politiche abitative e il contributo dell'urbanistica

Alcune riflessioni sul tema del contributo che la pianificazione può dare all’incremento del patrimonio di edilizia sociale.

La forma della dotazione territoriale: alloggi vs. aree
La fornitura del servizio casa può essere assicurata attraverso modalità diverse da quelle tradizionali della riserva di aree da cedere al pubblico e su cui quest’ultimo è chiamato a realizzare gli interventi edilizi.
Ciò che può essere superato è considerare la quota di edilizia sociale da assicurare alla stessa stregua degli standard urbanistici. La conseguenza di tale assunzione implicherebbe la riproposizione della dotazione territoriale relativa all’edilizia residenziale sociale quale ulteriore riserva di aree.
Sulla scorta del disposto di cui all’articolo 1, comma 258 della legge 244/07 (Legge Finanziaria 2008) risulta infatti ammissibile definire specifici ambiti territoriali la cui trasformazione è subordinata alla cessione gratuita non solo di aree, quanto anche di immobili da destinare all’edilizia residenziale sociale.
La quota di edilizia sociale potrebbe essere più utilmente considerata, viceversa, quale standard di servizio che, pur non comportando necessariamente la sua preventiva localizzazione su uno specifico territorio comunale, andrebbe comunque calcolato nel caso in cui in parti del territorio siano soggette a trasformazione urbanistico-edilizia.
In altri termini, considerare la dotazione territoriale quale standard di servizio implica che gli interventi edilizi ammissibili in alcune parti del territorio debbano necessariamente “inglobare” anche una quota di edilizia residenziale sociale: ciò che rileva assumendo la definizione di dotazione territoriale quale standard di servizio è, infatti, l’assicurazione del servizio pubblico attraverso la dotazione effettiva di alloggi per famiglie altamente disagiate e non la semplice cessione di aree.

Il rapporto tra la dotazione territoriale di casa e gli altri standard
E’ del tutto evidente che assumere la dotazione territoriale di casa unicamente quale ulteriore riserva di aree significa andare incontro a problemi di coerenza urbanistica. A cominciare dal rapporto con gli altri standard urbanistici che dovrebbero essere a servizio della residenza.
Assumere la dotazione territoriale quale standard di servizio implica tecnicamente che quota parte dell’edificabilità ammissibile per una determinata trasformazione urbanistico-edilizia è da riservare all’edilizia residenziale sociale.
Se i contrappesi urbanistici riferiti all’edilizia residenziale sociale non sono quindi aggiuntivi ai pesi edilizi ma, viceversa, ne rappresentano una quota parte e, di conseguenza, contribuiscono a tutti gli effetti alla determinazione della massima densità territoriale insediabile, si elimina alla radice il rischio di incorrere in quell’aggravamento della qualità urbana che viene paventato.

La dotazione territoriale e il fattore tempo
E’ del tutto evidente che assumere la dotazione territoriale relativa all’edilizia residenziale sociale quale standard di servizio elimina alla radice il problema della durata del vincolo locativo.
Se la quota di edificabilità che è da vincolare quale ERS è oggetto di cessione alla mano pubblica, tale cessione –almeno in regime ordinario- non può che essere definitiva. E quindi non soggetta a un periodo di locazione a termine oltre il quale gli immobili divengono liberamente commercializzabili.

La dotazione territoriale e i livelli minimi
Un ulteriore rischio che viene generalmente paventato è rappresentato dall’assimilazione della dotazione territoriale relativa all’edilizia sociale a uno standard uniforme. Standard che consiste nell’applicare una giusta misura in modo indifferenziato per tutto il territorio nazionale. Quindi, anche in ambiti ove le tensioni abitative indotte dalle dinamiche del mercato immobiliare sono profondamente diverse.
Assumere la logica della dotazione territoriale per l’edilizia sociale quale standard di servizio significa incidere in maniera sensibile sull’incremento di valore fondiario suscettibile di verificarsi a seguito della singola trasformazione urbanistico-edilizia. E l’incremento di valore fondiario è direttamente dipendente dal valore di mercato degli immobili nello specifico ambito ove si localizza la trasformazione stessa.
Solo in determinati ambiti territoriali ove i valori di mercato degli immobili raggiungono soglie apprezzabili si raggiungono le condizioni idonee per poter parlare di riserve di edificabilità vincolata all’ERS. Non casualmente, però, tali ambiti sono anche quelli ove gli elevati valori di mercato escludono, di fatto, particolari categorie sociale dall’accesso alla casa.
Di conseguenza, la dotazione territoriale relativa all’edilizia residenziale sociale non è da ancorare a predeterminati livelli minimi da assicurare omogeneamente ma, invece, è da prevedere nei luoghi ove il mercato immobiliare è suscettibile di determinare degli effetti discorsivi che impediscono il pieno soddisfacimento del diritto di cittadinanza legato alla casa.