...ma non era tutta colpa dei subprime?

La notizia non è nuova o, quantomeno, era scontata. Però quando a una tesi vengono accoppiati un pò di numeri, diventa tutto più chiaro e credibile.

Ancora da Marco Sarli (qui) che puntualmente dà la bussola della crisi (immobiliare) in atto: "I dati della Mortgage Bankers Association illustrano inoltre un fenomeno davvero preoccupante, in quanto ad andare in default non sono più i sottoscrittori di mutui subprime, passati dal 35% del terzo trimestre 2008 al 16% attuale sul totale dei mututari in ritardo nei pagamento o in foreclosure, ma bensì coloro che hanno sottoscritto mutui a tasso fisso e con un buon score creditizio, passati dal 21 al 33%, ma è parimenti preoccupante il balzo al 18% del totale di quanti hanno almeno una rata insoluta anche i mutui assistiti da garanzia della Federal Housing Administration."

Vince ancora Las Vegas

Con una certa puntualità, il blog di Marco Sarli sforna qui un pò di dati buoni sull'andamento del mercato immobiliare USA, quale proxy dell'andamento del ciclo economico e quale strumento previsivo rispetto alle tendenze future.

Oggi leggo la triste graduatoria dei delinquencies mortgage resa nota dalla TransUnion, un agenzia che dispone di un data base con ben 27 milioni di posizioni. Ecco i numeri e le posizioni:

1) Nevada: 14,4% (era del 7,7% nel terzo trimestre del 2008);

2) Florida: 13,3% (7,8% l’anno scorso);

3) Arizona: 10,4% (5,5% sempre nel terzo trimestre 2008);

4) California: 10,2% (5,8% nel 3° trimestre 2008).

(ph tratta da http://www.flickr.com/photos/roadsidepictures/241211512)

bolla immobiliare e architetti

Nelle analisi della bolla immobiliare è la prima volta che si valuta anche il ruolo dei progettisti (o, meglio, delle archistar). Massimo Mucchetti sul Corriere, letto qui (via qui).

"La bolla edilizia non è un affare da furbetti del quartierino. E’ la conseguenza della privatizzazione non dichiarata dell’urbanistica.... La crisi ha pesato, ma soprattutto ha fatto emergere l’eccesso di ottimismo con il quale si è valutata la domanda potenziale.... Il do ut des è semplice: più volumetria il comune dà e più servizi riceve dal costruttore oltre a quanto dovuto per legge. Soffocati dai tagli alla finanza pubblica, gli enti locali hanno ceduto alla tentazione di molto concedere.... Conta di più la promessa, peraltro revocabile, della Rai di trasferire la sede milanese da corso Sempione che non l'analisi delle tendenze demografiche e migratorie.... le star dell'architettura, immemori dell’urbanistica, firmano e tacciono sulla sostenibilità dei progetti."

test

Ecco la colonna vincente del test che ho distribuito oggi:
1 - B
2 - B
3 - C
4 - A
5 - B
6 - A
7 - C
8 - A
9 - B
10 - C
11 - C
12 - B
13 - B
14 - B
15 - C
16 - B
17 - A
18 - B
19 - C
20 - C
21 - A
22 - B
23 - B
24 - B
25 - A
26 - A
27 - C
28 - C
29 - B
30 - B
31 - C
32 - A
33 - B
34 - C
35 - B
36 - C
37 - B
38 - A
39 - A
40 - B

intervista

In qualche caso mi sono cimentato con un'intervista. Questa volta a me stesso... Che fatica. E che fatica ad annotare sul blogghetto un pò di pensieri.

Quali difficoltà state incontrando nel promuovere progetti incentrati sulla sostenibilità energetica e ambientale?
Il settore edilizio è un ambito abbastanza impermeabile all’innovazione: gli operatori spesso remano contro, perché non trovano così normale essere controllati sulla qualità. In molti ambienti del comparto edilizio non si è capito che è l’ora di nuovi prodotti. Esperienze pilota come CasaClima di Bolzano ci dicono che il mercato immobiliare vuole discernere tra promesse e verità, chiede alcune garanzie precise in termini di qualità energetica e di risparmio. E il progettista ha un ruolo decisivo: è il primo responsabile nella diffusione della cultura del miglior utilizzo dell’energia e delle soluzioni eco-compatibili. Può diventare l’unico interlocutore tecnico e indipendente sulle questioni energetiche dell’abitare così da superare la situazione attuale, nella quale una famiglia o un’impresa è costretta a chiedere pareri e consulenze a tecnici diversi, dal costruttore al caldaista, dall’esperto di impianti a quello dei serramenti.

Volendo fare l’avvocato del diavolo si potrebbe dire che c’è molta filosofia nella vostra impostazione del progetto.
E sarebbe un errore, perché la nostra è una strategia progettuale applicata concretamente a ogni scelta. Il progetto è fatto con un’attenzione mirata al risparmio, all’ottimizzazione nell’uso dell’energia e alla durabilità dei materiali da costruzione: le scelte sono misurate per ottenere un risparmio tangibile sui costi energetici, oltre a una riduzione dei costi di manutenzione. In una casa termicamemte isolata, il costo annuale del riscaldamento è quasi 1/10 del costo ordinario: è come ritrovarsi ogni anno una quattordicesima mensilità in più.
Recentemente, tre piccole strutture ricettive che stiamo seguendo hanno deciso di rinnovare sul fronte del riscaldamento invernale, al fine di ridurre le spese di gestione: ne sono venuti fuori isolamenti “a cappotto”, impianti solari termici, pompe di calore e impianti fotovoltaici, caldaie a pellets. Il risparmio che un edificio eco-compatibile garantisce è assolutamente reale e basta che si diffonda la sua conoscenza per essere richiesto, quasi preteso da ogni committente.

Spesso però si sostiene che le soluzioni nello stile di CasaClima costano molto care.
Chi ha scelto in questi anni la strada del risparmio energetico in edilizia lo ha fatto soprattutto perché ha constatato un evidente vantaggio economico. In due recenti ampliamenti di edifici scolastici (a Pontedassio e Pieve di Teco), ove sono previsti isolamenti termici spessi più di 20 cm, il costo di costruzione non supera i 265 €/mc. Costi non dissimili rispetto all’ordinarietà ma soprattutto sopportabili guardando ai vantaggi che per anni un Comune potrà incamerare in termini di bolletta più leggera.
Allo stesso modo, soprattutto laddove vi è una saturazione del mercato immobiliare, poter offrire una casa con una qualità energetica certificata rappresenta un grande valore aggiunto che incide sulle chances di vendita.

Nei vostri progetti ci consigliate di tornare ai modi costruttivi di un tempo oppure di proiettarci nell’era dell’informatica?
Il nostro approccio non vuole semplificare a ogni costo, offrendo risposte esclusivamente razionali a un problema come quello dell’abitare che ha anche un forte contenuto irrazionale: cioè l’immagine e l’emozione del nostro habitat. La questione energetica non può tradursi solo in doppi vetri, cappotto esterno e caldaia a condensazione: l’aver trascurato per molto tempo, ad esempio, il rapporto col sole, la forma dell’edificio rispetto alla luce, è stato non solo uno spreco energetico ma anche un ignorare il contenuto emozionale più profondo dell’abitare.
Il nostro metodo non è imporre soluzioni precostituite ma rendere possibile ciò che la gente cerca e avrebbe sempre voluto: cerchiamo di accompagnare le iniziative degli abitanti i quali tendono “naturalmente” a ricivilizzare l’habitat a propria immagine e alla loro portata. Partendo da questi concetti, anche sulla scorta dell’importante esperienza di 4 anni di Progettazione partecipata nelle scuole a San Bartolomeo al mare (nel 2001 è stata segnalata quale best practice nell’ambito dell’iniziativa nazionale Città Sostenibili delle bambine e dei bambini), in alcuni progetti abbiamo innescato processi di architettura partecipata, nel tentativo di non “definire” ma “orientare” processi di integrazione con la natura e cercando un equilibrio tra tradizione e innovazione costruttiva e formale. Ogni casa curata da noi è diversa, perché ogni committente ha una diversa storia diversa da raccontare: la sua.
In questo contesto, per essere preso in considerazione il progettista non è più costretto ad assumere arie d’artista, non dovrà necessariamente praticare gesta eroiche per ritagliarsi uno spazio. Potrà tranquillamente rifarsi agli antichi artigiani i quali non erano altro che designer lenti.

Cosa intendete per costruzione tradizionale?
Il problema è reagire alla percezione che il nuovo sia meglio per definizione, nuovo che ci ha rubato la memoria: da come si fa l’intonaco al significato dei marcapiani e delle cornici che scandiscono le facciate, dalle ragioni dell’acustica al significato dei colori, fino al rapporto con l’ambiente.
Il costruire tradizionale si pratica attraverso la ripetizione e l'imitazione di un numero limitato di tipi costruttivi e funzionali che bastano per contenere ed esprimere le attività umane fondamentali. La preoccupazione non è esprimere lo spirito dell'epoca ma piuttosto uno spirito che trascende le epoche.
Se guardiamo indietro, ci interessa molto l’approccio dell'Art Déco perché la riteniamo cosmopolita e allo stesso tempo regionalista. Senza la pretesa di rifare il mondo, l'architettura Art Déco ha recuperato equilibri classici e planimetrie tradizionali per realizzare rinnovate scenografie e straordinari spazi interni. Ma soprattutto ha chiamato attorno a sé tutte le arti applicate (fabbri, mosaicisti, artisti vetrai, ecc.), le ha collocate nella loro giusta posizione e le ha integrate nella costruzione in modo tale che l'edilizia elevasse la propria qualità.

Londra: un ex città globale?

Quando una delle più importanti delle tue banche iniziano a trasferire il management, vuol dire che il tuo futuro sarà molto diverso da quello di oggi.

Da qui non so dire quale sarà il futuro di Londra ma è più che possibile che la City si andrà svuotando. Come si riciclano i grattacieli non mi è noto... però a Genova nel "Matitone" c'è andata una parte della sede comunale.

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/mintball/1463022515/)

foreclosures in the USA

Ancora qualche aggiornamento da Marco Sarli (qui) sulla crisi del mercato immobiliare negli USA.

Si conferma, in primo luogo, che il problema non è negli Stati Uniti quale realtà immobiliare isotropa ma che in realtà la crisi dei mutui (e del mercato) si concentra in 4 Stati: "...è tuttavia impressionante che il 44 per cento delle procedure di esproprio non solo si concentrino in quattro Stati (Florida, California, Nevada e Arizona), (...), una situazione che consente agevolmente di comprendere come mai (...) il prezzo mediano delle case sia sceso di oltre il cinquanta per cento, sino a livelli che superano davvero di pochissimo la spesa media sostenuta dalle banche per la procedura e che si aggira intorno ai 50 mila dollari!"

Ulteriore conferma, inoltre, è quella relativa al fatto che i mutuatari colpiti non sono tanto quelli subprima, quanto la famiglia media. "...la maggior parte dei mutui per i quali si registrano ritardi nei pagamenti o addirittura già entrati nella procedura che porta all’esproprio e alla successiva vendita all’asta dell’immobile sono mutui normali e a tasso fisso, quelli normalmente erogati solo a clientela con un buon punteggio sotto il profilo del merito creditizio, una tipologia di mutuo non caratterizzata dalle ‘trappole’ connesse a quei subprime o a quegli ARM che vedevano spesso moltiplicato l’importo della rata alla scadere del periodo biennale o triennale di grazia. A essere colpiti, dunque, non sono più soltanto mutuatari caratterizzati da uno ‘score’ basso o bassissimo (...) ma appartenenti alla classe media o alla cosiddetta aristocrazia operaia dell’industria automobilistica o di altri settori a forte sindacalizzazione,..."

la società dei proprietari e la crisi

Spigolatura sulle conseguenze inintenzionali di dieci anni di politica della casa negli USA di Pietro Monsurrò letta ieri qui.

"Il boom partito alla metà degli anni ‘90 (erano i tempi della società dei proprietari) ha provocato un aumento della proprietà immobiliare tra gli americani: se prima il 64% degli americani aveva una casa di proprietà, poco prima della crisi era salito al 69%."

Attualmente la crisi in atto ha già fatto scendere il tasso di diffusione della proprietà al 67,3% e, visto i chiari di luna, è lecito aspettarsi che ancora un bel pò di famiglie dovranno lasciare la "loro" casa perchè insolventi.

"In ogni caso, un aumento del 5% (ora 3%) dell’homeownership è costato moltissimo: la creazione di un sistema finanziario instabile, un indebitamento estero da repubblica delle banane, il dirottamento dei pochi fondi disponibili dall’industria verso servizi finanziari dal dubbio valore reale e verso un settore immobiliare evidentemente ipertrofico da anni (con conseguente depauperamento del settore secondario, o sua esportazione all’estero), un aumento incredibile dell’indebitamento dei privati, e un’improvvisa - anche se prevedibilissima - contrazione dello stato patrimoniale degli americani, che si erge minacciosa come una spada di Damocle sul futuro dei baby boomers pensionandi."

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/mischiru/2494421586/)

Piano Casa e urbanizzazioni all'emiliana

In controtendenza con quanto dicevo qui, la recente legge regionale emiliana apre un'ipotesi di lavoro per gli EE.LL. nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione.

Due i concetti: la ricostruzione non avviene in sito e il soggetto attuatore si impegna al ripristino ambientale (ma anche alla realizzazione di urbanizzazioni) delle aree ove si trova l'attuale edificio incongruo.

Nel dettaglio, la quota massima dell’ampliamento ammissibile è del 50 per cento per la demolizione di edifici residenziali che il piano classifica incongrui o da delocalizzare o di edifici non assoggettati a interventi di restauro o risanamento conservativo qualora la ricostruzione avvenga al di fuori delle medesime aree, in ambiti destinati dalla pianificazione urbanistica all’edificazione residenziale e il soggetto interessato si impegni, previa stipula di apposita convenzione, al ripristino ambientale delle aree di pertinenza dell’edificio originario e al trasferimento delle stesse nel patrimonio indisponibile del Comune.

anche NY viene giù

Ancora da Marco Sarli mi arriva l'aggiornamento dal meltdown immobiliare statunitense in corso da oltre tre anni: si manifesta il primo sensibile calo delle quotazioni nella città di New York, località che aveva sinora resistito abbastanza bene rispetto al resto degli USA. Il calo delle quotazioni è tra il 13 e il 19% che, considerato congiuntamente al calo delle transazioni immobiliari, pari al 50% rispetto a quelle realizzate nell’anno precedente, fa abbastanza bene intendere che la crisi non sia affatto alle spalle. Infatti, sul fronte immobiliare si assiste a uno scenario peggiore di quelli assunti quale riferimento per gli stress tests cui il sistema della riserva federale ha sottoposto le prime diciannove banche e assicurazioni operanti nel mercato finanziario statunitense. Da qui non è così impossibile ipotizzare un aumento dei non performing loans per le banche. Non solo USA.

Piano Casa: e le strutture extraalberghiere?

L'attuazione regionale del Piano Casa, quale attuazione dell'intesa tra Stato-Regioni ed Enti Locali del 31 marzo 2009, si focalizza sugli ampliamenti di edifici esistenti o sulla demolizione e successiva ricostruzione di edifici incongrui o in stato di degrado.

Questi edifici, tra i vincoli suscettibili di essere posti dal legislatore, dovranno avere destinazione d'uso residenziale. Ma nel quadro giuridico esistente, nell'ambito della destinazione d'uso urbanisticamente intesa della residenza, sono ricomprese non solo le case di civile abitazione e le residenze collettive quali, ad esempio, i presidi socio-assistenziali (Residenza Protetta, Residenza Servita, ecc.) ma anche le strutture turistico-ricettive extraalberghiere: le Case e Appartamenti per Vacanza (CAV), le Case per ferie, fino agli agriturismi. Cioè quell'insieme di funzioni che interessano il patrimonio immobiliare riconducibile alla residenza e che non determinano mutamento di destinazione urbanistica rispetto a quest'ultima.

Le agevolazioni del Piano Casa si applicano anche a questi edifici?

Piano Casa: e le dotazioni urbanizzative?

Un ulteriore tema particolarmente critico, a riguardo della legislazione regionale riferita al Piano Casa, è dato dalla presumibile rinuncia a stabilire un qualsivolgia rapporto tra deroghe volumetriche concesse e previsioni urbanizzative. Rinuncia attesa non solo nei casi di ampliamento degli edifici esistenti, quanto anche in quelli molto più incidenti sotto il profilo urbanistico della demolizione e successiva ricostruzione con premio del 35%.

Si tratta non certo di una novità ma, in realtà, dell'espressione di una tendenza che arriva da lontano ed è alimentata dalla sostanziale sfiducia negli esiti prodotti dall’applicazione delle norme sui rapporti tra densità edificatorie e spazi pubblici.

In ogni caso, però, l'attuazione del Piano Casa implica un aumento delle densità territoriali. Aumento delle densità che si attende proprio nelle parti urbane meno strutturate, ove le dotazioni urbanizzative sono più incerte.
Di conseguenza, l'attuazione regionale del Piano Casa tende a spostare l'onere dell'attrezzatura di spazi pubblici a servizio delle nuove volumetrie in là nel tempo. E, di fatto, l'onere viene a essere trasferito alla fiscalità generale. Cioè a tutti i cittadini.
Nel caso della legge lombarda, ad esempio, tutto ciò viene anche esplicitato: l’articolo 5, comma 5 del provvedimento, demanda proprio ai Comuni di “verificare l’eventuale ulteriore fabbisogno di aree pubbliche e servizi” indotto dall'attuazione del Piano Casa.

Proprio il caso lombardo, però, potrebbe suggerire un compromesso possibile. Compromesso che accetta la logica dell'impianto del Piano Casa.

La Regione Lombardia ha da tempo introdotto il principio del cosiddetto “standard qualitativo” nell'ambito dei PII che, di fatto, implica la cessione di minori aree pubbliche rispetto a quelle prescritte dagli strumenti urbanistici vigenti a fronte di oneri urbanizzativi per opere pubbliche in qualche misura superiori a quelli normalmente vigenti).

In altri termini, il rapporto pubblico-privato non agisce sull'incremento delle dotazioni urbanizzative attraverso la riserva di aree per standard urbanistici ma viene indirizzato sulla manutenzione delle precarie urbanizzazioni esistenti, ad esempio attraverso prelievi "ad hoc" aggiuntivi agli oneri concessori ordinari oppure, nel caso delle demolizioni e ricostruzioni, anche attraverso la realizzazione diretta da parte del soggetto attuatore di opere di urbanizzazione extraoneri.

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/progettomondo-mlal/3389031869/)

Piano Casa: e i rapporti con gli SUA in itinere?

Ogni legislazione riferita al cosiddetto Piano Casa si trova di fronte il tema tutt'altro che agevole, uno tra i tanti, del rapporto tra le nuove previsioni in deroga e gli Strumenti Urbanistici Attuativi in itinere oppure soltanto obbligatoriamente previsti.

Nei casi in cui uno strumento Urbanistico Generale prevede obbligatoriamente il rinvio allo Strumento Urbanistico Attuativo per rendere operative le proprie previsioni, ad esempio per incentivare interventi di ristrutturazione urbanistica, il Piano Casa attribuisce indifferentemente le proprie concessioni derogatorie. Di fatto, rendendo più difficile il processo di riqualificazione urbana prefigurato in sede di pianificazione generale.

Inoltre, come si applicheranno norme di questa natura in ambiti disciplinati da piani attuativi vigenti, magari in parte già attuati, che vedranno modificare il proprio assetto planivolumetrico e incrementare il carico urbanistico?

E in ambiti disciplinati da piani attuativi da formare, caratterizzati da edifici già dismessi, per i quali lo Strumento Urbanistico Generale ammette il mutamento di destinazione d’uso?

Piano Casa: e l'edilizia residenziale sociale?

Sempre in riferimento all'attuazione del Piano Casa, merita ancora qualche considerazione a partire dalla originaria Intesa Governo-Regioni del 31 marzo 2009.

La “valorizzazione” e “qualificazione” del patrimonio edilizio esistente del Piano Casa del Governo Berlusconi trovavano giustificazioni, peraltro generiche, per attribuire le deroghe a qualsiasi regola urbanistica non solo nel miglioramento della “qualità architettonica” e di quella energetica, nonché nella riqualificazione di aree urbane degradate, quanto anche nella ricerca di soluzioni per l’edilizia residenziale pubblica al fine di “soddisfare il fabbisogno delle famiglie o particolari categorie, che si trovano nella condizione di più alto disagio sociale e che hanno difficoltà ad accedere al libero mercato della abitazione”.

Nei provvedimenti di legge che mi è capitato di leggere, il riferimento al soddisfacimento del fabbisogno abitativo si è proprio perso.

Mi sembra che l'unica eccezione sia il piano casa lombardo, all'interno del quale le finalità di ordine sociale sono previste all’articolo 4 del progetto di legge. Il comma 1 di questo articolo prevede che i proprietari di immobili di ERP hanno diritto a un premio volumetrico non superiore al 40% della volumetria esistente per produrre nuova offerta abitativa sociale.

Dato che nel caso dell’ERP, l'intervento diretto degli enti proprietari rimane comunque condizionato alla allocazione di risorse pubbliche straordinarie, non potrebbe essere l'occasione per promuovere nuove priorità per quanto attiene agli interventi di social housing?

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/runningforasthma/263047832/)

Piano Casa: e la riqualificazione urbana?

La legislazione regionale in attuazione dell'Intesa Stato-Regioni riferita al cosiddetto "Piano Casa" ha l'opportunità di promuovere la cosiddetta rottamazione degli edifici incongrui o in stato di degrado attraverso la concessione di un premio volumetrico del 35%.

Sul punto, si tratta di comprendere se considerare ordinario l'intervento di demolizione e successiva ricostruzione in sito. E, di conseguenza, soltanto laddove tale condizione non sia oggettivamente possibile, la ricostruzione possa avvenire su altre aree ritenute più idonee.

Quest'ultima situazione, sia nei casi di edifici incongrui per ragioni paesistiche sia ancor più nei casi di edifici obsoleti che si trovano all'interno di tessuti saturi o quasi (che non sono proprio un'eccezione), dovrebbe essere invece la norma. Infatti, con la demolizione si possono liberare importanti risorse in termini di suolo libero, in punti delle città e del territorio che ne sono scarsi. Suoli resi liberi che potranno essere utilizzati quali importanti momenti di riqualificazione urbanistica, sia con nuove funzone di servizio private sia con nuove opere di urbanizzazione a servizio di parti urbane che le richiamano.

L'ipotesi di procedere alla demolizione e successiva ricostruzione in sito riesce al più a promuovere la riqualificazione architettonica. Rinuncia, invece, alla riqualificazione più urgente che, viceversa, è quella urbanistica. Tralascio le differenti ricadute in termini di ricadute complessive.

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/monkeyiron/367271228/)