la casa di Mc Cain...

Se questa è la casa di Mc Cain non lo voterei neppure a forza o sotto tortura.

rigenerazione urbana: la comunicazione

Di ritorno da qualche giorno a Liverpool, inizio ad accantonare qualche osservazione sull'esperienza concreta di rigenerazione urbana operata nell'arco di almeno vent'anni dalla città dei Beatles. E, quest'anno, pure Capitale Europea della Cultura.

La comunicazione di ciò che si sta facendo, delle trasformazioni che si stanno progettando o realizzando, dei disagi che la cittadinanza dovrà subire, delle opportunità di acquisto immobiliare che ci saranno una volta ultimati i lavori, ha un ruolo decisivo nei processi di rinnovo delle città (in generale). A Liverpool mi è sembrato abbastanza bene declinato operativamente.

Ma l'esempio che mi è piaciuto di più, una volta rientrato, è quello di CHIPS, il marchio con cui viene gestito uno dei più importanti investimenti immobiliari a Manchester (Islington). Qui e qui per gli approfondimenti.

Il big spider era l'attrazione del periodo in cui mi muovevo per la città. Lo messo su questo blogghetto sia perchè mi è piaciuto sia perchè con la comunicazione un pò c'entra.

Immagine tratta da http://www.flickr.com/photos/thenorthshore/2836030070/

evoluzione della casa: la Y house di Steven holl

La riflessione sulla spazio residenziale e la sua evoluzione non è sempre attuale. La si dà spesso per scontata. Invece, ogni tanto, è bene fare un pò il punto della situazione. Me ne dà l'occasione la lettura di un vecchio scritto di Antonino Saggio (qui).

L'evoluzione dello spazio della residenza mette in evidenza una traiettoria che va dall'idea "privata" di casa -tale da richiamare gli interni di Vermeer e segnare l'affermarsi di una cultura mercantile e borghese che a partire dal XVII secolo celebra nella casa l'intimità, la privatezza, la separatezza dal mondo del lavoro- all'idea di una casa "non" privata. Un luogo aperto e ricettivo, attivo e connesso in cui il ruolo stesso delle tecnologie digitali apra verso l'esterno e faccia rientrare il mondo pubblico in casa. Tanto è vero che la sfera lavorativa permea fortemente molti ambienti domestici. Alcuni processi sono poi abbastanza evidenti:

- il ritorno di Mies Van der Rohe;

- la tendenza alla eliminazione delle separazioni tra pubblico e privato;

- l'eliminazione tra maschile e femminile;

- l'eliminazione della dicotomia tra azione e riposo.

Queste riflessioni di carattere generale le abbino ad alcune realizzazioni che maggiormente testimoniano l'evoluzione dello "spazio casa". Inizio con la Y house di Steven Holl.

In questa casa, la destinazione funzionale è vittima di un ribaltamento delle funzioni stesse. Nell’ala Sud-Ovest vi è la zona notte al piano terra e la zona giorno al primo piano. Nell’ala Nord-Ovest l’ordine si inverte: vi è la zona giorno al piano terra e la zona notte al piano superiore. Si vengono quindi a formare due unità abitative distinte e indipendenti l’una dall’altra –in ogni ala sono previsti tutti i locali del quotidiano vivere– ma l’invenzione più importante è la possibilità di questi ambienti di adattarsi alle varie esigenze del cliente. Quest'ultimo può scegliere se abitare unicamente al primo piano, avendo la zona giorno nell’ala Sud-Ovest e la zona notte nell’ala Nord-Ovest, o viceversa abitando unicamente al piano terra. Oppure può scegliere di abitare unicamente nell’una o nell’altra ala.

Qual è l'operazione che mette in forma Holl? Che cosa vuol essere questo diversificare il modo di utilizzo di un abitazione?

E' del tutto evidente che la casa rappresenta una notevole applicazione della crescente nomadicità dell’uomo. Nel momento in cui nomadicità e stanzialità si stanno ibridando senza precedenti: l’atto del viaggio diventa un estrinsecazione dell’abitare. Non più quindi un “abitare nel senso di dimorare comprendendo quindi anche quel ritirarsi che è necessario per definire e mantenere la propria identità“.

Nella Y House l’identità può essere ritrovata giorno per giorno all’interno di una realtà non statica ma dinamica ed in continua evoluzione.

Quanto è distante questa casa dai camini di Wright, fulcro attorno a cui ruotava l’intero sistema abitativo.

forse aveva ragione Krier

Su De Architectura è in corso un interessante riflessione sul falso in architettura: per il momento qui, qui e ancora qui.

Per il momento non prendo posizione ma un passaggio mi sembra (anche se con qualche dispiacere) sacrosanto. Eccolo: "... questo è un sintomo di un bisogno di tradizione, di antico, di appartenenza ai luoghi che l'architettura "modernista" solo raramente riesce ad appagare e che molti architetti "modernisti" si ostinano caparbiamente a negare e ad osteggiare, come se spettasse a loro decidere non solo ciò che è giusto e cò che è sbagliato in architettura ma anche ciò che deve piacere alla gente."

i colossi finanziari in crisi aprono uffici...

Su Diario della crisi finanziaria continua l'aggiornamento delle notizie che arrivano dal mercato immobiliare statunitense.

"Quello che mi ha colpito maggiormente, però, non è tanto che (Fannie Mae e Freddie Mac) stiano quotando ad un valore di poco al di sopra del 5 per cento del massimo toccato negli ultime due anni, o, come notano i siti americani, ai minimi degli ultimi diciotto anni, prima cioè che iniziassero a formarsi le varie bolle speculative favorite dai vari big bang finanziari e dala sempre più spinta deregolamentazione, quanto la notizia che riferisce che Fannie Mae sta aprendo due uffici locali in Florida e California al precipuo scopo di smaltire le 54 mila abitazioni di cui è entrata in possesso a causa delle procedure di foreclosure avviate nei confronti dei mutuatari sparsi in tutti gli States, ma particolarmente nei due Stati dove sono previste le aperture degli uffici, che sono poi proprio le due aree del Paese nelle quali le quotazioni delle case erano state più gonfiate dalla bolla immobiliare formatasi in precedenza e che ora segnalano flessioni del valore delle abitazioni che vanno dal 30 al 50 per cento."

foto tratta da: http://www.flickr.com/photos/robindude/2359362874/

conseguenze inintenzionali dei processi decisionali

Qualche effetto collaterale, oltre a una buona analisi complessiva, del conflitto in Georgia.

"La Russia potrebbe uscire dalla crisi incoraggiata dall'apparente successo, ma potrebbe anche pagare uno scotto in termini di fuga di investimenti stranieri. Venerdì il rublo scendeva dell'1% rispetto all'euro e al dollaro e ieri la borsa russa ha toccato il livello più basso degli ultimi due anni."

tratta da: http://www.flickr.com/photos/29577903@N02/2774110267/

ancora criteri per le eco-città

Ancora dalla Gran Bretagna un'elaborazione (Eco-towns: living a greener future) riferita ai criteri da adottare per le eco-città.

Comunità e partecipazione

Ai piani deve accompagnarsi un programma di lungo termine per la governance e la partecipazione (compresi finanziamenti, gestione, questioni giuridiche) a far sì che: esistano rapporti di consultazione continua con le comunità confinanti; vengano conseguiti e mantenuti gli obiettivi di sostenibilità; anche nel caso degli sviluppi futuri si mantengano i medesimi requisiti; ci sia una costante partecipazione e una tutela del patrimonio pubblico.

Zero carbon

Si prevede che (...) venga dimostrato come entro un anno le emissioni nette di anidride carbonica da consumo energetico negli edifico dell’insediamento raggiungano lo zero, o meno. Con l’esclusione di quelle dai trasporti, ma comprendendo tutti gli edifici: non solo le abitazioni, ma tutti i fabbricati commerciali, di servizio e pubblici chef anno parte della eco-città.

Il calcolo delle emissioni nette terrà conto di:

• emissioni legate alla produzione locale di energia

• emissioni legate alla produzione di energia importata dalle reti centralizzate

• emissioni dall’esportazione di energia prodotta localmente verso le reti energetiche centralizzate.

Trasporti

I piani dei trasporti delle eco-città devono rispecchiare i migliori esempi europei e dimostrare come sia possibile raggiungere il 50% degli spostamenti a piedi, in bicicletta o coi mezzi pubblici. Per farlo è necessario che la città venga progettata in modo da consentire varie scelte, riducendo la dipendenza dei residenti dall’auto privata, con le case a dieci minuti a piedi da: (a) una fermata dei mezzi pubblici e intervalli brevi e (b) servizi di quartiere.

Inoltre, l’insediamento deve essere concepito in modo che accessibilità spostamenti interni diano priorità a pedoni, ciclisti, mezzi pubblici.

Le eco-città devono essere concepite in modo tale che gli alunni delle scuole dell’obbligo possano raggiungerle in modo facile e sicuro a piedi o in bicicletta. Si considera una distanza massima di 800 metri dalle case al complesso scolastico più vicino, e ciò implica anche percorsi pedonali, ciclabili, e altre forme correlate di organizzazione urbanistica.

Abitazioni

Oltre ad essere a emissioni zero, le case delle eco-città devono rispettare il Building for Life Silver Standard e raggiungere come minimo il Livello 4 del Code for Sustainable Homes. Il Livello 4 specifica gli obiettivi da conseguire: riciclaggio dei rifiuti familiari; scarti del processo costruttivo; impianti per il compostaggio; valutazione dell’efficienza idrica; gestione delle acque superficiali; uso dei materiali; energia e CO2; inquinamento; salute e benessere; ecologia e gestione ordinaria dell’insediamento.

Devono anche (...) offrire una percentuale minima del 30% di case economiche (che comprendono sia le abitazioni sociali in affitto che i tipi intermedi come quelle a proprietà condivisa).

Devono avere sistemi di monitoraggio in tempo reale dell’energia, informazioni in tempo reale sui trasporti, accesso alla banda larga ad alta capacità.

Lavoro

(...) deve essere allegato un programma economico che dimostri il tipo di accessibilità a posti di lavoro. Ci devono essere strutture locali di sostegno alla job creation e a ogni nuovo alloggio deve corrispondere al minimo un’occasione di lavoro facilmente raggiungibile a piedi, in bicicletta o coi mezzi pubblici.

Servizi

Costruire città sostenibili significa mettere a disposizione strutture che contribuiscano al benessere e alla salute delle persone. Si dovrà quindi avere accesso a un adeguato insieme di spazi e servizi, ben specificato nei progetti.

I servizi sono occasione di incontro, di attività, di coesione, ad esempio nella cultura o nello sport, e sostengono anche la comunità dal punto di vista della salute, dell’istruzione, dei servizi sociali e biblioteche.

Acqua

Le eco-città devono essere esemplari in termini di efficienza idrica, in particolare nelle aree problematiche da questo punto di vista. Il governo prosegue anche nel suo interesse a sviluppare le potenzialità di neutralità idrica per questi progetti.

Ci devono essere sistemi sostenibili di drenaggio e, salvo ove ciò non sia provatamente realizzabile, si deve evitare che il deflusso delle acque superficiali avvenga verso fogne di acque nere o miste. Ci si aspetta decisamente che tutte le zone edificate (ovvero case, edifici pubblici, infrastrutture) ricadano pienamente nell’area di rischio inondazione livello 1: la minima. Quella di livello 2 (rischio medio) deve corrispondere in massima parte agli spazi aperti e zone per il tempo libero non formalizzate e multifunzionali, ad esempio per accumulo di acque. Sono vietate zone edificate nella aree a livello di rischio 3.

Infrastrutture verdi e biodiversità

Il 40% della superficie totale della eco-città dovrà essere dedicato agli spazi verdi, e metà di questa dovrà essere spazio pubblico aperto ben gestito organizzato a rete e collegato all’aperta campagna.

Ci si aspetta un’ampia gamma di diversi tipi di spazi verdi, ad esempio boschi urbani, aree umide o piazza a verde, il tutto multifunzionale (ovvero per il gioco, la ricreazione, la flora e fauna, il raffreddamento urbano, la gestione delle acque).

Si dovrà prestare particolare attenzione a dedicare superfici alla produzione di alimenti, ad esempio per orti urbani o superfici di tipo più commerciale.

Ci dovrà essere un programma di incremento della biodiversità con proposte per la gestione degli ecosistemi locali, compreso dive adeguato il recupero e ripristino degli habitat degradati. É improbabile che venga concessa l’autorizzazione a progetti che in qualche modo non abbiano rapporti propositivi di qualche peso con aree naturali di conservazione di livello internazionale.

Rifiuti

Si immagina che le eco-città debbano essere esemplari per quanto riguarda una gestione sostenibile dei rifiuti e il riciclaggio locale. Con la previsione per tutte le case di un Livello 4 del Code for Sustainable Homes, si assicura a tutti una adeguata dotazione di impianti per i rifiuti. Non si tratta della fase più avanzata, e la discussione continua con tutte le parti interessate per ulteriori progressi. In particolare si deve recepire in pieno la Water Framework Directive. Vogliamo raggiungere requisiti sufficientemente avanzati ma al tempo stesso praticabili, per far sì che le eco-città siano davvero gli insediamenti modello che tutti desideriamo.

i criteri delle eco-città

La recente lettura (almeno per me) del bando governativo britanico Eco-Towns Prospectus, per i nuovi nuclei insediativi plurifunzione sperimentali, all'insegna della sostenibilità ambientale mi coinsente di evidenziare quali sono ritenuti i criteri delle eco-città:

(I) Le eco-città sono nuovi insediamenti, separate e distinte dai centri esistenti, ma ad essi integrati. Devono inserirsi nei piani esistenti, con obiettivi minimi di 5.000-10.000 abitazioni;

(II) Ogni insediamento nel suo complesso dovrà raggiungere le zero emissioni, ed essere esemplare almeno in un ambito della sostenibilità ambientale;

(II) Il progetti di eco-città devono prevedere un’ampia gamma di servizi: scuola secondaria; complesso commerciale di medie dimensioni, spazi per attività economiche di buona qualità, strutture per il tempo libero;

(IV) Le abitazioni economiche devono rappresentare una quota fra il 30% e il 50% del totale, variamente a formare complessi misti, con particolare attenzione alle case per nuclei di molte persone;

(V) Un organismo di gestione urbana che contribuisca alla realizzazione, sostenga gli abitanti che si trasferiscono nella nuova comunità, le imprese, coordini l’erogazione dei servizi e la gestione delle strutture.

Pezzi di città di questo tipo se ne vedono anche in giro. All'inizio dell'estate sono stato a Malmö, ex centro industriale, dove un sobborgo è stato trasformato con successo in una città della conoscenza. Bo 01: Città del Futuro è uno spazio di nove ettari con 600 abitazioni a energia al 100% da fonti rinnovabili.

Tra i vari elementi, la produzione di elettricità da turbine eoliche e pannelli solari, sistema di riscaldamento centralizzato a pannelli solari, prelievo da falda profonda che consente anche di rinfrescare durante l’estate.

I singoli edifici sono ad alta efficienza termica con trasparenze, isolamenti, apparecchiature apposite.

Esiste un sistema di raccolta automatica dei rifiuti e uno sostenibile di gestione delle acque di scolo.

Tutti gli abitanti hanno una fermata dell’autobus nel raggio massimo di 300 metri, con frequenza di sette minuti.

ricompaiono gli orti urbani

Un articolo dall'Observer evidenzia il fatto che, dopo l'intervento pubblico del governo inglese che mira a ridurre il consumo di suolo, la casa unifamiliare con l'orticello sta lasciando il posto all'edilizia con più elevate densità. E iniziano a ritornare nel panorama urbano alcune vecchie "figure", quali gli orti urbani.

"Nei primi tre mesi del 2008 circa la metà di tutte le abitazioni realizzate sono appartamenti, molto raramente dotati di spazi verdi propri. Nello stesso periodo soltanto il 16% delle nuove case è del tipo singolo con giardino. Per un paragone col 1998, allora il 45% erano case single, e solo il 17% appartamenti.

Gli appassionati del verde ora devono adattarsi a qualche pentola appesa o fioriera sul davanzale. Ne deriva una diffusione dell’idea di spazi verdi in comune: si tratti di un giardino molto formale o di uno spazio più improvvisato, di proprietà e gestito da volontari abitanti del posto, o dagli appartenenti a qualche istituzione, che si tratti di una scuola, un ospedale, una comunità."

Qui il sito della Federation of city farm and community gardens. Così, tanto per farsene un pò un'idea.

update dall'immobiliare USA

Ancora un update, sempre via Diario della crisi finanziaria, sull'evoluzione del mercato immobiliare statunitense.

Si registra infatti "...un’ulteriore crescita delle foreclosure, le procedure che danno l’avvio all’esproprio della casa del mutuatario in arretrato sulle rate, un dato che, pur confrontandosi con il già pesante dato del luglio dell’anno scorso è riuscito a registrare un ulteriore balzo in avanti del 55%, passando da 175 a 272 mila procedure, mentre si è appreso che sono ben 750 mila le case in attesa di essere messe all’asta, ben il 17% delle 4,5 milioni di case messe in vendita in giugno in tutti gli Stati Uniti d’America".

E, inoltre, anche sul fronte dei prezzi le notizie si fanno sempre più minacciose per il futuro del mercato immobiliare nostrano che, come abbastanza ovvio, non potrà pensare di essere totalmente un'altra storia.

"Non bastasse tutto ciò, sempre ieri le implacabili agenzie hanno provveduto a battere la notizia dell’ennesimo calo dei prezzi delle abitazioni statunitensi, nel trimestre concluso a giugno, come testimonia la National Association of Realtors, una flessione del 7,6% rispetto allo stesso periodo del 2007, il che lascia intuire che, quando verranno messe all’asta in settembre la maggior parte delle case entrate in possesso dei concedenti i prestiti, si potrebbe tranquillamente verificare una flessione percentuale a due cifre, sempre espressa su base annua"

Non c'è veramente mai fine al peggio.

la casa con il prato perde consenso

Un recente articolo sul Chicago Tribune ci dice che il prato davanti a casa, almeno negli Stati Uniti, non sta vivendo uno dei tempi migliori. Ed è una notizia, dato che la casa unifamiliare con giardino è uno dei pilastri del processo di sprawl.

"Le dimensioni dei lotti per le nuove case unifamiliari si sono ridotte, dal 1976 al 2006, secondo la National Association of Home Builders (NAHB). Nel corso di questi anni, la percentuale di abitazioni su un terreno di superficie inferiore a 650 mq è aumentata dal 18% sino al 35%. Invece quelle su oltre 1.000 mq sono calate dal 41% al 32%.

Nello stesso periodo di 30 anni, la dimensione media dell’abitazione è cresciuta, da 150 a oltre 200 metri quadrati, ingoiandosi così un’altra fetta di giardino.

“É un insieme di varie cose” commenta Steve Melman, economista alla NAHB. “Gli ultracinquantenni vogliono meno prato e meno lavoro di cura. I ventenni vogliono stare vicini a divertimenti e posti di lavoro, e non case suburbane con grandi giardini. L’ultima cosa che hanno voglia di fare è falciare un prato. I gruppi sociali intermedi, le famiglie con bambini, vogliono ancora il prato, ma non per stare tutto il fine settimana a falciarlo. Vogliono andare alle partite di calcio”.

aggiornamento dal mercato immobiliare USA

Ogni tanto dal Diario della crisi finanziaria arriva l'update sulla crisi del mercato immobiliare statunitense. E ogni volta è sempre peggio.

L'ultimo post inizia così: "Oramai è in atto una vera e propria corsa contro il tempo tra il Congresso degli Stati Uniti d’America e l’alluvione di procedure di esproprio delle case dei mutuatari in difficoltà, procedure che hanno toccato nel mese di giugno un livello pressoché tre volte superiore a quello registrato nello stesso mese del 2007, mentre nel secondo trimestre di questo orribile 2008 il numero di espropri da parte dei creditori ha superato del 14 per cento il già elevatissimo livello toccato nel primo trimestre, mentre supera del 121 per cento le foreclosure registrate nel secondo trimestre del 2007, un periodo significativo in quanto precede di soli 40 giorni quel 9 agosto dello stesso anno, quando il mercato interbancario si trovò in un’inedita situazione di blocco della liquidità e la banca Centrale Europea fu costretta ad immettere liquidità per un ammontare pari ad una volta e mezzo quanto mise a disposizione dopo i tragici fatti dell’11 settembre 2001, l’attacco, cioè, portato dall’organizzazione più pericolosa del fondamentalismo islamico al cuore degli Stati Uniti d’America."

Non c'è bisogno di altro commento.

proteggersi dall'inflazione senza comprare casa

In un post precedente dicevo che un periodo di alta inflazione è in grado di spiegare il forte tasso di proprietà relativamente alla propria casa. Questa è proprio la storia dell'Italia, oltre che della Spagna, Grecia e Portogallo.

Un recente articolo di Beppe Scienza mette bene in luce quali possono essere degli strumenti più moderni, più facili e anche un poco più efficienti dell'investimento immobiliare per proteggersi dall'inflazione.

Le obbligazioni reali, cioè quelle indicizzate all'inflazione (inflaction linked) hanno più o meno questo schema di funzionamento: "il capitale – e cioè il valore nominale – cresce in parallelo con l’inflazione; in più si incassano una o due volte l’anno interessi a un tasso fisso, ma applicato al capitale periodicamente rivalutato. Su un’inflazione del 3,5% il loro rendimento nominale a scadenza è attualmente intorno al 6% lordo, che non si può definire una miseria. La loro redditività reale netta è invece intorno al 2% annuo, tolte cioè le tasse e l’inflazione."

social housing: una politica di speranza e non "solo per vecchi"

In queste ultime settimane mi è capitato di partecipare a discussioni ove il tema del social housing era identificato con un intervento pubblico a forte tasso di socialità che, in una regione ove gli anziani sono molto sopra la media, significa pensare a politiche che non sono fatte in funzione dei giovani. Per questi ultimi, almeno questa era la tesi che mi veniva propagandata, l'intervento più utile sarebbe incentivare la casa in proprietà.

Nel seguito qualche appunto sul tema.

Il tema dell’affitto e quello delle tante sfaccettature che assume il bisogno di casa oggi sono le parole d'ordine della politica della casa del PQR 2008-2011. Quest'ultimo, ha programmato che il 57% delle risorse destinate alle politiche abitative, cioè poco più di 92 milioni di euro, siano destinate al segmento della locazione. In particolare, agli investimenti dedicati a incrementare il patrimonio di alloggi in locazione (ERS) sono destinati 51 milioni di euro mentre al sostegno alle famiglie in affitto (FSA e fondo di sostegno all’utenza ERP) le risorse ammontano a circa 41 milioni di euro.

Perché?

A) A fronte di 538.172 famiglie che vivono in alloggi di proprietà o ad altro titolo (ad es. comodato d’uso), in Liguria ci sono 168.373 famiglie (23,83%) che non hanno potuto o voluto passare dalla condizione di inquilino a quella di proprietario. In questo variegato mondo ci sono:
a) inquilini delle abitazioni pubbliche che, a partire dal 1993, avrebbero potuto acquisire gli alloggi a un prezzo poco superiore a 1/3 dell’effettivo valore di mercato ma non lo hanno fatto. Spesso perché non possono indebitarsi, qualche volta perché non hanno la convenienza di farlo;
b) famiglie che pur essendo in grado di comprarsi una casa non lo hanno fatto;
c) famiglie che non hanno potuto comprarsi una casa e che sono costrette all’affitto, in ragione della difficoltà a prestare garanzie al sistema del credito oppure della mancanza di risparmi in grado di pagare almeno una quota dell’alloggio. Sono, ad esempio, gli anziani, le donne sole, i nuovi poveri.
>>Molte di queste famiglie sono quelle più deboli economicamente che, necessariamente, sono le prime che devono trovare sostegno.

B) La scelta dell’acquisto di casa induce infatti a pesanti e prolungati sacrifici (i mutui hanno visto allungare le scadenze di rimborso ben oltre i 20 anni, in modo da rendere la rata compatibile con i redditi) e indirizza il risparmio in un’unica direzione condizionando in modo evidente le condizioni di vita. In altri termini, le famiglie, soprattutto quelle giovani che si sono affacciate per la prima volta sul mercato immobiliare, hanno visto in questi ultimi anni allungare fino ad almeno 30 anni il periodo di durata del rimborso dei mutui accesi per acquistare casa.
Al contempo, l’evoluzione dell’istituto familiare e, più in generale, delle convivenze sta vivendo dinamiche opposte. Le unioni si fanno meno salde che in passato, dato che la durata del vincolo matrimoniale è sempre più breve, con il tasso di separazione al 6,7% pari a circa 2.750 procedimenti di separazione legale all’anno in Liguria.
>>Preso atto di queste profonde dinamiche sociali, impostare un intervento pubblico di sostegno all’accesso alla prima casa puntando solo sulla proprietà significa mettere a disposizione uno strumento che, a conti fatti, risulta poco in sintonia con la realtà. Al più, è funzionale a rispondere a qualche vincolo ideologico.

C) La struttura sociale ligure, ma non solo, è caratterizzata da dinamiche che la portano a essere sempre più flessibile. A fronte di una dinamica regionale che registra la formazione di circa 4.260 nuove famiglie all’anno nell’ultimo quinquennio, il contributo del movimento migratorio interregionale è pari a circa 1.260 nuovi residenti all’anno.
Le analisi economiche convergono nell’affermare come i prossimi anni vedranno il progressivo espandersi della mobilità sul mercato del lavoro: rapporti più brevi, lavori con contenuti diversi, alternarsi di lavoro e formazione. Questa situazione è associata a una richiesta di mobilità territoriale, caratterizzata da permanenze più o meno brevi in uno stesso luogo, senza per questo comportare un definitivo abbandono di una residenza principale collocata altrove.
>>È del tutto evidente che la miglior politica pubblica volta a garantire l’accesso alla casa per chi ha un destino “mobile”, teso alla ricerca delle migliori opportunità occupazionali e di un miglior futuro, non può essere la promozione dell’accesso alla proprietà. Essere proprietari significa rendere stabile la propria dimora: questa peculiare condizione come si sposa con la ricerca di flessibilizzazione del mercato del lavoro?

D) L'abitazione è stata e lo è ancor oggi spesso percepita come un investimento, piuttosto che come un bene di consumo. Ragioni macroeconomiche, quali un elevato tasso di inflazione durante i passati decenni, hanno spinto i risparmiatori verso investimenti reali che offrissero un sicuro riparo dall'erosione monetaria, primi fra tutti i beni immobili, iniziando dall'abitazione. E per capire che cosa è la storia italiana (non la preistoria), basta andare indietro fino ad esempio al 1982, in cui l’inflazione era al 16%.
Esiste infatti un’interessante correlazione tra proprietà del proprio alloggio e una storia fatta di tassi d’inflazione elevati. Paesi come l’Italia, il Portogallo, la Grecia e la Spagna stanno a dimostrare questa correlazione: ad alti tassi di diffusione della proprietà (con la Spagna che registra quasi il 91% di famiglie che abitano la casa che hanno acquistato) corrisponde un dopoguerra fatto di tassi di inflazione elevati e lungamente a doppia cifra. Chi, invece, ha avuto un andamento dell’inflazione più moderato, vede oggi una minore diffusione della proprietà a vantaggio di una superiore presenza dell’abitazione in affitto.
Negli ultimi anni, però, l’elemento che è cambiato di più è proprio il tasso di inflazione: soprattutto con l'unificazione monetaria, l’inflazione nei Paesi che hanno adottato l’Euro si è fortemente e strutturalmente ridotta.
>>La necessità di investire in beni reali come rifugio dall'erosione monetaria è quindi scomparsa, per cui il rendimento dell'immobile deve essere giudicato prevalentemente per la parte corrente e non in funzione di aspettative di rivalutazione futura. E, quindi, anche da qui passa il perché una politica pubblica nel settore abitativo possa, oltre che debba, interessarsi soprattutto ad ampliare il comparto dell’affitto.

L’insieme di questi fenomeni, destinati a crescere anche quantitativamente nel tempo, mettono radicalmente in discussione l’idea che una diffusione ulteriore della proprietà immobiliare delle famiglie, oltre il livello elevatissimo già raggiunto, renda marginale il problema della locazione e possa rendere non più necessario un intervento pubblico.
La Liguria deve quindi imboccare una strada nuova che va nella direzione di mettere sul mercato migliaia di case in affitto a canoni ridotti. In Liguria ci sono più del 70% di case in proprietà, in altri Paesi Europei la quota delle case in affitto supera anche la metà dello stock edilizio: e questo permette anche ai giovani di uscire di casa poco dopo la maggiore età, pagando canoni molto più bassi di una rata di un mutuo.

ERP: liquidare o gestire? questo è il problema

La manovra Finanziaria del governo Berlusconi in materia di politiche abitative viene analizzata da Gianfranco Cerea su LaVoce.info.

Analisi, per la verità, non particolarmente penetrante sotto il profilo della valutazione della manovra di governo. Ma assolutamente condivisibile nel disegnare il futuro auspicabile della gestione del patrimonio di ERP. Eccone un estratto.

"...Per anni la “casa popolare” è stata intesa come un modo diverso per essere comunque proprietari: canoni molto contenuti, diritto alla permanenza anche con redditi abbastanza elevati, possibilità di subentro nell’alloggio da parte dei figli.

a) Il contesto economico-sociale è ora mutato e il modo migliore per valorizzare il patrimonio esistente dell’edilizia sociale è accrescere il turn-over degli alloggi.

b) Oggi, i canoni sociali risultano per tutti gli inquilini estremamente modesti, e non solo per i più poveri. Un loro adeguamento è fattibile e consentirebbe di recuperare flussi consistenti di risorse da destinare a manutenzioni e nuove realizzazioni.

c) Si potrebbe anche superare l’attuale rapporto di tipo amministrativo tra Iacp e inquilini, sostituendolo con un regolare contratto di affitto a condizioni convenzionate e di durata definita, anche se rinnovabile nel tempo se permangono le stesse condizioni economico-sociali.

d) Agendo sulle soglie di permanenza e creando adeguati incentivi al rilascio di alloggi, soprattutto se di ampia superficie rispetto alle mutate esigenze di nuclei di vecchi occupanti, si potrebbero rendere disponibili appartamenti per nuove famiglie.

Questa strada si scontra ovviamente con interessi consolidati e ben rappresentati..."

E' proprio vero che prima di dare per finita l'era della casa sociale di proprietà pubblica occorrerebbe almeno provarci a gestirlo il patrimonio pubblico. E per questo tema sono propri pochi i soggetti interessati. Men che meno quelli che rappresentano gli attuali inquilini.