Piano Casa: e le dotazioni urbanizzative?

Un ulteriore tema particolarmente critico, a riguardo della legislazione regionale riferita al Piano Casa, è dato dalla presumibile rinuncia a stabilire un qualsivolgia rapporto tra deroghe volumetriche concesse e previsioni urbanizzative. Rinuncia attesa non solo nei casi di ampliamento degli edifici esistenti, quanto anche in quelli molto più incidenti sotto il profilo urbanistico della demolizione e successiva ricostruzione con premio del 35%.

Si tratta non certo di una novità ma, in realtà, dell'espressione di una tendenza che arriva da lontano ed è alimentata dalla sostanziale sfiducia negli esiti prodotti dall’applicazione delle norme sui rapporti tra densità edificatorie e spazi pubblici.

In ogni caso, però, l'attuazione del Piano Casa implica un aumento delle densità territoriali. Aumento delle densità che si attende proprio nelle parti urbane meno strutturate, ove le dotazioni urbanizzative sono più incerte.
Di conseguenza, l'attuazione regionale del Piano Casa tende a spostare l'onere dell'attrezzatura di spazi pubblici a servizio delle nuove volumetrie in là nel tempo. E, di fatto, l'onere viene a essere trasferito alla fiscalità generale. Cioè a tutti i cittadini.
Nel caso della legge lombarda, ad esempio, tutto ciò viene anche esplicitato: l’articolo 5, comma 5 del provvedimento, demanda proprio ai Comuni di “verificare l’eventuale ulteriore fabbisogno di aree pubbliche e servizi” indotto dall'attuazione del Piano Casa.

Proprio il caso lombardo, però, potrebbe suggerire un compromesso possibile. Compromesso che accetta la logica dell'impianto del Piano Casa.

La Regione Lombardia ha da tempo introdotto il principio del cosiddetto “standard qualitativo” nell'ambito dei PII che, di fatto, implica la cessione di minori aree pubbliche rispetto a quelle prescritte dagli strumenti urbanistici vigenti a fronte di oneri urbanizzativi per opere pubbliche in qualche misura superiori a quelli normalmente vigenti).

In altri termini, il rapporto pubblico-privato non agisce sull'incremento delle dotazioni urbanizzative attraverso la riserva di aree per standard urbanistici ma viene indirizzato sulla manutenzione delle precarie urbanizzazioni esistenti, ad esempio attraverso prelievi "ad hoc" aggiuntivi agli oneri concessori ordinari oppure, nel caso delle demolizioni e ricostruzioni, anche attraverso la realizzazione diretta da parte del soggetto attuatore di opere di urbanizzazione extraoneri.

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/progettomondo-mlal/3389031869/)

Piano Casa: e i rapporti con gli SUA in itinere?

Ogni legislazione riferita al cosiddetto Piano Casa si trova di fronte il tema tutt'altro che agevole, uno tra i tanti, del rapporto tra le nuove previsioni in deroga e gli Strumenti Urbanistici Attuativi in itinere oppure soltanto obbligatoriamente previsti.

Nei casi in cui uno strumento Urbanistico Generale prevede obbligatoriamente il rinvio allo Strumento Urbanistico Attuativo per rendere operative le proprie previsioni, ad esempio per incentivare interventi di ristrutturazione urbanistica, il Piano Casa attribuisce indifferentemente le proprie concessioni derogatorie. Di fatto, rendendo più difficile il processo di riqualificazione urbana prefigurato in sede di pianificazione generale.

Inoltre, come si applicheranno norme di questa natura in ambiti disciplinati da piani attuativi vigenti, magari in parte già attuati, che vedranno modificare il proprio assetto planivolumetrico e incrementare il carico urbanistico?

E in ambiti disciplinati da piani attuativi da formare, caratterizzati da edifici già dismessi, per i quali lo Strumento Urbanistico Generale ammette il mutamento di destinazione d’uso?

Piano Casa: e l'edilizia residenziale sociale?

Sempre in riferimento all'attuazione del Piano Casa, merita ancora qualche considerazione a partire dalla originaria Intesa Governo-Regioni del 31 marzo 2009.

La “valorizzazione” e “qualificazione” del patrimonio edilizio esistente del Piano Casa del Governo Berlusconi trovavano giustificazioni, peraltro generiche, per attribuire le deroghe a qualsiasi regola urbanistica non solo nel miglioramento della “qualità architettonica” e di quella energetica, nonché nella riqualificazione di aree urbane degradate, quanto anche nella ricerca di soluzioni per l’edilizia residenziale pubblica al fine di “soddisfare il fabbisogno delle famiglie o particolari categorie, che si trovano nella condizione di più alto disagio sociale e che hanno difficoltà ad accedere al libero mercato della abitazione”.

Nei provvedimenti di legge che mi è capitato di leggere, il riferimento al soddisfacimento del fabbisogno abitativo si è proprio perso.

Mi sembra che l'unica eccezione sia il piano casa lombardo, all'interno del quale le finalità di ordine sociale sono previste all’articolo 4 del progetto di legge. Il comma 1 di questo articolo prevede che i proprietari di immobili di ERP hanno diritto a un premio volumetrico non superiore al 40% della volumetria esistente per produrre nuova offerta abitativa sociale.

Dato che nel caso dell’ERP, l'intervento diretto degli enti proprietari rimane comunque condizionato alla allocazione di risorse pubbliche straordinarie, non potrebbe essere l'occasione per promuovere nuove priorità per quanto attiene agli interventi di social housing?

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/runningforasthma/263047832/)

Piano Casa: e la riqualificazione urbana?

La legislazione regionale in attuazione dell'Intesa Stato-Regioni riferita al cosiddetto "Piano Casa" ha l'opportunità di promuovere la cosiddetta rottamazione degli edifici incongrui o in stato di degrado attraverso la concessione di un premio volumetrico del 35%.

Sul punto, si tratta di comprendere se considerare ordinario l'intervento di demolizione e successiva ricostruzione in sito. E, di conseguenza, soltanto laddove tale condizione non sia oggettivamente possibile, la ricostruzione possa avvenire su altre aree ritenute più idonee.

Quest'ultima situazione, sia nei casi di edifici incongrui per ragioni paesistiche sia ancor più nei casi di edifici obsoleti che si trovano all'interno di tessuti saturi o quasi (che non sono proprio un'eccezione), dovrebbe essere invece la norma. Infatti, con la demolizione si possono liberare importanti risorse in termini di suolo libero, in punti delle città e del territorio che ne sono scarsi. Suoli resi liberi che potranno essere utilizzati quali importanti momenti di riqualificazione urbanistica, sia con nuove funzone di servizio private sia con nuove opere di urbanizzazione a servizio di parti urbane che le richiamano.

L'ipotesi di procedere alla demolizione e successiva ricostruzione in sito riesce al più a promuovere la riqualificazione architettonica. Rinuncia, invece, alla riqualificazione più urgente che, viceversa, è quella urbanistica. Tralascio le differenti ricadute in termini di ricadute complessive.

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/monkeyiron/367271228/)

Piano Casa: e la qualità archiettonica?

Anche dalle mie parti, coma in altre Regioni, si sta predisponendo il provvedimento di attuazione del “Piano casa” che ha origine dall’intesa del 31 Marzo 2009 raggiunta nella Conferenza Stato-Regioni ed Enti Locali promossa dal Governo.

Da quella data, alcune Regioni hanno provveduto a legiferare (è il caso della Regione Toscana) oppure hanno avviato l'iter di formazione della legge (ad esempio, la Regione Lombardia). Di conseguenza, si possono fare alcune considerazioni pur nell'incertezza della formulazione finale del provvedimento anche ponendosi in relazione con l'operato di altri.

In primo luogo, è opportuno richiamare le finalità e i contenuti dell’intesa Stato-Regioni per verificare se il progetto di legge regionale li riprenda in modo più o meno coerente.

Si tratta, come è noto, di un intervento che si propone il “rilancio dell’economia” allo scopo di “rispondere anche ai bisogni abitativi delle famiglie” introducendo “incisive misure di semplificazioni procedurali dell’attività edilizia”.

In vista di queste finalità, l’intesa Stato-Regione-Enti Locali si è attestata sui contenuti seguenti: a) interventi di ampliamento della volumetria esistente, entro limiti definiti, ai fini di migliorare “la qualità architettonica e/o energetica degli edifici”;

b) consentire interventi straordinari di “demolizione e ricostruzione di edifici residenziali con ampliamento sino al 35%”: anche qui con finalità “di miglioramento della qualità architettonica, dell’efficienza energetica e dell’uso di fonti energetiche rinnovabili“;

c) introdurre forme semplificate di procedure.

La declinazione operativa della qualità architettonica sembra essere limitata, da un lato, all'adeguamento degli edifici esistenti alle norme antisismiche in vigore dal 30 giugno 2009, e dall'altro, all'utilizzo di materiali locali, in primo luogo delle lastre di ardesia quale materiale di copertura. Peraltro, tali aspetti qualitativi costituiscono specifici requisiti per ottenere ulteriori premialità volumetriche.

Si rileva che la “valorizzazione” e “qualificazione” del patrimonio edilizio esistente sembrano aver perso per strada anche quelle finalità di miglioramento complessivo che –per quanto generiche– secondo l’accordo Stato-Regione-Enti Locali giustificavano gli interventi di deroga a qualsiasi regola urbanistica. In altri termini, le eccedenze volumetriche base che sarebbero concesse dalla legge non sono legate al perseguimento di alcun requisito qualitativo che, viceversa, era posto alla base dell'Intesa di cui sopra.

Quasi vent'anni di applicazione della disciplina paesistica di livello puntuale potrebbero suggerire una possibile declinazione operativa del generale assunto alla "qualità architettonica". Oppure, si deve pensare che la ricerca di qualità architettonica sia obiettivo per nulla oggettivabile, quasi che non ci sia una ricerca disciplinare "a monte".

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/contramowly/536985629/)

Guardando un pò in giro, si comprende come la ricerca della qualità architettonica sia soprattutto incentrata sulla riqualificazione energetica. Forse è un pò ingiusto per l'attività del progettare, però è già qualcosa.

Ad esempio, la Regione Toscana ha interpretato che la "qualità architettonica" debba passare attraverso l'utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile che, segnatamente attraverso l'impiego di impianti alimentati da fonti energetiche rinnovabili, sappiano garantire prestazioni energetiche almeno il 20% migliori rispetto a quelle fissate attualmente per legge (cfr. articolo 3, comma 4). Al contempo, per gli interventi di demolizione e successiva ricostruzione con ampliamento volumetrico, tali prestazioni energetiche devono essere migliorative del 50% di quelle attualmente prescritte per quanto attiene la climatizzazione invernale (cfr. articolo 4, comma 7, lett. a) mentre, relativamente al raffrescamento estivo, il fabbisogno dell'edificio nuovo dovrà essere inferiore a 30 Kwh/mq x anno (cfr. articolo 4, comma 7, lett. b).

Anche la Regione Lombardia ha ritenuto di ricercare una rinnovata "qualità architettonica" nel miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti. All'articolo 3, comma 2 del PDL, si fissa che l'ampliamento volumetrico base è condizionato alla diminuzione del 10% del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale dell'edificio esistente. Anche in questo caso, per la demolizione e successiva ricostruzione la diminuzione del fabbisogno energetico è posto almeno pari al 30% (cfr. articolo 3, comma 3). Inoltre, nel caso di interventi che per almeno il 25% della superficie del lotto siano interessati da un'elevazione dell'equipaggiamento arboreo, scatta un'ulteriore premialità (cfr. articolo 3, comma 6).

per capire un pò di più le aspettative dei cittadini

Da qualche tempo sono tornato sulle proposte del cosiddetto New Urbanism. Sicuramente la strategia progettuale neo-tradizionalista coglie un problema reale (e comune a molte discipline): il dissidio e la poca comunicazione tra il sapere disciplinare e le aspettative del cittadino.

La lettura di un paper un pò datato ma utile (An Assessment of New Urbanist Elements in “New Suburbanist” Communities of the Twin Cities, Minnesota - qui uno stralcio) è un buon punto di partenza per fare un pò di chiarezza.

A - Elementi comuni New Urbanism dei centri “neo suburbani” realizzati

priorità 1

- alberature stradali

- strisce a verde

- verande sul fronte

- varietà degli stili delle abitazioni

- parcheggi a bordo strada

- un centro di quartiere

- attraversamenti pedonali

- scuole entro un raggio di dieci minuti a piedi

priorità 2

- scuole all’interno del complesso

- marciapiedi ampi

- prati da gioco

elementi assenti

- negozi interni al quartiere

- negozi raggiungibili a piedi

- piste ciclabili

- giardini comuni

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/90586790@N00/2554264985/)

B - Elementi New Urbanist che attirano i residenti nei centri “neo suburbani”

priorità 1

- stili tradizionali per le abitazioni

- abbondanza di spazi a parco

- scuole raggiungibili a piedi

priorità 2

- dimensione delle case

- sistemi di marciapiede-percorsi pedonali

poco apprezzati

- fermate del trasporto pubblico

- disponibilità di un sistema intranet per condividere gli avvenimenti locali

dei diversi modi di intendere le politiche abitative

Qualche settimana fa mi è capitato di dover raffrontare un programma per la casa regionale con un altro modo di intendere l’intervento pubblico nel settore abitativo: quello del Piano Casa del Governo.

Il PQR della Regione Liguria si configura quale strumento di intervento programmatorio di tipo marcatamente sociale. Nel senso che, di fronte alla crisi economica, si mette dalla parte del segmento di società che con (molte) difficoltà riesce attualmente a risolvere un proprio bisogno primario: quello della casa. E cioè, rispetto alla totalità delle famiglie liguri, si dedica espressamente a poco più di 25.500 nuclei familiari. Cioè a quel 5% scarso che ha i maggiori problemi.

Il cosiddetto Piano Casa del Governo, per quello che si sta delineando nel rapporto Stato-Regioni, sarà un provvedimento che invece avrà efficacia soprattutto sul patrimonio residenziale mono e bifamiliare, ovvero si rivolgerà a poco più di 155.000 famiglie liguri che già abitano nella propria casa di proprietà che ha quelle specifiche caratteristiche.

Più che un Piano per offrire una casa a chi non ne ha una, sarà invece un Piano che non solo premierà quei nuclei familiari che hanno già la casa ma premierà –attraverso la possibilità di un aumento straordinario e una tantum della volumetria del 20%- proprio quel 22% scarso di famiglie che hanno case già grandi, cioè le case mono o bifamiliari. Insomma, è un po’ come dire che il Piano Casa farà “piovere sul bagnato”.

Questa pioggia di metri cubi potenziali -analogamente a come ha già dimostrato qui Federico Dalla Puppa per il Veneto- si può stimare che in Liguria, da oggi fino al 2011, potrebbe riguardare circa il 10% degli edifici mono e bifamiliari (tanto per fare un paragone, rispetto all’ultimo dato Istat disponibile -anno 2006-, in Liguria sono stati ultimati in un anno 585 edifici mono e bifamiliari), ovvero poco più di 15.000 abitazioni, con una produzione aggiuntiva valutabile in più di 1,5 milioni di metri cubi e un giro d’affari di oltre 600 milioni di euro. Cifre comunque importanti.

Non è il caso di porsi il problema se è di questo che il settore delle costruzioni ha bisogno. Quello che però è il caso di dire è che il Piano Casa del Governo non risolverà la domanda alla quale invece la Liguria (solo la Liguria?) deve guardare con più attenzione e sensibilità: cioè la domanda di qualità della vita che proviene da chi oggi non ha le condizioni economiche e sociali per permettersi una casa e da chi vive, quindi, in condizioni di disagio abitativo. Cioè la domanda originata dalle famiglie di nuova costituzione (in primo luogo i giovani), da quelle che hanno avuto lo sfratto, da quelle che si sono trasferite da poco nella nostra regione per motivo di lavoro, da chi vive in condizione di disagio perché si trova costretto ad abitare in situazione di sovraffollamento, da chi è in lista di attesa per una casa di ERP, dagli studenti. In questo senso non è che in Liguria non servano case: anzi è vero il contrario.
In Liguria servono invece alloggi a canone moderato; serve una differente politica di intervento pubblico che realizzi in modo diffuso interventi edilizi destinati al social housing, alla domanda del ceto medio e medio-basso, con piani di investimento e rientro finanziario a lungo termine, e con una politica degli affitti in grado di calmierare il mercato.

Rispetto a questo obiettivo, il PQR programma un investimento pubblico di circa 162 milioni di euro, di cui ben 51 a favore dell’Edilizia Residenziale Sociale, 41 milioni per il sostegno all’affitto (FSA) e circa 16 milioni per favorire l’accesso alla casa in proprietà alle nuove famiglie liguri. Finanziamento pubblico in grado di attivare un complesso di investimenti fino al 2011 quantificabili in almeno 300 milioni di euro, attraverso la realizzazione o il recupero di circa 3.000 unità abitative e la riqualificazione di alcune significative porzioni di città.

Cifre altrettanto importanti rispetto al Piano Casa del Governo: solo molto più canalizzate dove c’è bisogno.

qual è la soglia efficiente di alloggi in affitto rispetto a quelli in proprietà?

Qualche tempo fa mi era stato chiesto quale quota di alloggi in affitto rispetto al complessivo stock edilizio occupato si può traguardare quale obiettivo di una politica abitativa.

Seppur la questione non è particolarmente modaiola, mi sembra che possa meritare un appunto.

La risposta migliore, a parte dire che non esiste un solo numero, mi pare debba essere ricercata nei rapporti tra quota di alloggi in affitto e performance dei sistemi economici, segnatamente per quanto riguarda la disponibilità di offerta di lavoro.

La tesi è che una certa mobilità geografica dei lavoratori può influenzare i meccanismi di aggiustamento del mercato del lavoro, nel senso che una ridotta mobilità geografica può ostacolare i processi di riequilibrio delle disparità regionali esistenti nei tassi di occupazione e disoccupazione.
E la mobilità geografica è ostacolata da tanti fattori. Ma -ed è un dato di fatto- la propensione a cambiare residenza geografica è relativamente più bassa per chi è proprietario della propria abitazione rispetto a chi è semplicemente in affitto a causa dei maggiori costi di transazione insiti nel cambiare un’abitazione di proprietà e per il rischio connesso di perdite in conto capitale.
Non casualmente, nel momento in cui scrivevo la risposta, arrivava la notizia del dato riferito alla mobilità geografica USA: il più basso degli ultimi quarant’anni. Il motivo è evidente: vendere la propria casa quando i prezzi degli immobili sono crollati significa vendere a un prezzo molto inferiore rispetto a quello di acquisto.

Una volta individuata la tesi, occorre metterci qualche numero, dato che la domanda posta implica l'individuazione di una soglia obiettivo.

Iniziamo a partire da un’evidenza empirica: nel contesto europeo, l’Italia si caratterizza per un grado piuttosto basso di mobilità geografica interna. Secondo i dati Ocse in mio possesso (purtroppo risalgono al 2003) solo lo 0,6% della popolazione di età compresa fra i 15 e i 64 anni risulta aver cambiato regione di residenza nel corso dell’anno, rispetto all’1,4% della Germania, al 2,1% della Francia, al 2,3% del Regno Unito. Più in generale, il grado di mobilità geografica fra le diverse regioni di uno stesso paese risulta mediamente più basso in Europa rispetto agli Stati Uniti (che è poco sopra il 3%).

Per quanto riguarda il legame fra situazione del mercato immobiliare e performance del mercato del lavoro, un report BCE di qualche anno fa trova una interessante correlazione positiva fra tasso di disoccupazione e grado di diffusione delle abitazioni in proprietà per i principali paesi europei. Qui per approfondire.
Emerge un gruppo di Stati un po’ più virtuoso che registra -non casualmente- un’incidenza della proprietà che non supera il 60% dello stock edilizio. L’Italia, ad oggi, è poco sopra l’80%.

La riduzione dell’incidenza delle abitazioni in affitto sul totale, peraltro, è una tendenza che si è registrata anche negli altri paesi europei. Tuttavia, la riduzione è stata più accentuata in Italia che nella media dei paesi europei, e la quota di abitazioni in affitto è -come ormai tutti sanno- tra le più basse in Europa. In Europa, infatti, solo Spagna, Ungheria e Slovenia registrano una quota di patrimonio immobiliare in affitto più bassa che in Italia. A fronte del 18,6% italiano, la quota di patrimonio immobiliare in affitto risulta pari al 60% in Germania, tra il 40 ed il 50% in Austria, Danimarca, Francia, Olanda e Svezia e sopra il 30% in Gran Bretagna.

Conseguentemente, si può ritenere che la quota efficiente di offerta di alloggi in affitto, rispetto al totale delle abitazioni, non dovrebbe essere molto al di sotto del 40%. Rispetto alle condizioni attuali è un numero enorme: significa raddoppiare il comparto in affitto. Peraltro, in Italia tale situazione si è già verificata: negli anni ’70.
Da quel momento, una precisa politica pubblica -non sempre, infatti, le cose succedono per caso- ha spinto molto sul versante della proprietà. Tra le altre cose, ha significato eliminare la base di consenso dell’ex PCI. Un conto, infatti, è rivolgersi a un operaio o a un impiegato che vive in affitto: quella famiglia rimane sempre una famiglia operaia o impiegatizia. Tutt’altro conto è, invece, rivolgersi alla stessa famiglia che diventa proprietaria della propria casa: diventa una famiglia proprietaria. E muta completamente la sua identità sociale.

(ph - http://www.flickr.com/photos/lorensand/528467309/)

risposte del test

Ecco la colonna vincente del test che discuteremo lunedì sera:

1 - B
2 - B
3 - C
4 - A
5 - B
6 - A
7 - C
8 - A
9 - B
10 - C
11 - C
12 - B
13 - B
14 - B
15 - C
16 - B
17 - A
18 - B
19 - C
20 - C
21 - A
22 - B
23 - B
24 - B
25 - A
26 - A
27 - C
28 - C
29 - B
30 - B
31 - C
32 - A
33 - B
34 - C
35 - B
36 - C
37 - B
38 - A
39 - A
40 - B

del premio di cubatura

Leggo e sottoscrivo. Da Franco La Cecla su Repubblica (via Eddyburg).

"Oggi in Italia c’è bisogno di demolire molto e di ricostruire con materiali e tecniche innovative. La provincia di Bolzano lo ha capito e offre un "premio" di cubatura del 3,5% in più (non trenta!) a chi si fa una casa che rientri nelle alte graduatorie di efficienza energetica."

riqualificazione urbana o incrementalismo?

Pietro Pagliardini (qui) nota come il disegno di legge governativo relativo al cosiddetto "Piano Casa" ha anche del buono. La tesi è che si potrebbe aprire una fase in cui "poter ridefinire i limiti della città, poter ridare un’immagine compatta e leggibile alla città nel suo complesso, riuscire a distinguere tra città e campagna potrebbe essere possibile con il metodo della demolizione e della ricostruzione con un disegno urbano appena decente e (...) orientato all’urbanistica della strada e dell’isolato, della connessione e delle reti."
Mi pare molto condivisibile, infatti, orientare le politiche urbane verso quella fascia di "non città" compresa tra il nucleo urbano più duro del centro e la campagna. E' proprio qui dove è opportuno concentrare le migliori energie, anche finanziarie.

Nello stesso momento, Stefano Boeri (qui) evidenzia che lo stesso disegno di legge risponde a tre diverse idee: "la prima è di proporre una mobilitazione delle risorse individuali di migliaia di famiglie e piccoli proprietari capace di arginare la crisi e di trasmettere una scossa al sistema delle imprese edili italiane. La seconda è di esautorare le burocrazie delle amministrazioni locali, responsabilizzando al loro posto un’intera categoria professionale, quella degli architetti e degli ingegneri. La terza è di legare questa mobilitazione individualista all’opportunità di rinnovare anche dal punto di vista della sostenibilità ambientale uno stock edilizio ormai desueto e divoratore di energia."
Soprattutto la terza mi sembra una delle poche strade percorribili per riqualificare lo stock immobiliare italiano dal punto di vista energetico. Senza qualche incentivo, infatti, l'idea è destinata a rimanere lettera morta.

Ma allora il problema dove sta?
Se la proposta di legge risponde alla logica di Boeri, quello che propone Pagliardini non è raggiungibile. La scala del capitale (e quindi dell'intervento edilizio) a cui sembrerebbe rivolgersi il Governo non è quella più opportuna per provare a ridisegnare i limiti della città. Non si riesce a incidere sulla qualità dello spazio pubblico e sul disegno urbano con una logica di accrescimento di tipo incrementale. Gli interlocutori mi sembrano radicalmente differenti.

paesaggio: forma vs. struttura

Articolo di Adriano La Regina su Rep. (edizione di Roma) segnalato da Eddyburg relativo a una proposta di legge regionale (Regione Lazio) che affronta il delicato -ma sempre molto attuale- tema del mantenimento delle caratteristiche, degli elementi costitutivi e della morfologia del paesaggio agrario.

Il provvedimento consentirà alla Regione Lazio di individuare sulla base del Codice dei beni culturali e del paesaggio le zone agricole da sottoporre a tutela. All’interno delle aree così delimitate saranno ammessi solamente interventi per lo svolgimento delle attività rurali, per la conservazione degli aspetti storici, paesaggistici, naturalistici, e per la difesa del suolo. Ma vediamo il ragionamento di La Regina.

Che è da condividere parola per parola. "Per quanto concerne la tutela del paesaggio la proposta è straordinariamente innovativa. Le leggi finora approvate, a partire da quella del 1939 sulla protezione delle bellezze naturali, si sono rivelate inefficaci. Basta guardarsi intorno per constatare cos’è avvenuto in molte delle località più belle d’Italia. Un fallimento così generalizzato, anche laddove più attenta è stata l’azione di controllo, rivela carenze normative ben precise. Si è infatti finora ritenuto che per tutelare i caratteri formali di un luogo, ossia ciò che definiamo "paesaggio", fosse sufficiente intervenire con provvedimenti di natura meramente formale. La "forma" nel suo grado di maggior pregio, la "bellezza", è stata intesa come categoria autonoma, difendibile in se stessa mediante norme che ne imponessero la conservazione. L’attività degli uffici preposti alla tutela del paesaggio si è di solito così risolta nella formulazione di prescrizioni riguardanti la qualità degli interventi senza alcuna considerazione per le alterazioni strutturali, quali ad esempio la destinazione d’uso. Ha stentato insomma ad affermarsi, riguardo alla nostra concezione di paesaggio, la consapevolezza del nesso tra forma e struttura. L’aspetto dei luoghi è infatti il riflesso dei modi d’uso del suolo. Questo è il motivo per cui la conservazione e la ricostituzione di un paesaggio si possono ottenere non altrimenti che mediante il mantenimento e il ripristino delle attività che lo avevano determinato."

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/21033263@N06/2078094921)

le nuove proposte di legge urbanistica: questa volta è quella buona???

Su Eddyburg, Paolo Berdini fa un'analisi delle proposte di legge per il governo del territorio attualmente agli atti parlamentari.
Merita evidenziare alcuni capisaldi del ragionamento che, di fatto, può anche essere considerato un indice per ogni discussione.

L’impianto culturale che sorregge le quattro proposte poggia su due convinzioni:
a) che il futuro del territorio possa essere delineato con il concorso della proprietà immobiliare;
b) che si possa fare a meno della fondamentale disciplina sugli standard urbanistici che, come noto, riconosceva esteso sull’intero territorio nazionale il diritto alla quantità minima di spazi per servizi pubblici e verde. In questo senso, i quattro progetti di legge abrogano l’istituto delle dotazioni minime estese all’intero territorio nazionale, sostituendolo con la possibilità che ogni regione definisca le proprie.

Vediamo il grande assente.
Il fenomeno unificante delle trasformazioni territoriali degli ultimi due decenni è stato senz’altro il consumo di suolo: mi sembra, onestamente, affermazione incontestabile. Nessuna delle tre proposte parlamentari affronta efficacemente la questione.
Curioso, poi, che a fronte di questa assenza particolarmemte rumorosa, sia presente il concetto della “valorizzazione dell’ambiente”. Ma il controllo del consumo di suolo, in quanto risorsa finita e non sostituibile, non è un classico tema ambientale?

Infine, veniamo agli strumenti che vengono introdotti dalle nuove proposte legislative.
A) Permane il concetto della concorrenzialità. Si sostiene che il piano strutturale può contenere alternative da sottoporre a procedura concorrenziale in sede di piano esecutivo: il futuro delle città può essere deciso sulla base di alternative proposte dagli operatori immobiliari.
B) Sono molto presenti gli istituti della compensazione e premialità. A parte ogni altra valutazione, mi sembra di particolare interesse (nel senso che è meglio approfondirselo) allorché viene prevista la compensazione anche nei confronti “dei vincoli ablativi di edificabilità” con cui, di fatto, sembra superarsi l’impianto vincolistico accettato dalle stesse sentenze della Corte costituzionale: anche i vincoli paesaggistici devono essere “compensati”.

politiche abitative: domande e risposte

Mi è capitato di rispondere a qualche domanda in materia di politiche abitative. E' stata l'occasione per scrivere, un pò di getto, alcune riflessioni che somigliano, per certi aspetti, quasi a un bilancio. Almeno per me.

1) Come è cambiato o sta cambiando il fabbisogno abitativo di ers in Liguria negli ultimi anni?

Il bisogno di casa sociale è aumentato non certo dopo la crisi che è in atto ma ha radici più antiche. Almeno quanto il boom immobiliare che è appena scoppiato. Infatti, l’aumento vertiginoso delle quotazioni immobiliari (sia negli affitti sia negli acquisti) ha via via messo fuori mercato sempre più famiglie che, secondo i modi di intendere tradizionali, non sono proprio indigenti.
Il fabbisogno pregresso stimato dal nuovo PQR è pari a circa 23.000 alloggi che unitamente a quello ipotizzabile nell’immediato futuro (fino al 2011) porta la richiesta di ERS in tutta la Liguria a più di 25.500 alloggi. Un numero enorme che equivale a più di un raddoppio dell’offerta di casa sociale.
Dentro questo numero aggregato c’è un po’ di tutto, anche se più della metà sono famiglie con ISEE inferiore a 8.000 euro, cioè quelle per cui il disagio abitativo si fa particolarmente grave. Al contempo, però, sono presenti anche famiglie con ISEE pari a circa 12/14.000 euro, cioè nuclei familiari che hanno redditi annuali anche superiori a 20/25.000 euro. Ed è proprio questo uno degli effetti del recente boom immobiliare: l’ex ceto medio rischia di cadere in una situazione di difficoltà nell’accesso al servizio di base: la propria casa.


2) Se la riduzione del disagio abitativo è una responsabilità che compete alle istituzioni pubbliche, sembra ormai impensabile che il pubblico possa farcela da solo. Sbaglio? E' giusto coinvolgere i soggetti privati? Come? E con quali incentivi?

E’ del tutto evidente che con le risorse statali disponibili il soddisfacimento del bisogno di casa stimato non può che essere parziale. Non c’è molto da girarci intorno.
Ed è altrettanto evidente che l’intervento pubblico della tradizione, cioè quello impostato sull’impiego di risorse pubbliche per la realizzazione di alloggi popolari (cioè di ERP) è assolutamente fuori luogo. Ipotizzando di utilizzare le risorse statali e regionali programmate, e in parte già allocate, del PQR per produrre soltanto ERP aggiuntiva, è già un buon risultato realizzare circa 1.500 nuovi alloggi. Che sono anche tanti ma, e questa è una certezza, sono anche tanto insufficienti.
Di conseguenza, la strada è quella di mettere in campo un set piuttosto ampio di strumenti, in modo tale da approntare specifici interventi per ogni specifica tipologia di domanda: la dotazione territoriale obbligatoria di casa sociale (ERP) per le trasformazioni urbanistiche introdotta dalla lr 38/07; il canone moderato quale risposta più sostenibile per rispondere al bisogno di casa attraverso la produzione di nuova offerta abitativa; il sostegno all’immissione nel mercato dell’affitto di edifici esistenti attraverso gli strumenti dell’Agenzia sociale per la Casa e il Fondo di garanzia per l’affitto; il sostegno diffuso ai redditi delle famiglie in affitto attraverso il Fondo Sociale per l’Affitto; il sostegno all’acquisto e/o alla costruzione (o autocostruzione) della prima casa per i nuclei familiari più giovani; ecc.
Al contempo, per poter effettivamente operare, molti di questi strumenti devono essere aderenti alle logiche che governano la produzione di offerta abitativa. Che sono essenzialmente le regole del mercato: da quello del credito a quello immobiliare, da quello degli affitti a quello degli appalti.
Quindi, se si parla di logiche di mercato, il privato è senz’altro un interlocutore. Ma lo possono (e devono) essere anche le agenzie pubbliche che operano nel settore delle politiche abitative, quali ad esempio le ARTE, oppure i soggetti (anche privati) che operano in assenza di profitto o con profitti contenuti.
Il tema degli incentivi è evidente che sia centrale ma, in questa risposta, vorrei concentrarmi più sugli obblighi. Nel senso che uno degli assunti di fondo delle nuove politiche abitative (e della lr 38/07 che le ha profondamente innovate) è ricercare un rapporto più stretto con il governo del territorio. Cioè con l’urbanistica.
Per troppo tempo quest’ultima ha assunto quale suo orizzonte di senso la ricerca o la tutela del bello. Ma ha lasciato per strada, nel senso che si è dimenticata, dei problemi classici del governo del territorio: la difficoltà di avere una casa, la difficoltà di spostarsi in città e tra le città, la difficoltà di incontrasi in città (attualmente declinabile quale problema di insicurezza).
E’ bene non dimenticare che le trasformazioni immobiliari non costituiscono un diritto naturale ma sono semplicemente il risultato di una scelta operata dalla Pubblica Amministrazione che ne consente il dispiegarsi. E la stessa scelta pubblica dovrebbe porsi il problema di allocare ai responsabili delle disfunzioni urbane il costo della correzione di tali disfunzioni e non scaricare sull’insieme della collettività tali costi. In definitiva, se un intervento urbanistico genera una maggiore richiesta di opere di urbanizzazione in termini di parcheggi, reti tecnologiche, parchi urbani, … e determina il permanere di livelli di prezzo degli immobili che “tagliano fuori” quota parte della popolazione residente alla ricerca di una sistemazione abitativa, quello stesso intervento urbanistico è chiamato a farsene carico (in tutto o in parte). Secondo questa logica, la lr 38/07 ha fatto sì che le trasformazioni più rilevanti debbano contenere al loro interno anche una quota (ovviamente contenuta) di edilizia sociale.


3) Che cos'è l'agenzia sociale per la casa e quando partirà?

L’agenzia sociale per la casa non è nient’altro che un’agenzia immobiliare che si occupa di affitto e, in particolare, di affitto a canone moderato o a canone concordato. Perché? Uno dei problemi più rilevanti che inducono i proprietari di immobili a non affittare il proprio alloggio è dovuto ai rischi che un rapporto di affitto genera: morosità, mancata riconsegna dell’alloggio alla fine del rapporto, danni arrecati all’immobile durante il periodo locativo. Al fine di superare queste diffidenze, è stata pensata la realizzazione di una serie di agenzie pubbliche (o pubblico-privata) che dovranno farsi da garante nei confronti della proprietà. Maggiori garanzie che vengono bilanciate da una riduzione dei canoni di locazione che, quindi, dovranno essere ben inferiori a quelli di mercato.
Il bilancio della Regione Liguria prevede già per l’anno 2009 la somma di 1 milione di euro che sarà necessario per attivare una rete di 6 Agenzia sociali in altrettanti ambiti della Liguria.


4) I fondi messi a disposizione dal dl 159/2007 sono tutt'ora bloccati. Quanti dei 550 milioni erano destinati alla Liguria? E quando arriveranno?

Alla Liguria vennero destinati poco più di 18,5 milioni di euro, di cui circa il 60% solo a Genova. Il nuovo governo ha preferito ritornare indietro, di fatto annullando tutto. Quando arriveranno proprio non lo so: ormai da molti mesi è in corso un “braccio di ferro” tra Stato e Regioni per salvare quanto più possibile del “Programma straordinario” che aveva quale migliore sua qualità quella di avere interventi immediatamente cantierabili. E intanto sono passati quasi due anni e non è non si è visto quasi un cantiere.


5) Come giudica il piano casa del governo, anche alla luce degli "ammorbidimenti" che sembrano esserci stati nell'ultima versione del disegno di legge? Quali sono i punti critici, se ci sono, e perché?

Più che di un “Piano Casa” che determina una discontinuità epocale riformulando l’intervento pubblico nel settore abitativo ci troviamo di fronte a un intervento pressoché ordinario. Con l’aggravante che sembra allargare il proprio raggio d’azione fino a identificare il proprio obiettivo nell’incremento del patrimonio immobiliare a uso abitativo prescindendo da ogni connotazione sociale.
La dichiarazione della carenza di abitazioni in Italia non mi sembra tale da legittimare un piano nazionale straordinario, dato che avviene al termine di uno dei più forti cicli di produzione residenziale in termini assoluti mai vissuti dall’Italia: basti considerare che dal 2004 al 2007 la produzione di nuovi alloggi per ogni anno è stata superiore alle 300 mila unità, cioè un livello di produzione che non si raggiungeva dai lontani anni ’70.
E questa genericità di finalizzazione dell’intervento pubblico è particolarmente critica in rapporto alle risorse stanziate. Che, al momento, sono sempre i soliti 550 milioni di euro. E il problema delle risorse è centrale. Basti considerare che anche un buon spunto contenuto nel “Piano Casa”, qual è quello relativo all’istituzione della rete dei Fondi Immobiliari, rischia di essere vanificato dalla pochezza dell’investimento pubblico. Prevedere solo 150 milioni di euro per tutta Italia al fine di costituire un Fondo Immobiliare significa ipotizzare uno strumento residuale, che è più piccolo della dimensione media (pari a 240 milioni di euro) degli altri Fondi Immobiliari aperti o chiusi che già operano sul mercato.


6) In generale, non le sembra che manchi un po' di progettualità a lungo termine sul problema casa? Si tenta di star dietro alle emergenze, ma si è sempre in ritardo...

Al contempo, però, di fronte a un’emergenza non si può rispondere nel lungo periodo. Rischio di non trovarci più nessuno. Comunque è vero che la progettualità è sostanzialmente assente. Ogni attore (pubblico o privato e di qualsivoglia livello di governo), al più, cerca di “strappare” il proprio pezzetto che è funzionale a garantire lo stato di fatto. E in queste situazioni la progettualità è difficile da dispiegare.

un cannone per un fringuello

Non è nuova ma non è male (si fa sempre per dire).

La capitalizzazione di mercato di Citigroup, JPMorgan-Chase e Bank of America ammonta complessivamente a 158 miliardi di dollari, eppure il programma annunciato da Geithner è destinato a fornire (solo per iniziare) tra 250 e 500 miliardi di dollari solo per tentare di rimuovere dal bilancio delle banche le cartolarizzazioni tossiche.

Si fa prima a nazionalizzarle.