Ambito di applicazione
La riserva di ERP di cui all’articolo 26, comma 4, lett. a), punto 2) della lr 38/07 e s.m.i. identifica la dotazione territoriale volta a garantire l’inserimento dell’edilizia sociale nei processi di trasformazione urbana.
L’applicazione del disposto di cui all’articolo 26, comma 4, lett. a), punto 2) si potrebbe applicare obbligatoriamente per tutti gli interventi di nuova edificazione o di recupero da realizzare attraverso la ristrutturazione urbanistica o la sostituzione edilizia che superino la soglia dei 2.000 metri quadrati di superficie utile lorda (S.u.l.) e ricadano nell’ambito di distretti di trasformazione ovvero ambiti di riqualificazione ove la residenza sia tra le destinazioni ammesse e rappresenti almeno il 20% della S.u.l. complessiva.
In tutte le altre aree oggetto di previsioni di trasformazione urbanistico-edilizia (interventi di nuova edificazione o di recupero da realizzare attraverso la ristrutturazione urbanistica o la sostituzione edilizia) che non raggiungono la soglia dei 2.000 metri quadrati di S.u.l., la quota minima da riservare all’ ERP sarebbe quindi suscettibile di essere facoltativa.
La riserva di ERP di cui all’articolo 26, comma 4, lett. a), punto 2) della lr 38/07 e s.m.i. identifica la dotazione territoriale volta a garantire l’inserimento dell’edilizia sociale nei processi di trasformazione urbana.
L’applicazione del disposto di cui all’articolo 26, comma 4, lett. a), punto 2) si potrebbe applicare obbligatoriamente per tutti gli interventi di nuova edificazione o di recupero da realizzare attraverso la ristrutturazione urbanistica o la sostituzione edilizia che superino la soglia dei 2.000 metri quadrati di superficie utile lorda (S.u.l.) e ricadano nell’ambito di distretti di trasformazione ovvero ambiti di riqualificazione ove la residenza sia tra le destinazioni ammesse e rappresenti almeno il 20% della S.u.l. complessiva.
In tutte le altre aree oggetto di previsioni di trasformazione urbanistico-edilizia (interventi di nuova edificazione o di recupero da realizzare attraverso la ristrutturazione urbanistica o la sostituzione edilizia) che non raggiungono la soglia dei 2.000 metri quadrati di S.u.l., la quota minima da riservare all’ ERP sarebbe quindi suscettibile di essere facoltativa.
Nei casi in cui tale riserva non avrà luogo, la corrispondente quota di S.u.l. dovrà essere oggetto di monetizzazione.
Determinazione della dotazione territoriale
La quota percentuale minima in termini di S.u.l. da destinare obbligatoriamente all’ERP è stabilita autonomamente dal Comune sulla base:
a) del fabbisogno di ERP determinato sulla scorta degli indirizzi del PQR;
b) delle massime percentuali finanziariamente sostenibili da applicare alla S.u.l. realizzabile.
Gli indirizzi forniti dalla Regone in sede di Programma Quadriennale per l'edilizia Residenziale (PQR) sono uno strumento messo a disposizione dall’Amministrazione Regionale ai Comuni al fine di orientare la quantificazione della dotazione territoriale relativa all’edilizia sociale, sulla base delle caratteristiche posizionali dell’intervento (centrale, semicentrale, periferico), dei costi di costruzione e produzione edilizia e, soprattutto, dello specifico mercato immobiliare ove si localizza ogni specifica trasformazione urbanistica-edilizia.
Fatto salvo l’obiettivo di garantire attraverso la dotazione territoriale di ERP la piena risposta al fabbisogno di edilizia sociale rilevata, le modalità di distribuzione della dotazione territoriale stessa nell’ambito delle diverse trasformazioni ipotizzate dallo Sug costituiscono elemento di qualificazione dell’autonomia comunale da esercitare in sede di pianificazione di pertinenza di quello stesso livello di governo.
Modalità di monetizzazione della dotazione territoriale
Le modalità di monetizzazione della dotazione territoriale si differenziano tra quelle di tipo ordinario per interventi di piccola entità (lett. a), che si riferiscono alle previsioni di trasformazione urbanistico-edilizia (interventi di nuova edificazione o di recupero da realizzare attraverso la ristrutturazione urbanistica o la sostituzione edilizia) che non raggiungono la soglia dei 2.000 metri quadrati di S.u.l.., e quelle che attengono invece eventuali modalità alternative di produzione della dotazione territoriale nei casi in cui la dotazione territoriale stessa è obbligatoria (lett. b, c, d).
L’impiego dell’istituto della monetizzazione di cui alle successive lett. b), c) e d) potrà avvenire di volta in volta previa decisione della singola Amministrazione Comunale, supportata da un’istruttoria che motivi il maggior interesse pubblico del provvedimento di riserva della dotazione territoriale di ERP.
La valutazione dell’opportunità della monetizzazione potrà quindi avvenire previa motivazione dell’assenza dell’interesse pubblico alla produzione della riserva di ERP nel caso in cui sia dimostrata almeno una delle seguenti condizioni:
- che l’ambito ove si localizza la trasformazione urbanistica abbia almeno una delle seguenti caratteristiche:
a) accessibilità degli alloggi al sistema del servizio di trasporto pubblico (urbano o anche extraurbano), attraverso la presenza di una fermata accessibile anche in termini di assenza di barriere architettoniche, a una distanza superiore a 500 metri dal perimetro dell’area oggetto della trasformazione stessa;
b) presenza di altri servizi a scala di quartiere quali scuole, asili nido, servizi commerciali al dettaglio, ecc., a una distanza superiore a 500 metri dal perimetro dell’area oggetto della trasformazione stessa;
- che l’area ove si dovrebbero situare gli alloggi ERP oggetto della riserva sia compromessa dalla presenza di servizi o preesistenze, impianti tecnologici, ecc. che ne limitino il pieno utilizzo a fini residenziali;
- che il numero degli alloggi di ERP oggetto della riserva sia qualitativamente e quantitativamente insufficiente ai fini gestionali. In linea generale, si ritiene che il numero minimo di alloggi ERP debba essere almeno 5 ovvero che gli stessi debbano essere localizzati in uno stesso autonomo edificio oppure che, pur facendo parte di un organismo edilizio più ampio, ne occupino un intero vano scala.
a) ordinario per interventi di piccola entità
In tutti gli interventi di nuova edificazione o di recupero da realizzare attraverso la ristrutturazione urbanistica o la sostituzione edilizia che non raggiungono la soglia dei 2.000 metri quadrati di S.u.l.., la quota di S.u.l. che facoltativamente può essere vincolata a ERP potrà essere ordinariamente monetizzata sulla base del costo di costruzione dell’edilizia residenziale pubblica.
In questo caso, la quota di S.u.l. oggetto della monetizzazione viene comunque edificata priva di qualsivoglia vincolo legato alla dotazione territoriale. Pertanto la superficie utile lorda complessiva dell’intervento non si riduce della stessa quota di ERP che non si realizza.
b) alternativa
La quota stabilita dallo Sug, o una parte di essa, viene devoluta alla destinazione residenziale nelle altre forme di ERS con vincolo permanente o temporaneo, sulla base di una convenzione con il Comune.
Attraverso questa modalità si dà prevalente, ma non piena, attuazione agli obiettivi sottesi alla disciplina della lr 38/2007 e s.m.i., in quanto si assicura il conseguimento, ma solo in via temporanea, della nuova offerta abitativa di ERS.
La piena attuazione degli obiettivi della legge si realizza con la corresponsione di un conguaglio, in forma di contributo monetario al Comune, nella misura indicizzata al valore attuale del costo di produzione di un analogo prodotto edilizio al momento della cessazione del vincolo, per ciascun metro quadro di superficie utile lorda appartenente alla quota minima prescritta dallo Sug e non destinata all’ERP nella forma permanente.
c) straordinaria
La quota di S.u.l. da riservare a ERP stabilita dallo Sug, o una parte di essa, in quanto giudicata dal soggetto attuatore incompatibile con il resto dell’intervento, non viene edificata. In altri termini, in considerazione delle peculiari caratteristiche dell’intervento di trasformazione urbanistica, non si fa luogo alla realizzazione di parte o di tutta la quota di ERP. Pertanto la superficie utile lorda complessiva dell’intervento si riduce della stessa quota di ERP che non si realizza.
Attraverso questa modalità non si dà attuazione all’obiettivo della lr 38/2007 e s.m.i. ma se ne rende possibile l’applicazione in altra parte del territorio perché non si deposita il relativo carico urbanistico.
L’applicazione secondo la modalità straordinaria comporta l’asservimento del titolo edificatorio attraverso la sottoscrizione di un atto, registrato e trascritto, con il quale il titolo edificatorio della quota di ERP non realizzata viene trasferito in perpetuo al Comune, e inoltre il versamento al Comune medesimo di un contributo, nella misura minima pari al costo di esproprio di un’area ove localizzare il titolo edificatorio acquisito, per ciascun metro quadro di superficie utile lorda appartenente alla quota indicata dallo Sug e non destinata all’ERP.
d) con vendita convenzionata e monetizzazione
La quota della superficie utile lorda maturata con la trasformazione urbanistica che avrebbe dovuto essere riservata all’ERP viene invece devoluta alla destinazione residenziale nella forma della vendita, sulla base di una convenzione con il Comune che stabilisce i criteri per la determinazione del prezzo di vendita e per i suoi aggiornamenti, per un periodo non inferiore ad anni dieci, nonché le modalità per l’individuazione degli acquirenti, ai sensi dell’articolo 17 della lr 38/2007 e s.m.i.
Attraverso questa modalità si dà soltanto in minima parte attuazione al disegno della lr 38/2007 e s.m.i., in quanto si assicura il conseguimento di alcuni obiettivi della nuova disciplina, quali consentire l’accesso alla casa per le categorie più deboli ma si manca completamente la tutela svolta dall’edilizia pubblica in affitto per le fasce sociali marginali.
Ai fini di raggiungere il perseguimento degli obiettivi della nuova legge, l’applicazione di questa quarta modalità comporta un contributo monetario al Comune per ciascun metro quadro di superficie utile lorda appartenente alla quota minima prescritta dallo Sug e non destinata all’ERP, indicizzato all’attuale costo di produzione di un analogo prodotto edilizio.
Determinazione della dotazione territoriale
La quota percentuale minima in termini di S.u.l. da destinare obbligatoriamente all’ERP è stabilita autonomamente dal Comune sulla base:
a) del fabbisogno di ERP determinato sulla scorta degli indirizzi del PQR;
b) delle massime percentuali finanziariamente sostenibili da applicare alla S.u.l. realizzabile.
Gli indirizzi forniti dalla Regone in sede di Programma Quadriennale per l'edilizia Residenziale (PQR) sono uno strumento messo a disposizione dall’Amministrazione Regionale ai Comuni al fine di orientare la quantificazione della dotazione territoriale relativa all’edilizia sociale, sulla base delle caratteristiche posizionali dell’intervento (centrale, semicentrale, periferico), dei costi di costruzione e produzione edilizia e, soprattutto, dello specifico mercato immobiliare ove si localizza ogni specifica trasformazione urbanistica-edilizia.
Fatto salvo l’obiettivo di garantire attraverso la dotazione territoriale di ERP la piena risposta al fabbisogno di edilizia sociale rilevata, le modalità di distribuzione della dotazione territoriale stessa nell’ambito delle diverse trasformazioni ipotizzate dallo Sug costituiscono elemento di qualificazione dell’autonomia comunale da esercitare in sede di pianificazione di pertinenza di quello stesso livello di governo.
Modalità di monetizzazione della dotazione territoriale
Le modalità di monetizzazione della dotazione territoriale si differenziano tra quelle di tipo ordinario per interventi di piccola entità (lett. a), che si riferiscono alle previsioni di trasformazione urbanistico-edilizia (interventi di nuova edificazione o di recupero da realizzare attraverso la ristrutturazione urbanistica o la sostituzione edilizia) che non raggiungono la soglia dei 2.000 metri quadrati di S.u.l.., e quelle che attengono invece eventuali modalità alternative di produzione della dotazione territoriale nei casi in cui la dotazione territoriale stessa è obbligatoria (lett. b, c, d).
L’impiego dell’istituto della monetizzazione di cui alle successive lett. b), c) e d) potrà avvenire di volta in volta previa decisione della singola Amministrazione Comunale, supportata da un’istruttoria che motivi il maggior interesse pubblico del provvedimento di riserva della dotazione territoriale di ERP.
La valutazione dell’opportunità della monetizzazione potrà quindi avvenire previa motivazione dell’assenza dell’interesse pubblico alla produzione della riserva di ERP nel caso in cui sia dimostrata almeno una delle seguenti condizioni:
- che l’ambito ove si localizza la trasformazione urbanistica abbia almeno una delle seguenti caratteristiche:
a) accessibilità degli alloggi al sistema del servizio di trasporto pubblico (urbano o anche extraurbano), attraverso la presenza di una fermata accessibile anche in termini di assenza di barriere architettoniche, a una distanza superiore a 500 metri dal perimetro dell’area oggetto della trasformazione stessa;
b) presenza di altri servizi a scala di quartiere quali scuole, asili nido, servizi commerciali al dettaglio, ecc., a una distanza superiore a 500 metri dal perimetro dell’area oggetto della trasformazione stessa;
- che l’area ove si dovrebbero situare gli alloggi ERP oggetto della riserva sia compromessa dalla presenza di servizi o preesistenze, impianti tecnologici, ecc. che ne limitino il pieno utilizzo a fini residenziali;
- che il numero degli alloggi di ERP oggetto della riserva sia qualitativamente e quantitativamente insufficiente ai fini gestionali. In linea generale, si ritiene che il numero minimo di alloggi ERP debba essere almeno 5 ovvero che gli stessi debbano essere localizzati in uno stesso autonomo edificio oppure che, pur facendo parte di un organismo edilizio più ampio, ne occupino un intero vano scala.
a) ordinario per interventi di piccola entità
In tutti gli interventi di nuova edificazione o di recupero da realizzare attraverso la ristrutturazione urbanistica o la sostituzione edilizia che non raggiungono la soglia dei 2.000 metri quadrati di S.u.l.., la quota di S.u.l. che facoltativamente può essere vincolata a ERP potrà essere ordinariamente monetizzata sulla base del costo di costruzione dell’edilizia residenziale pubblica.
In questo caso, la quota di S.u.l. oggetto della monetizzazione viene comunque edificata priva di qualsivoglia vincolo legato alla dotazione territoriale. Pertanto la superficie utile lorda complessiva dell’intervento non si riduce della stessa quota di ERP che non si realizza.
b) alternativa
La quota stabilita dallo Sug, o una parte di essa, viene devoluta alla destinazione residenziale nelle altre forme di ERS con vincolo permanente o temporaneo, sulla base di una convenzione con il Comune.
Attraverso questa modalità si dà prevalente, ma non piena, attuazione agli obiettivi sottesi alla disciplina della lr 38/2007 e s.m.i., in quanto si assicura il conseguimento, ma solo in via temporanea, della nuova offerta abitativa di ERS.
La piena attuazione degli obiettivi della legge si realizza con la corresponsione di un conguaglio, in forma di contributo monetario al Comune, nella misura indicizzata al valore attuale del costo di produzione di un analogo prodotto edilizio al momento della cessazione del vincolo, per ciascun metro quadro di superficie utile lorda appartenente alla quota minima prescritta dallo Sug e non destinata all’ERP nella forma permanente.
c) straordinaria
La quota di S.u.l. da riservare a ERP stabilita dallo Sug, o una parte di essa, in quanto giudicata dal soggetto attuatore incompatibile con il resto dell’intervento, non viene edificata. In altri termini, in considerazione delle peculiari caratteristiche dell’intervento di trasformazione urbanistica, non si fa luogo alla realizzazione di parte o di tutta la quota di ERP. Pertanto la superficie utile lorda complessiva dell’intervento si riduce della stessa quota di ERP che non si realizza.
Attraverso questa modalità non si dà attuazione all’obiettivo della lr 38/2007 e s.m.i. ma se ne rende possibile l’applicazione in altra parte del territorio perché non si deposita il relativo carico urbanistico.
L’applicazione secondo la modalità straordinaria comporta l’asservimento del titolo edificatorio attraverso la sottoscrizione di un atto, registrato e trascritto, con il quale il titolo edificatorio della quota di ERP non realizzata viene trasferito in perpetuo al Comune, e inoltre il versamento al Comune medesimo di un contributo, nella misura minima pari al costo di esproprio di un’area ove localizzare il titolo edificatorio acquisito, per ciascun metro quadro di superficie utile lorda appartenente alla quota indicata dallo Sug e non destinata all’ERP.
d) con vendita convenzionata e monetizzazione
La quota della superficie utile lorda maturata con la trasformazione urbanistica che avrebbe dovuto essere riservata all’ERP viene invece devoluta alla destinazione residenziale nella forma della vendita, sulla base di una convenzione con il Comune che stabilisce i criteri per la determinazione del prezzo di vendita e per i suoi aggiornamenti, per un periodo non inferiore ad anni dieci, nonché le modalità per l’individuazione degli acquirenti, ai sensi dell’articolo 17 della lr 38/2007 e s.m.i.
Attraverso questa modalità si dà soltanto in minima parte attuazione al disegno della lr 38/2007 e s.m.i., in quanto si assicura il conseguimento di alcuni obiettivi della nuova disciplina, quali consentire l’accesso alla casa per le categorie più deboli ma si manca completamente la tutela svolta dall’edilizia pubblica in affitto per le fasce sociali marginali.
Ai fini di raggiungere il perseguimento degli obiettivi della nuova legge, l’applicazione di questa quarta modalità comporta un contributo monetario al Comune per ciascun metro quadro di superficie utile lorda appartenente alla quota minima prescritta dallo Sug e non destinata all’ERP, indicizzato all’attuale costo di produzione di un analogo prodotto edilizio.
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