la casa con il prato perde consenso

Un recente articolo sul Chicago Tribune ci dice che il prato davanti a casa, almeno negli Stati Uniti, non sta vivendo uno dei tempi migliori. Ed è una notizia, dato che la casa unifamiliare con giardino è uno dei pilastri del processo di sprawl.

"Le dimensioni dei lotti per le nuove case unifamiliari si sono ridotte, dal 1976 al 2006, secondo la National Association of Home Builders (NAHB). Nel corso di questi anni, la percentuale di abitazioni su un terreno di superficie inferiore a 650 mq è aumentata dal 18% sino al 35%. Invece quelle su oltre 1.000 mq sono calate dal 41% al 32%.

Nello stesso periodo di 30 anni, la dimensione media dell’abitazione è cresciuta, da 150 a oltre 200 metri quadrati, ingoiandosi così un’altra fetta di giardino.

“É un insieme di varie cose” commenta Steve Melman, economista alla NAHB. “Gli ultracinquantenni vogliono meno prato e meno lavoro di cura. I ventenni vogliono stare vicini a divertimenti e posti di lavoro, e non case suburbane con grandi giardini. L’ultima cosa che hanno voglia di fare è falciare un prato. I gruppi sociali intermedi, le famiglie con bambini, vogliono ancora il prato, ma non per stare tutto il fine settimana a falciarlo. Vogliono andare alle partite di calcio”.

aggiornamento dal mercato immobiliare USA

Ogni tanto dal Diario della crisi finanziaria arriva l'update sulla crisi del mercato immobiliare statunitense. E ogni volta è sempre peggio.

L'ultimo post inizia così: "Oramai è in atto una vera e propria corsa contro il tempo tra il Congresso degli Stati Uniti d’America e l’alluvione di procedure di esproprio delle case dei mutuatari in difficoltà, procedure che hanno toccato nel mese di giugno un livello pressoché tre volte superiore a quello registrato nello stesso mese del 2007, mentre nel secondo trimestre di questo orribile 2008 il numero di espropri da parte dei creditori ha superato del 14 per cento il già elevatissimo livello toccato nel primo trimestre, mentre supera del 121 per cento le foreclosure registrate nel secondo trimestre del 2007, un periodo significativo in quanto precede di soli 40 giorni quel 9 agosto dello stesso anno, quando il mercato interbancario si trovò in un’inedita situazione di blocco della liquidità e la banca Centrale Europea fu costretta ad immettere liquidità per un ammontare pari ad una volta e mezzo quanto mise a disposizione dopo i tragici fatti dell’11 settembre 2001, l’attacco, cioè, portato dall’organizzazione più pericolosa del fondamentalismo islamico al cuore degli Stati Uniti d’America."

Non c'è bisogno di altro commento.

proteggersi dall'inflazione senza comprare casa

In un post precedente dicevo che un periodo di alta inflazione è in grado di spiegare il forte tasso di proprietà relativamente alla propria casa. Questa è proprio la storia dell'Italia, oltre che della Spagna, Grecia e Portogallo.

Un recente articolo di Beppe Scienza mette bene in luce quali possono essere degli strumenti più moderni, più facili e anche un poco più efficienti dell'investimento immobiliare per proteggersi dall'inflazione.

Le obbligazioni reali, cioè quelle indicizzate all'inflazione (inflaction linked) hanno più o meno questo schema di funzionamento: "il capitale – e cioè il valore nominale – cresce in parallelo con l’inflazione; in più si incassano una o due volte l’anno interessi a un tasso fisso, ma applicato al capitale periodicamente rivalutato. Su un’inflazione del 3,5% il loro rendimento nominale a scadenza è attualmente intorno al 6% lordo, che non si può definire una miseria. La loro redditività reale netta è invece intorno al 2% annuo, tolte cioè le tasse e l’inflazione."

social housing: una politica di speranza e non "solo per vecchi"

In queste ultime settimane mi è capitato di partecipare a discussioni ove il tema del social housing era identificato con un intervento pubblico a forte tasso di socialità che, in una regione ove gli anziani sono molto sopra la media, significa pensare a politiche che non sono fatte in funzione dei giovani. Per questi ultimi, almeno questa era la tesi che mi veniva propagandata, l'intervento più utile sarebbe incentivare la casa in proprietà.

Nel seguito qualche appunto sul tema.

Il tema dell’affitto e quello delle tante sfaccettature che assume il bisogno di casa oggi sono le parole d'ordine della politica della casa del PQR 2008-2011. Quest'ultimo, ha programmato che il 57% delle risorse destinate alle politiche abitative, cioè poco più di 92 milioni di euro, siano destinate al segmento della locazione. In particolare, agli investimenti dedicati a incrementare il patrimonio di alloggi in locazione (ERS) sono destinati 51 milioni di euro mentre al sostegno alle famiglie in affitto (FSA e fondo di sostegno all’utenza ERP) le risorse ammontano a circa 41 milioni di euro.

Perché?

A) A fronte di 538.172 famiglie che vivono in alloggi di proprietà o ad altro titolo (ad es. comodato d’uso), in Liguria ci sono 168.373 famiglie (23,83%) che non hanno potuto o voluto passare dalla condizione di inquilino a quella di proprietario. In questo variegato mondo ci sono:
a) inquilini delle abitazioni pubbliche che, a partire dal 1993, avrebbero potuto acquisire gli alloggi a un prezzo poco superiore a 1/3 dell’effettivo valore di mercato ma non lo hanno fatto. Spesso perché non possono indebitarsi, qualche volta perché non hanno la convenienza di farlo;
b) famiglie che pur essendo in grado di comprarsi una casa non lo hanno fatto;
c) famiglie che non hanno potuto comprarsi una casa e che sono costrette all’affitto, in ragione della difficoltà a prestare garanzie al sistema del credito oppure della mancanza di risparmi in grado di pagare almeno una quota dell’alloggio. Sono, ad esempio, gli anziani, le donne sole, i nuovi poveri.
>>Molte di queste famiglie sono quelle più deboli economicamente che, necessariamente, sono le prime che devono trovare sostegno.

B) La scelta dell’acquisto di casa induce infatti a pesanti e prolungati sacrifici (i mutui hanno visto allungare le scadenze di rimborso ben oltre i 20 anni, in modo da rendere la rata compatibile con i redditi) e indirizza il risparmio in un’unica direzione condizionando in modo evidente le condizioni di vita. In altri termini, le famiglie, soprattutto quelle giovani che si sono affacciate per la prima volta sul mercato immobiliare, hanno visto in questi ultimi anni allungare fino ad almeno 30 anni il periodo di durata del rimborso dei mutui accesi per acquistare casa.
Al contempo, l’evoluzione dell’istituto familiare e, più in generale, delle convivenze sta vivendo dinamiche opposte. Le unioni si fanno meno salde che in passato, dato che la durata del vincolo matrimoniale è sempre più breve, con il tasso di separazione al 6,7% pari a circa 2.750 procedimenti di separazione legale all’anno in Liguria.
>>Preso atto di queste profonde dinamiche sociali, impostare un intervento pubblico di sostegno all’accesso alla prima casa puntando solo sulla proprietà significa mettere a disposizione uno strumento che, a conti fatti, risulta poco in sintonia con la realtà. Al più, è funzionale a rispondere a qualche vincolo ideologico.

C) La struttura sociale ligure, ma non solo, è caratterizzata da dinamiche che la portano a essere sempre più flessibile. A fronte di una dinamica regionale che registra la formazione di circa 4.260 nuove famiglie all’anno nell’ultimo quinquennio, il contributo del movimento migratorio interregionale è pari a circa 1.260 nuovi residenti all’anno.
Le analisi economiche convergono nell’affermare come i prossimi anni vedranno il progressivo espandersi della mobilità sul mercato del lavoro: rapporti più brevi, lavori con contenuti diversi, alternarsi di lavoro e formazione. Questa situazione è associata a una richiesta di mobilità territoriale, caratterizzata da permanenze più o meno brevi in uno stesso luogo, senza per questo comportare un definitivo abbandono di una residenza principale collocata altrove.
>>È del tutto evidente che la miglior politica pubblica volta a garantire l’accesso alla casa per chi ha un destino “mobile”, teso alla ricerca delle migliori opportunità occupazionali e di un miglior futuro, non può essere la promozione dell’accesso alla proprietà. Essere proprietari significa rendere stabile la propria dimora: questa peculiare condizione come si sposa con la ricerca di flessibilizzazione del mercato del lavoro?

D) L'abitazione è stata e lo è ancor oggi spesso percepita come un investimento, piuttosto che come un bene di consumo. Ragioni macroeconomiche, quali un elevato tasso di inflazione durante i passati decenni, hanno spinto i risparmiatori verso investimenti reali che offrissero un sicuro riparo dall'erosione monetaria, primi fra tutti i beni immobili, iniziando dall'abitazione. E per capire che cosa è la storia italiana (non la preistoria), basta andare indietro fino ad esempio al 1982, in cui l’inflazione era al 16%.
Esiste infatti un’interessante correlazione tra proprietà del proprio alloggio e una storia fatta di tassi d’inflazione elevati. Paesi come l’Italia, il Portogallo, la Grecia e la Spagna stanno a dimostrare questa correlazione: ad alti tassi di diffusione della proprietà (con la Spagna che registra quasi il 91% di famiglie che abitano la casa che hanno acquistato) corrisponde un dopoguerra fatto di tassi di inflazione elevati e lungamente a doppia cifra. Chi, invece, ha avuto un andamento dell’inflazione più moderato, vede oggi una minore diffusione della proprietà a vantaggio di una superiore presenza dell’abitazione in affitto.
Negli ultimi anni, però, l’elemento che è cambiato di più è proprio il tasso di inflazione: soprattutto con l'unificazione monetaria, l’inflazione nei Paesi che hanno adottato l’Euro si è fortemente e strutturalmente ridotta.
>>La necessità di investire in beni reali come rifugio dall'erosione monetaria è quindi scomparsa, per cui il rendimento dell'immobile deve essere giudicato prevalentemente per la parte corrente e non in funzione di aspettative di rivalutazione futura. E, quindi, anche da qui passa il perché una politica pubblica nel settore abitativo possa, oltre che debba, interessarsi soprattutto ad ampliare il comparto dell’affitto.

L’insieme di questi fenomeni, destinati a crescere anche quantitativamente nel tempo, mettono radicalmente in discussione l’idea che una diffusione ulteriore della proprietà immobiliare delle famiglie, oltre il livello elevatissimo già raggiunto, renda marginale il problema della locazione e possa rendere non più necessario un intervento pubblico.
La Liguria deve quindi imboccare una strada nuova che va nella direzione di mettere sul mercato migliaia di case in affitto a canoni ridotti. In Liguria ci sono più del 70% di case in proprietà, in altri Paesi Europei la quota delle case in affitto supera anche la metà dello stock edilizio: e questo permette anche ai giovani di uscire di casa poco dopo la maggiore età, pagando canoni molto più bassi di una rata di un mutuo.

ERP: liquidare o gestire? questo è il problema

La manovra Finanziaria del governo Berlusconi in materia di politiche abitative viene analizzata da Gianfranco Cerea su LaVoce.info.

Analisi, per la verità, non particolarmente penetrante sotto il profilo della valutazione della manovra di governo. Ma assolutamente condivisibile nel disegnare il futuro auspicabile della gestione del patrimonio di ERP. Eccone un estratto.

"...Per anni la “casa popolare” è stata intesa come un modo diverso per essere comunque proprietari: canoni molto contenuti, diritto alla permanenza anche con redditi abbastanza elevati, possibilità di subentro nell’alloggio da parte dei figli.

a) Il contesto economico-sociale è ora mutato e il modo migliore per valorizzare il patrimonio esistente dell’edilizia sociale è accrescere il turn-over degli alloggi.

b) Oggi, i canoni sociali risultano per tutti gli inquilini estremamente modesti, e non solo per i più poveri. Un loro adeguamento è fattibile e consentirebbe di recuperare flussi consistenti di risorse da destinare a manutenzioni e nuove realizzazioni.

c) Si potrebbe anche superare l’attuale rapporto di tipo amministrativo tra Iacp e inquilini, sostituendolo con un regolare contratto di affitto a condizioni convenzionate e di durata definita, anche se rinnovabile nel tempo se permangono le stesse condizioni economico-sociali.

d) Agendo sulle soglie di permanenza e creando adeguati incentivi al rilascio di alloggi, soprattutto se di ampia superficie rispetto alle mutate esigenze di nuclei di vecchi occupanti, si potrebbero rendere disponibili appartamenti per nuove famiglie.

Questa strada si scontra ovviamente con interessi consolidati e ben rappresentati..."

E' proprio vero che prima di dare per finita l'era della casa sociale di proprietà pubblica occorrerebbe almeno provarci a gestirlo il patrimonio pubblico. E per questo tema sono propri pochi i soggetti interessati. Men che meno quelli che rappresentano gli attuali inquilini.

moderare il traffico negli spazi residenziali

Un recente programma regionale di promozione di interventi misti tra casa e urbanizzazioni è stata l'occasione per iniziare a riflettere sulle esigenze di moderare il traffico nei quartieri residenziali. Nel seguito alcune note introduttive.

La mobilità sostenibile è in larga misura un problema urbano: in Europa il 75% dei chilometri percorsi in automobile appartiene ad aree urbane.
L’Unione Europea ha riconosciuto l’importanza del tema lanciando la Strategia tematica sull’ambiente urbano, intesa come quadro di integrazione delle varie politiche di settore per affrontare i problemi complessi della sostenibilità dei sistemi urbani, all’interno dei quali il problema della mobilità assume un ruolo decisivo. Sicuramente, la questione più urgente in tale ambito, anche per la gravità delle conseguenze che ad essa sono legate, è quella della sicurezza stradale.
All’interno delle aree urbane il tasso di incidentalità stradale è molto elevato: si registrano valori che si aggirano intorno al 70% dell’incidentalità totale. Risulta, dunque, di importanza fondamentale diffondere, nella forma più generalizzata e rapida, l'adozione di una strategia comune per la messa in sicurezza delle strade urbane.

La pianificazione del traffico urbano si è pressoché esclusivamente orientata verso l’obiettivo della fluidificazione del traffico, dimenticando che la strada costituisce lo spazio pubblico della città, dove le funzioni di mobilità (di cui il transito e la sosta dei veicoli costituiscono la manifestazione più macroscopica) devono essere rese compatibili con le altre funzioni della vita associata, che deve potersi esplicare nello spazio cittadino.
I principi di sicurezza, multifunzionalità e qualità ambientale dello spazio pubblico devono ispirare le linee d’azione mirate alla riqualificazione dello spazio della mobilità urbana.

La strategia delle “zone 30”, chiamata anche politica di “moderazione del traffico” (traffic calming), è uno degli strumenti più efficaci per il raggiungimento degli obiettivi della sicurezza, della multifunzionalità e della qualità del disegno dello spazio stradale.
La strategia delle “zone 30” persegue il fine primario della sicurezza dello spazio della mobilità negli ambiti residenziali urbani. Essa però non può venire ridotta a una mera azione di moderazione del traffico, perché il suo campo d’azione è più ampio, dato che mira anche a rispondere ad una domanda di maggiore multifunzionalità della strada urbana.
Inoltre, il problema del riequilibrio, all’interno del settore della mobilità, tra lo spazio dedicato al traffico motorizzato e lo spazio dedicato alla mobilità pedonale e ciclabile richiede di agire sul disegno complessivo della strada, fornendo l’opportunità di migliorare la qualità architettonica dello spazio pubblico della città.