nel qualificare i luoghi in termini di urbanità e sicurezza."
"Piano privilegia infatti il binomio natura/tecnica e pensa che in questa combinazione stia la sintesi di una modernità possibile e auspicabile in fatto di insediamenti umani. Si tratta in realtà di un’impostazione antiurbana. È pur vero che l'architetto genovese corregge il tiro ricorrendo all’immagine della Rambla (...). Ma il riferimento non trova riscontro in quanto messo a punto da lui e dai suoi collaboratori. La Rambla di Barcellona è un organismo vitale per almeno due ragioni: è una passeggiata che collega due fulcri urbani di importanza primaria (Plaza Catalunya e Plaza Colón) ed è fiancheggiata da due quartieri storici pieni di vita (condizione che qui Piano si guarda bene dal tentare di riprodurre)."
"Evidentemente Piano fa affidamento sul fatto che una densità molto elevata possa di per sé generare vitalità. In realtà per costituire strade dotate di qualità architettonica e urbana nel disastrato comparto orientale di Sesto San Giovanni occorrerebbe creare insieme perni e tramiti forti, nel senso di strutturati da relazioni intense e complesse. Per essere più espliciti, il recupero delle aree ex Falck avrebbe bisogno di almeno quattro fulcri (...)".
"Nel progetto di Piano il tema dell'intelaiatura della socialità è invece pressoché trascurato. L’unico tramite est-ovest da lui proposto (il ‘decumano’ rispetto al ‘cardo’ di viale Italia) è tutt’altro che una strada vitale: è un canale monofunzionale, tutto fiancheggiato da sordi blocchi di uffici. Quanto al ‘cardo’, esso si distende per due chilometri con una successione parattatica di 34 coloratissime ‘torri’ (19 edifici alti 104 metri, 15 alti 74 metri.). Ma cosa collega? Un inizio e una fine totalmente privi di forza, mentre nel suo interminabile sviluppo, il boulevard non incontra punti intermedi che possano dirsi notevoli per l'architettura dei luoghi e per l'elevata densità relazionale. Visto l’impianto cardo-decumanico, il minimo che ci si poteva attendere è che venisse dato vita a un 'foro' all’incrocio dei due assi. Rimane la smisurata ‘Rambla’ di due chilometri che non sarà mai una passeggiata. Tanto che lo stesso progettista ha sentito la necessità di ricorrere a una protesi - dei tapis roulant - per portare il più rapidamente possibile gli affannati abitanti dall'alloggio alla prima stazione di metropolitana e viceversa."
mercoledì 31 ottobre 2007
mercoledì 24 ottobre 2007
aumenta l'offerta e il prezzo è indifferente: il mercato immobiliare
In poco tempo mi è capitato di fare cenno, in diverse situazioni, al mancato funzionamento nel mercato immobiliare della legge della domanda/offerta.
Mi piace ricordare le lezioni di Edoardo Salzano che, ancor oggi, parla di rendita.
La scarsità del bene “terreno urbano” non è una scarsità naturale in senso proprio (come quello del terreno in generale), ma una scarsità che deriva dal fatto che solo un numero limitato di terreni è storicamente dotato di quei requisiti che ne rendono possibile, nell'immediato o mediatamente, una utilizzazione edilizia-urbana.
La scarsità del terreno urbano è quindi una scarsità manovrabile. E poiché è evidente che il grado della scarsità influenza i livelli della rendita, anche i livelli della rendita sono manovrabili. Ma va subito precisato che il rapporto tra grado di scarsità e livello dello rendita non è, nel caso della rendita urbana, così meccanico come avviene nel caso di altre categorie di beni.
(...)
La rendita fondiaria urbana assoluta è quella che deriva al terreno dal fatto che esso è edificabile, (o più esattamente, del fatto che per quel terreno l'utilizzazione edificatoria è conveniente rispetto all'utilizzazione agricola).
La rendita differenziale è invece quella che deriva dal fatto che un particolare terreno presenta -ai fini della utilizzazione edilizia- vantaggi e requisiti che lo rendono più appetibile di altri.
(...)
Il ruolo che svolge l'intervento pubblico influisce sulla rendita fondiaria urbana. Infatti l'intervento pubblico:
a) con i piani urbanistici determina quali e quante aree sono potenzialmente edificabili, e quindi incide sulla rendita fondiaria urbana assoluta;
b) con la realizzazione delle opere di urbanizzazione, con l'inserimento delle aree nei programmi urbanistici e con il rilascio delle concessioni edilizie, rende le aree concretamente edificabili, e quindi incide in un primo modo sulla rendita fondiaria urbana differenziale;
c) con la quantità e la qualità delle opere di urbanizzazione e dei servizi, con la determinazione delle qualità edilizie e urbanistiche delle varie parti degli insediamenti (altezze, distacchi, densità ecc.) accresce o diminuisce l'appetibilità relativa delle varie aree edificabili, e quindi incide sulla rendita differenziale.
(...)
Il rapporto tra grado di scarsità e livello della rendita non è -nel campo della rendita fondiaria urbana- così meccanico come è in altri campi.
In linea generale, maggiore è la disponibilità di un bene (cioè minore è la sua scarsità) minore è il livello della rendita assoluta. Questo per i beni che sono, in larga misura, fungibili, ossia per i beni nei quali la rendita assoluta è una parte consistente della rendita totale (es., il grano può essere qualità migliore o peggiore, ma le differenze tra i prezzi del grano migliore e del grano peggiore sono modeste rispetto al prezzo medio; un aumento delle produzione di grano diminuisce quindi i prezzi).
Ma i terreni urbani hanno la caratteristica che la rendita di posizione è molto più consistente delle rendita assoluta, e che -nell'attuale situazione delle grandi e medie città- le differenze delle qualità dei terreni sono notevolissime. Si può dire, al limite, che ogni terreno ha una sua qualità differente da tutte le altre.
In una situazione di questo tipo, l'immissione nel mercato di una consistente quantità di nuove aree edificabili determina un innalzamento generale del valore (e quindi della rendita) in tutte le aree che erano precedentemente riconosciute edificabili.
Mi piace ricordare le lezioni di Edoardo Salzano che, ancor oggi, parla di rendita.
La scarsità del bene “terreno urbano” non è una scarsità naturale in senso proprio (come quello del terreno in generale), ma una scarsità che deriva dal fatto che solo un numero limitato di terreni è storicamente dotato di quei requisiti che ne rendono possibile, nell'immediato o mediatamente, una utilizzazione edilizia-urbana.
La scarsità del terreno urbano è quindi una scarsità manovrabile. E poiché è evidente che il grado della scarsità influenza i livelli della rendita, anche i livelli della rendita sono manovrabili. Ma va subito precisato che il rapporto tra grado di scarsità e livello dello rendita non è, nel caso della rendita urbana, così meccanico come avviene nel caso di altre categorie di beni.
(...)
La rendita fondiaria urbana assoluta è quella che deriva al terreno dal fatto che esso è edificabile, (o più esattamente, del fatto che per quel terreno l'utilizzazione edificatoria è conveniente rispetto all'utilizzazione agricola).
La rendita differenziale è invece quella che deriva dal fatto che un particolare terreno presenta -ai fini della utilizzazione edilizia- vantaggi e requisiti che lo rendono più appetibile di altri.
(...)
Il ruolo che svolge l'intervento pubblico influisce sulla rendita fondiaria urbana. Infatti l'intervento pubblico:
a) con i piani urbanistici determina quali e quante aree sono potenzialmente edificabili, e quindi incide sulla rendita fondiaria urbana assoluta;
b) con la realizzazione delle opere di urbanizzazione, con l'inserimento delle aree nei programmi urbanistici e con il rilascio delle concessioni edilizie, rende le aree concretamente edificabili, e quindi incide in un primo modo sulla rendita fondiaria urbana differenziale;
c) con la quantità e la qualità delle opere di urbanizzazione e dei servizi, con la determinazione delle qualità edilizie e urbanistiche delle varie parti degli insediamenti (altezze, distacchi, densità ecc.) accresce o diminuisce l'appetibilità relativa delle varie aree edificabili, e quindi incide sulla rendita differenziale.
(...)
Il rapporto tra grado di scarsità e livello della rendita non è -nel campo della rendita fondiaria urbana- così meccanico come è in altri campi.
In linea generale, maggiore è la disponibilità di un bene (cioè minore è la sua scarsità) minore è il livello della rendita assoluta. Questo per i beni che sono, in larga misura, fungibili, ossia per i beni nei quali la rendita assoluta è una parte consistente della rendita totale (es., il grano può essere qualità migliore o peggiore, ma le differenze tra i prezzi del grano migliore e del grano peggiore sono modeste rispetto al prezzo medio; un aumento delle produzione di grano diminuisce quindi i prezzi).
Ma i terreni urbani hanno la caratteristica che la rendita di posizione è molto più consistente delle rendita assoluta, e che -nell'attuale situazione delle grandi e medie città- le differenze delle qualità dei terreni sono notevolissime. Si può dire, al limite, che ogni terreno ha una sua qualità differente da tutte le altre.
In una situazione di questo tipo, l'immissione nel mercato di una consistente quantità di nuove aree edificabili determina un innalzamento generale del valore (e quindi della rendita) in tutte le aree che erano precedentemente riconosciute edificabili.
lunedì 22 ottobre 2007
prospettive macroeconomiche ed evoluzione della domanda: la ricerca della qualità
Per il settore immobiliare le prospettive di andamento generale dell’economia sono fondamentali.
Vediamo quali correlazioni potranno esserci per i prossimi anni.
La domanda residenziale, nei prossimi anni, tenderà quindi a selezionare sempre più l’offerta sul mercato, in particolare sul versante qualitativo.
Il livello delle finiture, in particolare di quelle tecnologiche, e la qualità, anche sociale, del contesto, rappresenteranno variabili sempre più importanti per i futuri acquirenti.
Questo scarto qualitativo fra la domanda e l’offerta potrebbe rendere più difficoltoso l’assorbimento di prodotti di media e bassa qualità al punto da rendere necessaria una scelta radicale sull’opportunità di un loro adeguamento strutturale o di una completa sostituzione.
La politica di aumento dei tassi d’interesse sostenuta negli ultimi mesi dalla Banca centrale europea ha già avuto conseguenze tangibili sulle dinamiche immobiliari.
Vediamo quali correlazioni potranno esserci per i prossimi anni.
La domanda residenziale, nei prossimi anni, tenderà quindi a selezionare sempre più l’offerta sul mercato, in particolare sul versante qualitativo.
Il livello delle finiture, in particolare di quelle tecnologiche, e la qualità, anche sociale, del contesto, rappresenteranno variabili sempre più importanti per i futuri acquirenti.
Questo scarto qualitativo fra la domanda e l’offerta potrebbe rendere più difficoltoso l’assorbimento di prodotti di media e bassa qualità al punto da rendere necessaria una scelta radicale sull’opportunità di un loro adeguamento strutturale o di una completa sostituzione.
l'evoluzione degli attori del mercato immobiliare
La sempre maggiore integrazione, all’interno di un progetto di trasformazione urbana di una certa complessità, tra soggetti costruttori, finanziatori e gestori di infrastrutture e servizi rappresenta l’effetto dell’evoluzione degli attori del mercato immobiliare.
Negli ultimi dieci anni, nel mondo immobiliare sono profondamente cambiate non solo le caratteristiche del prodotto e i processi decisionali adottati ma anche i principali attori che popolano il mercato.
Si è infatti assistito alla trasformazione degli equilibri interni del mercato, fra soggetti produttori di beni, le imprese di costruzioni, e i fornitori di servizi, in particolare quelli ad alto valore aggiunto come i servizi finanziari e di consulenza altamente specializzata.
Da questo punto di vista, la finanziarizzazione del mattone è stata il fenomeno più evidente nell’ultimo decennio. La comparsa di nuovi soggetti, come i fondi immobiliari, e l’aumento del peso di altri, in particolare il sistema bancario, hanno modificato fortemente gli equilibri interni al mercato e la ripartizione dei costi.
In particolare, si è verificato un progressivo abbassamento della percentuale del costo di costruzione nella formazione del valore finale dell’operazione immobiliare, a favore del costo dei servizi ad alto valore aggiunto, come quelli finanziari, il marketing e le consulenze altamente specializzate.
Contemporaneamente, e seguendo l’esempio l’europeo, sono divenuti soggetti attivi del mercato immobiliare attori parapubblici e partenariali, come gli enti fieristici, universitari, ospedalieri e le fondazioni bancarie, istituzioni già molto radicate nella struttura sociale ed economica dei vari territori, ma oggi direttamente coinvolti nelle decisioni strategiche di riqualificazione urbana.
Negli ultimi dieci anni, nel mondo immobiliare sono profondamente cambiate non solo le caratteristiche del prodotto e i processi decisionali adottati ma anche i principali attori che popolano il mercato.
Si è infatti assistito alla trasformazione degli equilibri interni del mercato, fra soggetti produttori di beni, le imprese di costruzioni, e i fornitori di servizi, in particolare quelli ad alto valore aggiunto come i servizi finanziari e di consulenza altamente specializzata.
Da questo punto di vista, la finanziarizzazione del mattone è stata il fenomeno più evidente nell’ultimo decennio. La comparsa di nuovi soggetti, come i fondi immobiliari, e l’aumento del peso di altri, in particolare il sistema bancario, hanno modificato fortemente gli equilibri interni al mercato e la ripartizione dei costi.
In particolare, si è verificato un progressivo abbassamento della percentuale del costo di costruzione nella formazione del valore finale dell’operazione immobiliare, a favore del costo dei servizi ad alto valore aggiunto, come quelli finanziari, il marketing e le consulenze altamente specializzate.
Contemporaneamente, e seguendo l’esempio l’europeo, sono divenuti soggetti attivi del mercato immobiliare attori parapubblici e partenariali, come gli enti fieristici, universitari, ospedalieri e le fondazioni bancarie, istituzioni già molto radicate nella struttura sociale ed economica dei vari territori, ma oggi direttamente coinvolti nelle decisioni strategiche di riqualificazione urbana.
territorio vs. catene alberghiere ?
La lettura del Rapporto sul mercato immobiliare toscano di Scenari Immobiliari evidenzia un'osservazione di buon senso, seppur non particolarmente penetrante, relativa ai rapporti (mai risolti) tra offerta turistico-ricettiva locale e domanda globale.
Un po’ in tutto il territorio nazionale è bassa la presenza di grandi catene alberghiere ed è, viceversa, alta la percentuale di strutture a conduzione familiare.
La convinzione che la conduzione familiare possa essere sinonimo di radicamento al territorio e possa rappresentare un elemento positivo, capace di attrarre turisti alla ricerca di una vacanza a stretto contatto con la cultura dei luoghi, è ancora molto forte sul territorio e, solo in alcuni casi, corrisponde alla realtà.
Ma è ancor più vero che oggi le scelte di gestione delle catene internazionali appaiono molto più attente che in passato alla “personalizzazione territoriale” degli hotels: grazie a un’attenta standardizzazione, le catene alberghiere sembrano le (uniche ?) opzioni che possono garantire i servizi base riuscendo ad attrarre turisti, soprattutto stranieri, che ricercano un livello di qualità e di comfort adeguato al tipo di struttura scelta.
Appartenere a una catena internazionale, inoltre, significa facile reperibilità sulle piattaforme telematiche, facilità di prenotazione e, quindi, ottimizzazione della capacità ricettiva.
Un po’ in tutto il territorio nazionale è bassa la presenza di grandi catene alberghiere ed è, viceversa, alta la percentuale di strutture a conduzione familiare.
La convinzione che la conduzione familiare possa essere sinonimo di radicamento al territorio e possa rappresentare un elemento positivo, capace di attrarre turisti alla ricerca di una vacanza a stretto contatto con la cultura dei luoghi, è ancora molto forte sul territorio e, solo in alcuni casi, corrisponde alla realtà.
Ma è ancor più vero che oggi le scelte di gestione delle catene internazionali appaiono molto più attente che in passato alla “personalizzazione territoriale” degli hotels: grazie a un’attenta standardizzazione, le catene alberghiere sembrano le (uniche ?) opzioni che possono garantire i servizi base riuscendo ad attrarre turisti, soprattutto stranieri, che ricercano un livello di qualità e di comfort adeguato al tipo di struttura scelta.
Appartenere a una catena internazionale, inoltre, significa facile reperibilità sulle piattaforme telematiche, facilità di prenotazione e, quindi, ottimizzazione della capacità ricettiva.
domenica 14 ottobre 2007
edificare nel disordine paesistico
Su Architettura di pietra è presentata l'opera degli architetti Markus Wespi e Jérôme De Meuron in Canton Ticino.
La strategia progettuale è fondata sul "muro" che realizza il "volume puro" e la combinazione di volumi.
La percezione dell’edificio è risolta in un volume puro formato da muri, sui quali si concentra il progetto volto ad esaltarne il carattere massiccio.
Un’architettura che cerca il “silenzio” sia nella dimensione abitativa sia nel rapporto con la natura e, si potrebbe aggiungere, anche con il territorio e con il paesaggio.
Proprio quest'ultimo aspetto, forse, è quello più rivelatore della bontà della proposta progettuale.
Così dalla relazione di progetto: "Il progetto reagisce con discrezione ad un tema quotidiano: costruire nel disordine urbanistico. Si è dunque rinunciato all’impiego degli attributi convenzionali di una casa: si è fatto ricorso solamente a due cubi di pietra posti semplicemente perpendicolari l’uno all’altro che sporgono dalla montagna –frammentari– appartenenti più al paesaggio che al quartiere –più muro che casa– sottraendosi da un ordine temporale."
mercoledì 10 ottobre 2007
finanziaria e politica della casa
Nel disegno di legge Finanziaria 2008 il Governo interviene sensibilmente sulla casa.
Su La Voce, Simone Pellegrino fa un'analisi degli effetti redistributivi della manovra fiscale sulla casa.
Questa la sintesi: "Se l'obiettivo è rendere più equa la distribuzione dei redditi, nella manovra finanziaria per il 2008 non mancano le zone d'ombra. Sicuramente positivi gli effetti redistributivi delle misure a favore degli incapienti, ovvero contribuenti che generalmente non possono beneficiare degli sgravi d’imposta, anche se limitata per il 2007. Ma dal 2008 si introducono benefici permanenti per affitti e Ici che si concentrano su una parte più alta della distribuzione dei redditi e riducono l'impatto positivo sui veri poveri".
Interessante il confronto tra le misure "sociali" previste dal decreto legge collegato alla Finanziaria che provvede a distribuire il cosiddetto "tesoretto" e il disegno di legge Finanziaria 2008 che, invece, introduce le detrazioni ICI e sugli affitti: "La riduzione dell’Ici, non dissimile quantitativamente nelle diverse fasce di reddito (ma più alta tra i 20 e i 50mila euro), riguarda solo il 22 per cento dei contribuenti nella fascia 0-1.000 e circa il 35-45 per cento dei contribuenti nella fascia 1.000-20.000 euro. La maggior parte dei contribuenti nelle fasce successive, fino a 50mila euro, ottiene una riduzione.Valutando le modifiche legislative sui redditi familiari equivalenti, si nota che con il decreto legge (bonus incapienti) il 61 per cento dei benefici si concentrano sui primi tre decili; la riduzione Ici prevista dalla Finanziaria si concentra sugli ultimi 5. Complessivamente i primi tre decili risultano i meno avvantaggiati dalle misure contenute nella Finanziaria. Questo perché gli sgravi Irpef riconosciuti dalla Finanziaria non sono focalizzati sugli incapienti, ma consistono solo in detrazioni/sussidi per gli affittuari."
Ovvia la conclusione: "Non è facile individuare ragioni economiche sottostanti la riduzione così generalizzata dell’Ici sulla prima casa. Il limite massimo dell’incremento della detrazione (200 euro), poi, appare troppo generoso nei confronti dei contribuenti con redditi medio-alti, tanto più che il beneficio è vincolato alla capienza del debito Ici. In una logica di uso delle risorse in senso redistributivo, sarebbe stato forse più opportuno inserire un limite massimo di reddito inferiore."
Su La Voce, Simone Pellegrino fa un'analisi degli effetti redistributivi della manovra fiscale sulla casa.
Questa la sintesi: "Se l'obiettivo è rendere più equa la distribuzione dei redditi, nella manovra finanziaria per il 2008 non mancano le zone d'ombra. Sicuramente positivi gli effetti redistributivi delle misure a favore degli incapienti, ovvero contribuenti che generalmente non possono beneficiare degli sgravi d’imposta, anche se limitata per il 2007. Ma dal 2008 si introducono benefici permanenti per affitti e Ici che si concentrano su una parte più alta della distribuzione dei redditi e riducono l'impatto positivo sui veri poveri".
Interessante il confronto tra le misure "sociali" previste dal decreto legge collegato alla Finanziaria che provvede a distribuire il cosiddetto "tesoretto" e il disegno di legge Finanziaria 2008 che, invece, introduce le detrazioni ICI e sugli affitti: "La riduzione dell’Ici, non dissimile quantitativamente nelle diverse fasce di reddito (ma più alta tra i 20 e i 50mila euro), riguarda solo il 22 per cento dei contribuenti nella fascia 0-1.000 e circa il 35-45 per cento dei contribuenti nella fascia 1.000-20.000 euro. La maggior parte dei contribuenti nelle fasce successive, fino a 50mila euro, ottiene una riduzione.Valutando le modifiche legislative sui redditi familiari equivalenti, si nota che con il decreto legge (bonus incapienti) il 61 per cento dei benefici si concentrano sui primi tre decili; la riduzione Ici prevista dalla Finanziaria si concentra sugli ultimi 5. Complessivamente i primi tre decili risultano i meno avvantaggiati dalle misure contenute nella Finanziaria. Questo perché gli sgravi Irpef riconosciuti dalla Finanziaria non sono focalizzati sugli incapienti, ma consistono solo in detrazioni/sussidi per gli affittuari."
Ovvia la conclusione: "Non è facile individuare ragioni economiche sottostanti la riduzione così generalizzata dell’Ici sulla prima casa. Il limite massimo dell’incremento della detrazione (200 euro), poi, appare troppo generoso nei confronti dei contribuenti con redditi medio-alti, tanto più che il beneficio è vincolato alla capienza del debito Ici. In una logica di uso delle risorse in senso redistributivo, sarebbe stato forse più opportuno inserire un limite massimo di reddito inferiore."
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