Nel documento programmatico del Congresso Nazionale dell'Istituto Nazionale di Urbanistica, tra le tante cose, leggo che uno degli strumenti attivabili al fine di canalizzare risorse finanziarie nel settore urbanistico viene individuato un "programma di demolizione e ricostruzione che utilizzi la leva normativa e fiscale per creare un doppio mercato degli alloggi (quelli in classe A e quelli "non a norma") in grado di determinare un consistente afflusso di risorse private e per favorire, con apposite incentivazioni, la mobilità dei residenti all'interno del patrimonio edilizio esistente".
La volontà degli estensori del documento sembra essere quella di promuovere interventi di una certa dimensione finanziaria che traguardano la demolizione di edifici esistenti e, magari, operazioni di ristrutturazione urbanistica. Sono proprio questi i momenti ove si ha la possibilità di riorganizzare, magari marginalmente, anche porzioni del tessuto edilizio.
Le leve che vengono individuate sono almeno due e partono entrambe da una qualche classificazione del patrimonio edilizio sotto il profilo energetico: a basse classi energetiche corrispondono sia possibili incentivi volumetrici sia un possibile inasprimento dell'imposizione. Suppongo patrimoniale.
Quali effetti potranno essere attivati da un'impostazione di questo genere? Ci potrà essere una generalizzata riduzione del valore patrimoniale di gran parte del patrimonio immobiliare (quello che non è a norma) causato dalla maggiore imposizione fiscale. In alternativa, ci potrà essere un sensibile apprezzamento di quella esigua porzione di stock edilizio (di recente o nuova costruzione) che è in classe A o comunque a norma.
Per quanto riguarda, invece, la promozione di interventi immobiliari, credo che la frammentazione proprietario dello stock edilizio determinerà pochi interventi di demolizione e ricostruzione. Questi ultimi, infatti, richiedono non solo la perdita temporanea dell'uso dell'immobile ma anche una certa disponibilità di capitale (o la disponibilità a indebitarsi). Queste condizioni potranno essere soddisfatte in non molti casi.
Quanto sinteticamente osservato prefigura comunque qualche risultato dal punto di vista urbanistico: anche pochi interventi significativi di demolizione e ricostruzione (con ristrutturazione urbanistica) sono tali da produrre effetti benefici su porzioni precise di tessuto edilizio. I risultati sotto il profilo energetico, però, sono destinati a essere marginali, praticamente irrilevanti.
La possibilità di ottenere qualche effetto di riduzione del fabbisogno energetico delle nostre città non passa certo dalla realizzazione di qualche intervento ad elevate o elevatissime prestazioni. Gli effetti risulterebbero tangibili allorché una parte consistente dello stock edilizio esistente potrà essere interessato da interventi di risanamento energetico.
Per attivare un simile scenario non importa il raggiungimento della ormai famigerata Classe A. Un condominio esistente, ma forse anche un qualunque villino, è quasi impossibile possa raggiungere anche la Classe B. Se non demolendolo e ricostruendolo. Ma arrivare a Classi di rendimento inferiori (C o anche D) non significa affatto che gli effetti energetici siano irrilevanti. Anzi.
Sulla base di alcuni casi di studio, limitando l'intervento alla sostituzione del generatore condominiale di calore, all'inserimento di nuovi sistemi di regolazione della temperatura interna e alla sostituzione integrale degli infissi, si riesce quasi a dimezzare i consumi stimati per il riscaldamento. Però la classe energetica dell'immobile tende a rimanere inalterata: classe G. E, nel caso di edifici che non hanno il riscaldamento centralizzato, la sostituzione del generatore non è possibile. Al più, si può pensare si sostituire le "caldaiette" con le pompe di calore.
Se a questi interventi di riqualificazione energetica aggiungiamo anche il cappotto esterno, la riduzione dei consumi arriva quasi al 75% rispetto alla situazione di partenza, ma la classe energetica ottenuta non va oltre la classe D.
Per ottenere una classificazione ancora superiore, probabilmente sarebbe necessario intervenire su tutte le altre superfici di confine con l'esterno, quali ad esempio quelle contro terra o verso i locali interrati. In altri termini, occorrerebbe entrare e fare i lavori in tutti i box o le cantine. Direi situazione impossibile.
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