update dall'immobiliare USA

Ancora un update, sempre via Diario della crisi finanziaria, sull'evoluzione del mercato immobiliare statunitense.

Si registra infatti "...un’ulteriore crescita delle foreclosure, le procedure che danno l’avvio all’esproprio della casa del mutuatario in arretrato sulle rate, un dato che, pur confrontandosi con il già pesante dato del luglio dell’anno scorso è riuscito a registrare un ulteriore balzo in avanti del 55%, passando da 175 a 272 mila procedure, mentre si è appreso che sono ben 750 mila le case in attesa di essere messe all’asta, ben il 17% delle 4,5 milioni di case messe in vendita in giugno in tutti gli Stati Uniti d’America".

E, inoltre, anche sul fronte dei prezzi le notizie si fanno sempre più minacciose per il futuro del mercato immobiliare nostrano che, come abbastanza ovvio, non potrà pensare di essere totalmente un'altra storia.

"Non bastasse tutto ciò, sempre ieri le implacabili agenzie hanno provveduto a battere la notizia dell’ennesimo calo dei prezzi delle abitazioni statunitensi, nel trimestre concluso a giugno, come testimonia la National Association of Realtors, una flessione del 7,6% rispetto allo stesso periodo del 2007, il che lascia intuire che, quando verranno messe all’asta in settembre la maggior parte delle case entrate in possesso dei concedenti i prestiti, si potrebbe tranquillamente verificare una flessione percentuale a due cifre, sempre espressa su base annua"

Non c'è veramente mai fine al peggio.

la casa con il prato perde consenso

Un recente articolo sul Chicago Tribune ci dice che il prato davanti a casa, almeno negli Stati Uniti, non sta vivendo uno dei tempi migliori. Ed è una notizia, dato che la casa unifamiliare con giardino è uno dei pilastri del processo di sprawl.

"Le dimensioni dei lotti per le nuove case unifamiliari si sono ridotte, dal 1976 al 2006, secondo la National Association of Home Builders (NAHB). Nel corso di questi anni, la percentuale di abitazioni su un terreno di superficie inferiore a 650 mq è aumentata dal 18% sino al 35%. Invece quelle su oltre 1.000 mq sono calate dal 41% al 32%.

Nello stesso periodo di 30 anni, la dimensione media dell’abitazione è cresciuta, da 150 a oltre 200 metri quadrati, ingoiandosi così un’altra fetta di giardino.

“É un insieme di varie cose” commenta Steve Melman, economista alla NAHB. “Gli ultracinquantenni vogliono meno prato e meno lavoro di cura. I ventenni vogliono stare vicini a divertimenti e posti di lavoro, e non case suburbane con grandi giardini. L’ultima cosa che hanno voglia di fare è falciare un prato. I gruppi sociali intermedi, le famiglie con bambini, vogliono ancora il prato, ma non per stare tutto il fine settimana a falciarlo. Vogliono andare alle partite di calcio”.

aggiornamento dal mercato immobiliare USA

Ogni tanto dal Diario della crisi finanziaria arriva l'update sulla crisi del mercato immobiliare statunitense. E ogni volta è sempre peggio.

L'ultimo post inizia così: "Oramai è in atto una vera e propria corsa contro il tempo tra il Congresso degli Stati Uniti d’America e l’alluvione di procedure di esproprio delle case dei mutuatari in difficoltà, procedure che hanno toccato nel mese di giugno un livello pressoché tre volte superiore a quello registrato nello stesso mese del 2007, mentre nel secondo trimestre di questo orribile 2008 il numero di espropri da parte dei creditori ha superato del 14 per cento il già elevatissimo livello toccato nel primo trimestre, mentre supera del 121 per cento le foreclosure registrate nel secondo trimestre del 2007, un periodo significativo in quanto precede di soli 40 giorni quel 9 agosto dello stesso anno, quando il mercato interbancario si trovò in un’inedita situazione di blocco della liquidità e la banca Centrale Europea fu costretta ad immettere liquidità per un ammontare pari ad una volta e mezzo quanto mise a disposizione dopo i tragici fatti dell’11 settembre 2001, l’attacco, cioè, portato dall’organizzazione più pericolosa del fondamentalismo islamico al cuore degli Stati Uniti d’America."

Non c'è bisogno di altro commento.

proteggersi dall'inflazione senza comprare casa

In un post precedente dicevo che un periodo di alta inflazione è in grado di spiegare il forte tasso di proprietà relativamente alla propria casa. Questa è proprio la storia dell'Italia, oltre che della Spagna, Grecia e Portogallo.

Un recente articolo di Beppe Scienza mette bene in luce quali possono essere degli strumenti più moderni, più facili e anche un poco più efficienti dell'investimento immobiliare per proteggersi dall'inflazione.

Le obbligazioni reali, cioè quelle indicizzate all'inflazione (inflaction linked) hanno più o meno questo schema di funzionamento: "il capitale – e cioè il valore nominale – cresce in parallelo con l’inflazione; in più si incassano una o due volte l’anno interessi a un tasso fisso, ma applicato al capitale periodicamente rivalutato. Su un’inflazione del 3,5% il loro rendimento nominale a scadenza è attualmente intorno al 6% lordo, che non si può definire una miseria. La loro redditività reale netta è invece intorno al 2% annuo, tolte cioè le tasse e l’inflazione."

social housing: una politica di speranza e non "solo per vecchi"

In queste ultime settimane mi è capitato di partecipare a discussioni ove il tema del social housing era identificato con un intervento pubblico a forte tasso di socialità che, in una regione ove gli anziani sono molto sopra la media, significa pensare a politiche che non sono fatte in funzione dei giovani. Per questi ultimi, almeno questa era la tesi che mi veniva propagandata, l'intervento più utile sarebbe incentivare la casa in proprietà.

Nel seguito qualche appunto sul tema.

Il tema dell’affitto e quello delle tante sfaccettature che assume il bisogno di casa oggi sono le parole d'ordine della politica della casa del PQR 2008-2011. Quest'ultimo, ha programmato che il 57% delle risorse destinate alle politiche abitative, cioè poco più di 92 milioni di euro, siano destinate al segmento della locazione. In particolare, agli investimenti dedicati a incrementare il patrimonio di alloggi in locazione (ERS) sono destinati 51 milioni di euro mentre al sostegno alle famiglie in affitto (FSA e fondo di sostegno all’utenza ERP) le risorse ammontano a circa 41 milioni di euro.

Perché?

A) A fronte di 538.172 famiglie che vivono in alloggi di proprietà o ad altro titolo (ad es. comodato d’uso), in Liguria ci sono 168.373 famiglie (23,83%) che non hanno potuto o voluto passare dalla condizione di inquilino a quella di proprietario. In questo variegato mondo ci sono:
a) inquilini delle abitazioni pubbliche che, a partire dal 1993, avrebbero potuto acquisire gli alloggi a un prezzo poco superiore a 1/3 dell’effettivo valore di mercato ma non lo hanno fatto. Spesso perché non possono indebitarsi, qualche volta perché non hanno la convenienza di farlo;
b) famiglie che pur essendo in grado di comprarsi una casa non lo hanno fatto;
c) famiglie che non hanno potuto comprarsi una casa e che sono costrette all’affitto, in ragione della difficoltà a prestare garanzie al sistema del credito oppure della mancanza di risparmi in grado di pagare almeno una quota dell’alloggio. Sono, ad esempio, gli anziani, le donne sole, i nuovi poveri.
>>Molte di queste famiglie sono quelle più deboli economicamente che, necessariamente, sono le prime che devono trovare sostegno.

B) La scelta dell’acquisto di casa induce infatti a pesanti e prolungati sacrifici (i mutui hanno visto allungare le scadenze di rimborso ben oltre i 20 anni, in modo da rendere la rata compatibile con i redditi) e indirizza il risparmio in un’unica direzione condizionando in modo evidente le condizioni di vita. In altri termini, le famiglie, soprattutto quelle giovani che si sono affacciate per la prima volta sul mercato immobiliare, hanno visto in questi ultimi anni allungare fino ad almeno 30 anni il periodo di durata del rimborso dei mutui accesi per acquistare casa.
Al contempo, l’evoluzione dell’istituto familiare e, più in generale, delle convivenze sta vivendo dinamiche opposte. Le unioni si fanno meno salde che in passato, dato che la durata del vincolo matrimoniale è sempre più breve, con il tasso di separazione al 6,7% pari a circa 2.750 procedimenti di separazione legale all’anno in Liguria.
>>Preso atto di queste profonde dinamiche sociali, impostare un intervento pubblico di sostegno all’accesso alla prima casa puntando solo sulla proprietà significa mettere a disposizione uno strumento che, a conti fatti, risulta poco in sintonia con la realtà. Al più, è funzionale a rispondere a qualche vincolo ideologico.

C) La struttura sociale ligure, ma non solo, è caratterizzata da dinamiche che la portano a essere sempre più flessibile. A fronte di una dinamica regionale che registra la formazione di circa 4.260 nuove famiglie all’anno nell’ultimo quinquennio, il contributo del movimento migratorio interregionale è pari a circa 1.260 nuovi residenti all’anno.
Le analisi economiche convergono nell’affermare come i prossimi anni vedranno il progressivo espandersi della mobilità sul mercato del lavoro: rapporti più brevi, lavori con contenuti diversi, alternarsi di lavoro e formazione. Questa situazione è associata a una richiesta di mobilità territoriale, caratterizzata da permanenze più o meno brevi in uno stesso luogo, senza per questo comportare un definitivo abbandono di una residenza principale collocata altrove.
>>È del tutto evidente che la miglior politica pubblica volta a garantire l’accesso alla casa per chi ha un destino “mobile”, teso alla ricerca delle migliori opportunità occupazionali e di un miglior futuro, non può essere la promozione dell’accesso alla proprietà. Essere proprietari significa rendere stabile la propria dimora: questa peculiare condizione come si sposa con la ricerca di flessibilizzazione del mercato del lavoro?

D) L'abitazione è stata e lo è ancor oggi spesso percepita come un investimento, piuttosto che come un bene di consumo. Ragioni macroeconomiche, quali un elevato tasso di inflazione durante i passati decenni, hanno spinto i risparmiatori verso investimenti reali che offrissero un sicuro riparo dall'erosione monetaria, primi fra tutti i beni immobili, iniziando dall'abitazione. E per capire che cosa è la storia italiana (non la preistoria), basta andare indietro fino ad esempio al 1982, in cui l’inflazione era al 16%.
Esiste infatti un’interessante correlazione tra proprietà del proprio alloggio e una storia fatta di tassi d’inflazione elevati. Paesi come l’Italia, il Portogallo, la Grecia e la Spagna stanno a dimostrare questa correlazione: ad alti tassi di diffusione della proprietà (con la Spagna che registra quasi il 91% di famiglie che abitano la casa che hanno acquistato) corrisponde un dopoguerra fatto di tassi di inflazione elevati e lungamente a doppia cifra. Chi, invece, ha avuto un andamento dell’inflazione più moderato, vede oggi una minore diffusione della proprietà a vantaggio di una superiore presenza dell’abitazione in affitto.
Negli ultimi anni, però, l’elemento che è cambiato di più è proprio il tasso di inflazione: soprattutto con l'unificazione monetaria, l’inflazione nei Paesi che hanno adottato l’Euro si è fortemente e strutturalmente ridotta.
>>La necessità di investire in beni reali come rifugio dall'erosione monetaria è quindi scomparsa, per cui il rendimento dell'immobile deve essere giudicato prevalentemente per la parte corrente e non in funzione di aspettative di rivalutazione futura. E, quindi, anche da qui passa il perché una politica pubblica nel settore abitativo possa, oltre che debba, interessarsi soprattutto ad ampliare il comparto dell’affitto.

L’insieme di questi fenomeni, destinati a crescere anche quantitativamente nel tempo, mettono radicalmente in discussione l’idea che una diffusione ulteriore della proprietà immobiliare delle famiglie, oltre il livello elevatissimo già raggiunto, renda marginale il problema della locazione e possa rendere non più necessario un intervento pubblico.
La Liguria deve quindi imboccare una strada nuova che va nella direzione di mettere sul mercato migliaia di case in affitto a canoni ridotti. In Liguria ci sono più del 70% di case in proprietà, in altri Paesi Europei la quota delle case in affitto supera anche la metà dello stock edilizio: e questo permette anche ai giovani di uscire di casa poco dopo la maggiore età, pagando canoni molto più bassi di una rata di un mutuo.

ERP: liquidare o gestire? questo è il problema

La manovra Finanziaria del governo Berlusconi in materia di politiche abitative viene analizzata da Gianfranco Cerea su LaVoce.info.

Analisi, per la verità, non particolarmente penetrante sotto il profilo della valutazione della manovra di governo. Ma assolutamente condivisibile nel disegnare il futuro auspicabile della gestione del patrimonio di ERP. Eccone un estratto.

"...Per anni la “casa popolare” è stata intesa come un modo diverso per essere comunque proprietari: canoni molto contenuti, diritto alla permanenza anche con redditi abbastanza elevati, possibilità di subentro nell’alloggio da parte dei figli.

a) Il contesto economico-sociale è ora mutato e il modo migliore per valorizzare il patrimonio esistente dell’edilizia sociale è accrescere il turn-over degli alloggi.

b) Oggi, i canoni sociali risultano per tutti gli inquilini estremamente modesti, e non solo per i più poveri. Un loro adeguamento è fattibile e consentirebbe di recuperare flussi consistenti di risorse da destinare a manutenzioni e nuove realizzazioni.

c) Si potrebbe anche superare l’attuale rapporto di tipo amministrativo tra Iacp e inquilini, sostituendolo con un regolare contratto di affitto a condizioni convenzionate e di durata definita, anche se rinnovabile nel tempo se permangono le stesse condizioni economico-sociali.

d) Agendo sulle soglie di permanenza e creando adeguati incentivi al rilascio di alloggi, soprattutto se di ampia superficie rispetto alle mutate esigenze di nuclei di vecchi occupanti, si potrebbero rendere disponibili appartamenti per nuove famiglie.

Questa strada si scontra ovviamente con interessi consolidati e ben rappresentati..."

E' proprio vero che prima di dare per finita l'era della casa sociale di proprietà pubblica occorrerebbe almeno provarci a gestirlo il patrimonio pubblico. E per questo tema sono propri pochi i soggetti interessati. Men che meno quelli che rappresentano gli attuali inquilini.

moderare il traffico negli spazi residenziali

Un recente programma regionale di promozione di interventi misti tra casa e urbanizzazioni è stata l'occasione per iniziare a riflettere sulle esigenze di moderare il traffico nei quartieri residenziali. Nel seguito alcune note introduttive.

La mobilità sostenibile è in larga misura un problema urbano: in Europa il 75% dei chilometri percorsi in automobile appartiene ad aree urbane.
L’Unione Europea ha riconosciuto l’importanza del tema lanciando la Strategia tematica sull’ambiente urbano, intesa come quadro di integrazione delle varie politiche di settore per affrontare i problemi complessi della sostenibilità dei sistemi urbani, all’interno dei quali il problema della mobilità assume un ruolo decisivo. Sicuramente, la questione più urgente in tale ambito, anche per la gravità delle conseguenze che ad essa sono legate, è quella della sicurezza stradale.
All’interno delle aree urbane il tasso di incidentalità stradale è molto elevato: si registrano valori che si aggirano intorno al 70% dell’incidentalità totale. Risulta, dunque, di importanza fondamentale diffondere, nella forma più generalizzata e rapida, l'adozione di una strategia comune per la messa in sicurezza delle strade urbane.

La pianificazione del traffico urbano si è pressoché esclusivamente orientata verso l’obiettivo della fluidificazione del traffico, dimenticando che la strada costituisce lo spazio pubblico della città, dove le funzioni di mobilità (di cui il transito e la sosta dei veicoli costituiscono la manifestazione più macroscopica) devono essere rese compatibili con le altre funzioni della vita associata, che deve potersi esplicare nello spazio cittadino.
I principi di sicurezza, multifunzionalità e qualità ambientale dello spazio pubblico devono ispirare le linee d’azione mirate alla riqualificazione dello spazio della mobilità urbana.

La strategia delle “zone 30”, chiamata anche politica di “moderazione del traffico” (traffic calming), è uno degli strumenti più efficaci per il raggiungimento degli obiettivi della sicurezza, della multifunzionalità e della qualità del disegno dello spazio stradale.
La strategia delle “zone 30” persegue il fine primario della sicurezza dello spazio della mobilità negli ambiti residenziali urbani. Essa però non può venire ridotta a una mera azione di moderazione del traffico, perché il suo campo d’azione è più ampio, dato che mira anche a rispondere ad una domanda di maggiore multifunzionalità della strada urbana.
Inoltre, il problema del riequilibrio, all’interno del settore della mobilità, tra lo spazio dedicato al traffico motorizzato e lo spazio dedicato alla mobilità pedonale e ciclabile richiede di agire sul disegno complessivo della strada, fornendo l’opportunità di migliorare la qualità architettonica dello spazio pubblico della città.

domande e risposte sulla casa in Liguria

Recentemente mi è capitato di rispondere a un'intervista strutturata di un'importante istituto di credito, per la verità un pò generica, sulle politiche abitative in Liguria. L'intervista, unita ad altre, costituirà il punto di partenza di un convegno il prossimo ottobre.

1) D: quanti alloggi sociali vengono costruiti annualmente nella vostra regione?
R: In termini assoluti, negli ultimi quattro anni sono stati programmati circa 2.700 alloggi, tra ERP e canone moderato, pari a 675 alloggi all’anno. In parte, però, questi alloggi sono già nel sistema dell’edilizia residenziale sociale: si tratta, infatti, di interventi di recupero del patrimonio pubblico che era sfitto perché inagibile.
Quel che più rileva, forse, è valutare l’impegno finanziario pubblico attuale rispetto a quello risalente al periodo dell’intervento statale nel settore della casa (il cosiddetto “periodo Gescal”). Nel ventennio 78/98, alla realizzazione o recupero di alloggi vennero investiti circa 44 milioni di euro all’anno; oggi, le risorse regionali non sono superiori a 1/3.
Infine, merita comprendere l’impatto delle nuove realizzazioni di edilizia sociale rispetto alla produzione immobiliare complessiva: se alla fine del ’98 i nuovi alloggi cofinanziati dalla mano pubblica rappresentavano tra il 4,5% e il 5% della produzione complessiva, negli anni duemila tale quota scende al di sotto del punto percentuale.

2) D: quale soglia di reddito non si deve superare per avere accesso agli alloggi sociali?
R: In primo luogo, in Regione Liguria la “prova di mezzi” per valutare l’accesso o la decadenza dal sistema dell’Edilizia Residenziale Sociale è fondato sull’indicatore di situazione economica (ISEE) invece che sul reddito. Premesso ciò, per l’ERP la soglia massima di accesso è determinata in 14.000 € (che diventano 17.000 € per i single) mentre per il canone moderato la soglia massima è fissata in 28.000 €.

3) D: quante sono le richieste?
R: Le richieste accertate sono, per tutta la Liguria, di 8.765 alloggi per l’ERP, a cui va però aggiunta anche la domanda implicita che arriva annualmente dalla gestione del FSA. Quest’ultima, pari a 11.293 domande nel 2007, presenta un certo grado di sovrapposizione con le graduatorie ERP, basti pensare che circa il 35% dei nuclei familiari assistiti hanno ISEE inferiore a 6.000 €.
Da una nostra stima possiamo quindi identificare la domanda aggregata pregressa di ERS pari a circa 16.900 alloggi. E in questo dato non viene considerata la domanda potenziale, cioè quella al momento inespressa, che soprattutto per il canone moderato è suscettibile di far innalzare, anche sensibilmente, tale cifra.

4) D: quali sono i Vostri programmi e le Vostre priorità?
R: L’azione di governo non è mai facile condensarla in poche parole. Se devo indicare la sfida più importante, però, dico senz’altro rendere operativa la disciplina dello standard aggiuntivo riferito alla dotazione di ERS.
Una recente indagine del CRESME ha evidenziato che la differenza tra costi di produzione edilizia e ricavi nel settore residenziale è suscettibile di oscillare tra un minimo di 1.236 €/mq di SLP a un massimo di 2.581 €/mq di SLP. In quella ricerca, ipotizzando un recupero pubblico del plusvalore dell’ordine del 50%, si arrivava a stimare un ammontare di risorse di cui disporre, a livello nazionale, pari a circa 15/20 miliardi di euro all’anno. Da tradurre in alloggi sociali nelle diverse gradazioni di offerta abitativa e nell’adeguamento dei servizi pubblici in città per rendere più competitive e attrattive i poli urbani.

5) D: a quali categorie guardate attualmente con maggiore attenzione (redditi bassi, universitari, immigrati,…)?
R: Tutti i vari segmenti in cui si articola la domanda di casa sono rilevanti: Genova è una città ove la popolazione universitaria “fuori sede” occupa più di 4.500 alloggi in affitto in libero mercato. Oppure, la popolazione immigrata residente è arrivata a superare le 65 mila unità, circa il 5% della popolazione residente. E gli esempi potrebbero continuare.
Ma le priorità, per una realtà come quella ligure, sono senz’altro gli anziani e le famiglie che hanno una situazione reddituale attorno alla soglia di povertà.
Il 26% della popolazione residente è rappresentata da ultrasessantacinquenni: cioè più di 400.000 abitanti. E’ uno dei tassi di invecchiamento della popolazione più elevati al mondo, un po’ come quello giapponese, basti pensare che la media italiana è pari a circa il 21%. Su un totale di 242 mila famiglie single, la Liguria ne ha ben 146 di anziani. E, da una nostra stima, quasi il 20% vive della sola pensione sociale.
Il secondo tema prioritario è rappresentato dalla grande povertà, cioè quel segmento per il quale anche i 300/400 €/mese tipici del social housing sono troppi. Dicevo prima che tra i nuclei familiari che vivono in affitto e sono sostenuti dal FSA, oltre il 35% hanno ISEE inferiori a 6.000 €. Per queste 4.000 famiglie, la risposta non può certo essere permanere nel libero mercato e attendere l’integrazione al reddito del FSA. Su questo segmento sociale, invece, l’offerta tradizionale di ERP è ancora quanto mai attuale e pertinente.

6) D: a quanto ammontano le risorse disponibili? E quanti alloggi si possono costruire con queste risorse?
R: Le risorse –statali e regionali- già programmate o programmabili per il prossimo quadriennio ammontano a poco meno di 80 milioni di euro.
Rispetto a questa disponibilità, ci attendiamo una produzione di circa 2.000 alloggi appartenenti alle diverse tipologie di offerta sociale: ERP, canone moderato, alloggi in affitto con patto di futura vendita, ecc.

7) D: perché secondo Lei gli investimenti in edilizia residenziale pubblica sono stati, di fatto, interrotti da anni?
R: Il disimpegno da parte dello Stato dal settore della casa non ha sicuramente un’unica spiegazione. Un po’ impressionisticamente, direi che il processo di arretramento della mano pubblica ha evidenziato tutti i limiti dell’autoregolazione del mercato immobiliare. Dal punto di vista urbanistico, ad esempio, gli enti locali hanno rinunciato a disciplinare gli usi del suolo in modo tale da rendere almeno possibile l’attivazione di interventi di social housing a costi ragionevoli, soprattutto considerando l’esiguità strutturale dei flussi di cassa connessa a questo tipo di alloggi.

8) D: secondo Lei gli investitori privati possono essere dei soggetti adatti per realizzare interventi di questo tipo?
R: Gli investitori privati, o comunque appartenenti alla galassia del privato sociale, sono sicuramente un target delle politiche abitative. E’ evidente che in una fase di contenimento della finanza pubblica, le risorse necessarie ad attivare interventi di social housing devono essere reperite anche altrove. E’ altrettanto certo, però, che l’offerta di ERP –purtroppo non un semplice retaggio del passato ma un pezzo di welfare ancora drammaticamente necessario- non è pensabile sia realizzata dal privato. A meno di non dare reale operatività al cosiddetto standard urbanistico legato alla dotazione territoriale: e su questo aspetto, si dovrà misurare la capacità della Pubblica Amministrazione di esercitare la “vecchia” funzione regolativa in materia urbanistica (negli ultimi lustri, per la verità, un po’ appannata).

9) D: cosa vi aspettate dallo Stato? E dai privati?
R: Dallo Stato, se devo esprimere un’unica priorità, direi la definizione anche in campo abitativo dei cosiddetti livelli essenziali delle prestazioni, a cui poi uniformare l’attività di programmazione regionale. Ma quando dico livelli essenziali, intendo interpretare il tema allo stesso modo in cui lo può intendere il Ministero dell’Economia: il tema della definizione dei livelli essenziali delle prestazioni va affrontato unitamente a quello delle risorse finanziarie necessarie a garantirli. L’individuazione dei livelli essenziali da parte dello Stato non può infatti prescindere dalla assunzione di responsabilità sul loro finanziamento.
Il forte e ineludibile legame tra determinazione delle prestazioni ricomprese nei livelli essenziali da garantire in tutto il territorio nazionale e risorse economiche necessarie a finanziarle, con la necessità che vengano garantite a tutti coloro che rientrano nel target del bisogno/prestazione, fa sì che si debba necessariamente pensare ad un sistema di definizione dei livelli graduale e progressivo, accompagnato da una costante azione di monitoraggio e verifica dell’impatto sull’intero sistema sociale, sia in termini finanziari sia organizzativi.
Dai privati mi attendo un maggior atteggiamento cooperativo rispetto alle finalità pubbliche che, spesso, in materia di trasformazioni urbanistiche non è dato.

10) D: secondo Lei il trasferimento delle competenze in materia di social housing alle Regioni è un fatto positivo o negativo? E perché?
R: E’ positivo se il processo di regionalizzazione venisse completato. In altri termini, se oltre alle competenze si procedesse all’alimentazione costante del settore come per altri servizi pubblici. Ve alle competenze non si abbini anche il trasferimento delle risorse finanziarie adeguate, si dà origine soltanto a un sistema incompiuto che, di conseguenza, presenta delle evidenti debolezze e incertezze.
Sui perché della regionalizzazione sono piene le pagine di libri e giornali: mi limito solo a rilevare come gli anni passati, se hanno visto dell’innovazione sul fronte delle politiche abitative, queste innovazioni sono state il prodotto dell’applicazione di alcune realtà regionali e comunali.

11) D: nei progetti ERP e di SH sono previsti adeguamenti dei servizi pubblici (ad es. trasporti), della viabilità,…?
R: In linea generale, attualmente i programmi per la casa non vanno oltre la dimensione dell’alloggio o, al più, della contestuale realizzazione o adeguamento delle urbanizzazioni primarie e secondarie. E’ un po’ il limite della programmazione integrata in ambito urbano in Italia, ove la componente di gestione dei servizi è stata sempre messa in secondo piano.
Viceversa, se penso a molti target delle politiche abitative –come ad esempio gli anziani- siamo in presenza di una forte domanda di residenzialità, tale da esperimere non solo spazi adeguati (cioè l’alloggio), quanto anche servizi e convivialità, lotta alla solitudine e piccola e grande assistenza sanitaria e sociale.
Il sistema dell’offerta di servizi e di facility per gli anziani, soprattutto in tema di salute e assistenza, già oggi non è in grado di rispondere a una domanda che domani, in assenza di politiche mirate di intervento, potrebbe portare a situazioni di deficit cronico e conseguente disagio per la collettività. Devono cambiare i modi di fare assistenza e, in generale, il complesso sistema di servizi legati alla residenzialità. Si tratta di definire nuove politiche, nuovi modelli di intervento che finora hanno privilegiato l’aspetto assistenziale gravando pesantemente sulla spesa pubblica. Si tratta di ridefinire i sistemi di assistenza e di residenzialità, con una distribuzione razionale ed equilibrata dei contributi pubblici e un ruolo attivo dei privati.

ERS e urbanistica: una simulazione a La Spezia

Nel seguito una simulazione di larga massima del dimensionamento della domanda di ERS, e della conseguente possibile risposta in termini urbanistici, utilizzando come "caso campione" il Comune della Spezia.

Sulla scorta del Censimento Istat 2001, il patrimonio immobiliare residenziale nel Comune è così composto:

- abitazioni totali: 44.740

- abitazioni occupate: 40.424

- abitazioni non occupate: 4.316

Se ne evince, quindi, un tasso di inoccupazione pari al 9,64% del stock edilizio complessivo. Dato elevato ma non sopra la media regionale ligure. Per fare un semplice paragone, in Lombardia la quota di stock non occupato è pari al 6,30% del totale.

In primo luogo è bene rilevare che tra le abitazioni non occupate non ci sono soltante le case sfitte o in vendita, quanto anche le case vacanze ovvero le residenze temporanee dei cosiddetti city users.

E' però importante rilevare come una quota di stock edilizio debba necessariamente essere non occupato in modo da garantire il buon funzionamento del mercato edilizio. In altri termini, se per assurdo ci fosse identità tra il numero delle famiglie e il numero degli alloggi disponibili, una famiglia non potrebbe cambiare casa.

Tale quota è denominata stock frizionale, la cui dimensione standard per il PQR 2001-2004 era assunta nel 7% dello stock edilizio totale.

Alla luce delle suddette argomentazioni, lo stock inutilizzato della Spezia non è da valutare come rilevante e, soprattutto, non è da considerare come totalmente erodibile. Anzi.

Vediamo adesso di dimensionare, in linea di prima approssimazione, la domanda di residenza primaria del Comune della Spezia.

FABB REAL (ERP): circa 1.200 alloggi (da graduatoria esistente, detratti gli alloggi programmati e in corso di realizzazione)

FABB POT (ERP): 0

FABB (ERP): 1.400 alloggi

FABB REAL (CM): 912 - (0,80 x 438) = 562 alloggi

FABB POT (CM): 1,60 x 11.107 x 0,063 = 1.120 alloggi

FABB (CM): (0,60 x 562) + (0,40 x 1.120) = 785 alloggi

tasso di incremento decennale del numero delle famiglie: 7,3%

FABB NEW (ERP): 1.200 x 0,073 = 88 alloggi

FABB NEW (CM): 785 X 0,073 = 57 alloggi

FABB TOT (ERP): 1.200 + 88 = 1.288 alloggi

FABB TOT (CM): 785 + 57 = 842 alloggi

FABB RES 1°: 1.288 + 842 = 2.130 alloggi

L'offerta insediativa residenziale del nuovo PUC del Comune della Spezia è pari a circa 12.500 nuove stanze, di cui solo 3.600 prodotte da trasformazioni urbanistiche riferite a distretti di trasformazione.

In termini di nuovi alloggi, possiamo assumere che il nuovo PUC possa essere caratterizzato dalla produzione nel decennio di circa 5.000 nuovi alloggi (media di 2,5 stanze ad alloggio), per complessivi 325.000 mq, di cui 227.500 mq suscettibili di essere realizzati negli ambiti di riqualificazione.

L'applicazione della dotazione territoriale è suscettibile di vedere la concreta produzione di nuovi alloggi di ERP soltanto per le trasformazioni urbanistiche dei distretti di trasformazione: anche con un'aliquota del 20% della SLP prodotta, quale dotazione territoriale ERP, non è lecito attendersi più di 300 nuovi alloggi.

Per quanto attiene la produzione edilizia degli ambiti di riqualificazione, è lecito attendersi il largo ricorso alla monetizzazione che, per ragioni di semplicità, possiamo assumere in:

- 1.000 euro/mq nel caso di interventi al di sotto dei 2.000 mq di SLP e superiori, ad esempio, a 250 mq;

- alloggi di CM, con dotazione territoriale pari al 20%, con contestuale versamento di 200 euro/mq, per gli interventi al di sopra i 2.000 mq di SLP.

Consideriamo che solo il 25% degli interventi abbiano dimensione superiore a 2.000 mq di SLP: in questo caso, la somma delle trasformazioni urbanistiche è suscettibile di produrre 175 alloggi a canone moderato, oltre a un gettito aggiuntivo pari a 2,2 milioni di euro.

Il numero degli interventi che hanno dimensione inferiore a 250 mq di SLP sono invece il 20% del totale degli ambiti di riqualificazione.

Potrebbero essere invece suscettibili di monetizzazione totale i rimanenti 55% dei 227.500 mq realizzati: cioè 25.025 mq x 1.000 euro/mq = 25 milioni di euro.

In sintesi, a PUC totalmente attuato, l'applicazione della dotazione territoriale è suscettibile di produrre:

a) 300 alloggi di ERP;

b) 175 alloggi di canone moderato;

c) un gettito aggiuntivo di 27,2 milioni di euro, pari a circa 2,7 milioni di euro all'anno.

Il caso della Spezia mi sembra un esempio ove la dotazione territoriale ERP pur essendo necessaria a colmare il deficit di offerta di residenza primaria, non può essere l'unica strategia da implementare nel medio periodo.

La domanda di residenza primaria (2.130 alloggi) potrà essere soddisfatta totalmente soltanto attraverso la realizzazione o il recupero dallo stock non occupato di 1.655 alloggi con investimenti pubblici.

Il recupero di alloggi dallo stock inoccupato, da locare a canone moderato, non può andare oltre il 2,5% dello stock edilizio spezzino: 1.118 alloggi.

Ipotizzando un contributo di almeno 15.000 euro/alloggio, significa un investimento pari a 16,7 milioni di euro.

I rimanenti 537 alloggi, anche in questo caso a canone moderato, dato che l'ERP ha costi di investimento troppo elevati, sono suscettibili di richiedere altri 18,8 milioni di euro (contributo pari a circa 35.000 euro/alloggio).

Il sistema spezzino, quindi, raggiunge una condizione di equilibrio con l'immissione di ulteriori 7,8 milioni di euro di finanziamenti pubblici.

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I problemi giuridici di una dotazione territoriale (perequativa) a priori

Sotto il profilo della metodologia perequativa suscettibile di essere utilizzata, dal livello regionale, per attribuire e allocare sui diversi territori comunali la dotazione territoriale di ERP (o di ERS), si può distinguere tra:
- una perequazione a priori, quando la misura di diritti edificatori è determinata attraverso la classificazione del territorio secondo lo stato di fatto e di diritto anteriori al piano, estranea al concetto di conformazione dei beni attraverso la valutazione tipica del procedimento pianificatorio perseguendo il diverso scopo della mera distribuzione dei valori;
- una perequazione a posteriori, quando la quantità globale prevista dallo SUG, pubblica e privata, è ripartita tra tutti i terreni interessati dalla trasformazione.

L’ipotesi di attribuire in modo generalizzato e in sede di programmazione regionale un unico parametro quantitativo in forza del quale viene determinata la quantità di edificazione da riservare all’ERP sembra riconducibile al modello di perequazione a priori.
Quest’ultimo, configurerebbe un meccanismo applicativo generalizzato -esteso a una parte rilevante delle aree di espansione o di trasformazione- attraverso il riconoscimento di un unico parametro di edificabilità convenzionale da riservare all’ERP, normalmente basso e uniforme (ad es. il 10% della SLP di ogni trasformazione urbanistica) per categorie di aree del territorio comunale sulla base dello stato di fatto e di diritto esistente, attribuito con criteri preventivi rispetto alle scelte del piano e non correlati al peso insediativo definito dallo stesso.
In questo caso, quindi, il meccanismo perequativo consente di individuare una sostanziale riduzione dell’edificabilità privata che sarà successivamente dovuta alle scelte pianificatorie: una parte del diritto ad edificare è infatti gratuitamente riservata al comune, l’altra resta di appannaggio dell’utilizzatore privato.
Questo sistema genera una una sorta di edificabilità pubblica priva di area, acquistata dall’ente pubblico al di fuori dei meccanismi tipici e consente l’acquisizione al patrimonio di immobili per la collettività in misura non parametrata all’effettivo fabbisogno di edilizia sociale ma che, semplicemente, deriva dalla conversione del parametro di edificabilità convenzionale.
Si può dire anzi che il riconoscimento a priori di capacità edificatorie convenzionali da destinare all’ERP si converte in quantità di edificazione sensibilmente inferiori oppure superiori, a seconda dell’entità effettiva del fabbisogno di edilizia sociale, a quelle stimate complessivamente occorrenti per realizzare gli obiettivi di solidarietà abitativa dello SUG.

Questo modello, che è quello ad esempio previsto dalla recente legge Basilicata e da quella della Calabria per quanto attiene l’utilizzo della perequazione per l’attribuzione dei diritti edificatori, solleva alcune problematiche di carattere generale che meritano un approfondimento.
La più importante delle quali riguarda il fatto che tale sistema di attribuire un diritto edificatorio meramente convenzionale alle aree, attraverso una riduzione della potenzialità edificatoria privata, è sostanzialmente estraneo al concetto di conformazione dei beni attraverso il procedimento pianificatorio, poiché persegue lo scopo aprioristico della mera distribuzione dei valori.
Si pongono allora due questioni:
a) la prima, che riguarda il tema della legalità dei poteri dell’amministrazione, è quella se sia ammissibile l’applicazione di un metodo del genere, o non sia necessaria una definizione normativa dei poteri della PA che definisca aprioristicamente valori convenzionali di edificabilità dei suoli;
b) la seconda, riferendosi alle due leggi regionali prima citate ma anche a un atto generale di programmazione regionale come quello delineato, riguarda l’esistenza di un problema di riserva di legge ai sensi dell’articolo 42 secondo comma della Costituzione, il quale prevede che essa determini i modi di acquisto e godimento della proprietà. In altri termini, introdurre un modello perequativo generalizzato e a priori implica l’esistenza di un problema di competenza statale esclusiva ai sensi dell’art. 117.2, lett. l) Cost. in materia di ordinamento civile, che da molti è stato letto alla stregua del vecchio limite del diritto privato.

In sostanza, il modello di attribuzione della dotazione territoriale a priori sembra incidere direttamente sullo statuto proprietario, in particolare sul regime giuridico della proprietà fondiaria.
Attenendosi alla prima impressione, parrebbe quindi necessario l’intervento di una disciplina statale ad hoc per dare legittimazione al sistema perequativo di attribuzione della dotazione territoriale di ERP, specie se portato all’eccesso come nel modello aprioristico. Né, d’altronde, abbiamo in materia il conforto della giurisprudenza mai espressasi sul problema.

leverage e rischi

In qualità di obbligazionista di Lehman Bros. sono interessato direttamente a quello che combinano nella maison di investimento.

Ieri, apprendo che è in corso il piano di riduzione del leverage della banca è riuscito. Bene. Solo che il tentativo riuscito negli ultimi mesi ha consentito di ridurre il leverage lordo di Lehman a 25 volte il patrimonio e quello netto a 12,5 volte.

Un livello che risulterebbe proibitivo per una qualsiasi banca tradizionale ma, evidentemente e fino a prova contraria, di quasi tutta tranquillità per una delle superstiti quattro grandi Investment Banks statunitensi. La quinta, nel frattempo, è praticamente andata in default.

Ho capito un pò di più dove si trovano i rischi sistemici del sistema finanziario mondiale e, anche, delle mie obbligazioni.

fondamenti etici della fiscalità urbanistica

Una nota di Fausto Curti riferita alla fiscalità urbanistica è utile a precisrae i fondamenti etici del prelievo urbanistico, la cui legittimazione è essenzialmente ascrivibile a tre distinte ragioni:

a) l’eguagliamento delle rendite fondiarie tra i diversi proprietari assoggettati dal piano a differenti destinazioni e intensità d’uso del suolo, nonché l’acquisizione al pubblico di una quota dei proventi ritratti dal privato a seguito dell’edificazione. Qui il principio fondante è che le rendite urbane assolute (dovute ai vantaggi di agglomerazione prodotti dall’attività collettiva) non possano essere incamerate per intero dai proprietari fondiari;

b) il parziale recupero dei costi pubblici sostenuti per le spese di infrastrutturazione, dotazione di servizi e riqualificazione ambientale. In questo caso, invece, è sotteso il principio del beneficio, secondo il quale chi gode dei maggiori differenziali di rendita prodotti da un investimento pubblico è tenuto a sopportarne i costi in proporzione;

c) la mitigazione degli impatti generati dagli interventi privati sulla comunità locale, o il risarcimento dei danni privati provocati da scelte pubbliche. Qui, infine, il principio ispiratore è la responsabilità sociale delle azioni intraprese e la conseguente imputazione dei costi delle esternalità indotte.

nuove dotazioni territoriali e vincoli costituzionali

In questo periodo mi trovo a occuparmi spesso di nuove dotazioni territoriali, segnatamente relative all'edilizia residenziale sociale, e conseguentemente di fiscalità urbanistica.

Un approfondimento dei vincoli costituzionali nell'impostare l'autonoma attività normativa regionale è di una qualche utilità.

La disposizione più significativa per la problematica in esame è quella contenuta nell’art. 119 Cost., come sostituito dalla legge costituzionale n. 3/2001 in sede di modifica del Titolo V della Costituzione.

Assai schematicamente, la disposizione intende garantire che al decentramento amministrativo faccia seguito il riconoscimento di una corrispondente autonomia finanziaria e impositiva e, allo stesso tempo, un adeguato trasferimento di risorse dal potere centrale, a copertura (almeno parziale) di oneri che un tempo erano sostenuti interamente dallo Stato e ora gravano sui singoli enti territoriali.

Dal combinato disposto degli artt. 117 e 119 Cost. sembrerebbe quindi desumersi che lo Stato ha potestà legislativa esclusiva in materia di tributi erariali, mentre le Regioni possono disciplinare autonomamente i cosiddetti "tributi propri", così da configurare due sistemi separati, uno statale e l’altro regionale appunto.

La Corte costituzionale (sentenze n. 296-297/2003, 37/2004, n. 241/2004) ha precisato, tuttavia, che le Regioni dovranno attendere l’emanazione di leggi-quadro statali anche per legiferare sulla fiscalità locale.

In materia di fiscalità urbanistica, la legge quadro per il governo del territorio è ancora là da venire e, al momento, il quadro legislativo per l'azione regionale può essere sommariamente determinato dal DM 1444/68, come integrato dall'ultima Legge Finanziaria per quanto attiene l'ERS, e dal DPR 380/01 e s.m.i. in relazione alla disciplina degli oneri.

strategie per la sicurezza in pillole

1) si ottiene sicurezza attraverso la vitalità dei luoghi in quanto la frequentazione degli spazi pubblici produce sorveglianza spontanea;
2) si influisce sulla percezione di sicurezza e sulla sicurezza effettiva, rafforzando l’identificazione con i luoghi e il senso di appartenenza da parte degli abitanti, perché questi rispettano, controllano e difendono i luoghi che sentono propri;
3) la chiarezza nell’organizzazione degli spazi e la visibilità dei luoghi incidono fortemente sulla sicurezza e sulla percezione di sicurezza;
4) per migliorare la sicurezza bisogna evitare gli spazi “morti” (senza vitalità), nascosti o indefiniti, perché gli atti di vandalismo e di criminalità tendono a concentrarsi in questi luoghi;
5) per migliorare la sicurezza, è necessario sostenere i meccanismi di sorveglianza spontanea anche attraverso la sorveglianza organizzata, realizzata dagli organismi preposti a questo scopo;
6) la videosorveglianza va usata solo nei casi in cui altre forme di sorveglianza spontanea o organizzata non sono possibili;
7) la sicurezza ambientale si ottiene anche organizzando servizi di accoglienza per le popolazioni marginali (che tendono a concentrarsi in certi luoghi pubblici quali ad esempio le stazioni);
8) le situazioni e sistemazioni temporanee (cantieri, recinzioni, deviazioni) creano non solo disagio, ma anche luoghi potenzialmente pericolosi. Bisogna quindi progettare e curare anche in termini di sicurezza le sistemazioni temporanee durante i cantieri.

le scale della sicurezza urbana

Il tema della sicurezza urbana va affrontato a diverse scale dimensionali. A ogni scala corrispondono aspetti diversi di sicurezza e si devono affrontare problemi differenti:

1) alla grande scala, nella fase in cui vengono decise funzioni e attività, si va ad incidere sulla vitalità dei luoghi alle diverse ore del giorno e della settimana e pertanto viene deciso implicitamente il livello di sorveglianza spontanea;

2) alla scala intermedia, allorché vengono definite la struttura degli spazi, le ubicazioni e l’uso dei diversi piani, la struttura del verde, la viabilità e i parcheggi (interrati o di superficie) si va a incidere sulla possibilità ed efficacia di sorveglianza spontanea o semi-strutturata e sulla identificazione con i luoghi da parte dei fruitori;

3) alla scala di dettaglio, allorché si definiscono pertinenze private, spazi semipubblici, recinzioni, percorsi, ingombri, alberature, illuminazione, arredo urbano affacci e ingressi, si va ad incidere sulla visibilità e trasparenza degli spazi, sull’immagine e il comfort dei luoghi (che influiscono sulla sensazione di insicurezza/insicurezza delle persone), sulla propensione al degrado (che ingenera disagio e sensazione di insicurezza).