tratto da: http://www.flickr.com/photos/42903611@N00/1472550893/
1) L’azione di riforma della Regione Liguria
L’attuale Giunta Regionale ha profondamente riordinato le politiche abitative e la legislazione di riferimento introducendo alcune innovazioni sostanziali quali:
a) l’allargamento dell’ambito relativo all’Edilizia Residenziale Sociale rispetto alla tradizionale ERP, attraverso l’introduzione del canone moderato (art.15 della lr 38/07 e s.m.i.), delle strutture alloggiative di natura temporanea e delle strutture per l’inclusione sociale (art.16 della lr 38/07 e s.m.i.);
b) l’attribuzione di una nuova responsabilità ai Comuni quale soggetto centrale nella programmazione degli interventi in materia di politica della casa anche nei confronti dell’insieme degli operatori suscettibili di essere impegnati nel settore dell’ERS (art.6 della lr 38/07 e s.m.i.);
c) l’allargamento del numero degli operatori suscettibili di essere coinvolti nelle politiche abitative, dall’ARTE e i Comuni ai soggetti privati e al terzo settore (art. 7 della lr 38/07 e s.m.i.); d) l’introduzione di un Fondo di Garanzia per il settore della locazione, idoneo a proteggere gli operatori dal rischio morosità (art. 10 della lr 38/07 e s.m.i.);
e) l’introduzione di un nuovo soggetto in grado di potenziare l’interfaccia tra domanda e offerta di casa sociale, qual è l’Agenzia sociale per la Casa (art. 16 della lr 7/07);
f) l’introduzione della cosiddetta dotazione territoriale relativa all’ERP, quale strumento in grado di garantire la produzione di edilizia pubblica attraverso la compartecipazione dei soggetti attuatori le trasformazioni urbanistico-edilizie (artt. 26 e segg. della lr 38/07 e s.m.i., quale integrazione della lr 36/97 e s.m.i.).
L’insieme di questi strumenti costituiscono, non casualmente, il telaio della nuova programmazione regionale in materia di casa: PQR 2008-2011.
Al contempo, l’intervento della Regione Liguria è stato indirizzato anche al sostegno diretto o indiretto di specifici interventi nel settore abitativo. In questo senso, si è trattato di fornire risposte immediate, pur se parziali, all’emergenza abitativa, con particolare attenzione al capoluogo regionale, cioè all’area ove la tensione abitativa si fa più acuta.
Da un punto di vista aggregato, nel Comune di Genova sono state realizzate o programmate azioni e misure tali da movimentare un investimento complessivo pari a poco meno di 160 milioni di euro (su un totale regionale stimato in circa 368 milioni di euro), di cui ben 92,5 milioni di euro quale cofinanziamento della Regione Liguria e dello Stato (su un totale regionale nel periodo pari a circa 212 milioni di euro). In altri termini, più del 43% delle risorse finanziarie programmate nel territorio regionale destinate all’implementazione delle politiche abitative sono destinate a rimanere nel territorio comunale del capoluogo.
Mi limito a ricordare i seguenti interventi che, nel corso degli anni, hanno visto la partecipazione di tutti i livelli di governo e dell’ARTE di Genova, oltre che di altri operatori privati o cooperativi: a) il rifinanziamento del Programma 20.000 alloggi in affitto (ad es. alcuni interenti nel quartiere Diamante, via Digione, vico del Duca-via della Neve);
b) l’assestamento e lo sblocco di alcuni interventi a valere sulle risorse finanziarie del Programma Quadriennale per l’edilizia Residenziale (PQR) 2001-2004 (ad es. PRU di Cornigliano, via Sertoli, Villa Sciallero, la ex Manifattura Tabacchi, i vari POI del centro storico);
c) il Programma straordinario per il recupero degli alloggi ERP sfitti perché inagibili del patrimonio di Arte Genova;
d) l’APQ per progetti speciali per aumentare la disponibilità di alloggi di edilizia sociale di cui al DM 16 marzo 2006, con il recupero programmato di quota parte del patrimonio ERP sfitto;
e) i tre Contratti di Quartiere II (il Ghetto, Molassana e Voltri II) in corso di attuazione;
f) la profonda revisione operata nei meccanismi di riparto del FSA, quale strumento principale di sostegno alla domanda che, solo a Genova, interessa quasi 3.300 famiglie;
fino al Programma straordinario di edilizia residenziale (ai sensi del combinato disposto della legge 9/07 e DL 159/07), il cui destino, non certo per scelta delle istituzioni liguri, sembra al momento segnato.
Ad oggi, nel Comune di Genova sono stati quindi programmati o già realizzati negli ultimi anni circa 1.725 alloggi di Edilizia Residenziale Sociale (ERS) o di edilizia in proprietà a prezzi convenzionati che, sommando i nuclei familiari interessati dal sostegno al proprio reddito nel pagamento dei canoni di affitto sul libero mercato (FSA), fanno salire a più di 5.000 nuclei familiari il numero dei destinatari dell’intervento pubblico nel settore abitativo. Ciò significa, tra le altre cose, che l’impiego di risorse pubbliche (Regione e Stato) per dare risposta a ciascuna famiglia si attesta a poco meno di 13.000 euro a famiglia.
A questi occorre altresì aggiungere i 12.648 nuclei familiari che risultano assegnatari di alloggi ERP ovvero che risiedono in alloggi a locazione permanente: il totale di famiglie che hanno risolto i propri problemi abitativi della prima casa grazie a un qualsivoglia aiuto pubblico sono quindi state, tra il 2005 e il 2008, ben 17.657, cioè quasi il 6,5% delle famiglie che risiedono a Genova. Il flusso finanziario movimentato in questi anni porta il livello dell’investimento pubblico rispetto a questo aggregato a quasi 5.250 €/famiglia assistita.
Si tratta a questo punto di comprendere, e di verificare, come sia possibile, attraverso l’utilizzo contestuale di tutto l’armamentario messo a disposizione dalla Regione Liguria, dare risposta al fabbisogno abitativo insorgente a Genova.
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2) Lo scenario genovese
2.1) L’esiguità del mercato dell’affitto
La dimensione dell’offerta di alloggi nel mercato dell’affitto è condizione necessaria per un adeguato funzionamento del mercato stesso. Un’offerta di alloggi in locazione eccessivamente limitata, oltre a rischiare di essere quantitativamente insufficiente a dare risposta al complesso della domanda è anche elemento tale da spiegare molte distorsioni che si registrano sul mercato stesso.
A Genova, gli alloggi in affitto sono soltanto 66.404 su un totale di abitazioni occupate pari a 272.052: il segmento dell’affitto rappresenta soltanto il 24,4% dello stock edilizio occupato.
Ma a Genova esistono anche 32.576 alloggi che non risultano affatto occupati: il 10,7% del patrimonio abitativo risulta libero. Di conseguenza, lo stock edilizio residenziale è composto da 304.628 alloggi e gli alloggi in affitto ne rappresentano soltanto il 21,7%. Francamente troppo esiguo per rappresentare un’adeguata offerta.
2.2) Le distorsioni nel mercato dell’affitto in una città universitaria
Uno degli effetti più tangibili del modello universitario “3+2” è stato proprio l’aumento della quota di diciannovenni che si iscrive all’università. Secondo i dati del Comitato nazionale per la valutazione del sistema universitario, tale quota è passata dal 46,7% nel 2000, prima del passaggio al 3+2, al 59,7% del 2003, solo tre anni dopo l’implementazione della riforma.
Anche la mobilità nel mondo universitario ha quindi determinato una nuova domanda abitativa che si è scaricata, di fatto, sull'offerta di edilizia residenziale in locazione, pur se l’intervento pubblico ha programmato ovvero in corso di realizzazione alcuni interventi che porteranno l’offerta di casa per studenti universitari fuori sede a circa 1.000 posti letto.
E proprio la presenza di studenti iscritti a un corso universitario la cui sede è fuori dalla regione di residenza è considerevole: a Genova, l’ultimo censimento registrava 4.522 alloggi occupati da non residenti. Molti di questi sono studenti, oltre a stranieri e a lavoratori in trasferta.
Le locazioni a uso foresteria (durata contrattuale pari a 1 anno), laddove regolarmente registrate, hanno consentito un elevato turn over annuo delle abitazioni in locazione locate continuamente a prezzi crescenti. Ciò ha contribuito, in ragione della forte domanda proveniente dagli studenti fuori sede, a incrementare il livello dei canoni di locazione nelle città che, oltre a incidere direttamente sulle famiglie degli studenti, ha innalzato notevolmente il livello del mercato anche per tutte le altre famiglie residenti.
2.3) La rilevanza della domanda sociale di casa
A fronte di una domanda di edilizia residenziale sociale stimata (al 2011) a Genova in sede di formazione del PQR 2008-2011 in 9.860 alloggi (e sulla stima di questo dato le elaborazioni del Comune potranno sicuramente portare elementi aggiuntivi di precisione, anche se dalle informazioni che ho l’ordine di grandezza è, purtroppo, proprio questo), l’offerta insediativa di alloggi suscettibile di essere attivata risulta purtroppo insufficiente a soddisfare il fabbisogno insorgente di casa.
Sulla base di quanto programmato o in corso di realizzazione, l’offerta di alloggi di edilizia residenziale sociale a Genova dovrebbe essere la seguente (anche in questo caso, le elaborazioni comunali potranno aggiungere qualche elemento di certezza in più):
· alloggi programmati o già realizzati: 1.725 alloggi
· riassegnazione alloggi ERP (turn over obiettivo 2%): 304 alloggi
· ERP da dotazione territoriale lr 38/07 e s.m.i. (stima): 420 alloggi (in 3 anni).
Pur mantenendo l’attuale sostegno del FSA anche per gli anni a venire, che possiamo assumere pari a 3.284, si evidenzia comunque un deficit massimo di copertura della domanda sociale di casa variabile che dovrebbe aggirarsi sui 4.127 alloggi. Che sono proprio tanti.
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3) Cosa fare?
3.1) Aumentare l’offerta di alloggi in affitto
Il primo obiettivo della politica abitativa per Genova non può che passare dall’aumento dell’offerta di alloggi in locazione, tale da far aumentare in valore assoluto l’offerta abitativa nel segmento di mercato dell’affitto. E questo, anche in risposta di chi continua a insistere nel voler cambiare i criteri di assegnazione degli alloggi pubblici: come se fosse quella l'azione vincente.
Le strade possibili al fine di perseguire l’obiettivo nel medio periodo non possono essere limitate a un unico intervento, da ritenere risolutivo. La strada è molto più difficile e non mi sembra possa prescindere dall’attivazione di tutti gli strumenti disponibili in modo necessariamente complementari.
3.2) Potenziare il ruolo della dotazione territoriale e della capacità di negoziazione del Comune rispetto alle trasformazioni urbanistiche
La riduzione del gap si traduce con l’attivazione non tanto di ulteriori investimenti destinati ad aumentare l’offerta sociale di casa sul territorio comunale genovese in quanto le risorse a disposizione sono strutturalmente insufficienti a rispondere al fabbisogno evidenziato, quanto con l’aumento della capacità dell’AC di interlocuzione con i soggetti attuatori delle trasformazioni urbanistiche. Una strada, quindi, è sicuramente l’applicazione convinta dell’istituto della dotazione territoriale introdotta dalla lr 38/07 e s.m.i.
Nelle more di questa rilevante modifica al quadro urbanistico, il Comune di Genova che con DGC n°768 del 21.12.2007 ha provveduto a sollecitare la presentazione di interventi da parte di una pluralità di soggetti attuatori. Le risultanze dell’avviso pubblico al momento non sono note se non con una dimensione di circa 1.000 nuovi alloggi. A puro titolo esemplificativo, la sola ARTE Genova ha provveduto a presentare ben 10 diverse proposte di intervento, per complessivi 148 nuovi alloggi.
È del tutto evidente che il cofinanziamento regionale non sarà elemento determinante per garantire l’attuazione degli interventi; l’attenzione va essenzialmente spostata sugli interventi che, seppur in variante alla strumentazione urbanistica, sono in grado di massimizzare l’efficacia sociale della trasformazione urbanistica proposta.
3.3) Orientare le risorse pubbliche verso interventi che riducano l’incidenza dell’area
Uno dei problemi che riducono l’efficienza dell’intervento finanziario pubblico è rappresentato dalla notevole incidenza della voce “acquisizione aree o immobili” sul costo complessivo di produzione edilizia.
A titolo puramente esemplificativo, da un analisi “a campione” degli interventi cofinanziati dalla Regione Liguria, emerge con buona evidenza l’eccessivo sbilanciamento tra il costo base di costruzione degli interventi e i cosiddetti “costi riconoscibili aggiuntivi” che spesso eccedono il 50% dei costi riconoscibili di costruzione; l’elemento che sicuramente appesantisce questi costi aggiuntivi è quello relativo alla acquisizione degli immobili, spesso anche quando si tratta di aree edificabili e non di immobili da recuperare.
In questo senso, sarebbe auspicabile concentrare le risorse finanziarie pubbliche su interventi che minimizzano, se non annullano, tale voce di costo. Ne consegue la seguente domanda: quale futuro per l’ERS hanno i patrimoni pubblici del Comune, di ARTE, del Demanio,…?
3.4) Utilizzare i nuovi strumenti per raggiungere le singole unità immobiliari
Rispetto al deficit di offerta, non sembra percorribile quale unica strada quella degli interventi localizzati e specializzati di housing sociali. Anche il recupero e l’immissione nel mercato sociale di singole unità immobiliari “sparse” può rivestire una certa importanza.
In questo senso, può risultare utile l’immediata attivazione dei nuovi strumenti portati dalla lr 38/07 e s.m.i. volti a ridurre o eliminare gli elementi che inducono il vasto aggregato della proprietà edilizia, fatto di grandi soggetti ma soprattutto di piccoli proprietari, a non immettere i propri immobili sul mercato della locazione attraverso soprattutto la riduzione del rischio morosità e della mancata riconsegna dell’immobile alla fine del contratto di affitto, quali:
a) un fondo di garanzia, alla cui realizzazione la Regione Liguria può destinare già nel 2008 circa 2 milioni di euro;
b) l’attivazione dell’Agenzia sociale per la casa.
Soprattutto per quest’ultima, il campo d’azione potrebbe essere rappresentato da due specifici segmenti immobiliari:
a) gli immobili della grande proprietà, dato che a Genova gli immobili di proprietà di persone giuridiche, pubbliche e private (escluso ARTE), sono circa 13.000 alloggi: sono tutti occupati?
b) gli immobili marginali, cioè gli alloggi che attualmente non presentano le caratteristiche localizzative e di buona manutenzione idonee a renderli appetibili sul libero mercato.
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