Dell'esperienza di un programma urbano complesso dedicato al social housing a San Bartolomeo al mare ho parlato alcune altre volte (qui, ad esempio).
Lo stesso PRU, proprio a partire dalle maggiori critiche, è un buon banco di prova per comprendere le potenzialità di innovazione sul fronte della gestione urbanistica. Quindi, veniamo alle critiche: i vantaggi offerti dalla variazione del quadro urbanistico per i soggetti privati non compensano i vantaggi per il pubblico, rappresentati dalla produzione di alloggi sociali "chiavi in mano".
Può essere. Ma mettiamoci qualche numero per verificare.
Gli oneri tabellari del Comune per la funzione residenziale, solo negli ultimi anni, sono pari a circa € 167,50 ogni mq di costruito.
Gli interventi ricompresi nel PRU prevedono non solo la realizzazione di alloggi a canone moderato (o sostenibile che dir si voglia) ma anche la realizzazione di specifiche opere di urbanizzazione (segnatamente spazi di parcheggio pubblico) da cedere gratuitamente al Comune.
Considerando il costo di costruzione degli alloggi ERS e la relativa incidenza del valore dell'area, sommando questo componente al più consueto costo di realizzazione delle opere di urbanizzazione scomputabili previste dai vari interventi, si registra un'incidenza delle contropartite pubbliche su ogni mq di edilizia libera variabile tra 931 €/mq a 1.107 €/mq.
La media è quantificabile in circa 981 €/mq. Quasi sei volte gli oneri tabellari. E, particolare non proprio indifferente -basta avere un vaga idea di che cosa sia la rendita fondiaria-, in periodo di mercato immobiliare stagnante, tale onere si ripercuote quasi interamente sul proprietario dell'area. In altri termini, il maggior "prelievo" pubblico sotto forma di opere di interesse pubblico comprime il valore della terra.
Risultato di poco conto? Ognuno ha la propria opinione. Certo è che per un Comune che dal 1995 e per i dieci anni successivi (cioè durante tutto l'ultimo boom immobiliare) ha tenuto gli oneri concessori in classe C ai sensi della lr 25/95, cioè pari a 60 €/mq (via via rivalutati con l'inflazione), il PRU è già un gran risultato. Nel senso che finalmente attribuisce a chi edifica buona parte degli oneri conseguenti, senza scaricarli sulla fiscalità generale via ICI sulla seconda casa. Tanto il turista non vota.
Ciò che però oggi rileva è il fatto che il PRU, applicando la consolidata strategia dei programmi urbani complessi, attribuisce i diritti edificatori contestualmente alla valutazione delle contropartite pubbliche e così facendo mette nelle condizioni il governo locale di poter "tassare" molto di più l'intervento immobiliare.
Questo si è rilevato uno strumento, seppur del tutto da perfezionare e mettere a regime, che cerca di fornire una risposta all'inadeguatezza palese del PRG vigente nel sostenere l'Amministrazione locale nel prelevare quote di rendita fondiaria al fine di trasformarle in capitale fisso sociale. E i numeri sembrano dire che si è sulla strada giusta.
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