alcuni concetti per rendere la "città amica"

Recentemente mi sono occupato, un pò di striscio per la verità, di politiche per il superamento delle barriere architettoniche e localizzative in ambito pubblico.

Una volta guardate un pò in giro le nostre città e le relative strade, valutate un pò le norme del settore, la prima cosa da fare mi sembra essere aggiornare un pò i termini del problema. In altri termini, ridefinire i concetti base.

Persona con disabilità
Per la maggior parte dei progettisti il superamento delle barriere architettoniche è semplicemente un obbligo normativo; gli interventi che ne conseguono risultano condizionati dallo stereotipo dell’individuo disabile visto unicamente come una persona su sedia a ruote.

Il concetto di persona con disabilità è, invece, molto più ampio e comprende chiunque, in maniera permanente o temporanea, si trovi ad avere delle difficoltà nei movimenti (cardiopatici, donne in gravidanza, persone con passeggino, individui convalescenti o con un’ingessatura agli arti, obesi, anziani, bambini, ecc.) o nelle percezioni sensoriali (ciechi e ipovedenti, sordi e ipoacusici), nonché, le persone con difficoltà cognitive o psicologiche.
Di recente, con la “Classificazione Internazionale del Funzionamento, della Disabilità e della Salute” (ICF), elaborata nel 2001 dall’Organizzazione Mondiale della Sanità, il concetto di disabilità è stato esteso dal modello medico a quello bio-psico-sociale, richiamando l’attenzione sulle possibilità di partecipazione delle persone, negate o favorite dalle condizioni ambientali.
L’attenzione viene così spostata dalla disabilità della persona all’ambiente, che può presentare delle barriere, determinando così l’eventuale handicap, o, viceversa, dei facilitatori ambientali che annullano le limitazioni e favoriscono la piena partecipazione sociale.

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Barriera architettonica
Anche il termine “barriera architettonica” viene spesso frainteso e interpretato nel senso limitativo e semplicistico dell’ostacolo fisico. Se questo era effettivamente il suo significato nei primi riferimenti normativi, con l’emanazione della legge 13/89 e del suo regolamento di attuazione D.M. 236/89, il significato del termine è stato notevolmente ampliato giungendo a definire le “barriere architettoniche” come:
a) gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;
b) gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di parti, attrezzature o componenti;
c) la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.
Il concetto di barriera architettonica è, quindi, molto più esteso e articolato di quanto può apparire a prima vista e comprende elementi della più svariata natura, che possono essere causa di limitazioni percettive, oltre che fisiche, o particolari conformazioni degli oggetti e dei luoghi che possono risultare fonte di disorientamento, di affaticamento, di disagio o di pericolo.
A titolo puramente esemplificativo, sono quindi barriere architettoniche non solo i gradini o i passaggi troppo angusti, ma anche i percorsi con pavimentazione sdrucciolevole, irregolare o sconnessa, le scale prive di corrimano, le rampe con forte pendenza o troppo lunghe, i luoghi d’attesa privi di sistemi di seduta o di protezione dagli agenti atmosferici se all’aperto, i terminali degli impianti posizionati troppo in alto o troppo in basso, la mancanza di indicazioni che favoriscano l’orientamento o l’individuazione delle fonti di pericolo, ecc.

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Accessibilità urbana
Il concetto di accessibilità, introdotto a livello normativo nell’ambito delle strutture edilizie e delle immediate pertinenze, è stato meglio precisato nel D.P.R. 503/96 relativamente agli spazi urbani. In ogni caso, però, relativamente al concetto di “accessibilità urbana”, al momento non si ha una definizione dettagliata o comunque univoca.
Per accessibilità urbana si intende l’insieme delle caratteristiche spaziali, distributive e organizzativo-gestionali dell’ambiente costruito, che siano in grado di consentire la fruizione agevole, in condizioni di adeguata sicurezza ed autonomia, dei luoghi e delle attrezzature della città, anche da parte delle persone con ridotte o impedite capacità motorie, sensoriali o psicocognitive.
Rispetto a tale definizione, gli obiettivi dell’accessibilità urbana possono essere i seguenti:
· elevare il comfort dello spazio urbano per tutti i cittadini eliminando o riducendo gli ostacoli, le barriere architettoniche, le fonti di pericolo e le situazioni di affaticamento o di disagio; queste ultime possono essere ad esempio, nell'ambito della città, il percorrere a piedi distanze eccessive, ovvero dover permanere in posizione eretta un certo periodo di tempo alle fermate dell'autobus;
· aumentare la qualità della vita degli spazi urbani, intesa come rapporto tra le finalità che si intendono perseguire e la quantità delle energie psico-fisiche che si rendono necessarie per raggiungerle;
· rendere più tangibile il concetto di uguaglianza intesa come raggiungimento di pari opportunità di scelte, indipendentemente dalle condizioni specifiche di svantaggio delle singole persone;
· aumentare le possibilità di opzioni individuali mediante il potenziamento dell'autonomia personale;
· tendere ad una più corretta ed intelligente utilizzazione delle energie psico-fisiche dell'uomo, inteso anche come risorsa.

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Utenza ampliata
Numerose esperienze e verifiche di atteggiamenti comuni hanno portato al superamento del concetto di spazio o oggetto appositamente pensato per persone con disabilità. Si è infatti constatato che ambienti e attrezzature pensati solo per una utenza disabile comportano un atteggiamento negativo, se non di rifiuto, da parte della popolazione.
Un ambiente è quindi da ritenere accessibile se qualsiasi persona -anche con ridotte o impedite capacità motorie, sensoriali o psico-cognitive- può accedervi e muoversi in sicurezza e autonomia. Rendere un ambiente “accessibile” vuol dire, pertanto, renderlo sicuro, confortevole e qualitativamente migliore per tutti i potenziali utilizzatori.
L’accessibilità, alla scala edilizia come a quella urbana, va quindi intesa in modo ampio come l’insieme delle caratteristiche spaziali, distributive ed organizzativo-gestionali in grado di assicurare una reale fruizione dei luoghi e delle attrezzature da parte di chiunque.
Questo approccio è conosciuto come “Design for all” o “Universal Design”, ossia la progettazione di spazi, ambienti e oggetti utilizzabili da un ampio numero di persone a prescindere dalla loro età e capacità psicofisica.
Da qui il concetto di “Utenza Ampliata” che cerca di considerare le differenti caratteristiche individuali, dal bambino all’anziano, includendo tra queste anche la molteplicità delle condizioni di disabilità, al fine di trovare soluzioni inclusive valide per tutti e non “dedicate” esclusivamente agli “handicappati”.

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premialità urbanistica e leggi regionali (3)

Regione Puglia - LR 12/08

Articolo 1

(...)

3. Per il soddisfacimento del fabbisogno di edilizia residenziale sociale i comuni possono prevedere, previa valutazione della sostenibilità del maggiore carico insediativo e della compatibilità con i caratteri culturali, ambientali e paesaggistici dei luoghi nonché nel rispetto delle quantità complessive minime fissate dall’articolo 41 quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (Legge urbanistica) e successive modifiche e integrazioni, l’utilizzazione di:
(...)

b) ambiti a prevalente destinazione residenziale consentendo un surplus di capacità edificatoria.

Regione Umbria - LR 12/08

Art. 9
(Misura della quantità premiale)
1. La superficie utile coperta conseguita come diritto edificatorio premiale, a seguito della realizzazione degli interventi ricompresi nei programmi o nei piani di cui al comma 1 dell’articolo 8, è determinata dal Comune dividendo il costo degli interventi stessi, calcolato con le modalità indicate nel comma 2, per il costo totale a metro quadrato di superficie complessiva stabilito dalla Regione per gli interventi di nuova costruzione di edilizia residenziale pubblica, ridotto del venti per cento, vigente al momento dell’approvazione del programma o del piano.
2. Il costo degli interventi di cui al comma 1 comprende il costo degli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica, delle infrastrutture e delle dotazioni territoriali e funzionali pubbliche eccedenti gli obblighi di legge, nonché delle eventuali demolizioni di manufatti finalizzati a migliorare la fruibilità degli spazi pubblici ed è determinato con il ricorso all’elenco prezzi regionale vigente al momento dell’approvazione del programma o del piano. Il costo è documentato negli elaborati del progetto e asseverato dal progettista.

Art. 10
(Modalità di utilizzo della quantità premiale)
1. La superficie utile coperta, conseguita come diritto edificatorio premiale ai sensi dell’articolo 9, è utilizzata per nuove costruzioni o ampliamenti di quelle esistenti in aree individuate dal programma o dal piano all’esterno dell’ARP, all’interno di quelle classificate dallo strumento urbanistico generale come zone omogenee B, C, D ed F ai sensi del D.M. 1444/1968, comprese quelle acquisite dal Comune ai sensi dell’articolo 1, comma 258 della legge 24 dicembre 2007, n.
244 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge finanziaria 2008), ovvero in quelle di cui all’articolo 4, comma 2, lettere e) ed f) e comma 5 della l.r. 11/2005.
2. L’utilizzo della quantità premiale deve avvenire nel rispetto dei seguenti limiti:
a) non possono essere superate le altezze massime previste dagli strumenti urbanistici;
b) non possono essere incrementate di oltre un terzo le potenzialità edificatorie attribuite dallo strumento urbanistico vigente alle aree ed alle zone di cui al comma 1;
c) non può riguardare nuove superfici a destinazione commerciale.
3. La quantità premiale è utilizzata solo successivamente alla realizzazione degli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica previsti nel programma o nel piano di cui all’articolo 8, comma 1 e può essere impiegata anche per ampliamenti di edifici esistenti interni all’ARP, ma esterni al centro storico, purché ricompresi negli stessi programmi o piani.
4. La quantità edificatoria premiale è determinata nella convenzione che disciplina i rapporti per l’attuazione dei programmi e dei piani di cui all’articolo 8, comma 1 e può essere trasferita dai beneficiari successivamente alla realizzazione degli interventi previsti dal programma o dal piano, al Comune o a terzi.
5. Con apposita legge sono disciplinate le ulteriori procedure per il riconoscimento, l’utilizzo e la gestione delle quantità edificatorie premiali previste dalla presente legge e dalla l.r. 11/2005.

premialità urbanistica e leggi regionali (2)

Provincia di Trento - LP 1/2008

Art. 53
Perequazione urbanistica
1. Il piano regolatore generale può essere redatto secondo tecniche pianificatorie ispirate a principi di perequazione urbanistica.
2. La perequazione urbanistica persegue un'equa ripartizione dei diritti edificatori e degli oneri derivanti dalla pianificazione tra i proprietari delle aree alle quali si riferisce.
3. Il piano regolatore generale individua:
a) gli ambiti territoriali entro i quali si applica la perequazione;
b) gli indici edificatori convenzionali riferiti alla capacità edificatoria territoriale complessivamente attribuita alle aree comprese negli ambiti, anche differenziati per parti dell'ambito e per classi in base allo stato di fatto e di diritto degli immobili interessati, indipendentemente dalle destinazioni specifiche eventualmente assegnate alle singole aree;
c) gli indici urbanistici riferiti alla capacità edificatoria delle sole aree destinate a insediamento, da rispettare in ogni caso ai fini della pianificazione urbanistica attuativa e del rilascio della concessione edilizia, anche in seguito all'eventuale riconoscimento di crediti edilizi ai sensi degli articoli 55 e 56;
d) le aree e gli immobili degradati e incongrui o ricadenti in aree con penalità elevate secondo le previsioni della carta di sintesi della pericolosità prevista dall'articolo 14, anche non compresi negli ambiti di cui alla lettera a), che richiedono interventi di riqualificazione urbanistica e ambientale o di delocalizzazione la cui esecuzione può determinare un credito edilizio ai sensi dell'articolo 55, comma 1;
e) gli eventuali obblighi di cessione al comune di aree, anche specificatamente individuate, per la realizzazione di spazi pubblici o riservati alle attività collettive e in genere di opere pubbliche;
f) gli ulteriori criteri e modalità per l'applicazione dell'istituto della perequazione.
4. L'ammontare complessivo del dimensionamento degli interventi corrispondente agli indici edificatori convenzionali previsti dal comma 3, lettera b), ai crediti edilizi di cui agli articoli 55 e 56, e agli indici edificatori previsti per le aree destinate a insediamento non comprese negli ambiti territoriali oggetto di perequazione, non deve risultare superiore al nuovo carico insediativo massimo complessivo definito per i diversi interventi e deve risultare coerente, per quanto riguarda la residenza, con i parametri per il dimensionamento residenziale stabiliti ai sensi del piano urbanistico provinciale, eventualmente integrati e specificati dai piani territoriali delle comunità.
5. Il piano regolatore generale stabilisce gli indici urbanistici per la realizzazione di spazi pubblici o riservati alle attività collettive e in genere di opere pubbliche, o i criteri per la loro determinazione, mediante i piani attuativi previsti dal capo IX di questo titolo. Questi indici sono determinati in modo indipendente e ulteriore rispetto agli indici convenzionali riconosciuti ai proprietari delle aree ai sensi del comma 3, lettera b).
6. I diritti corrispondenti agli indici edificatori convenzionali di cui al comma 3, lettera b), e i crediti edilizi di cui agli articoli 55 e 56, ad avvenuta approvazione dei piani attuativi previsti dall'articolo 54, comma 1, e delle convenzioni previste dagli articoli 55 e 56, sono negoziabili fra i soggetti interessati. Le negoziazioni producono effetti nei confronti del comune nei modi previsti da questa legge e dal piano.
7. Ogni comune tiene il registro dei diritti edificatori e dei crediti edilizi previsti dagli articoli 55 e 56. L'entità dei diritti edificatori e dei crediti edilizi è indicata nel certificato di destinazione urbanistica previsto dall'articolo 30 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).
8. In attesa delle varianti generali ai piani regolatori redatte per l'utilizzo di tecniche pianificatorie ispirate a principi di perequazione urbanistica, i comuni possono applicare la perequazione in forma semplificata, anche per attuare pienamente la compensazione urbanistica, sempre che siano osservati i principi generali desumibili da questo articolo e dall'articolo 54. Per l'applicazione di questa perequazione possono essere utilizzate anche le varianti speciali previste per l'attuazione degli articoli 56 e 57 e dei corrispondenti articoli 18 quinquies e 18 sexies della legge provinciale 5 settembre 1991, n. 22 (Ordinamento urbanistico e tutela del territorio).

Art. 55
Compensazione urbanistica
1. Se un immobile è soggetto a interventi di riqualificazione urbanistica e ambientale o di delocalizzazione ai sensi dell'articolo 53, comma 3, lettera d), il piano regolatore generale può riconoscere, a titolo di credito edilizio, diritti edificatori da utilizzare nelle aree destinate a edificazione. L'efficacia del riconoscimento del credito edilizio è subordinata alla realizzazione degli interventi di riqualificazione urbanistica e ambientale o di delocalizzazione. Salvo il caso in cui il riconoscimento del credito edilizio è effettuato nell'ambito dei piani attuativi previsti dall'articolo 54, comma 1, il riconoscimento deve essere preceduto da una convenzione che determini, in particolare, le modalità di realizzazione degli interventi e l'entità del credito edilizio.
2. In caso di aree assoggettate a vincoli espropriativi già ricadenti in zone specificatamente destinate a insediamenti dal piano regolatore generale prima dell'imposizione del vincolo il comune, in alternativa all'espropriazione e contro cessione gratuita dell'area a suo favore, può disporre il trasferimento a titolo di credito edilizio di diritti edificatori su altre aree destinate a edificazione o la permuta con altre aree di proprietà del comune. I criteri per la determinazione dei diritti edificatori a titolo di credito edilizio sono stabiliti dal piano regolatore generale, fermo restando che tali diritti non possono risultare superiori ai diritti edificatori riconosciuti dal piano prima dell'imposizione del vincolo. L'eventuale permuta di aree può essere effettuata tenendo conto non solo del valore economico dell'operazione ma anche del rapporto costi-benefici complessivi dello scambio ai fini della realizzazione dell'intervento. La stima del valore economico delle aree è effettuata mediante perizie asseverate redatte da professionisti abilitati. I rapporti tra il comune e il proprietario interessato sono regolati mediante convenzione.
3. Il comma 2 si applica anche ai vincoli espropriativi imposti su aree non specificatamente destinate a insediamenti, prima dell'imposizione del vincolo da parte del piano regolatore generale. In tal caso i diritti edificatori trasferibili non possono essere superiori a quelli convenzionali determinati ai sensi dell'articolo 53, comma 3, lettera b).
4. Il credito edilizio riconosciuto per i fini previsti dai commi 1, 2 e 3 può essere utilizzato, in aggiunta agli indici convenzionali previsti, unicamente in ambiti omogenei oggetto di perequazione individuati dal piano regolatore generale, anche diversi da quello in cui ricade l'immobile che dà titolo alla compensazione. Se il credito edilizio è utilizzato a incremento degli indici convenzionali in ambiti oggetto di perequazione, il piano regolatore generale individua l'entità massima di credito edilizio utilizzabile per l'incremento in coerenza, per quanto riguarda gli interventi di carattere residenziale, con i parametri per il dimensionamento previsti dall'articolo 53, comma 4. Il trasferimento dei diritti edificatori non richiede il procedimento di variante al piano regolatore generale. Se il comune, su richiesta dell'interessato, ritiene opportuno consentire l'utilizzo del credito edilizio in aree non comprese negli ambiti oggetto di perequazione, le relative convenzioni sono soggette ad approvazione del consiglio comunale secondo le procedure e con gli effetti previsti dal comma 2 dell'articolo 5 (Disposizioni in materia di edifici costituenti il patrimonio edilizio montano esistente) della legge provinciale n. 10 del 2004. Se l'interessato intende cedere i diritti edificatori riconosciuti a titolo di credito edilizio a un altro soggetto per la loro utilizzazione in aree non comprese negli ambiti oggetto di perequazione, la cessione dei diritti edificatori e la relativa annotazione nel registro previsto dall'articolo 53, comma 7, sono subordinate alla stipula di una convenzione fra i soggetti interessati e il comune, da sottoporre all'approvazione del consiglio comunale secondo le procedure e con gli effetti previsti dall'articolo 5, comma 2, della legge provinciale n. 10 del 2004.
5. Le opere e i servizi pubblici previsti dal piano regolatore generale possono essere realizzati direttamente dai proprietari delle aree gravate da vincolo preordinato all'espropriazione, previa convenzione con il comune volta ad assicurare l'effettiva realizzazione e destinazione pubblica delle attrezzature e dei servizi, le loro modalità di realizzazione e di gestione. Resta fermo in capo ai proprietari delle aree l'obbligo di rispettare la normativa comunitaria in materia di appalti, quando gli importi per la realizzazione di attrezzature e servizi superano le soglie comunitarie.
6. I commi 2, 3, 4 e 5 si applicano anche, in alternativa all'espropriazione, alle opere pubbliche e d'interesse pubblico di competenza della Provincia, della Regione e dello Stato. In tal caso le convenzioni previste dai commi 2, 3, 4 e 5 sono sottoscritte, oltre che dal comune e dai proprietari delle aree, dall'amministrazione competente a eseguire l'opera e stabiliscono, in particolare, le modalità di cessione delle aree all'amministrazione medesima. La sottoscrizione delle convenzioni può essere preceduta da un accordo di programma ai sensi dell'articolo 43 della legge regionale n. 1 del 1993.
7. Se, per effetto di vincoli sopravvenuti diversi da quelli di natura urbanistica, non è più esercitabile, in tutto o in parte, il diritto di edificare già riconosciuto dal piano regolatore generale prima dell'imposizione del vincolo, il titolare del diritto può chiedere al comune il trasferimento di diritti edificatori, la cui entità è stabilita con la convenzione prevista da questo comma, a titolo di credito edilizio, su altre aree destinate a edificazione, o la permuta con altre aree di proprietà del comune o dell'amministrazione preposta alla tutela del vincolo contro cessione a titolo gratuito, al comune o all'amministrazione preposta alla tutela del vincolo, dell'area interessata dal vincolo sopravvenuto. In caso di accoglimento dell'istanza, sentita l'amministrazione preposta alla tutela del vincolo, i rapporti tra il comune, l'interessato e l'amministrazione predetta sono regolati mediante convenzione. Per la permuta di aree si applicano i criteri del comma 2; per la determinazione e l'utilizzo dei crediti edilizi si applica il comma 4. L'accoglimento dell'istanza non costituisce titolo per richieste d'indennizzo quando, secondo le norme vigenti, il vincolo sopravvenuto non è indennizzabile. Quando, ai sensi della normativa vigente, il titolare del diritto di edificare può chiedere l'indennizzo a causa del vincolo sopravvenuto, il riconoscimento del credito edilizio è computato ai fini della determinazione dell'indennizzo eventualmente dovuto.

Art. 56
Disposizioni in materia di edilizia abitativa
1. Il piano regolatore generale può prescrivere che nelle aree destinate a residenza vengano riservate quote d'indice edificatorio per la realizzazione d'interventi di edilizia abitativa disciplinati dalla legge provinciale 13 novembre 1992, n. 21 (Disciplina degli interventi provinciali in materia di edilizia abitativa), e dalla legge provinciale n. 15 del 2005.
2. Per i comuni dichiarati ad alta tensione abitativa con deliberazione della Giunta provinciale, sentiti il Consiglio delle autonomie locali e la competente commissione permanente del Consiglio provinciale, la previsione della riserva di quote d'indice edificatorio costituisce un obbligo.
3. I comuni dichiarati ad alta tensione abitativa, d'accordo con la Provincia, quantificano la riserva di quote d'indice edificatorio mediante variante ai piani regolatori generali. La variante è adottata entro sei mesi dalla pubblicazione nel Bollettino ufficiale della Regione della deliberazione della Giunta provinciale prevista dal comma 2. Se il comune non adotta la variante nei termini stabiliti la Giunta provinciale, previa diffida, può nominare un commissario per la sua adozione.
4. I commi 2, 3 e 4 dell'articolo 55 si applicano anche per l'acquisizione di aree da destinare alla realizzazione degli interventi previsti dalla legge provinciale n. 21 del 1992 e dalla legge provinciale n. 15 del 2005. In tal caso gli accordi di programma e le convenzioni previste da queste leggi sono integrati con i contenuti delle convenzioni previste dall'articolo 55.
5. Il piano regolatore generale può prevedere che il comune possa riconoscere, a titolo di credito edilizio, diritti edificatori da utilizzare nelle aree destinate a edificazione, ai soggetti che s'impegnano a cedere alloggi a ITEA s.p.a., in proprietà o in disponibilità per la successiva locazione agli aventi diritto, secondo quanto previsto dalla legge provinciale n. 15 del 2005. La cessione in disponibilità per la successiva locazione non può essere inferiore a quindici anni. I rapporti tra l'interessato, il comune e ITEA s.p.a., compresa la determinazione dei prezzi di cessione in proprietà o in disponibilità per la successiva locazione, sono regolati con convenzione. Il riconoscimento del credito edilizio e la sua annotazione nel registro previsto dall'articolo 53, comma 7, sono subordinati alla preventiva cessione degli alloggi a ITEA s.p.a. Per l'utilizzazione dei diritti edificatori riconosciuti si applica l'articolo 55.
6. Il piano regolatore generale può inoltre prevedere che il comune possa riconoscere, a titolo di credito edilizio, diritti edificatori da utilizzare nelle aree destinate a edificazione, alle imprese convenzionate di cui all'articolo 1, comma 3, lettera d), della legge provinciale n. 15 del 2005 che realizzano alloggi o mettono a disposizione alloggi già esistenti ai sensi della medesima disposizione. La convenzione tra il comune e le imprese stabilisce, in particolare, la durata dell'obbligo di mantenere la destinazione degli alloggi alle finalità della predetta disposizione per un periodo comunque non inferiore a quindici anni, nonché l'applicazione delle penalità e le relative garanzie, anche di carattere finanziario, in caso di violazione degli obblighi assunti. Il riconoscimento del credito edilizio e la sua annotazione nel registro previsto dall'articolo 53, comma 7, sono subordinati alla preventiva stipulazione della convenzione. Per l'utilizzazione dei diritti edificatori riconosciuti si applica l'articolo 55.

premialità urbanistica nelle leggi regionali (1)

Regione Veneto - LR 11/2004

Art. 36 – Riqualificazione ambientale e credito edilizio.
1. Il comune nell’ambito del piano di assetto del territorio (PAT) individua le eventuali opere incongrue, gli elementi di degrado, gli interventi di miglioramento della qualità urbana e di riordino della zona agricola definendo gli obiettivi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio che si intendono realizzare e gli indirizzi e le direttive relativi agli interventi da attuare.

2. Il comune con il piano degli interventi (PI) disciplina gli interventi di trasformazione da realizzare per conseguire gli obiettivi di cui al comma 1.

3. La demolizione delle opere incongrue, l’eliminazione degli elementi di degrado, o la realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale di cui al comma 1, determinano un credito edilizio.

4. Per credito edilizio si intende una quantità volumetrica riconosciuta a seguito della realizzazione degli interventi di cui al comma 3 ovvero a seguito delle compensazioni di cui all’articolo 37. I crediti edilizi sono annotati nel registro di cui all’articolo 17, comma 5, lett. e) e sono liberamente commerciabili. Il PI individua e disciplina gli ambiti in cui è consentito l’utilizzo dei crediti edilizi, prevedendo l’attribuzione di indici di edificabilità differenziati in funzione degli obiettivi di cui al comma 1 ovvero delle compensazioni di cui all’articolo 37.

5. Salvi i casi in cui sia intervenuta la sanatoria secondo la normativa vigente, le opere, realizzate in violazione di norme di legge o di prescrizioni di strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica ovvero realizzate in assenza o in difformità dai titoli abilitativi, non possono dar luogo al riconoscimento del credito edilizio.

Regione Lombardia - LR 12/2005

Art. 11. (Compensazione, perequazione ed incentivazione urbanistica)
1. Sulla base dei criteri definiti dal documento di piano, i piani attuativi e gli atti di programmazione negoziata con valenza territoriale possono ripartire tra tutti i proprietari degli immobili interessati dagli interventi i diritti edificatori e gli oneri derivanti dalla dotazione di aree per opere di urbanizzazione mediante l’attribuzione di un identico indice di edificabilità territoriale, confermate le volumetrie degli edifici esistenti, se mantenuti. Ai fini della realizzazione della volumetria complessiva derivante dall’indice di edificabilità attribuito, i predetti piani ed atti di programmazione individuano gli eventuali edifici esistenti, le aree ove è concentrata l’edificazione e le aree da cedersi gratuitamente al comune o da asservirsi, per la realizzazione di servizi ed infrastrutture, nonché per le compensazioni urbanistiche in permuta con aree di cui al comma 3.
2. Sulla base dei criteri di cui al comma 1, nel piano delle regole i comuni, a fini di perequazione urbanistica, possono attribuire a tutte le aree del territorio comunale, ad eccezione delle aree destinate all’agricoltura e di quelle non soggette a trasformazione urbanistica, un identico indice di edificabilità territoriale, inferiore a quello minimo fondiario, differenziato per parti del territorio comunale, disciplinandone altresì il rapporto con la volumetria degli edifici esistenti, in relazione ai vari tipi di intervento previsti. In caso di avvalimento di tale facoltà, nel piano delle regole è inoltre regolamentata la cessione gratuita al comune delle aree destinate nel piano stesso alla realizzazione di opere di urbanizzazione, ovvero di servizi ed attrezzature pubbliche o di interesse pubblico o generale, da effettuarsi all’atto della utilizzazione dei diritti edificatori, così come determinati in applicazione di detto criterio perequativo.
2-bis. I comuni possono determinare nel documento di piano i criteri uniformi di applicazione della perequazione urbanistica di cui al comma 2 in aree di trasformazione concordemente individuate nel territorio di uno o più di essi. In tal caso, le aree cedute alla rispettiva amministrazione comunale a seguito della utilizzazione dei diritti edificatori sono utilizzate per la realizzazione di servizi pubblici o di interesse pubblico o generale, di carattere sovracomunale, consensualmente previsti nel piano dei servizi del comune stesso.
3. Fermo restando quanto disposto dall’art. 1, commi da 21 a 24, della legge 15 dicembre 2004, n. 308, alle aree destinate alla realizzazione di interventi di interesse pubblico o generale, non disciplinate da piani e da atti di programmazione, possono essere attribuiti, a compensazione della loro cessione gratuita al comune, aree in permuta o diritti edificatori trasferibili su aree edificabili previste dagli atti di PGT anche non soggette a piano attuativo. In alternativa a tale attribuzione di diritti edificatori, sulla base delle indicazioni del piano dei servizi il proprietario può realizzare direttamente gli interventi di interesse pubblico o generale, mediante accreditamento o stipulazione di convenzione con il comune per la gestione del servizio.

4. I diritti edificatori attribuiti a titolo di perequazione e di compensazione sono commerciabili. I comuni istituiscono il registro delle cessioni dei diritti edificatori, aggiornato e reso pubblico secondo modalità stabilite dagli stessi comuni.

5. Il documento di piano può prevedere, a fronte di rilevanti benefici pubblici, aggiuntivi rispetto a quelli dovuti e coerenti con gli obiettivi fissati, una disciplina di incentivazione in misura non superiore al 15% della volumetria ammessa per interventi ricompresi in piani attuativi finalizzati alla riqualificazione urbana e in iniziative di edilizia residenziale pubblica, consistente nell’attribuzione di indici differenziati determinati in funzione degli obiettivi di cui sopra. Analoga disciplina di incentivazione può essere prevista anche ai fini della promozione dell’edilizia bioclimatica e del risparmio energetico, in coerenza con i criteri e gli indirizzi regionali previsti dall’articolo 44, comma 18, nonché ai fini del recupero delle aree degradate o dismesse, di cui all’articolo 1, comma 3-bis, e ai fini della conservazione degli immobili di interesse storico-artistico ai sensi del decreto legislativo n. 42 del 2004.

Regione Umbria - LR 11/2005

ARTICOLO 3 (Parte strutturale del PRG)
(...)

3. In particolare, il PRG, parte strutturale:

(...)

d) individua gli elementi insediativi, funzionali e infrastrutturali esistenti e di progetto che nel loro insieme costituiscono la struttura urbana minima di cui è necessario garantire l’efficienza in caso di eventi sismici allo scopo di ridurre la vulnerabilità sismica urbana; a tal fine definisce gli obiettivi da perseguirsi mediante la qualificazione antisismica degli interventi dai quali detti elementi sono interessati ordinariamente, demandando al PRG, parte operativa, la promozione di detta qualificazione anche attraverso meccanismi compensativi di cui all’articolo 30;

ARTICOLO 4 (Parte operativa del PRG)
(...)

2. In particolare il PRG, parte operativa:

(...)

e) individua e disciplina le parti dell’insediato esistente da riqualificare ed eventuali aree libere insediabili ove prevede incrementi premiali dei diritti edificatori ed eventuali ulteriori destinazioni d’uso purché compatibili, per interventi integrati finalizzati ad obiettivi di riqualificazione urbana, da attuarsi in forma privata o mista pubblico-privata secondo le modalità di cui all’articolo 28; l’entità dell’incremento premiale dei diritti edificatori è contenuta in limiti tali che i diritti edificatori complessivi non comportino un indice di utilizzazione territoriale maggiore di 1,5 mq/mq comprese le volumetrie esistenti. A fronte di interessi pubblici da perseguire in termini di maggiori dotazioni quali-quantitative delle attrezzature e degli spazi pubblici o in termini di interventi di miglioramento della qualità ambientale, sono ammissibili eventuali incrementi premiali dei diritti edificatori che eccedano i limiti sopradetti, che possono essere esercitati anche al di fuori dell’ambito interessato, in aree individuate e cedute dal comune con priorità tra quelle da esso acquisite ai sensi del comma 5;

ARTICOLO 28 (Attuazione del PRG tramite programma urbanistico)
1. Nelle parti del territorio per le quali il PRG prevede, ai fini degli interventi integrati finalizzati alla riqualificazione urbana, la disciplina di cui all’articolo 4, comma 2, lettera e), l'attuazione del PRG ha luogo tramite programma urbanistico. Gli interventi integrati finalizzati alla riqualificazione urbana riguardano parti del territorio ove sono presenti fenomeni di degrado edilizio, di abbandono, di dismissione, ovvero carenza di servizi e infrastrutture.
2. Il programma urbanistico è costituito da un insieme organico di interventi relativi alle opere di urbanizzazione, alle infrastrutture, all’edilizia per la residenza, per le attività produttive ed i servizi, al superamento delle barriere architettoniche. La loro attuazione è favorita dal PRG tramite le norme di tipo premiale, di cui all’articolo 4, comma 2, lettera e). L’incremento della capacità edificatoria è commisurato ai benefici pubblici conseguiti a fronte della cessione al comune, a titolo gratuito, di immobili, di infrastrutture, servizi e spazi aggiuntivi rispetto alle dotazioni territoriali e funzionali minime, nonché a fronte della realizzazione di interventi di qualità urbanistica e ambientale, anche in applicazione delle direttive di cui all’articolo 43 della l.r. 1/2004, secondo le modalità stabilite dai criteri di valutazione di cui al comma 4.
3. Il comune promuove i programmi urbanistici con le modalità previste per i piani attuativi mediante l’adozione di un preliminare del programma urbanistico, reso noto come previsto all’articolo 24 per ogni ambito indicato dal PRG, parte operativa. Il preliminare del programma urbanistico può interessare anche aree non contigue. I soggetti aventi la disponibilità degli immobili possono comunque presentare al comune le proposte di intervento sulla base delle indicazioni del PRG.
4. Il preliminare di programma urbanistico definisce gli obbiettivi del programma in termini urbanistici, sociali, economici ed ambientali, gli interventi pubblici da realizzare e le relative priorità, nonché gli indirizzi per la progettazione degli interventi privati. Successivamente il comune tramite un avviso pubblico stabilisce i tempi e le modalità di presentazione, anche in più fasi, delle proposte di intervento di cui al comma 6, nonché i relativi criteri di valutazione. Il preliminare di programma urbanistico indica eventuali risorse finanziarie pubbliche per la sua realizzazione.
5. I soggetti privati ed i soggetti pubblici competenti, anche in applicazione di quanto previsto agli articoli 12 e 22, commi 3 e 4, presentano proposte di intervento coerenti con il preliminare di programma urbanistico.
6. Il comune procede alla formazione e approvazione del programma urbanistico definitivo sulla base delle proposte pervenute, come eventualmente modificate ed integrate attraverso le opportune forme di concertazione con i proponenti ai sensi dell’articolo 29 della direttiva CE n. 18/2004. Il programma urbanistico definitivo deve conseguire una parte rilevante degli obiettivi stabiliti dal preliminare di programma urbanistico, e comunque consentire la realizzazione di almeno il cinquanta per cento, in termini economici, degli interventi pubblici previsti dal programma preliminare stesso. Al programma urbanistico definitivo, che ha valore di piano attuativo, si applicano le disposizioni previste agli articoli 23, 24, 29, 30 e 31.
7. Il programma urbanistico definitivo, in particolare, stabilisce, al livello progettuale previsto dagli strumenti urbanistici attuativi, l’assetto delle aree interessate, nonché contiene i documenti di cui all’articolo 15, comma 5, del regolamento per i lavori pubblici approvato con decreto del Presidente della Repubblica 21 dicembre 1999, n. 554, il piano finanziario comprendente le risorse pubbliche e private, il cronoprogramma degli interventi e la convenzione con i soggetti attuatori e con i gestori dei servizi.
8. Qualora il preliminare di programma urbanistico ed il programma urbanistico definitivo abbiano contenuti e forma dei Programmi urbani complessi di cui alla l.r. 13/1997, le maggiorazioni di edificabilità sono dimensionate tenendo anche conto dei contributi finanziari pubblici eventualmente attribuiti dalla Regione.
9. Il PRG, parte operativa, adottato o approvato ai sensi della l.r. 31/1997, può essere integrato con le indicazioni di cui all’articolo 4, comma 2, lett. e) con atto del consiglio comunale.

ARTICOLO 30 (Compensazioni)
1. Gli strumenti urbanistici comunali possono prevedere l’utilizzazione dei diritti edificatori e delle aree acquisite dal comune ai sensi dell’articolo 4, comma 5 per compensazioni di oneri imposti ai proprietari in materia di acquisizione pubblica degli immobili, di demolizioni senza ricostruzioni in loco per finalità urbanistiche, di ripristino e di riqualificazione di spazi, di eliminazione di detrattori ambientali.
2. Le compensazioni vengono definite, sulla base di perizie tecnico-estimative e sono deliberate dal comune.

rendita fondiaria e housing sociale

Di fronte all’allargamento quantitativo della domanda sociale di casa, la più importante sfida per chi è chiamato a governare il settore delle politiche per la casa è rappresentato dalla produzione di una nuova edilizia residenziale sociale che vada ad allargare l’offerta attualmente in essere. E l’entità di questa nuova produzione non è di poco conto: basti pensare che il solo fabbisogno pregresso in Liguria è stato recentemente stimato in 23.148 alloggi che, rispetto all’attuale offerta pubblica di casa (pari a 24.591), implica quasi un raddoppio dell’offerta esistente.
Questo ambizioso target è da raggiungere con un flusso di risorse pubbliche decrescenti che considerare insufficiente è quasi un eufemismo, basti pensare che nel 2011 per la prima volta in Liguria l’entità delle risorse finanziarie disponibili per il sostegno delle politiche abitative scenderà al di sotto della soglia dei 10 milioni di euro annui (per la precisione, € 9.255.909). E, per gli anni seguenti, in assenza di contribuzioni statali al momento neppure ipotizzabili, l’andamento sarà decrescente.

L’enucleazione di questi due vincoli esterni al ragionamento, non solo rendono obbligatorio il ricorso al partenariato pubblico-privato e a tecniche di finanza di progetto, ma presumibilmente debbono aprire il fronte di riflessione anche ad altre ipotesi utili a finanziare gli investimenti nel settore delle politiche abitative. La risorsa più importante, per molto tempo dimenticata, è rappresentata dalla rendita fondiaria.
Dato per acquisito il carattere ineliminabile della rendita fondiaria urbana e l’opportunità (se non la necessità) di un suo recupero il più ampio possibile per finalità pubbliche, è lecito valutare se la formazione delle rendite fondiarie urbane siano oggi fenomeni di entità così tanto trascurabile, se non addirittura residuali per dimensione economica.
Ed ecco che qualche semplice ragionamento aggregato alla scala nazionale e fondato su alcune simulazioni del Cresme, forse, ci porteranno a considerare che proprio il trattamento della rendita fondiaria urbana può essere uno delle sfide di governo più importanti nel breve-medio periodo.

Negli ultimi 10 anni (1998-2007), in Italia si sono costruite circa 2,5 milioni di nuovi alloggi. Di queste, circa i 2/3, per complessivi 212 milioni di nuovi mq, sarebbero localizzati nei tanti sistemi urbani che strutturano la penisola.
Sempre secondo il Cresme, la differenza tra i costi totali (inclusi quindi i costi dell’area, le spese tecniche, gli oneri concessori e finanziari) e i prezzi di vendita oscillerebbe tra un minimo di 1.236 €/mq e un massimo di 2.581 €/mq.
A partire da questi dati empirici aggregati, possiamo considerare che la differenza tra costi totali di produzione e ricavi da vendite sia una proxy dei plusvalori fondiari e immobiliari. A questo punto, è immaginabile che una quota di tali plusvalori sia destinata a finanziare investimenti pubblici per migliorare la qualità urbana delle nostre città, tra cui ovviamente anche la nuova produzione di ERS.
Supponendo un recupero dei plusvalori dell’ordine del 50% si arriva a determinare un ammontare di risorse di cui disporre dell’ordine di 15/20 miliardi di euro l’anno per ogni anno dei dieci considerati. È del tutto evidente che la valutazione sconta molte semplificazioni, però, qualitativamente qualcosa è in grado di comunicare.

Non sembri, peraltro, un esercizio astratto, dato che considerare un recupero dei plusvalori per usi pubblici pari al 50% non è affatto un’ipotesi di scuola: nei bandi per i programmi integrati nella cosiddetta “periferia consolidata” di Roma, i contributi straordinari aggiuntivi richiesti sono stati dell’ordine dei 700/900 €/mq: e non mi risulta che ci sia stato il deserto. E consideriamo che la quota del 20% dell’edificabilità da riservare alla contestuale produzione di ERS, come nel caso di Firenze, significa che rispetto a un intervento di 2.000 mq di SLP, gli alloggi di ERS equivalgono a un contributo aggiuntivo pari a circa 400/450 €/mq.
Sul punto, è bene ricordare come un recente contributo di Camagni riferito all’esperienza di Monaco di Baviera ha evidenziato che la ripartizione tra pubblico e privato tra rendite, profitti e utilità collettive dei valori generati da trasformazioni urbanistiche arriva proprio ad assetti riconducibili al 50% di cui sopra.

E adesso un paio di riflessioni conclusive.
Da più parti se sente dire che la struttura degli attuali oneri concessori è del tutto obsoleta. Mi limito soltanto a far rilevare –e mi appoggio sempre a elaborazioni svolte dal Cresme- come nell’ambito di una normale operazione immobiliare, il peso degli oneri concessori sia quasi costantemente inferiore a quello del servizio del debito. Cioè, un onere molto limitato nel tempo, qual è appunto il costo del servizio del debito, risulta addirittura superiore al costo del diritto a edificare che, viceversa, è permanente!!!

La ipotesi di recupero del plusvalore registrano resistenze a seconda dei soggetti che operano. In altri termini, nelle grandi operazioni si tende a vedere all’opera operatori (i big) che operano in regime di monopolio o quasi monopolio e, inoltre, uniscono le figure del developer, del proprietario e anche del costruttore. Nelle operazioni più modeste, soprattutto laddove esiste un minimo di confronto concorrenziale, troviamo invece impegnati medi o anche piccoli imprenditori del settore edilizio, il cui orizzonte di impresa prevede il sostanziale reinvestimento nel settore immobiliare.
Nel primo caso, il livello di interlocuzione politica e, soprattutto, un orizzonte di impresa che prevede il reinvestimento dei plusvalori fondiari e immobiliari in altri settori, rende molto difficile sostenere le ipotesi fatte in merito al recupero degli stessi plusvalori per finalità pubbliche. E l’Italia presenta alcuni significativi casi di gruppi industriali e finanziari cresciuti proprio in simbiosi con la promozione immobiliare: basta guardare la composizione della più recente creatura del capitalismo italiano, cioè la Compagnia Aerea Italiana (CAI). Nel secondo caso, invece, l’ipotesi fatta di recupero di quota parte della rendita fondiaria urbana sembra molto più praticabile.
Finchè, quindi, la ricchezza generata dalle grandi trasformazioni urbane prenderà altre strade rispetto allo specifico del settore immobiliare, sarà un po’ più difficile trovare risorse finanziarie sufficienti a finanziarie la riqualificazione delle nostre città e l’allargamento dell’offerta di housing sociale.

archistar e residenza: quale innovazione ?

Le archistar si cimentano anche con il residenziale. Anzi, diventano proprio strumenti del marketing immobiliare.

Probabilmente, da questo punto di vista, il loro ruolo lo svolgono anche bene. Sotto il profilo dell'innovazione tipologica, però, non ho ancora visto molto.

Ben Van Berkel (UNstudio), ad esempio, ha in progetto il suo primo intervento di housing a New York, a Franklin Place.

Un edificio residenziale di 20 piani, con 55 appartamenti suddivisi tra loft, residences e penthouses, che sarà avvolto da fasce metalliche di colore nero che determinano il sistema espressivo dell'intero edificio, fungendo da brise soleil rispetto alle superfici vetrate retrostanti. Sicuramente apprezzabile la sinuosità delle curve, la plasticità delle superfici e la ricerca di un bilanciamento tra sperimentazione formale e rigore geometrico.

Però si tratta di una interpretazione di livello di un concetto tipologico del tutto standard. In altri termini, Unstudio (o il programma della committenza???) non ha prodotto alcuna sperimentazione sia sotto il profilo tipologico sia sotto il profilo puramente spaziale.

pagare i mutui o comprare titoli ?

Il piano Paulson alla fine è passato. Ma le critiche restano. Questa su NoisefromAmerika mi sembra anche abbastanza convincente.

Ancor più interessante, anche per le nostre latitudini, la soluzione alternativa indagata. Eccola in sintesi:

"..., come convincere il mercato che non è più vero che quasi ogni titolo del tipo MBS rischia di contenere mutui cattivi?
...l'unica maniera di farlo è facendo sapere ufficialmente che i mutui cattivi non ci sono più, sono spariti, si sono volatilizzati, almeno in grossa parte. Per ottenere questo effetto occorre spendere soldi per pagare le rate sui mutui che vanno in default. In altre parole, occorre spendere i soldi che il Congresso ha appeno concesso al Tesoro non per comprare titoli a caso, ma per subentrare ai titolari dei mutui ogni volta che questi smettono di fare pagamenti e la banca che detiene il mutuo pignora loro la casa.

I signori che non fanno i pagamenti se ne vanno lo stesso (altrimenti smettiamo tutti di fare i pagamenti) e la banca pignora la casa lo stesso, la gestisce, la affitta, la mette sul mercato o all'asta per rivenderla. Ma il Tesoro, nel frattempo, subentra al mutuatario e paga le rate su, diciamo, un valore pari al'80% del facciale del mutuo.

Questo implica che ogni MBS in circolazione contiene mutui che mai cadranno al di sotto dell'80% del loro valore facciale, il che è molto meglio di quanto sia oggi e, poiché si applica a tutti i mutui e si applica subito non soffre dei limiti messi in evidenza per il piano Paulson."

Immagine tratta da http://www.flickr.com/photos/jakerome/2884641572/

3%

La dimensione del Fondo di Garanzia che doveva essere varato dal Governo Bush era di circa 700 miliardi di USD, pari a circa il 5% di tutti i mutui fondiari in essere negli USA. Onestamente, ciò che è stato votato questa notte dal Senato non so se sia diverso.
Se la cifra può sembrare notevole in termini assoluti ma esigua in termini percentuali rispetto al mercato di riferimento, va tuttavia sottolineato che il Fondo acquisirà attività a un prezzo molto scontato, per cui è presumibile che la quota di mercato garantita sarà decisamente superiore al 5% del complesso dei mutui fondiari americani.
Ma ancor più importante è rilevare che durante la crisi immobiliare degli anni ’80 (la più grave degli ultimi decenni), il punto di riferimento per ogni ragionamento sul settore immobiliare, il tasso di insolvenza sui mutui fondiari superò a mala pena il 3%.
Un’operazione pari al 5% del mercato quindi consentirebbe di garantire a livello di sistema un tasso di insolvenza almeno doppio rispetto a quello più elevato mai sperimentato dal dopoguerra ad oggi.