Leggo su Eddyburg uno scritto di Giancarlo Consonni riferito all'intervento di Renzo Piano a Sesto San Giovanni sulle aree ex-Falck progettato per conto di Risanamento SpA.
Molto interessanti alcuni passaggi critici su questo pezzo di città che recentemente ho visto alla mostra che la Triennale di milano ha dedicato allo stesso Piano.
"C'è una differenza fra l'essere grandi architetti e l’essere realizzatori di città. Renzo Piano lo conferma in modo paradigmatico. Il progetto da lui messo a punto per Sesto San Giovanni per conto della proprietà delle aree (Risanamento Spa del Gruppo Zunino) non sembra cogliere appieno le opportunità del contesto. La rigida divisione funzionale e spaziale tra residenza e terziario e il complessivo impianto proposto non sono in grado di promuovere e sostenere relazioni urbane: quelle che affidano alla socialità il compito primario nel qualificare i luoghi in termini di urbanità e sicurezza."
"Piano privilegia infatti il binomio natura/tecnica e pensa che in questa combinazione stia la sintesi di una modernità possibile e auspicabile in fatto di insediamenti umani. Si tratta in realtà di un’impostazione antiurbana. È pur vero che l'architetto genovese corregge il tiro ricorrendo all’immagine della Rambla (...). Ma il riferimento non trova riscontro in quanto messo a punto da lui e dai suoi collaboratori. La Rambla di Barcellona è un organismo vitale per almeno due ragioni: è una passeggiata che collega due fulcri urbani di importanza primaria (Plaza Catalunya e Plaza Colón) ed è fiancheggiata da due quartieri storici pieni di vita (condizione che qui Piano si guarda bene dal tentare di riprodurre)."
"Evidentemente Piano fa affidamento sul fatto che una densità molto elevata possa di per sé generare vitalità. In realtà per costituire strade dotate di qualità architettonica e urbana nel disastrato comparto orientale di Sesto San Giovanni occorrerebbe creare insieme perni e tramiti forti, nel senso di strutturati da relazioni intense e complesse. Per essere più espliciti, il recupero delle aree ex Falck avrebbe bisogno di almeno quattro fulcri (...)".
"Nel progetto di Piano il tema dell'intelaiatura della socialità è invece pressoché trascurato. L’unico tramite est-ovest da lui proposto (il ‘decumano’ rispetto al ‘cardo’ di viale Italia) è tutt’altro che una strada vitale: è un canale monofunzionale, tutto fiancheggiato da sordi blocchi di uffici. Quanto al ‘cardo’, esso si distende per due chilometri con una successione parattatica di 34 coloratissime ‘torri’ (19 edifici alti 104 metri, 15 alti 74 metri.). Ma cosa collega? Un inizio e una fine totalmente privi di forza, mentre nel suo interminabile sviluppo, il boulevard non incontra punti intermedi che possano dirsi notevoli per l'architettura dei luoghi e per l'elevata densità relazionale. Visto l’impianto cardo-decumanico, il minimo che ci si poteva attendere è che venisse dato vita a un 'foro' all’incrocio dei due assi. Rimane la smisurata ‘Rambla’ di due chilometri che non sarà mai una passeggiata. Tanto che lo stesso progettista ha sentito la necessità di ricorrere a una protesi - dei tapis roulant - per portare il più rapidamente possibile gli affannati abitanti dall'alloggio alla prima stazione di metropolitana e viceversa."
mercoledì 31 ottobre 2007
mercoledì 24 ottobre 2007
aumenta l'offerta e il prezzo è indifferente: il mercato immobiliare
In poco tempo mi è capitato di fare cenno, in diverse situazioni, al mancato funzionamento nel mercato immobiliare della legge della domanda/offerta.
Mi piace ricordare le lezioni di Edoardo Salzano che, ancor oggi, parla di rendita.
La scarsità del bene “terreno urbano” non è una scarsità naturale in senso proprio (come quello del terreno in generale), ma una scarsità che deriva dal fatto che solo un numero limitato di terreni è storicamente dotato di quei requisiti che ne rendono possibile, nell'immediato o mediatamente, una utilizzazione edilizia-urbana.
La scarsità del terreno urbano è quindi una scarsità manovrabile. E poiché è evidente che il grado della scarsità influenza i livelli della rendita, anche i livelli della rendita sono manovrabili. Ma va subito precisato che il rapporto tra grado di scarsità e livello dello rendita non è, nel caso della rendita urbana, così meccanico come avviene nel caso di altre categorie di beni.
(...)
La rendita fondiaria urbana assoluta è quella che deriva al terreno dal fatto che esso è edificabile, (o più esattamente, del fatto che per quel terreno l'utilizzazione edificatoria è conveniente rispetto all'utilizzazione agricola).
La rendita differenziale è invece quella che deriva dal fatto che un particolare terreno presenta -ai fini della utilizzazione edilizia- vantaggi e requisiti che lo rendono più appetibile di altri.
(...)
Il ruolo che svolge l'intervento pubblico influisce sulla rendita fondiaria urbana. Infatti l'intervento pubblico:
a) con i piani urbanistici determina quali e quante aree sono potenzialmente edificabili, e quindi incide sulla rendita fondiaria urbana assoluta;
b) con la realizzazione delle opere di urbanizzazione, con l'inserimento delle aree nei programmi urbanistici e con il rilascio delle concessioni edilizie, rende le aree concretamente edificabili, e quindi incide in un primo modo sulla rendita fondiaria urbana differenziale;
c) con la quantità e la qualità delle opere di urbanizzazione e dei servizi, con la determinazione delle qualità edilizie e urbanistiche delle varie parti degli insediamenti (altezze, distacchi, densità ecc.) accresce o diminuisce l'appetibilità relativa delle varie aree edificabili, e quindi incide sulla rendita differenziale.
(...)
Il rapporto tra grado di scarsità e livello della rendita non è -nel campo della rendita fondiaria urbana- così meccanico come è in altri campi.
In linea generale, maggiore è la disponibilità di un bene (cioè minore è la sua scarsità) minore è il livello della rendita assoluta. Questo per i beni che sono, in larga misura, fungibili, ossia per i beni nei quali la rendita assoluta è una parte consistente della rendita totale (es., il grano può essere qualità migliore o peggiore, ma le differenze tra i prezzi del grano migliore e del grano peggiore sono modeste rispetto al prezzo medio; un aumento delle produzione di grano diminuisce quindi i prezzi).
Ma i terreni urbani hanno la caratteristica che la rendita di posizione è molto più consistente delle rendita assoluta, e che -nell'attuale situazione delle grandi e medie città- le differenze delle qualità dei terreni sono notevolissime. Si può dire, al limite, che ogni terreno ha una sua qualità differente da tutte le altre.
In una situazione di questo tipo, l'immissione nel mercato di una consistente quantità di nuove aree edificabili determina un innalzamento generale del valore (e quindi della rendita) in tutte le aree che erano precedentemente riconosciute edificabili.
Mi piace ricordare le lezioni di Edoardo Salzano che, ancor oggi, parla di rendita.
La scarsità del bene “terreno urbano” non è una scarsità naturale in senso proprio (come quello del terreno in generale), ma una scarsità che deriva dal fatto che solo un numero limitato di terreni è storicamente dotato di quei requisiti che ne rendono possibile, nell'immediato o mediatamente, una utilizzazione edilizia-urbana.
La scarsità del terreno urbano è quindi una scarsità manovrabile. E poiché è evidente che il grado della scarsità influenza i livelli della rendita, anche i livelli della rendita sono manovrabili. Ma va subito precisato che il rapporto tra grado di scarsità e livello dello rendita non è, nel caso della rendita urbana, così meccanico come avviene nel caso di altre categorie di beni.
(...)
La rendita fondiaria urbana assoluta è quella che deriva al terreno dal fatto che esso è edificabile, (o più esattamente, del fatto che per quel terreno l'utilizzazione edificatoria è conveniente rispetto all'utilizzazione agricola).
La rendita differenziale è invece quella che deriva dal fatto che un particolare terreno presenta -ai fini della utilizzazione edilizia- vantaggi e requisiti che lo rendono più appetibile di altri.
(...)
Il ruolo che svolge l'intervento pubblico influisce sulla rendita fondiaria urbana. Infatti l'intervento pubblico:
a) con i piani urbanistici determina quali e quante aree sono potenzialmente edificabili, e quindi incide sulla rendita fondiaria urbana assoluta;
b) con la realizzazione delle opere di urbanizzazione, con l'inserimento delle aree nei programmi urbanistici e con il rilascio delle concessioni edilizie, rende le aree concretamente edificabili, e quindi incide in un primo modo sulla rendita fondiaria urbana differenziale;
c) con la quantità e la qualità delle opere di urbanizzazione e dei servizi, con la determinazione delle qualità edilizie e urbanistiche delle varie parti degli insediamenti (altezze, distacchi, densità ecc.) accresce o diminuisce l'appetibilità relativa delle varie aree edificabili, e quindi incide sulla rendita differenziale.
(...)
Il rapporto tra grado di scarsità e livello della rendita non è -nel campo della rendita fondiaria urbana- così meccanico come è in altri campi.
In linea generale, maggiore è la disponibilità di un bene (cioè minore è la sua scarsità) minore è il livello della rendita assoluta. Questo per i beni che sono, in larga misura, fungibili, ossia per i beni nei quali la rendita assoluta è una parte consistente della rendita totale (es., il grano può essere qualità migliore o peggiore, ma le differenze tra i prezzi del grano migliore e del grano peggiore sono modeste rispetto al prezzo medio; un aumento delle produzione di grano diminuisce quindi i prezzi).
Ma i terreni urbani hanno la caratteristica che la rendita di posizione è molto più consistente delle rendita assoluta, e che -nell'attuale situazione delle grandi e medie città- le differenze delle qualità dei terreni sono notevolissime. Si può dire, al limite, che ogni terreno ha una sua qualità differente da tutte le altre.
In una situazione di questo tipo, l'immissione nel mercato di una consistente quantità di nuove aree edificabili determina un innalzamento generale del valore (e quindi della rendita) in tutte le aree che erano precedentemente riconosciute edificabili.
lunedì 22 ottobre 2007
prospettive macroeconomiche ed evoluzione della domanda: la ricerca della qualità
Per il settore immobiliare le prospettive di andamento generale dell’economia sono fondamentali.
Vediamo quali correlazioni potranno esserci per i prossimi anni.
La domanda residenziale, nei prossimi anni, tenderà quindi a selezionare sempre più l’offerta sul mercato, in particolare sul versante qualitativo.
Il livello delle finiture, in particolare di quelle tecnologiche, e la qualità, anche sociale, del contesto, rappresenteranno variabili sempre più importanti per i futuri acquirenti.
Questo scarto qualitativo fra la domanda e l’offerta potrebbe rendere più difficoltoso l’assorbimento di prodotti di media e bassa qualità al punto da rendere necessaria una scelta radicale sull’opportunità di un loro adeguamento strutturale o di una completa sostituzione.
La politica di aumento dei tassi d’interesse sostenuta negli ultimi mesi dalla Banca centrale europea ha già avuto conseguenze tangibili sulle dinamiche immobiliari.
Vediamo quali correlazioni potranno esserci per i prossimi anni.
La domanda residenziale, nei prossimi anni, tenderà quindi a selezionare sempre più l’offerta sul mercato, in particolare sul versante qualitativo.
Il livello delle finiture, in particolare di quelle tecnologiche, e la qualità, anche sociale, del contesto, rappresenteranno variabili sempre più importanti per i futuri acquirenti.
Questo scarto qualitativo fra la domanda e l’offerta potrebbe rendere più difficoltoso l’assorbimento di prodotti di media e bassa qualità al punto da rendere necessaria una scelta radicale sull’opportunità di un loro adeguamento strutturale o di una completa sostituzione.
l'evoluzione degli attori del mercato immobiliare
La sempre maggiore integrazione, all’interno di un progetto di trasformazione urbana di una certa complessità, tra soggetti costruttori, finanziatori e gestori di infrastrutture e servizi rappresenta l’effetto dell’evoluzione degli attori del mercato immobiliare.
Negli ultimi dieci anni, nel mondo immobiliare sono profondamente cambiate non solo le caratteristiche del prodotto e i processi decisionali adottati ma anche i principali attori che popolano il mercato.
Si è infatti assistito alla trasformazione degli equilibri interni del mercato, fra soggetti produttori di beni, le imprese di costruzioni, e i fornitori di servizi, in particolare quelli ad alto valore aggiunto come i servizi finanziari e di consulenza altamente specializzata.
Da questo punto di vista, la finanziarizzazione del mattone è stata il fenomeno più evidente nell’ultimo decennio. La comparsa di nuovi soggetti, come i fondi immobiliari, e l’aumento del peso di altri, in particolare il sistema bancario, hanno modificato fortemente gli equilibri interni al mercato e la ripartizione dei costi.
In particolare, si è verificato un progressivo abbassamento della percentuale del costo di costruzione nella formazione del valore finale dell’operazione immobiliare, a favore del costo dei servizi ad alto valore aggiunto, come quelli finanziari, il marketing e le consulenze altamente specializzate.
Contemporaneamente, e seguendo l’esempio l’europeo, sono divenuti soggetti attivi del mercato immobiliare attori parapubblici e partenariali, come gli enti fieristici, universitari, ospedalieri e le fondazioni bancarie, istituzioni già molto radicate nella struttura sociale ed economica dei vari territori, ma oggi direttamente coinvolti nelle decisioni strategiche di riqualificazione urbana.
Negli ultimi dieci anni, nel mondo immobiliare sono profondamente cambiate non solo le caratteristiche del prodotto e i processi decisionali adottati ma anche i principali attori che popolano il mercato.
Si è infatti assistito alla trasformazione degli equilibri interni del mercato, fra soggetti produttori di beni, le imprese di costruzioni, e i fornitori di servizi, in particolare quelli ad alto valore aggiunto come i servizi finanziari e di consulenza altamente specializzata.
Da questo punto di vista, la finanziarizzazione del mattone è stata il fenomeno più evidente nell’ultimo decennio. La comparsa di nuovi soggetti, come i fondi immobiliari, e l’aumento del peso di altri, in particolare il sistema bancario, hanno modificato fortemente gli equilibri interni al mercato e la ripartizione dei costi.
In particolare, si è verificato un progressivo abbassamento della percentuale del costo di costruzione nella formazione del valore finale dell’operazione immobiliare, a favore del costo dei servizi ad alto valore aggiunto, come quelli finanziari, il marketing e le consulenze altamente specializzate.
Contemporaneamente, e seguendo l’esempio l’europeo, sono divenuti soggetti attivi del mercato immobiliare attori parapubblici e partenariali, come gli enti fieristici, universitari, ospedalieri e le fondazioni bancarie, istituzioni già molto radicate nella struttura sociale ed economica dei vari territori, ma oggi direttamente coinvolti nelle decisioni strategiche di riqualificazione urbana.
territorio vs. catene alberghiere ?
La lettura del Rapporto sul mercato immobiliare toscano di Scenari Immobiliari evidenzia un'osservazione di buon senso, seppur non particolarmente penetrante, relativa ai rapporti (mai risolti) tra offerta turistico-ricettiva locale e domanda globale.
Un po’ in tutto il territorio nazionale è bassa la presenza di grandi catene alberghiere ed è, viceversa, alta la percentuale di strutture a conduzione familiare.
La convinzione che la conduzione familiare possa essere sinonimo di radicamento al territorio e possa rappresentare un elemento positivo, capace di attrarre turisti alla ricerca di una vacanza a stretto contatto con la cultura dei luoghi, è ancora molto forte sul territorio e, solo in alcuni casi, corrisponde alla realtà.
Ma è ancor più vero che oggi le scelte di gestione delle catene internazionali appaiono molto più attente che in passato alla “personalizzazione territoriale” degli hotels: grazie a un’attenta standardizzazione, le catene alberghiere sembrano le (uniche ?) opzioni che possono garantire i servizi base riuscendo ad attrarre turisti, soprattutto stranieri, che ricercano un livello di qualità e di comfort adeguato al tipo di struttura scelta.
Appartenere a una catena internazionale, inoltre, significa facile reperibilità sulle piattaforme telematiche, facilità di prenotazione e, quindi, ottimizzazione della capacità ricettiva.
Un po’ in tutto il territorio nazionale è bassa la presenza di grandi catene alberghiere ed è, viceversa, alta la percentuale di strutture a conduzione familiare.
La convinzione che la conduzione familiare possa essere sinonimo di radicamento al territorio e possa rappresentare un elemento positivo, capace di attrarre turisti alla ricerca di una vacanza a stretto contatto con la cultura dei luoghi, è ancora molto forte sul territorio e, solo in alcuni casi, corrisponde alla realtà.
Ma è ancor più vero che oggi le scelte di gestione delle catene internazionali appaiono molto più attente che in passato alla “personalizzazione territoriale” degli hotels: grazie a un’attenta standardizzazione, le catene alberghiere sembrano le (uniche ?) opzioni che possono garantire i servizi base riuscendo ad attrarre turisti, soprattutto stranieri, che ricercano un livello di qualità e di comfort adeguato al tipo di struttura scelta.
Appartenere a una catena internazionale, inoltre, significa facile reperibilità sulle piattaforme telematiche, facilità di prenotazione e, quindi, ottimizzazione della capacità ricettiva.
domenica 14 ottobre 2007
edificare nel disordine paesistico
Su Architettura di pietra è presentata l'opera degli architetti Markus Wespi e Jérôme De Meuron in Canton Ticino.
La strategia progettuale è fondata sul "muro" che realizza il "volume puro" e la combinazione di volumi.
La percezione dell’edificio è risolta in un volume puro formato da muri, sui quali si concentra il progetto volto ad esaltarne il carattere massiccio.
Un’architettura che cerca il “silenzio” sia nella dimensione abitativa sia nel rapporto con la natura e, si potrebbe aggiungere, anche con il territorio e con il paesaggio.
Proprio quest'ultimo aspetto, forse, è quello più rivelatore della bontà della proposta progettuale.
Così dalla relazione di progetto: "Il progetto reagisce con discrezione ad un tema quotidiano: costruire nel disordine urbanistico. Si è dunque rinunciato all’impiego degli attributi convenzionali di una casa: si è fatto ricorso solamente a due cubi di pietra posti semplicemente perpendicolari l’uno all’altro che sporgono dalla montagna –frammentari– appartenenti più al paesaggio che al quartiere –più muro che casa– sottraendosi da un ordine temporale."
mercoledì 10 ottobre 2007
finanziaria e politica della casa
Nel disegno di legge Finanziaria 2008 il Governo interviene sensibilmente sulla casa.
Su La Voce, Simone Pellegrino fa un'analisi degli effetti redistributivi della manovra fiscale sulla casa.
Questa la sintesi: "Se l'obiettivo è rendere più equa la distribuzione dei redditi, nella manovra finanziaria per il 2008 non mancano le zone d'ombra. Sicuramente positivi gli effetti redistributivi delle misure a favore degli incapienti, ovvero contribuenti che generalmente non possono beneficiare degli sgravi d’imposta, anche se limitata per il 2007. Ma dal 2008 si introducono benefici permanenti per affitti e Ici che si concentrano su una parte più alta della distribuzione dei redditi e riducono l'impatto positivo sui veri poveri".
Interessante il confronto tra le misure "sociali" previste dal decreto legge collegato alla Finanziaria che provvede a distribuire il cosiddetto "tesoretto" e il disegno di legge Finanziaria 2008 che, invece, introduce le detrazioni ICI e sugli affitti: "La riduzione dell’Ici, non dissimile quantitativamente nelle diverse fasce di reddito (ma più alta tra i 20 e i 50mila euro), riguarda solo il 22 per cento dei contribuenti nella fascia 0-1.000 e circa il 35-45 per cento dei contribuenti nella fascia 1.000-20.000 euro. La maggior parte dei contribuenti nelle fasce successive, fino a 50mila euro, ottiene una riduzione.Valutando le modifiche legislative sui redditi familiari equivalenti, si nota che con il decreto legge (bonus incapienti) il 61 per cento dei benefici si concentrano sui primi tre decili; la riduzione Ici prevista dalla Finanziaria si concentra sugli ultimi 5. Complessivamente i primi tre decili risultano i meno avvantaggiati dalle misure contenute nella Finanziaria. Questo perché gli sgravi Irpef riconosciuti dalla Finanziaria non sono focalizzati sugli incapienti, ma consistono solo in detrazioni/sussidi per gli affittuari."
Ovvia la conclusione: "Non è facile individuare ragioni economiche sottostanti la riduzione così generalizzata dell’Ici sulla prima casa. Il limite massimo dell’incremento della detrazione (200 euro), poi, appare troppo generoso nei confronti dei contribuenti con redditi medio-alti, tanto più che il beneficio è vincolato alla capienza del debito Ici. In una logica di uso delle risorse in senso redistributivo, sarebbe stato forse più opportuno inserire un limite massimo di reddito inferiore."
Su La Voce, Simone Pellegrino fa un'analisi degli effetti redistributivi della manovra fiscale sulla casa.
Questa la sintesi: "Se l'obiettivo è rendere più equa la distribuzione dei redditi, nella manovra finanziaria per il 2008 non mancano le zone d'ombra. Sicuramente positivi gli effetti redistributivi delle misure a favore degli incapienti, ovvero contribuenti che generalmente non possono beneficiare degli sgravi d’imposta, anche se limitata per il 2007. Ma dal 2008 si introducono benefici permanenti per affitti e Ici che si concentrano su una parte più alta della distribuzione dei redditi e riducono l'impatto positivo sui veri poveri".
Interessante il confronto tra le misure "sociali" previste dal decreto legge collegato alla Finanziaria che provvede a distribuire il cosiddetto "tesoretto" e il disegno di legge Finanziaria 2008 che, invece, introduce le detrazioni ICI e sugli affitti: "La riduzione dell’Ici, non dissimile quantitativamente nelle diverse fasce di reddito (ma più alta tra i 20 e i 50mila euro), riguarda solo il 22 per cento dei contribuenti nella fascia 0-1.000 e circa il 35-45 per cento dei contribuenti nella fascia 1.000-20.000 euro. La maggior parte dei contribuenti nelle fasce successive, fino a 50mila euro, ottiene una riduzione.Valutando le modifiche legislative sui redditi familiari equivalenti, si nota che con il decreto legge (bonus incapienti) il 61 per cento dei benefici si concentrano sui primi tre decili; la riduzione Ici prevista dalla Finanziaria si concentra sugli ultimi 5. Complessivamente i primi tre decili risultano i meno avvantaggiati dalle misure contenute nella Finanziaria. Questo perché gli sgravi Irpef riconosciuti dalla Finanziaria non sono focalizzati sugli incapienti, ma consistono solo in detrazioni/sussidi per gli affittuari."
Ovvia la conclusione: "Non è facile individuare ragioni economiche sottostanti la riduzione così generalizzata dell’Ici sulla prima casa. Il limite massimo dell’incremento della detrazione (200 euro), poi, appare troppo generoso nei confronti dei contribuenti con redditi medio-alti, tanto più che il beneficio è vincolato alla capienza del debito Ici. In una logica di uso delle risorse in senso redistributivo, sarebbe stato forse più opportuno inserire un limite massimo di reddito inferiore."
mercoledì 5 settembre 2007
marimekko
Continuo con la finlandese Marimekko, storico marchio per la casa: le righe o fiori stampati, un must della design culture scandinava. Anche se ormai non è più un marchio solo locale, dato che alcuni prodotti si vedono anche dalla Rinascente.
Questa una delle novità per l'autunno.
Anche se io preferisco questo classico.
lunedì 3 settembre 2007
eva solo
Dalla Scandinavia questa estate mi porto un pò di buoni indirizzi di design. Inizio con la danese Eva Solo.
In tempi di morbidi e variopinti giocattoli casalinghi firmati Alessi, Eva Solo sceglie di utilizzare quasi esclusivamente acciaio e plastica nera per progettare secondo la più rigorosa tradizione scandinava. La produzione è fatta di accessori che uniscono una spiccata praticità un senso del design moderno, lineare e minimalista.
Il mio preferito è Eva Solo TeaMaker che permette di fare un ottimo tea in ben due modi e di tenerlo caldo con gli involucri in neoprene. In vendita qui.
In tempi di morbidi e variopinti giocattoli casalinghi firmati Alessi, Eva Solo sceglie di utilizzare quasi esclusivamente acciaio e plastica nera per progettare secondo la più rigorosa tradizione scandinava. La produzione è fatta di accessori che uniscono una spiccata praticità un senso del design moderno, lineare e minimalista.
Il mio preferito è Eva Solo TeaMaker che permette di fare un ottimo tea in ben due modi e di tenerlo caldo con gli involucri in neoprene. In vendita qui.
domenica 2 settembre 2007
la distrazione delle risorse statali destinate alle politiche abitative
Molti interessanti spunti di riflessione dalla recente relazione della Corte dei Conti sull’Edilizia Residenziale Pubblica in Italia.
Il primo appunto è per la programmazione delle politiche abitative da parte delle regioni.
"Il nucleo essenziale delle funzioni regionali in materia di ERP è costituito dalla programmazione, finanziamento, gestione, controllo e monitoraggio. (…) L’attività programmatoria regionale è apparsa fortemente condizionata dai programmi nazionali finanziati con risorse prevalentemente statali, previsti anche in epoca successiva al decentramento.
Sotto il profilo delle risorse regionali, l’(…) indagine ha messo in evidenza che alla considerevole massa di risorse rifluite alle Regioni con gli Accordi di programma del 2000/2001 conseguenti al trasferimento delle competenze ed alla chiusura del canale di finanziamento proveniente dai contributi GESCAL, non hanno fatto fronte significativi stanziamenti autonomi destinati all’ERP nei bilanci regionali.
Particolarmente rilevante è stata, invece, l’attività regionale finalizzata a riprogrammare e rilocalizzare le risorse assegnate e non utilizzate o non ancora assegnate.
Peraltro, il vincolo dei fondi ex GESCAL a finalità di ERP non ha impedito che essi, in presenza di situazioni emergenziali, venissero utilizzati con finalità del tutto differenti. È quanto si è verificato ad esempio in Campania, dove -a seguito della l.r. n.28 del 24 dicembre 2003- la somma di € 550.000.000,00 destinata al settore dell’edilizia residenziale pubblica (fondi ex GESCAL), è stata trasferita al settore regionale sanità per l’anno 2002 ai fini del ripiano deficit in materia sanitaria.
(...)
Né è stato possibile verificare se la destinazione dei proventi dei canoni e delle alienazioni sia stata effettivamente coerente con quanto al riguardo previsto prima dalle leggi 513/1977 e 560/1993 e poi dalle normative regionali."
Nella mia regione, invece, il PQR 2001/2004 –in funzione del quale si rilevano finanziamenti per un totale € 39.313.971,92,- solo il 33% delle risorse da programmare sono state destinate al finanziamento delle attività delle ARTE mentre la restante maggioritaria quota è stata variamente destinata, con netta prevalenza per il finanziamento dei programmi urbani complessi che, in buona sostanza, ha significato il sostegno agli Enti Locali per la realizzazione di opere di urbanizzazione.
"In sintesi, si rileva come la dimensione delle risorse da impiegare in materia di edilizia abitativa dipenda prevalentemente da tre ordini di fattori rappresentati:
1) dall’interesse della Regione verso gli interventi di ERP, da sostenersi attraverso adeguate appostazioni in bilancio;
2) dallo stato di salute del bilancio regionale che, in situazioni di emergenza, può utilizzare le risorse ERP ad altri fini;
3) dallo stato di salute degli enti gestori i cui disavanzi finanziari possono assorbire risorse anche ingenti distogliendole dalle finalità di sviluppo dell’edilizia abitativa".
Dalla lettura del rapporto è abbastanza evidente che risorse derivanti dalla fiscalità regionale ovvero da indebitamento regionale che siano state destinate a coprire la fine del meccanismo ex Gescal ce ne sono state pochissime in tutte le regioni.
Inoltre, la programmazione regionale della fine degli anni novanta e dei primi anni del duemila, palesando una netta sottovalutazione del problema abitativo, ha ritenuto possibile distogliere le residue risorse statali dedicate ad altri settori. Mai scelta fu di così breve respiro. e ciò la dice lunga sulla funzione di programmazione.
Il primo appunto è per la programmazione delle politiche abitative da parte delle regioni.
"Il nucleo essenziale delle funzioni regionali in materia di ERP è costituito dalla programmazione, finanziamento, gestione, controllo e monitoraggio. (…) L’attività programmatoria regionale è apparsa fortemente condizionata dai programmi nazionali finanziati con risorse prevalentemente statali, previsti anche in epoca successiva al decentramento.
Sotto il profilo delle risorse regionali, l’(…) indagine ha messo in evidenza che alla considerevole massa di risorse rifluite alle Regioni con gli Accordi di programma del 2000/2001 conseguenti al trasferimento delle competenze ed alla chiusura del canale di finanziamento proveniente dai contributi GESCAL, non hanno fatto fronte significativi stanziamenti autonomi destinati all’ERP nei bilanci regionali.
Particolarmente rilevante è stata, invece, l’attività regionale finalizzata a riprogrammare e rilocalizzare le risorse assegnate e non utilizzate o non ancora assegnate.
Peraltro, il vincolo dei fondi ex GESCAL a finalità di ERP non ha impedito che essi, in presenza di situazioni emergenziali, venissero utilizzati con finalità del tutto differenti. È quanto si è verificato ad esempio in Campania, dove -a seguito della l.r. n.28 del 24 dicembre 2003- la somma di € 550.000.000,00 destinata al settore dell’edilizia residenziale pubblica (fondi ex GESCAL), è stata trasferita al settore regionale sanità per l’anno 2002 ai fini del ripiano deficit in materia sanitaria.
(...)
Né è stato possibile verificare se la destinazione dei proventi dei canoni e delle alienazioni sia stata effettivamente coerente con quanto al riguardo previsto prima dalle leggi 513/1977 e 560/1993 e poi dalle normative regionali."
Nella mia regione, invece, il PQR 2001/2004 –in funzione del quale si rilevano finanziamenti per un totale € 39.313.971,92,- solo il 33% delle risorse da programmare sono state destinate al finanziamento delle attività delle ARTE mentre la restante maggioritaria quota è stata variamente destinata, con netta prevalenza per il finanziamento dei programmi urbani complessi che, in buona sostanza, ha significato il sostegno agli Enti Locali per la realizzazione di opere di urbanizzazione.
"In sintesi, si rileva come la dimensione delle risorse da impiegare in materia di edilizia abitativa dipenda prevalentemente da tre ordini di fattori rappresentati:
1) dall’interesse della Regione verso gli interventi di ERP, da sostenersi attraverso adeguate appostazioni in bilancio;
2) dallo stato di salute del bilancio regionale che, in situazioni di emergenza, può utilizzare le risorse ERP ad altri fini;
3) dallo stato di salute degli enti gestori i cui disavanzi finanziari possono assorbire risorse anche ingenti distogliendole dalle finalità di sviluppo dell’edilizia abitativa".
Dalla lettura del rapporto è abbastanza evidente che risorse derivanti dalla fiscalità regionale ovvero da indebitamento regionale che siano state destinate a coprire la fine del meccanismo ex Gescal ce ne sono state pochissime in tutte le regioni.
Inoltre, la programmazione regionale della fine degli anni novanta e dei primi anni del duemila, palesando una netta sottovalutazione del problema abitativo, ha ritenuto possibile distogliere le residue risorse statali dedicate ad altri settori. Mai scelta fu di così breve respiro. e ciò la dice lunga sulla funzione di programmazione.
giovedì 30 agosto 2007
il mercato dei mutui: l'esperienza del microcredito
In questo articolo pubblicato su lavoce.info, Francesco Vella ipotizza il prossimo traguardo del sistema creditizio per offrire un miglior servizio ai potenziali mutuatari riconducibili ai famigerati subprimes.
In altri termini, la sfida è concedere credito anche a chi, secondo i criteri tradizionali, non lo merita.
"I subprime rappresentano il sintomo di una fenomeno più generale: l’affacciarsi sul mercato del credito di sempre più estese fasce di popolazione che non presentano i normali requisiti di "bancabilità", ma non possono rimanere escluse dai circuiti finanziari, sia per fin troppo ovvie ragioni sociali, sia per la loro rilevanza nel sostenere lo sviluppo economico anche nelle società avanzate. Senza tener conto del pericolo che finiscano nelle mani di circuiti informali e illegali. Ed è evidente che finanziare questa clientela seguendo solo e soltanto i criteri tradizionali (tasso di interesse e garanzie), oppure utilizzando gli automatismi di scoring tipici del credito al consumo, non contribuisce a spostarla dalla sua marginalità. L’anno scorso è stato assegnato il premio Nobel per la pace a Muhammad Yunus fondatore della banca di microcredito GrameenBank. Il successo di questa iniziativa non risiede, come molti erroneamente hanno creduto e continuano a credere, nelle ridotte quantità di denaro prestato a persone povere, ma nel fatto che vengono utilizzate particolari tecniche di valutazione e successiva gestione del finanziamento che consentono, tramite la presenza di operatori specializzati, di rinunciare alle normali, e inesistenti, garanzie, di monitorare costantemente i flussi di rimborso e di ottenere bassissime percentuali di insolvenza. Sono tecniche non certo esenti da dubbi sulla loro esportabilità in contesti diversi da quelli dei paesi in via di sviluppo (dubbi, in parte, smentiti da alcune significative esperienze nell’occidente avanzato), ma rappresentano un importante terreno di sperimentazione di nuove modalità di fare credito a chi al credito non potrebbe mai accedere. Per intermediari ormai abituati a offrire prodotti altamente standardizzati con procedure automatizzate, sarebbero necessarie profonde modifiche organizzative con elevati costi operativi, ma proprio nel settore dei mutui immobiliari negli Usa vi sono ricerche che rilevano la possibile incidenza sui tassi di default non solo di una più alta alfabetizzazione finanziaria, ma anche della attività di assistenza e consulenza nei confronti dei mutuatari. È questa, in altri termini, un prospettiva che coniuga inclusione sociale e profitto perché, non bisogna dimenticarlo, un soggetto "accompagnato" verso un equo, corretto e consapevole utilizzo dello strumento creditizio è destinato a diventare in futuro il miglior cliente."
In altri termini, la sfida è concedere credito anche a chi, secondo i criteri tradizionali, non lo merita.
"I subprime rappresentano il sintomo di una fenomeno più generale: l’affacciarsi sul mercato del credito di sempre più estese fasce di popolazione che non presentano i normali requisiti di "bancabilità", ma non possono rimanere escluse dai circuiti finanziari, sia per fin troppo ovvie ragioni sociali, sia per la loro rilevanza nel sostenere lo sviluppo economico anche nelle società avanzate. Senza tener conto del pericolo che finiscano nelle mani di circuiti informali e illegali. Ed è evidente che finanziare questa clientela seguendo solo e soltanto i criteri tradizionali (tasso di interesse e garanzie), oppure utilizzando gli automatismi di scoring tipici del credito al consumo, non contribuisce a spostarla dalla sua marginalità. L’anno scorso è stato assegnato il premio Nobel per la pace a Muhammad Yunus fondatore della banca di microcredito GrameenBank. Il successo di questa iniziativa non risiede, come molti erroneamente hanno creduto e continuano a credere, nelle ridotte quantità di denaro prestato a persone povere, ma nel fatto che vengono utilizzate particolari tecniche di valutazione e successiva gestione del finanziamento che consentono, tramite la presenza di operatori specializzati, di rinunciare alle normali, e inesistenti, garanzie, di monitorare costantemente i flussi di rimborso e di ottenere bassissime percentuali di insolvenza. Sono tecniche non certo esenti da dubbi sulla loro esportabilità in contesti diversi da quelli dei paesi in via di sviluppo (dubbi, in parte, smentiti da alcune significative esperienze nell’occidente avanzato), ma rappresentano un importante terreno di sperimentazione di nuove modalità di fare credito a chi al credito non potrebbe mai accedere. Per intermediari ormai abituati a offrire prodotti altamente standardizzati con procedure automatizzate, sarebbero necessarie profonde modifiche organizzative con elevati costi operativi, ma proprio nel settore dei mutui immobiliari negli Usa vi sono ricerche che rilevano la possibile incidenza sui tassi di default non solo di una più alta alfabetizzazione finanziaria, ma anche della attività di assistenza e consulenza nei confronti dei mutuatari. È questa, in altri termini, un prospettiva che coniuga inclusione sociale e profitto perché, non bisogna dimenticarlo, un soggetto "accompagnato" verso un equo, corretto e consapevole utilizzo dello strumento creditizio è destinato a diventare in futuro il miglior cliente."
i mutui per i subprime
Ancora su lavoce.info alcune interessanti analisi sul segmento di mercato dei mutui immobiliari subprime che adesso sono diventati così famosi.
Una delle cause, forse la più rilevante, delle insolvenze è data proprio dalle caratteristiche specifiche dei prodotti finanziari dedicati a questo segmento particolare di clientela.
"I prodotti per loro confezionati riflettono la tradizionale impostazione, con tassi di interesse elevati rispetto a quelli praticati agli altri clienti (più alto è il rischio, più alto è il prezzo) e contengono clausole, relative ad esempio ai rimborsi anticipati, decisamente penalizzanti. Ci sono poi alcuni meccanismi come i 2/28 Arm (adjustable rate mortgage) che hanno avuto effetti micidiali per molte persone. Si tratta di pagare una rata fissa per i primi due anni, successivamente la rata diventa variabile e agganciata al tasso di interesse rilevato in quel periodo più un determinato margine. La trappola sta tutta nel margine che, anche in presenza di bassi tassi di interesse, può generare comunque rate più elevate rispetto a quelle di partenza. A questo punto molti mutuatari programmano di rifinanziare il muto originario, ma dovendosi accollare, appunto, salatissime penalità, non ce la fanno e vanno incontro all’inevitabile default."
Una delle cause, forse la più rilevante, delle insolvenze è data proprio dalle caratteristiche specifiche dei prodotti finanziari dedicati a questo segmento particolare di clientela.
"I prodotti per loro confezionati riflettono la tradizionale impostazione, con tassi di interesse elevati rispetto a quelli praticati agli altri clienti (più alto è il rischio, più alto è il prezzo) e contengono clausole, relative ad esempio ai rimborsi anticipati, decisamente penalizzanti. Ci sono poi alcuni meccanismi come i 2/28 Arm (adjustable rate mortgage) che hanno avuto effetti micidiali per molte persone. Si tratta di pagare una rata fissa per i primi due anni, successivamente la rata diventa variabile e agganciata al tasso di interesse rilevato in quel periodo più un determinato margine. La trappola sta tutta nel margine che, anche in presenza di bassi tassi di interesse, può generare comunque rate più elevate rispetto a quelle di partenza. A questo punto molti mutuatari programmano di rifinanziare il muto originario, ma dovendosi accollare, appunto, salatissime penalità, non ce la fanno e vanno incontro all’inevitabile default."
mercoledì 29 agosto 2007
rotatorie e lavavetri
Grande dibattito a sinistra sull'ordinanza fiorentina per eliminare i lavavetri. Paferrobyday consiglia le rotatorie.
il mercato dei mutui: l'origine della crisi finanziaria
Su La Voce.info una buona analisi sulla crisi finanziaria globale.
A parte il dibattito conseguente sul taglio dei tassi sì o taglio dei tassi no oppure il giudizio sull'operato di Greenspan, da ricordare le interrelazioni con il mercato immobiliare e segnatamente con il mercato dei mutui immobiliari.
In sintesi, questa la tesi di Tito Boeri e Luigi Guiso: "... Tre fattori contribuiscono alle difficoltà dei mercati finanziari indotte dai (temuti) default sui mutui subprime nel Stati Uniti: i) la bassa alfabetizzazione finanziaria delle famiglie, ii) l’innovazione finanziaria insita nella massiccia cartolarizzazione di attività illiquide e iii) la politica dei bassi tassi di interesse seguita dalla Fed dal 2001 al 2003."
Per quanto riguarda la bassa alfabetizzazione, si tratta di un insieme di cattiva informazione, inesperienza finanziaria e miopia dei consumatori/investitori che si sono lasciati attrarre dalla prospettiva di ottenere mutui a tassi mai visti prima, estrapolando ai trenta anni successivi i tassi prevalenti sulle prime rate. Questa miopia è stata nutrita e sfruttata dalle banche e dalle finanziarie specializzate in mutui per attrarre e catturare clienti.
L’alfabetizzazione finanziaria è molto bassa in Italia, ma lo è molto anche negli Stati Uniti. Solo due terzi degli americani conosce le leggi della capitalizzazione composta, dunque sa calcolare i costi dell’indebitamento. Meno di un cittadino statunitense su due sa misurare gli effetti dell’inflazione sui costi dell’indebitamento.
A parte il dibattito conseguente sul taglio dei tassi sì o taglio dei tassi no oppure il giudizio sull'operato di Greenspan, da ricordare le interrelazioni con il mercato immobiliare e segnatamente con il mercato dei mutui immobiliari.
In sintesi, questa la tesi di Tito Boeri e Luigi Guiso: "... Tre fattori contribuiscono alle difficoltà dei mercati finanziari indotte dai (temuti) default sui mutui subprime nel Stati Uniti: i) la bassa alfabetizzazione finanziaria delle famiglie, ii) l’innovazione finanziaria insita nella massiccia cartolarizzazione di attività illiquide e iii) la politica dei bassi tassi di interesse seguita dalla Fed dal 2001 al 2003."
Per quanto riguarda la bassa alfabetizzazione, si tratta di un insieme di cattiva informazione, inesperienza finanziaria e miopia dei consumatori/investitori che si sono lasciati attrarre dalla prospettiva di ottenere mutui a tassi mai visti prima, estrapolando ai trenta anni successivi i tassi prevalenti sulle prime rate. Questa miopia è stata nutrita e sfruttata dalle banche e dalle finanziarie specializzate in mutui per attrarre e catturare clienti.
L’alfabetizzazione finanziaria è molto bassa in Italia, ma lo è molto anche negli Stati Uniti. Solo due terzi degli americani conosce le leggi della capitalizzazione composta, dunque sa calcolare i costi dell’indebitamento. Meno di un cittadino statunitense su due sa misurare gli effetti dell’inflazione sui costi dell’indebitamento.
sabato 11 agosto 2007
un'idea per gli immobili marginali
Una delle cose più intelligenti che mi sono capitate di vedere negli ultimi tempi: il tentativo di valorizzare il patrimonio pubblico di minore rilevanza attraverso la messa in rete di tanti piccoli elementi.
Qui l'Agenzia del Demanio prova la concessione di valorizzazione per 50 anni del caselli idraulici del basso Reno.
Dalle mie parti si potrebbe fare per il sistema dei forti.
Qui l'Agenzia del Demanio prova la concessione di valorizzazione per 50 anni del caselli idraulici del basso Reno.
Dalle mie parti si potrebbe fare per il sistema dei forti.
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