La redazione di un Piano Urbanistico Comunale (PUC) è percorso lungo e, a volte, tortuoso. Nelle fasi iniziali, poi, c'è poco da dire. Almeno apparentemente. È il momento della descrizione fondativa e del documento degli obiettivi. Il sapore della fuffa è proprio dietro l'angolo. Ed è sicuramente così se non si tirano fuori i numeri. Così scrivevo in una mail qualche tempo fa.
Applicando il caso al comune di mia residenza, San Bartolomeo al mare, vediamo come agisce l'introduzione dell'Edilizia Residenziale Sociale.
Il dimensionamento dell’incremento del peso insediativo comunale potrebbe, infatti, prendere le mosse dal fabbisogno massimo di Edilizia Residenziale Sociale (ERS), quantificabile in 61 alloggi.
Rispetto a questa determinazione, il recente PRU per alloggi a canone sostenibile –con i suoi 23 alloggi- è tale da coprire il fabbisogno in modo parziale. Il fabbisogno che dovrebbe residuare dalla completa attuazione del PRU sarebbe pari a 38 alloggi.
Considerando un dimensione media di ciascun alloggio, in termini di Superficie Agibile (SA), pari a 50 mq, il corrispondente fabbisogno di ERS è quantificabile in 1.900 mq (38 alloggi x 50 mq).
Applicando l’aliquota ordinaria del 10% ex art.26, comma 4, lett. b), punto 2) della lr 38/07 e s.m.i. relativa al rapporto tra ERS ed edificazione totale residenziale, l’incremento massimo di peso insediativo residenziale suscettibile di essere offerto dal nuovo Piano Urbanistico Comunale (PUC) potrebbe quindi essere pari a 19.000 mq di SA.
Tale incremento, in termini di volume, corrisponde a una volumetria residenziale pari a poco meno di 60.000 mc.
Quali termini di paragone, a puro titolo esemplificativo, si consideri che il precedente Strumento Urbanistico Generale, cioè il PRG vigente e al netto delle varianti che si sono susseguite negli anni della sua gestione, aveva previsto un fabbisogno residenziale massimo quantificato in circa 1.695 stanze, pari a 135.600 mc.
Rispetto a questo fabbisogno stimato, pur non avendo il dato dell'esatta offerta insediativa, il calcolo che si può fare sommando le potenzialità edificatorie di tutte le 55 zone edificabili (e al netto delle consistenze già in essere) porta a determinare la volumetria offerta dal PRG vigente i poco più di 110.000 mc. Cioè, quasi il doppio di quanto strettamente necessario applicando alla lettera la nuova disciplina riferita all'ERS.
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