lo strumento del bando è una difesa dall'assunzione di responsabilità

Sulla base di un analogo studio commissionato dalla Regione Lombardia, qualche anno fa mi sono trovato a ragionare sulla forma migliore per promuovere progettualità pubblica. Ne venne fuori l'esperienza del Programma Regionale per il Social housing e degli Accordi di Programma Quadro Locali per la Casa.

Adesso, il problema si pone nelle stesse forme di allora. Non so se quello di seguito riportato sia una buona strada. Certo è che in termini di apprendimento, le organizzazione pubbliche sono un pò di "coccio".

Il periodo compreso tra la seconda metà degli anni novanta e i primi anni duemila ha rappresentato una stagione di sperimentazione intensa e dinamica per le politiche urbane e territoriali. Sono stati avviati numerosi programmi integrati di riqualificazione urbana e di sviluppo locale, soprattutto sotto l’impulso del Governo centrale, segnatamente della Dicoter.
L’impiego di formule competitive, di logiche concorsuali e di bandi quali dispositivi per l’allocazione di risorse e di finanziamenti e quali leve nella produzione di politiche pubbliche si è ampiamente diffuso.
Alla scala urbana le amministrazioni locali hanno avuto accesso a una quota consistente di risorse, sono state indotte a misurarsi con regole e procedure inedite, hanno inaugurato e (forse) consolidato relazioni con interlocutori istituzionali comunitari e nazionali, hanno progettato e avviato trasformazioni rilevanti del tessuto fisico della città, sollecitato azioni di rigenerazione sociale e valorizzazione economica.
Rilevante è stata l’influenza europea che ha coinciso con la composita filiera di programmi e iniziative che hanno finanziano interventi su materie diverse: lotta all’esclusione sociale, lavoro, sviluppo locale, riqualificazione urbana. Rilevante è l’esperienza di Urban.
Nella prospettiva di una maggior efficacia dell’azione pubblica in un quadro di riduzione delle risorse e di evoluzione del ruolo del soggetto pubblico si è cercato di interpretare il richiamo al coinvolgimento nel disegno e nell’attuazione delle politiche di una pluralità di istituzioni e attori -pubblici e privati- e alla necessità di coinvolgere le società locali e i cittadini nelle scelte che li riguardano (è soprattutto il caso dei Contratti di Quartiere).
Ancora, in linea con il principio di sussidiarietà verticale, gli approcci integrati e partecipati hanno assegnato progressiva centralità al livello locale (in senso stretto), che ha teso inevitabilmente a diventare la scala privilegiata della progettazione e dell’implementazione di un ampio insieme di misure e interventi.
Tuttavia, a distanza di alcuni anni dall’avvio e dalla sperimentazione di questi strumenti, l’impressione è che la tensione verso l’innovazione sia oggi meno evidente. Nella fase attuale, a distanza di qualche anno dalla sperimentazione di questi strumenti in relazione al tema delle politiche della casa e della città è possibile riconoscere sia elementi di successo che, ed è quello che qui interessa, motivi di criticità.

Il ricorso a procedure di bando che mettono in competizione, per l’accesso alle risorse pubbliche, le amministrazioni pubbliche locali intenzionate ad avviare progetti, pur con qualche variazione sul tema, si è articolato lungo:
- una prima fase di definizione/costruzione/stesura
- un momento di presentazione/lancio
- un tempo di stesura dei progetti entro una scadenza prefissata
- una fase di valutazione/selezione
- la comunicazione dei progetti ammessi
- l’attuazione dei programmi.
E’ entro questa prospettiva che l’insieme articolato di politiche e i programmi variamente promossi dall’Unione europea e dal governo nazionale e dal livello regionale hanno:
a) assunto uno spiccato orientamento alla forma “progetto”
b) messo a punto dispositivi di allocazione delle risorse che sono centrati su una logica di competizione aperta tra i destinatari dei finanziamenti
c) indotto l’adozione di modelli d’azione e competenze orientate al risultato.
A partire da questi temi sembra ormai matura una riflessione attorno alle questioni e ai nodi problematici che l’uso estensivo del dispositivo del bando pone.
Tra gli assunti di partenza, il riconoscimento che i dispositivi non generano (solo) quello che vogliono produrre: ovvero che c’è uno spazio d’azione molto ampio in cui le pratiche producono un’ampia gamma di effetti diretti e indiretti. In questo senso, è un’ipotesi di partenza che il potenziale e le aspettative attribuito al dispositivo dei bandi stesso abbia più a che fare con la possibilità di innescare delle dinamiche che non con la direzione delle dinamiche stesse.
Le prime valutazioni sulle pratiche, consentono di mettere in evidenza una serie di criticità e di rischi, effetti perversi e derive che la formula concorsuale può implicare, soprattutto laddove la produzione di politiche si configura attraverso una sommatoria di bandi.

La logica dell’emergenza.
Il ritmo imposto dalle scadenze e il ricorso ripetuto al bando riproducono in modo sistematico una situazione di urgenza e di emergenza. Ciò solleva una serie di interrogativi che restano aperti:
- quali sono i margini reali che i bandi offrono per lo sviluppo di qualità e di nuova progettualità? Spesso il successo dei progetti di alcune amministrazioni è legato più che alla capacità di improvvisare, o comunque di rispondere entro tempi molto brevi alle domande espresse dai bandi, alla disponibilità di giacimenti progettuali pregressi, di volta in volta piegati ai vincoli che è necessario rispettare;
- quali gli spazi effettivi per tessere e costruire integrazione orizzontale? La qualità, l’efficacia, la solidità e l’innovazione di processi e progetti attivati via bando sono strettamente correlate alla definizione di forme di partenariato tra soggetti che, a vario titolo, possono attivamente contribuire a una migliore traduzione delle politiche della casa, in una fase in cui non può più essere il solo soggetto pubblico a occuparsene.

La dimensione simbolica.
In alcuni casi, una serie di elementi lasciano intravedere una natura per lo più simbolica e quasi rituale del ricorso al bando. Vincere e avere accesso alle risorse pubbliche rese disponibili da un ministero o da una amministrazione regionale costituisce un risultato ad alta visibilità pubblica e di merito per un governo locale. Scegliere e candidare un quartiere o un altro, per la realizzazione di nuove quote di edilizia pubblica o per la riqualificazione di quella esistente, ma degradata, diventa un gesto a forte impatto comunicativo rispetto a un’opinione pubblica sempre più sensibile ai temi dell’insicurezza, dell’incertezza e dell’assenza di politiche sociali rilevanti. Ma se la logica prevalente è questa, alcuni requisiti di sistema quali la coerenza degli interventi alla scala urbana, la capacità di intercettare davvero le situazioni più critiche, potrebbero scivolare in secondo piano, con qualche rischio per il futuro.

Difficoltà a integrare.
Bisogna tuttavia mettere in conto due limiti che possono ridurre le potenzialità trasformative dello strumento progetto, che attengono alla temporalità e all’estensione. Il primo limite consiste nel carattere intrinsecamente contingente e a termine dei progetti, che se da un lato incoraggia la sperimentazione e l’orientamento all’innovazione, dall’altro rischia di non consentire le condizioni per lavorare sui tempi lungi necessari ai processi di integrazione. Per riprendere la dicotomia di Jim March (1991), il progetto valorizza l’exploration ma non incoraggia l’exploitation delle innovazioni che essa è suscettibile di produrre.

Gli esiti del meccanismo "bando" nei programmi regionali.
La ricerca condotta sui programmi regionali permette di rilevare alcune differenze tra le formulazioni possibili dei bandi. Esistono cioè, all’interno delle esperienze considerate diversi tipi di bando. La variabile di maggiore interesse è costituita dalla tempistica del bando, dal ritmo che impone ai soggetti che intendono parteciparvi, dal grado maggiore o minore di re-iterazione delle proposte. Da questo deriva un secondo elemento utile a interpretare le implicazioni dello strumento bando rispetto alla maggiore o minore opportunità di interazione e/o negoziazione tra i soggetti coinvolti (chi emette il bando e chi concorre al bando).
Potrebbe essere definito bando “una tantum” ovvero del tipo “a lancio e chiusura”. Si tratta spesso di esperienze pilota, di risorse rese disponibili in un’unica occasione. È il caso dei contratti di quartiere. Sebbene l’esperienza sia stata replicata una seconda volta, i contratti di quartiere possono considerarsi un buon esempio di questo tipo di bandi. La domanda posta è complessa, ha l’ambizione di coniugare requisiti di carattere diverso in una logica di integrazione, scommette su dimensioni di carattere sperimentale: l’appello al carattere partecipato dei progetti, il partenariato tra soggetti e risorse miste, pubblico-private, la proposta di progetti capaci di intervenire in modo congiunto su criticità fisiche, sociali ed economiche dell’area obiettivo. Si tratta in sostanza di bandi che invitano all’innovazione. È prevista una dead line, successivamente non ci sono deroghe, né proroghe. Il margine di interazione tra banditore e partecipante può essere maggiore o minore a seconda dei casi, ma si gioca in genere nella fase di elaborazione del progetto, prima della data di scadenza del bando. Per incentivare il più possibile la sperimentazione di quei principi che si ritengono innovativi, il bando prevede un sistema articolato di attribuzione di punteggi per la valutazione. Si potrebbe dire che, fino ad ora, in Italia, questo tipo di bando è quello che ha sollecitato forme più interessanti e più dinamiche di competizione.
Questo tipo di bando è più centrato sulla definizione di requisiti di ingresso e sulla capacità di attivazione dei destinatari in situazioni di contingenza e in corrispondenza di maglie sufficientemente strette e comunque definite dalla Regione. In progressione, l’apertura più o meno esplicita del bando e della formula concorsuale a interazioni e a processi di negoziazione apre ad una progettualità che si muove piuttosto lungo le traiettorie di una valutazione più discrezionale ovvero a una verifica più sensibile agli elementi di prospettiva e di contesto delle proposte.
In questo senso, il programma Contratti di Quartiere II ha costituito un elemento di discontinuità significativo. Mentre nella formulazione dei Contratti di Quartiere I (al pari dell’esperienza dei Pru), la promozione, la valutazione e la regia dell’attuazione dei programmi erano interamente affidati al Ministero e dunque la relazione tra amministrazioni in gara e il soggetto erogatore era una relazione che si giocava “a distanza”, la seconda generazione di Contratti di Quartiere ha visto una forte riduzione delle distanze e una maggior intensità di interazioni. Tra gli esiti della gestione diretta del programma da parte di Regione vi è indubbiamente una assunzione di responsabilità e di attenzione maggiore da parte del soggetto erogatore rispetto alle formulazioni dei contenuti (che sono stati spesso oggetto di verifiche e di aggiustamenti in corso di elaborazione delle proposte).
La seconda generazione dei contratti ha visto una maggiore partecipazione delle amministrazioni regionali che hanno svolto e svolgono un ruolo rilevante sia nella definizione dei bandi, che presentano infatti differenze sensibili da un contesto regionale all’altro, sia nella valutazione dei progetti. La prima fase di selezione avviene a cura delle amministrazioni regionali che, in alcuni casi propongono e definiscono congiuntamente alle amministrazioni comunali in gara modifiche e riformulazioni dei programmi candidati ai finanziamenti. La seconda fase di selezione vede invece la partecipazione del livello di governo centrale. Questo modello di governance che coinvolge tre livelli di governo, ma in cui di fatto svolgono un ruolo determinante le amministrazioni comunali e quelle regionali, configura forme di sussidiarietà in parte diverse da quelle sperimentate nel corso della prima generazione di Contratti di quartiere. L’ipotesi è che l’autonomia locale nelle esperienze più recenti sia indebolita in relazione al ruolo di mediazione tra realtà locali ed ente erogatore che la regione ha progressivamente assunto. L’esito potrebbe consistere in un meccanismo di selezione meno concorsuale e più negoziato e un controllo del processo molto più vicino alle tradizionali logiche di spesa.
Il tema dell’integrazione è trattato diversamente rispetto al programma Urban. Anzitutto la dimensione di investimento più rilevante riguarda gli interventi sul patrimonio dell’edilizia residenziale pubblica. È questo infatti l’obiettivo prioritario dei contratti di quartiere. La combinazione di azioni di natura diversa, capaci di agire oltre che sulla dimensione fisica, su quella sociale ed economica dei contesti di intervento, è intesa più come creazione di condizioni per l’integrazione futura di politiche che come costruzione preliminare di politiche già intrecciate.

Il soggetto regionale in questo senso è alla ricerca di formule organizzative che consentano una maggior presa e aderenza dei programmi e delle forme del finanziamento regionale ai diversi contesti locali (urbani ma anche politici e amministrativi) e va sperimentando un ruolo che si configura come di regia complessiva, laddove la sussidiarietà affida la definizione delle strategie e dei programmi d’azione ai livelli locali e Regione svolge rispetto alle amministrazioni comunali e/o ai soggetti destinatari delle politiche un ruolo che inizialmente è di informazione, attivazione e coinvolgimento e poi di accompagnamento e negoziazione nel disegno di una prospettiva di articolazione dei programmi d’azione. Certamente questo tipo di orientamento rappresenta il superamento di una visione centrata unicamente sulla definizione di requisiti/criteri, sulla indicazione di una scadenza/sbarramento a ridosso della quale operare valutazioni e selezioni che risultano fortemente condizionate da una contingenza composta di specifiche variabili politico amministrative.

Problemi e innovazioni "in potenza".
I programmi regionali considerati, pur presentando una forte centratura sulle amministrazioni locali, sottolineano tuttavia l’opportunità della stipula di accordi, convenzionamenti, concessioni, coinvolgimenti in forme varie di soggetti differenti.
Questo elemento attesta una presa di coscienza della necessità di integrare, valorizzare, intercettare risorse locali il più possibile diffuse per fare fronte alla questione abitativa, che viene definita in primo luogo come annosa questione di deficit di patrimonio edilizio pubblico da mettere a disposizione di una crescente domanda abitativa. La retorica che accompagna i bandi è protesa ad evidenziare la possibilità di una apertura ad una pluralità di soggetti pubblici e privati.
Tuttavia, un’analisi dell’attenzione e delle risposte che i bandi hanno avuto da parte di soggetti diversi dall’ente pubblico locale mette in luce una diffusa difficoltà al coinvolgimento di soggetti terzi; se qualche programma specifico, ad esempio il POR - Programma Nazionale 20 mila abitazioni in affitto, ha visto una consistente partecipazione delle cooperative, tuttavia nella pluralità dei bandi si nota una certa assenza sia del mondo cooperativo, che in maniera ancora più rilevante, dei soggetti privati e imprenditoriali.

Le sperimentazioni suscitate dalla formula dei bandi pubblici promossi intorno al tema abitativo hanno dato vita a nuovi ambiti di sperimentazione che meritano di essere meglio osservati e colti nella loro portata innovativa. Certamente, il trasferimento di competenze alle Regioni nel campo delle politiche abitative e più in generale una nuova centralità degli enti locali ha avviato processi di individuazione di nuovi luoghi entro i quali progettare e sperimentare politiche abitative, dando origine in taluni casi ad una riorganizzazione delle competenze e dei ruoli.
L’introduzione di nuovi strumenti, primo tra i quali l’erogazione di finanziamenti specifici via bandi pubblici, ha attivato risorse progettuali e stimolato nuove capacità progettuali.
D’altra parte, il quadro dei finanziamenti e delle politiche per la casa oggi sembra richiedere un maggior e più vario numero di interlocutori interessati e capaci di impegnarsi nei programmi di edilizia residenziale sociale. Alcuni segnali interessanti si possono rilevare, ma è solo un inizio. Sono emersi nuovi profili di attori a vario titolo impegnati nel campo delle politiche per la casa che hanno saputo intrecciare competenze peculiari con le nuove opportunità offerte dalle politiche (come nel caso della partecipazione, limitata ma significativa, ai bandi di cooperative, imprese, fondazioni) o suggerire percorsi significativi all’ente pubblico a partire da esperienze di lungo periodo maturate in autonomia.
Ancora, i programmi urbani complessi e i Contratti di Quartiere, in particolare, mettono in evidenza la necessità di sviluppare e rafforzare un approccio integrato alle questioni abitative. A fronte di un impianto organizzativo che vede il prevalere su queste materie dei settori strettamente tecnici (Urbanistica e Lavori Pubblici) è auspicato lo sviluppo di competenze e soluzioni organizzative in grado di considerare in misura ampia lo spettro di azioni che – dalla progettazione alla gestione – consentono di dare consistenza a politiche dell’abitare innovative.
In questa direzione, una delle funzioni delle azioni di accompagnamento svolte da Regione Lombardia consiste proprio nel supportare le amministrazioni comunali anche nella costruzione di relazioni e di interazioni e cooperazione tra diversi settori implicati nella costruzione dei programmi.

La percezione ricorrente suscitata dall’osservazione dei progetti presentati in occasione dei bandi è, infatti, la loro occasionalità ed il loro carattere estemporaneo e contingente.
Come collocare interventi limitati e settoriali all’interno di una politica abitativa di più ampio respiro, come fare in modo che gli interventi non restino isolati ed episodici ma siano momenti distinti di una strategia unitaria?
La recente definizione degli Accordi di Programma Quadro per la Casa sembra alludere proprio a questa direzione di lavoro: la necessità di svincolare l’azione amministrativa dalle scadenze rigide dei bandi pubblici, da un lato, prevedendo percorsi differenti e “accompagnati” per le singole amministrazioni locali, dall’altro.
Questa direzione di lavoro, se correttamente interpretata, potrebbe indurre gli enti locali a dotarsi di strategie, percorsi, strutture amministrative in parte dedicate al tema, utili a prefigurare percorsi a medio termine.

Alcune conclusioni.
La ricognizione condotta intorno ai bandi regionali ha messo in evidenza almeno tre questioni significative.
Indubbiamente, un primo elemento di interesse messo ben in evidenza dalle politiche regionali degli ultimi anni è la ormai acquisita necessità di mettere in moto meccanismi di accordo. La modalità dell’accordo variamente declinato suggerisce la necessità che intorno al tema abitativo siano portate a collaborare risorse ed energie molto diverse, competenze pubbliche, risorse private, capacità elaborate dal terzo settore, relazioni tra attori diversi. Naturalmente, non si tratta solo di affinare la capacità di accordi sempre meglio definiti, ma di attivare concretamente risorse e competenze differenti, suscitando interessi intorno alla posta in gioco e creando le condizioni favorevoli affinché soggetti sempre diversi entrino nel gioco. Al momento, come richiamato, i bandi hanno dimostrato una certa debolezza nell’allargare gli attori interessati ad entrare in un gioco cooperativo, soprattutto con riferimento ai privati, al mondo delle imprese e in parte anche al mondo cooperativo (fatta eccezione per alcuni programmi particolarmente favorevoli al mondo cooperativo).

Un secondo elemento riguarda la necessità di una più attenta sensibilità all’integrazione tra le azioni, che può essere interpretata come maggiore attenzione alla relazione tra programmi differenti, tra azioni nel campo abitativo rivolte ad una utenza diversa, ma anche come attenzione ad alcuni campi di sovrapposizione dei quali è ormai impossibile non tenere conto. L’esempio più evidente riguarda il legame stretto tra politiche abitative e politiche sociali, tra politiche per l’integrazione sociale e disagio abitativo. In questo ambito si intravedono peraltro gli spazi per azioni che siano più incisive nel promuovere il raccordo tra la dimensione progettuale di nuovi interventi residenziali o di riqualificazione del patrimonio esistente e la dimensione gestionale. In particolare, la dimensione gestionale è da intendersi come estesa a comprendere anche il sistema e il processo di assegnazione degli alloggi che primo tra tutti rappresenta un passaggio in cui la relazione con le politiche (e i servizi) sociali del governo locale può dare consistenza ad un sistema di welfare municipale sensibile alla dimensione territoriale dei problemi e delle risorse.

La panoramica offerta dai vari programmi regionali, infine, suggerisce l’utilità di attivare un mix di strumenti: che accanto alla modalità per bandi si affianchino altre modalità (a sportello, di programmazione, su candidatura) in grado di consentire continuità e coerenza alle politiche abitative.

i valori immobiliari in discesa

Ho appena letto un articolo su LaVoce.info di Fedele De Novellis relativo alla probabile discesa dei valori immobiliari in Italia. Un paio di passaggi li trovo di buon interesse. Eccoli.

Il senso dell'articolo è un pò questo: dopo che i prezzi delle case hanno iniziato a scendere significativamente in diversi paesi, ci si chiede se anche in Italia potrebbe verificarsi una contrazione delle quotazioni.

E per dimostrare come tale eventualità sia più che possibile, occorre considerare quattro circostanze della fase attuale: i prezzi sono “troppo alti”, la contrazione della domanda è di dimensione significative; si va incontro a una minore disponibilità di credito; l’inflazione è bassa.

Due mi sembrano siano già in essere. E da qualche tempo.

"Il terzo aspetto è legato alla minore capacità delle banche di erogare credito al sistema. Il punto è importante perché in tutte le fasi di credit crunch diversi soggetti, che vedono ridursi le possibilità di accesso al credito, si possono trovare nella condizione di vendere parte del loro patrimonio per finanziare l’attività corrente. In queste condizioni, è possibile che siano innanzitutto le imprese dell’edilizia, o almeno quelle più indebitate, a ritrovarsi nella condizione di accelerare le vendite innescando processi di ribasso dei prezzi. Del resto, poiché il settore immobiliare è fra i più coinvolti dalla crisi , è probabile che le imprese del settore saranno quelle cui le banche applicheranno criteri più selettivi di erogazione del credito nei mesi a venire. Il fenomeno è anche legato al fatto che mentre per altri settori le difficoltà sono di carattere congiunturale, dovute cioè al ciclo economico sfavorevole, il settore dell’edilizia con maggiore probabilità presenterà problemi per un lasso temporale esteso. Difatti, le bolle immobiliari impiegano di solito molti anni prima di essere riassorbite."

"Il quarto punto, quello della bassa inflazione, risulta importante per qualificare il processo di aggiustamento. Normalmente, quando parliamo di prezzi in aumento o in discesa su un dato mercato, ci riferiamo al comportamento dei “prezzi relativi” di quel mercato, ovvero quelli al netto dell’inflazione. Facciamo un esempio: in periodi di inflazione all’8 per cento, un mercato le cui quotazioni devono scendere del 16 per cento è sufficiente che veda i propri prezzi stabili per un biennio. Ma se l’inflazione è bassa, come probabilmente sarà nel corso dei prossimi anni, il medesimo processo di aggiustamento deve passare per flessioni dei prezzi nominali. Ciò concorre a spiegare perché in questa fase si osservano in molti paesi prezzi delle case in discesa, mentre in passato tale circostanza era meno frequente."

cartolina da Genova

La fine della scorsa settimana, per mestiere, ho dovuto scrivere un appunto per una relazione al convegno organizzato dal Comune di Genova con il tema "Disagio abitativo e politiche attive della casa".

La tesi è che con gli strumenti della tradizione (sovvenzioni per la realizzazione dell’ERP, in primo luogo) si possa a malapena scalfire l’entità del fabbisogno in un'area metropolitana come quella genovese. Sembra ineludibile, viceversa, un grande sforzo di regia e di stimolo da parte del Comune di Genova finalizzato a utilizzare al meglio l’insieme degli strumenti ad oggi disponibili. Solo così, e sarà già molto difficile, si può avere qualche possibile di fornire una risposta adeguata.

tratto da: http://www.flickr.com/photos/42903611@N00/1472550893/

1) L’azione di riforma della Regione Liguria
L’attuale Giunta Regionale ha profondamente riordinato le politiche abitative e la legislazione di riferimento introducendo alcune innovazioni sostanziali quali:
a) l’allargamento dell’ambito relativo all’Edilizia Residenziale Sociale rispetto alla tradizionale ERP, attraverso l’introduzione del canone moderato (art.15 della lr 38/07 e s.m.i.), delle strutture alloggiative di natura temporanea e delle strutture per l’inclusione sociale (art.16 della lr 38/07 e s.m.i.);
b) l’attribuzione di una nuova responsabilità ai Comuni quale soggetto centrale nella programmazione degli interventi in materia di politica della casa anche nei confronti dell’insieme degli operatori suscettibili di essere impegnati nel settore dell’ERS (art.6 della lr 38/07 e s.m.i.);
c) l’allargamento del numero degli operatori suscettibili di essere coinvolti nelle politiche abitative, dall’ARTE e i Comuni ai soggetti privati e al terzo settore (art. 7 della lr 38/07 e s.m.i.); d) l’introduzione di un Fondo di Garanzia per il settore della locazione, idoneo a proteggere gli operatori dal rischio morosità (art. 10 della lr 38/07 e s.m.i.);
e) l’introduzione di un nuovo soggetto in grado di potenziare l’interfaccia tra domanda e offerta di casa sociale, qual è l’Agenzia sociale per la Casa (art. 16 della lr 7/07);
f) l’introduzione della cosiddetta dotazione territoriale relativa all’ERP, quale strumento in grado di garantire la produzione di edilizia pubblica attraverso la compartecipazione dei soggetti attuatori le trasformazioni urbanistico-edilizie (artt. 26 e segg. della lr 38/07 e s.m.i., quale integrazione della lr 36/97 e s.m.i.).
L’insieme di questi strumenti costituiscono, non casualmente, il telaio della nuova programmazione regionale in materia di casa: PQR 2008-2011.

Al contempo, l’intervento della Regione Liguria è stato indirizzato anche al sostegno diretto o indiretto di specifici interventi nel settore abitativo. In questo senso, si è trattato di fornire risposte immediate, pur se parziali, all’emergenza abitativa, con particolare attenzione al capoluogo regionale, cioè all’area ove la tensione abitativa si fa più acuta.
Da un punto di vista aggregato, nel Comune di Genova sono state realizzate o programmate azioni e misure tali da movimentare un investimento complessivo pari a poco meno di 160 milioni di euro (su un totale regionale stimato in circa 368 milioni di euro), di cui ben 92,5 milioni di euro quale cofinanziamento della Regione Liguria e dello Stato (su un totale regionale nel periodo pari a circa 212 milioni di euro). In altri termini, più del 43% delle risorse finanziarie programmate nel territorio regionale destinate all’implementazione delle politiche abitative sono destinate a rimanere nel territorio comunale del capoluogo.
Mi limito a ricordare i seguenti interventi che, nel corso degli anni, hanno visto la partecipazione di tutti i livelli di governo e dell’ARTE di Genova, oltre che di altri operatori privati o cooperativi: a) il rifinanziamento del Programma 20.000 alloggi in affitto (ad es. alcuni interenti nel quartiere Diamante, via Digione, vico del Duca-via della Neve);
b) l’assestamento e lo sblocco di alcuni interventi a valere sulle risorse finanziarie del Programma Quadriennale per l’edilizia Residenziale (PQR) 2001-2004 (ad es. PRU di Cornigliano, via Sertoli, Villa Sciallero, la ex Manifattura Tabacchi, i vari POI del centro storico);
c) il Programma straordinario per il recupero degli alloggi ERP sfitti perché inagibili del patrimonio di Arte Genova;
d) l’APQ per progetti speciali per aumentare la disponibilità di alloggi di edilizia sociale di cui al DM 16 marzo 2006, con il recupero programmato di quota parte del patrimonio ERP sfitto;
e) i tre Contratti di Quartiere II (il Ghetto, Molassana e Voltri II) in corso di attuazione;
f) la profonda revisione operata nei meccanismi di riparto del FSA, quale strumento principale di sostegno alla domanda che, solo a Genova, interessa quasi 3.300 famiglie;
fino al Programma straordinario di edilizia residenziale (ai sensi del combinato disposto della legge 9/07 e DL 159/07), il cui destino, non certo per scelta delle istituzioni liguri, sembra al momento segnato.

Ad oggi, nel Comune di Genova sono stati quindi programmati o già realizzati negli ultimi anni circa 1.725 alloggi di Edilizia Residenziale Sociale (ERS) o di edilizia in proprietà a prezzi convenzionati che, sommando i nuclei familiari interessati dal sostegno al proprio reddito nel pagamento dei canoni di affitto sul libero mercato (FSA), fanno salire a più di 5.000 nuclei familiari il numero dei destinatari dell’intervento pubblico nel settore abitativo. Ciò significa, tra le altre cose, che l’impiego di risorse pubbliche (Regione e Stato) per dare risposta a ciascuna famiglia si attesta a poco meno di 13.000 euro a famiglia.
A questi occorre altresì aggiungere i 12.648 nuclei familiari che risultano assegnatari di alloggi ERP ovvero che risiedono in alloggi a locazione permanente: il totale di famiglie che hanno risolto i propri problemi abitativi della prima casa grazie a un qualsivoglia aiuto pubblico sono quindi state, tra il 2005 e il 2008, ben 17.657, cioè quasi il 6,5% delle famiglie che risiedono a Genova. Il flusso finanziario movimentato in questi anni porta il livello dell’investimento pubblico rispetto a questo aggregato a quasi 5.250 €/famiglia assistita.

Si tratta a questo punto di comprendere, e di verificare, come sia possibile, attraverso l’utilizzo contestuale di tutto l’armamentario messo a disposizione dalla Regione Liguria, dare risposta al fabbisogno abitativo insorgente a Genova.

tratto da: http://www.flickr.com/photos/miiilio/2503634282/

2) Lo scenario genovese
2.1) L’esiguità del mercato dell’affitto
La dimensione dell’offerta di alloggi nel mercato dell’affitto è condizione necessaria per un adeguato funzionamento del mercato stesso. Un’offerta di alloggi in locazione eccessivamente limitata, oltre a rischiare di essere quantitativamente insufficiente a dare risposta al complesso della domanda è anche elemento tale da spiegare molte distorsioni che si registrano sul mercato stesso.
A Genova, gli alloggi in affitto sono soltanto 66.404 su un totale di abitazioni occupate pari a 272.052: il segmento dell’affitto rappresenta soltanto il 24,4% dello stock edilizio occupato.
Ma a Genova esistono anche 32.576 alloggi che non risultano affatto occupati: il 10,7% del patrimonio abitativo risulta libero. Di conseguenza, lo stock edilizio residenziale è composto da 304.628 alloggi e gli alloggi in affitto ne rappresentano soltanto il 21,7%. Francamente troppo esiguo per rappresentare un’adeguata offerta.

2.2) Le distorsioni nel mercato dell’affitto in una città universitaria
Uno degli effetti più tangibili del modello universitario “3+2” è stato proprio l’aumento della quota di diciannovenni che si iscrive all’università. Secondo i dati del Comitato nazionale per la valutazione del sistema universitario, tale quota è passata dal 46,7% nel 2000, prima del passaggio al 3+2, al 59,7% del 2003, solo tre anni dopo l’implementazione della riforma.
Anche la mobilità nel mondo universitario ha quindi determinato una nuova domanda abitativa che si è scaricata, di fatto, sull'offerta di edilizia residenziale in locazione, pur se l’intervento pubblico ha programmato ovvero in corso di realizzazione alcuni interventi che porteranno l’offerta di casa per studenti universitari fuori sede a circa 1.000 posti letto.
E proprio la presenza di studenti iscritti a un corso universitario la cui sede è fuori dalla regione di residenza è considerevole: a Genova, l’ultimo censimento registrava 4.522 alloggi occupati da non residenti. Molti di questi sono studenti, oltre a stranieri e a lavoratori in trasferta.
Le locazioni a uso foresteria (durata contrattuale pari a 1 anno), laddove regolarmente registrate, hanno consentito un elevato turn over annuo delle abitazioni in locazione locate continuamente a prezzi crescenti. Ciò ha contribuito, in ragione della forte domanda proveniente dagli studenti fuori sede, a incrementare il livello dei canoni di locazione nelle città che, oltre a incidere direttamente sulle famiglie degli studenti, ha innalzato notevolmente il livello del mercato anche per tutte le altre famiglie residenti.

2.3) La rilevanza della domanda sociale di casa
A fronte di una domanda di edilizia residenziale sociale stimata (al 2011) a Genova in sede di formazione del PQR 2008-2011 in 9.860 alloggi (e sulla stima di questo dato le elaborazioni del Comune potranno sicuramente portare elementi aggiuntivi di precisione, anche se dalle informazioni che ho l’ordine di grandezza è, purtroppo, proprio questo), l’offerta insediativa di alloggi suscettibile di essere attivata risulta purtroppo insufficiente a soddisfare il fabbisogno insorgente di casa.
Sulla base di quanto programmato o in corso di realizzazione, l’offerta di alloggi di edilizia residenziale sociale a Genova dovrebbe essere la seguente (anche in questo caso, le elaborazioni comunali potranno aggiungere qualche elemento di certezza in più):
· alloggi programmati o già realizzati: 1.725 alloggi
· riassegnazione alloggi ERP (turn over obiettivo 2%): 304 alloggi
· ERP da dotazione territoriale lr 38/07 e s.m.i. (stima): 420 alloggi (in 3 anni).
Pur mantenendo l’attuale sostegno del FSA anche per gli anni a venire, che possiamo assumere pari a 3.284, si evidenzia comunque un deficit massimo di copertura della domanda sociale di casa variabile che dovrebbe aggirarsi sui 4.127 alloggi. Che sono proprio tanti.

tratto da: http://www.flickr.com/photos/14448041@N04/2234606909/

3) Cosa fare?
3.1) Aumentare l’offerta di alloggi in affitto
Il primo obiettivo della politica abitativa per Genova non può che passare dall’aumento dell’offerta di alloggi in locazione, tale da far aumentare in valore assoluto l’offerta abitativa nel segmento di mercato dell’affitto. E questo, anche in risposta di chi continua a insistere nel voler cambiare i criteri di assegnazione degli alloggi pubblici: come se fosse quella l'azione vincente.
Le strade possibili al fine di perseguire l’obiettivo nel medio periodo non possono essere limitate a un unico intervento, da ritenere risolutivo. La strada è molto più difficile e non mi sembra possa prescindere dall’attivazione di tutti gli strumenti disponibili in modo necessariamente complementari.

3.2) Potenziare il ruolo della dotazione territoriale e della capacità di negoziazione del Comune rispetto alle trasformazioni urbanistiche
La riduzione del gap si traduce con l’attivazione non tanto di ulteriori investimenti destinati ad aumentare l’offerta sociale di casa sul territorio comunale genovese in quanto le risorse a disposizione sono strutturalmente insufficienti a rispondere al fabbisogno evidenziato, quanto con l’aumento della capacità dell’AC di interlocuzione con i soggetti attuatori delle trasformazioni urbanistiche. Una strada, quindi, è sicuramente l’applicazione convinta dell’istituto della dotazione territoriale introdotta dalla lr 38/07 e s.m.i.
Nelle more di questa rilevante modifica al quadro urbanistico, il Comune di Genova che con DGC n°768 del 21.12.2007 ha provveduto a sollecitare la presentazione di interventi da parte di una pluralità di soggetti attuatori. Le risultanze dell’avviso pubblico al momento non sono note se non con una dimensione di circa 1.000 nuovi alloggi. A puro titolo esemplificativo, la sola ARTE Genova ha provveduto a presentare ben 10 diverse proposte di intervento, per complessivi 148 nuovi alloggi.
È del tutto evidente che il cofinanziamento regionale non sarà elemento determinante per garantire l’attuazione degli interventi; l’attenzione va essenzialmente spostata sugli interventi che, seppur in variante alla strumentazione urbanistica, sono in grado di massimizzare l’efficacia sociale della trasformazione urbanistica proposta.

3.3) Orientare le risorse pubbliche verso interventi che riducano l’incidenza dell’area
Uno dei problemi che riducono l’efficienza dell’intervento finanziario pubblico è rappresentato dalla notevole incidenza della voce “acquisizione aree o immobili” sul costo complessivo di produzione edilizia.
A titolo puramente esemplificativo, da un analisi “a campione” degli interventi cofinanziati dalla Regione Liguria, emerge con buona evidenza l’eccessivo sbilanciamento tra il costo base di costruzione degli interventi e i cosiddetti “costi riconoscibili aggiuntivi” che spesso eccedono il 50% dei costi riconoscibili di costruzione; l’elemento che sicuramente appesantisce questi costi aggiuntivi è quello relativo alla acquisizione degli immobili, spesso anche quando si tratta di aree edificabili e non di immobili da recuperare.
In questo senso, sarebbe auspicabile concentrare le risorse finanziarie pubbliche su interventi che minimizzano, se non annullano, tale voce di costo. Ne consegue la seguente domanda: quale futuro per l’ERS hanno i patrimoni pubblici del Comune, di ARTE, del Demanio,…?

3.4) Utilizzare i nuovi strumenti per raggiungere le singole unità immobiliari
Rispetto al deficit di offerta, non sembra percorribile quale unica strada quella degli interventi localizzati e specializzati di housing sociali. Anche il recupero e l’immissione nel mercato sociale di singole unità immobiliari “sparse” può rivestire una certa importanza.
In questo senso, può risultare utile l’immediata attivazione dei nuovi strumenti portati dalla lr 38/07 e s.m.i. volti a ridurre o eliminare gli elementi che inducono il vasto aggregato della proprietà edilizia, fatto di grandi soggetti ma soprattutto di piccoli proprietari, a non immettere i propri immobili sul mercato della locazione attraverso soprattutto la riduzione del rischio morosità e della mancata riconsegna dell’immobile alla fine del contratto di affitto, quali:
a) un fondo di garanzia, alla cui realizzazione la Regione Liguria può destinare già nel 2008 circa 2 milioni di euro;
b) l’attivazione dell’Agenzia sociale per la casa.

Soprattutto per quest’ultima, il campo d’azione potrebbe essere rappresentato da due specifici segmenti immobiliari:
a) gli immobili della grande proprietà, dato che a Genova gli immobili di proprietà di persone giuridiche, pubbliche e private (escluso ARTE), sono circa 13.000 alloggi: sono tutti occupati?
b) gli immobili marginali, cioè gli alloggi che attualmente non presentano le caratteristiche localizzative e di buona manutenzione idonee a renderli appetibili sul libero mercato.

alcuni concetti per rendere la "città amica"

Recentemente mi sono occupato, un pò di striscio per la verità, di politiche per il superamento delle barriere architettoniche e localizzative in ambito pubblico.

Una volta guardate un pò in giro le nostre città e le relative strade, valutate un pò le norme del settore, la prima cosa da fare mi sembra essere aggiornare un pò i termini del problema. In altri termini, ridefinire i concetti base.

Persona con disabilità
Per la maggior parte dei progettisti il superamento delle barriere architettoniche è semplicemente un obbligo normativo; gli interventi che ne conseguono risultano condizionati dallo stereotipo dell’individuo disabile visto unicamente come una persona su sedia a ruote.

Il concetto di persona con disabilità è, invece, molto più ampio e comprende chiunque, in maniera permanente o temporanea, si trovi ad avere delle difficoltà nei movimenti (cardiopatici, donne in gravidanza, persone con passeggino, individui convalescenti o con un’ingessatura agli arti, obesi, anziani, bambini, ecc.) o nelle percezioni sensoriali (ciechi e ipovedenti, sordi e ipoacusici), nonché, le persone con difficoltà cognitive o psicologiche.
Di recente, con la “Classificazione Internazionale del Funzionamento, della Disabilità e della Salute” (ICF), elaborata nel 2001 dall’Organizzazione Mondiale della Sanità, il concetto di disabilità è stato esteso dal modello medico a quello bio-psico-sociale, richiamando l’attenzione sulle possibilità di partecipazione delle persone, negate o favorite dalle condizioni ambientali.
L’attenzione viene così spostata dalla disabilità della persona all’ambiente, che può presentare delle barriere, determinando così l’eventuale handicap, o, viceversa, dei facilitatori ambientali che annullano le limitazioni e favoriscono la piena partecipazione sociale.

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Barriera architettonica
Anche il termine “barriera architettonica” viene spesso frainteso e interpretato nel senso limitativo e semplicistico dell’ostacolo fisico. Se questo era effettivamente il suo significato nei primi riferimenti normativi, con l’emanazione della legge 13/89 e del suo regolamento di attuazione D.M. 236/89, il significato del termine è stato notevolmente ampliato giungendo a definire le “barriere architettoniche” come:
a) gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;
b) gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di parti, attrezzature o componenti;
c) la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.
Il concetto di barriera architettonica è, quindi, molto più esteso e articolato di quanto può apparire a prima vista e comprende elementi della più svariata natura, che possono essere causa di limitazioni percettive, oltre che fisiche, o particolari conformazioni degli oggetti e dei luoghi che possono risultare fonte di disorientamento, di affaticamento, di disagio o di pericolo.
A titolo puramente esemplificativo, sono quindi barriere architettoniche non solo i gradini o i passaggi troppo angusti, ma anche i percorsi con pavimentazione sdrucciolevole, irregolare o sconnessa, le scale prive di corrimano, le rampe con forte pendenza o troppo lunghe, i luoghi d’attesa privi di sistemi di seduta o di protezione dagli agenti atmosferici se all’aperto, i terminali degli impianti posizionati troppo in alto o troppo in basso, la mancanza di indicazioni che favoriscano l’orientamento o l’individuazione delle fonti di pericolo, ecc.

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Accessibilità urbana
Il concetto di accessibilità, introdotto a livello normativo nell’ambito delle strutture edilizie e delle immediate pertinenze, è stato meglio precisato nel D.P.R. 503/96 relativamente agli spazi urbani. In ogni caso, però, relativamente al concetto di “accessibilità urbana”, al momento non si ha una definizione dettagliata o comunque univoca.
Per accessibilità urbana si intende l’insieme delle caratteristiche spaziali, distributive e organizzativo-gestionali dell’ambiente costruito, che siano in grado di consentire la fruizione agevole, in condizioni di adeguata sicurezza ed autonomia, dei luoghi e delle attrezzature della città, anche da parte delle persone con ridotte o impedite capacità motorie, sensoriali o psicocognitive.
Rispetto a tale definizione, gli obiettivi dell’accessibilità urbana possono essere i seguenti:
· elevare il comfort dello spazio urbano per tutti i cittadini eliminando o riducendo gli ostacoli, le barriere architettoniche, le fonti di pericolo e le situazioni di affaticamento o di disagio; queste ultime possono essere ad esempio, nell'ambito della città, il percorrere a piedi distanze eccessive, ovvero dover permanere in posizione eretta un certo periodo di tempo alle fermate dell'autobus;
· aumentare la qualità della vita degli spazi urbani, intesa come rapporto tra le finalità che si intendono perseguire e la quantità delle energie psico-fisiche che si rendono necessarie per raggiungerle;
· rendere più tangibile il concetto di uguaglianza intesa come raggiungimento di pari opportunità di scelte, indipendentemente dalle condizioni specifiche di svantaggio delle singole persone;
· aumentare le possibilità di opzioni individuali mediante il potenziamento dell'autonomia personale;
· tendere ad una più corretta ed intelligente utilizzazione delle energie psico-fisiche dell'uomo, inteso anche come risorsa.

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Utenza ampliata
Numerose esperienze e verifiche di atteggiamenti comuni hanno portato al superamento del concetto di spazio o oggetto appositamente pensato per persone con disabilità. Si è infatti constatato che ambienti e attrezzature pensati solo per una utenza disabile comportano un atteggiamento negativo, se non di rifiuto, da parte della popolazione.
Un ambiente è quindi da ritenere accessibile se qualsiasi persona -anche con ridotte o impedite capacità motorie, sensoriali o psico-cognitive- può accedervi e muoversi in sicurezza e autonomia. Rendere un ambiente “accessibile” vuol dire, pertanto, renderlo sicuro, confortevole e qualitativamente migliore per tutti i potenziali utilizzatori.
L’accessibilità, alla scala edilizia come a quella urbana, va quindi intesa in modo ampio come l’insieme delle caratteristiche spaziali, distributive ed organizzativo-gestionali in grado di assicurare una reale fruizione dei luoghi e delle attrezzature da parte di chiunque.
Questo approccio è conosciuto come “Design for all” o “Universal Design”, ossia la progettazione di spazi, ambienti e oggetti utilizzabili da un ampio numero di persone a prescindere dalla loro età e capacità psicofisica.
Da qui il concetto di “Utenza Ampliata” che cerca di considerare le differenti caratteristiche individuali, dal bambino all’anziano, includendo tra queste anche la molteplicità delle condizioni di disabilità, al fine di trovare soluzioni inclusive valide per tutti e non “dedicate” esclusivamente agli “handicappati”.

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premialità urbanistica e leggi regionali (3)

Regione Puglia - LR 12/08

Articolo 1

(...)

3. Per il soddisfacimento del fabbisogno di edilizia residenziale sociale i comuni possono prevedere, previa valutazione della sostenibilità del maggiore carico insediativo e della compatibilità con i caratteri culturali, ambientali e paesaggistici dei luoghi nonché nel rispetto delle quantità complessive minime fissate dall’articolo 41 quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (Legge urbanistica) e successive modifiche e integrazioni, l’utilizzazione di:
(...)

b) ambiti a prevalente destinazione residenziale consentendo un surplus di capacità edificatoria.

Regione Umbria - LR 12/08

Art. 9
(Misura della quantità premiale)
1. La superficie utile coperta conseguita come diritto edificatorio premiale, a seguito della realizzazione degli interventi ricompresi nei programmi o nei piani di cui al comma 1 dell’articolo 8, è determinata dal Comune dividendo il costo degli interventi stessi, calcolato con le modalità indicate nel comma 2, per il costo totale a metro quadrato di superficie complessiva stabilito dalla Regione per gli interventi di nuova costruzione di edilizia residenziale pubblica, ridotto del venti per cento, vigente al momento dell’approvazione del programma o del piano.
2. Il costo degli interventi di cui al comma 1 comprende il costo degli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica, delle infrastrutture e delle dotazioni territoriali e funzionali pubbliche eccedenti gli obblighi di legge, nonché delle eventuali demolizioni di manufatti finalizzati a migliorare la fruibilità degli spazi pubblici ed è determinato con il ricorso all’elenco prezzi regionale vigente al momento dell’approvazione del programma o del piano. Il costo è documentato negli elaborati del progetto e asseverato dal progettista.

Art. 10
(Modalità di utilizzo della quantità premiale)
1. La superficie utile coperta, conseguita come diritto edificatorio premiale ai sensi dell’articolo 9, è utilizzata per nuove costruzioni o ampliamenti di quelle esistenti in aree individuate dal programma o dal piano all’esterno dell’ARP, all’interno di quelle classificate dallo strumento urbanistico generale come zone omogenee B, C, D ed F ai sensi del D.M. 1444/1968, comprese quelle acquisite dal Comune ai sensi dell’articolo 1, comma 258 della legge 24 dicembre 2007, n.
244 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge finanziaria 2008), ovvero in quelle di cui all’articolo 4, comma 2, lettere e) ed f) e comma 5 della l.r. 11/2005.
2. L’utilizzo della quantità premiale deve avvenire nel rispetto dei seguenti limiti:
a) non possono essere superate le altezze massime previste dagli strumenti urbanistici;
b) non possono essere incrementate di oltre un terzo le potenzialità edificatorie attribuite dallo strumento urbanistico vigente alle aree ed alle zone di cui al comma 1;
c) non può riguardare nuove superfici a destinazione commerciale.
3. La quantità premiale è utilizzata solo successivamente alla realizzazione degli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica previsti nel programma o nel piano di cui all’articolo 8, comma 1 e può essere impiegata anche per ampliamenti di edifici esistenti interni all’ARP, ma esterni al centro storico, purché ricompresi negli stessi programmi o piani.
4. La quantità edificatoria premiale è determinata nella convenzione che disciplina i rapporti per l’attuazione dei programmi e dei piani di cui all’articolo 8, comma 1 e può essere trasferita dai beneficiari successivamente alla realizzazione degli interventi previsti dal programma o dal piano, al Comune o a terzi.
5. Con apposita legge sono disciplinate le ulteriori procedure per il riconoscimento, l’utilizzo e la gestione delle quantità edificatorie premiali previste dalla presente legge e dalla l.r. 11/2005.

premialità urbanistica e leggi regionali (2)

Provincia di Trento - LP 1/2008

Art. 53
Perequazione urbanistica
1. Il piano regolatore generale può essere redatto secondo tecniche pianificatorie ispirate a principi di perequazione urbanistica.
2. La perequazione urbanistica persegue un'equa ripartizione dei diritti edificatori e degli oneri derivanti dalla pianificazione tra i proprietari delle aree alle quali si riferisce.
3. Il piano regolatore generale individua:
a) gli ambiti territoriali entro i quali si applica la perequazione;
b) gli indici edificatori convenzionali riferiti alla capacità edificatoria territoriale complessivamente attribuita alle aree comprese negli ambiti, anche differenziati per parti dell'ambito e per classi in base allo stato di fatto e di diritto degli immobili interessati, indipendentemente dalle destinazioni specifiche eventualmente assegnate alle singole aree;
c) gli indici urbanistici riferiti alla capacità edificatoria delle sole aree destinate a insediamento, da rispettare in ogni caso ai fini della pianificazione urbanistica attuativa e del rilascio della concessione edilizia, anche in seguito all'eventuale riconoscimento di crediti edilizi ai sensi degli articoli 55 e 56;
d) le aree e gli immobili degradati e incongrui o ricadenti in aree con penalità elevate secondo le previsioni della carta di sintesi della pericolosità prevista dall'articolo 14, anche non compresi negli ambiti di cui alla lettera a), che richiedono interventi di riqualificazione urbanistica e ambientale o di delocalizzazione la cui esecuzione può determinare un credito edilizio ai sensi dell'articolo 55, comma 1;
e) gli eventuali obblighi di cessione al comune di aree, anche specificatamente individuate, per la realizzazione di spazi pubblici o riservati alle attività collettive e in genere di opere pubbliche;
f) gli ulteriori criteri e modalità per l'applicazione dell'istituto della perequazione.
4. L'ammontare complessivo del dimensionamento degli interventi corrispondente agli indici edificatori convenzionali previsti dal comma 3, lettera b), ai crediti edilizi di cui agli articoli 55 e 56, e agli indici edificatori previsti per le aree destinate a insediamento non comprese negli ambiti territoriali oggetto di perequazione, non deve risultare superiore al nuovo carico insediativo massimo complessivo definito per i diversi interventi e deve risultare coerente, per quanto riguarda la residenza, con i parametri per il dimensionamento residenziale stabiliti ai sensi del piano urbanistico provinciale, eventualmente integrati e specificati dai piani territoriali delle comunità.
5. Il piano regolatore generale stabilisce gli indici urbanistici per la realizzazione di spazi pubblici o riservati alle attività collettive e in genere di opere pubbliche, o i criteri per la loro determinazione, mediante i piani attuativi previsti dal capo IX di questo titolo. Questi indici sono determinati in modo indipendente e ulteriore rispetto agli indici convenzionali riconosciuti ai proprietari delle aree ai sensi del comma 3, lettera b).
6. I diritti corrispondenti agli indici edificatori convenzionali di cui al comma 3, lettera b), e i crediti edilizi di cui agli articoli 55 e 56, ad avvenuta approvazione dei piani attuativi previsti dall'articolo 54, comma 1, e delle convenzioni previste dagli articoli 55 e 56, sono negoziabili fra i soggetti interessati. Le negoziazioni producono effetti nei confronti del comune nei modi previsti da questa legge e dal piano.
7. Ogni comune tiene il registro dei diritti edificatori e dei crediti edilizi previsti dagli articoli 55 e 56. L'entità dei diritti edificatori e dei crediti edilizi è indicata nel certificato di destinazione urbanistica previsto dall'articolo 30 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).
8. In attesa delle varianti generali ai piani regolatori redatte per l'utilizzo di tecniche pianificatorie ispirate a principi di perequazione urbanistica, i comuni possono applicare la perequazione in forma semplificata, anche per attuare pienamente la compensazione urbanistica, sempre che siano osservati i principi generali desumibili da questo articolo e dall'articolo 54. Per l'applicazione di questa perequazione possono essere utilizzate anche le varianti speciali previste per l'attuazione degli articoli 56 e 57 e dei corrispondenti articoli 18 quinquies e 18 sexies della legge provinciale 5 settembre 1991, n. 22 (Ordinamento urbanistico e tutela del territorio).

Art. 55
Compensazione urbanistica
1. Se un immobile è soggetto a interventi di riqualificazione urbanistica e ambientale o di delocalizzazione ai sensi dell'articolo 53, comma 3, lettera d), il piano regolatore generale può riconoscere, a titolo di credito edilizio, diritti edificatori da utilizzare nelle aree destinate a edificazione. L'efficacia del riconoscimento del credito edilizio è subordinata alla realizzazione degli interventi di riqualificazione urbanistica e ambientale o di delocalizzazione. Salvo il caso in cui il riconoscimento del credito edilizio è effettuato nell'ambito dei piani attuativi previsti dall'articolo 54, comma 1, il riconoscimento deve essere preceduto da una convenzione che determini, in particolare, le modalità di realizzazione degli interventi e l'entità del credito edilizio.
2. In caso di aree assoggettate a vincoli espropriativi già ricadenti in zone specificatamente destinate a insediamenti dal piano regolatore generale prima dell'imposizione del vincolo il comune, in alternativa all'espropriazione e contro cessione gratuita dell'area a suo favore, può disporre il trasferimento a titolo di credito edilizio di diritti edificatori su altre aree destinate a edificazione o la permuta con altre aree di proprietà del comune. I criteri per la determinazione dei diritti edificatori a titolo di credito edilizio sono stabiliti dal piano regolatore generale, fermo restando che tali diritti non possono risultare superiori ai diritti edificatori riconosciuti dal piano prima dell'imposizione del vincolo. L'eventuale permuta di aree può essere effettuata tenendo conto non solo del valore economico dell'operazione ma anche del rapporto costi-benefici complessivi dello scambio ai fini della realizzazione dell'intervento. La stima del valore economico delle aree è effettuata mediante perizie asseverate redatte da professionisti abilitati. I rapporti tra il comune e il proprietario interessato sono regolati mediante convenzione.
3. Il comma 2 si applica anche ai vincoli espropriativi imposti su aree non specificatamente destinate a insediamenti, prima dell'imposizione del vincolo da parte del piano regolatore generale. In tal caso i diritti edificatori trasferibili non possono essere superiori a quelli convenzionali determinati ai sensi dell'articolo 53, comma 3, lettera b).
4. Il credito edilizio riconosciuto per i fini previsti dai commi 1, 2 e 3 può essere utilizzato, in aggiunta agli indici convenzionali previsti, unicamente in ambiti omogenei oggetto di perequazione individuati dal piano regolatore generale, anche diversi da quello in cui ricade l'immobile che dà titolo alla compensazione. Se il credito edilizio è utilizzato a incremento degli indici convenzionali in ambiti oggetto di perequazione, il piano regolatore generale individua l'entità massima di credito edilizio utilizzabile per l'incremento in coerenza, per quanto riguarda gli interventi di carattere residenziale, con i parametri per il dimensionamento previsti dall'articolo 53, comma 4. Il trasferimento dei diritti edificatori non richiede il procedimento di variante al piano regolatore generale. Se il comune, su richiesta dell'interessato, ritiene opportuno consentire l'utilizzo del credito edilizio in aree non comprese negli ambiti oggetto di perequazione, le relative convenzioni sono soggette ad approvazione del consiglio comunale secondo le procedure e con gli effetti previsti dal comma 2 dell'articolo 5 (Disposizioni in materia di edifici costituenti il patrimonio edilizio montano esistente) della legge provinciale n. 10 del 2004. Se l'interessato intende cedere i diritti edificatori riconosciuti a titolo di credito edilizio a un altro soggetto per la loro utilizzazione in aree non comprese negli ambiti oggetto di perequazione, la cessione dei diritti edificatori e la relativa annotazione nel registro previsto dall'articolo 53, comma 7, sono subordinate alla stipula di una convenzione fra i soggetti interessati e il comune, da sottoporre all'approvazione del consiglio comunale secondo le procedure e con gli effetti previsti dall'articolo 5, comma 2, della legge provinciale n. 10 del 2004.
5. Le opere e i servizi pubblici previsti dal piano regolatore generale possono essere realizzati direttamente dai proprietari delle aree gravate da vincolo preordinato all'espropriazione, previa convenzione con il comune volta ad assicurare l'effettiva realizzazione e destinazione pubblica delle attrezzature e dei servizi, le loro modalità di realizzazione e di gestione. Resta fermo in capo ai proprietari delle aree l'obbligo di rispettare la normativa comunitaria in materia di appalti, quando gli importi per la realizzazione di attrezzature e servizi superano le soglie comunitarie.
6. I commi 2, 3, 4 e 5 si applicano anche, in alternativa all'espropriazione, alle opere pubbliche e d'interesse pubblico di competenza della Provincia, della Regione e dello Stato. In tal caso le convenzioni previste dai commi 2, 3, 4 e 5 sono sottoscritte, oltre che dal comune e dai proprietari delle aree, dall'amministrazione competente a eseguire l'opera e stabiliscono, in particolare, le modalità di cessione delle aree all'amministrazione medesima. La sottoscrizione delle convenzioni può essere preceduta da un accordo di programma ai sensi dell'articolo 43 della legge regionale n. 1 del 1993.
7. Se, per effetto di vincoli sopravvenuti diversi da quelli di natura urbanistica, non è più esercitabile, in tutto o in parte, il diritto di edificare già riconosciuto dal piano regolatore generale prima dell'imposizione del vincolo, il titolare del diritto può chiedere al comune il trasferimento di diritti edificatori, la cui entità è stabilita con la convenzione prevista da questo comma, a titolo di credito edilizio, su altre aree destinate a edificazione, o la permuta con altre aree di proprietà del comune o dell'amministrazione preposta alla tutela del vincolo contro cessione a titolo gratuito, al comune o all'amministrazione preposta alla tutela del vincolo, dell'area interessata dal vincolo sopravvenuto. In caso di accoglimento dell'istanza, sentita l'amministrazione preposta alla tutela del vincolo, i rapporti tra il comune, l'interessato e l'amministrazione predetta sono regolati mediante convenzione. Per la permuta di aree si applicano i criteri del comma 2; per la determinazione e l'utilizzo dei crediti edilizi si applica il comma 4. L'accoglimento dell'istanza non costituisce titolo per richieste d'indennizzo quando, secondo le norme vigenti, il vincolo sopravvenuto non è indennizzabile. Quando, ai sensi della normativa vigente, il titolare del diritto di edificare può chiedere l'indennizzo a causa del vincolo sopravvenuto, il riconoscimento del credito edilizio è computato ai fini della determinazione dell'indennizzo eventualmente dovuto.

Art. 56
Disposizioni in materia di edilizia abitativa
1. Il piano regolatore generale può prescrivere che nelle aree destinate a residenza vengano riservate quote d'indice edificatorio per la realizzazione d'interventi di edilizia abitativa disciplinati dalla legge provinciale 13 novembre 1992, n. 21 (Disciplina degli interventi provinciali in materia di edilizia abitativa), e dalla legge provinciale n. 15 del 2005.
2. Per i comuni dichiarati ad alta tensione abitativa con deliberazione della Giunta provinciale, sentiti il Consiglio delle autonomie locali e la competente commissione permanente del Consiglio provinciale, la previsione della riserva di quote d'indice edificatorio costituisce un obbligo.
3. I comuni dichiarati ad alta tensione abitativa, d'accordo con la Provincia, quantificano la riserva di quote d'indice edificatorio mediante variante ai piani regolatori generali. La variante è adottata entro sei mesi dalla pubblicazione nel Bollettino ufficiale della Regione della deliberazione della Giunta provinciale prevista dal comma 2. Se il comune non adotta la variante nei termini stabiliti la Giunta provinciale, previa diffida, può nominare un commissario per la sua adozione.
4. I commi 2, 3 e 4 dell'articolo 55 si applicano anche per l'acquisizione di aree da destinare alla realizzazione degli interventi previsti dalla legge provinciale n. 21 del 1992 e dalla legge provinciale n. 15 del 2005. In tal caso gli accordi di programma e le convenzioni previste da queste leggi sono integrati con i contenuti delle convenzioni previste dall'articolo 55.
5. Il piano regolatore generale può prevedere che il comune possa riconoscere, a titolo di credito edilizio, diritti edificatori da utilizzare nelle aree destinate a edificazione, ai soggetti che s'impegnano a cedere alloggi a ITEA s.p.a., in proprietà o in disponibilità per la successiva locazione agli aventi diritto, secondo quanto previsto dalla legge provinciale n. 15 del 2005. La cessione in disponibilità per la successiva locazione non può essere inferiore a quindici anni. I rapporti tra l'interessato, il comune e ITEA s.p.a., compresa la determinazione dei prezzi di cessione in proprietà o in disponibilità per la successiva locazione, sono regolati con convenzione. Il riconoscimento del credito edilizio e la sua annotazione nel registro previsto dall'articolo 53, comma 7, sono subordinati alla preventiva cessione degli alloggi a ITEA s.p.a. Per l'utilizzazione dei diritti edificatori riconosciuti si applica l'articolo 55.
6. Il piano regolatore generale può inoltre prevedere che il comune possa riconoscere, a titolo di credito edilizio, diritti edificatori da utilizzare nelle aree destinate a edificazione, alle imprese convenzionate di cui all'articolo 1, comma 3, lettera d), della legge provinciale n. 15 del 2005 che realizzano alloggi o mettono a disposizione alloggi già esistenti ai sensi della medesima disposizione. La convenzione tra il comune e le imprese stabilisce, in particolare, la durata dell'obbligo di mantenere la destinazione degli alloggi alle finalità della predetta disposizione per un periodo comunque non inferiore a quindici anni, nonché l'applicazione delle penalità e le relative garanzie, anche di carattere finanziario, in caso di violazione degli obblighi assunti. Il riconoscimento del credito edilizio e la sua annotazione nel registro previsto dall'articolo 53, comma 7, sono subordinati alla preventiva stipulazione della convenzione. Per l'utilizzazione dei diritti edificatori riconosciuti si applica l'articolo 55.

premialità urbanistica nelle leggi regionali (1)

Regione Veneto - LR 11/2004

Art. 36 – Riqualificazione ambientale e credito edilizio.
1. Il comune nell’ambito del piano di assetto del territorio (PAT) individua le eventuali opere incongrue, gli elementi di degrado, gli interventi di miglioramento della qualità urbana e di riordino della zona agricola definendo gli obiettivi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio che si intendono realizzare e gli indirizzi e le direttive relativi agli interventi da attuare.

2. Il comune con il piano degli interventi (PI) disciplina gli interventi di trasformazione da realizzare per conseguire gli obiettivi di cui al comma 1.

3. La demolizione delle opere incongrue, l’eliminazione degli elementi di degrado, o la realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale di cui al comma 1, determinano un credito edilizio.

4. Per credito edilizio si intende una quantità volumetrica riconosciuta a seguito della realizzazione degli interventi di cui al comma 3 ovvero a seguito delle compensazioni di cui all’articolo 37. I crediti edilizi sono annotati nel registro di cui all’articolo 17, comma 5, lett. e) e sono liberamente commerciabili. Il PI individua e disciplina gli ambiti in cui è consentito l’utilizzo dei crediti edilizi, prevedendo l’attribuzione di indici di edificabilità differenziati in funzione degli obiettivi di cui al comma 1 ovvero delle compensazioni di cui all’articolo 37.

5. Salvi i casi in cui sia intervenuta la sanatoria secondo la normativa vigente, le opere, realizzate in violazione di norme di legge o di prescrizioni di strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica ovvero realizzate in assenza o in difformità dai titoli abilitativi, non possono dar luogo al riconoscimento del credito edilizio.

Regione Lombardia - LR 12/2005

Art. 11. (Compensazione, perequazione ed incentivazione urbanistica)
1. Sulla base dei criteri definiti dal documento di piano, i piani attuativi e gli atti di programmazione negoziata con valenza territoriale possono ripartire tra tutti i proprietari degli immobili interessati dagli interventi i diritti edificatori e gli oneri derivanti dalla dotazione di aree per opere di urbanizzazione mediante l’attribuzione di un identico indice di edificabilità territoriale, confermate le volumetrie degli edifici esistenti, se mantenuti. Ai fini della realizzazione della volumetria complessiva derivante dall’indice di edificabilità attribuito, i predetti piani ed atti di programmazione individuano gli eventuali edifici esistenti, le aree ove è concentrata l’edificazione e le aree da cedersi gratuitamente al comune o da asservirsi, per la realizzazione di servizi ed infrastrutture, nonché per le compensazioni urbanistiche in permuta con aree di cui al comma 3.
2. Sulla base dei criteri di cui al comma 1, nel piano delle regole i comuni, a fini di perequazione urbanistica, possono attribuire a tutte le aree del territorio comunale, ad eccezione delle aree destinate all’agricoltura e di quelle non soggette a trasformazione urbanistica, un identico indice di edificabilità territoriale, inferiore a quello minimo fondiario, differenziato per parti del territorio comunale, disciplinandone altresì il rapporto con la volumetria degli edifici esistenti, in relazione ai vari tipi di intervento previsti. In caso di avvalimento di tale facoltà, nel piano delle regole è inoltre regolamentata la cessione gratuita al comune delle aree destinate nel piano stesso alla realizzazione di opere di urbanizzazione, ovvero di servizi ed attrezzature pubbliche o di interesse pubblico o generale, da effettuarsi all’atto della utilizzazione dei diritti edificatori, così come determinati in applicazione di detto criterio perequativo.
2-bis. I comuni possono determinare nel documento di piano i criteri uniformi di applicazione della perequazione urbanistica di cui al comma 2 in aree di trasformazione concordemente individuate nel territorio di uno o più di essi. In tal caso, le aree cedute alla rispettiva amministrazione comunale a seguito della utilizzazione dei diritti edificatori sono utilizzate per la realizzazione di servizi pubblici o di interesse pubblico o generale, di carattere sovracomunale, consensualmente previsti nel piano dei servizi del comune stesso.
3. Fermo restando quanto disposto dall’art. 1, commi da 21 a 24, della legge 15 dicembre 2004, n. 308, alle aree destinate alla realizzazione di interventi di interesse pubblico o generale, non disciplinate da piani e da atti di programmazione, possono essere attribuiti, a compensazione della loro cessione gratuita al comune, aree in permuta o diritti edificatori trasferibili su aree edificabili previste dagli atti di PGT anche non soggette a piano attuativo. In alternativa a tale attribuzione di diritti edificatori, sulla base delle indicazioni del piano dei servizi il proprietario può realizzare direttamente gli interventi di interesse pubblico o generale, mediante accreditamento o stipulazione di convenzione con il comune per la gestione del servizio.

4. I diritti edificatori attribuiti a titolo di perequazione e di compensazione sono commerciabili. I comuni istituiscono il registro delle cessioni dei diritti edificatori, aggiornato e reso pubblico secondo modalità stabilite dagli stessi comuni.

5. Il documento di piano può prevedere, a fronte di rilevanti benefici pubblici, aggiuntivi rispetto a quelli dovuti e coerenti con gli obiettivi fissati, una disciplina di incentivazione in misura non superiore al 15% della volumetria ammessa per interventi ricompresi in piani attuativi finalizzati alla riqualificazione urbana e in iniziative di edilizia residenziale pubblica, consistente nell’attribuzione di indici differenziati determinati in funzione degli obiettivi di cui sopra. Analoga disciplina di incentivazione può essere prevista anche ai fini della promozione dell’edilizia bioclimatica e del risparmio energetico, in coerenza con i criteri e gli indirizzi regionali previsti dall’articolo 44, comma 18, nonché ai fini del recupero delle aree degradate o dismesse, di cui all’articolo 1, comma 3-bis, e ai fini della conservazione degli immobili di interesse storico-artistico ai sensi del decreto legislativo n. 42 del 2004.

Regione Umbria - LR 11/2005

ARTICOLO 3 (Parte strutturale del PRG)
(...)

3. In particolare, il PRG, parte strutturale:

(...)

d) individua gli elementi insediativi, funzionali e infrastrutturali esistenti e di progetto che nel loro insieme costituiscono la struttura urbana minima di cui è necessario garantire l’efficienza in caso di eventi sismici allo scopo di ridurre la vulnerabilità sismica urbana; a tal fine definisce gli obiettivi da perseguirsi mediante la qualificazione antisismica degli interventi dai quali detti elementi sono interessati ordinariamente, demandando al PRG, parte operativa, la promozione di detta qualificazione anche attraverso meccanismi compensativi di cui all’articolo 30;

ARTICOLO 4 (Parte operativa del PRG)
(...)

2. In particolare il PRG, parte operativa:

(...)

e) individua e disciplina le parti dell’insediato esistente da riqualificare ed eventuali aree libere insediabili ove prevede incrementi premiali dei diritti edificatori ed eventuali ulteriori destinazioni d’uso purché compatibili, per interventi integrati finalizzati ad obiettivi di riqualificazione urbana, da attuarsi in forma privata o mista pubblico-privata secondo le modalità di cui all’articolo 28; l’entità dell’incremento premiale dei diritti edificatori è contenuta in limiti tali che i diritti edificatori complessivi non comportino un indice di utilizzazione territoriale maggiore di 1,5 mq/mq comprese le volumetrie esistenti. A fronte di interessi pubblici da perseguire in termini di maggiori dotazioni quali-quantitative delle attrezzature e degli spazi pubblici o in termini di interventi di miglioramento della qualità ambientale, sono ammissibili eventuali incrementi premiali dei diritti edificatori che eccedano i limiti sopradetti, che possono essere esercitati anche al di fuori dell’ambito interessato, in aree individuate e cedute dal comune con priorità tra quelle da esso acquisite ai sensi del comma 5;

ARTICOLO 28 (Attuazione del PRG tramite programma urbanistico)
1. Nelle parti del territorio per le quali il PRG prevede, ai fini degli interventi integrati finalizzati alla riqualificazione urbana, la disciplina di cui all’articolo 4, comma 2, lettera e), l'attuazione del PRG ha luogo tramite programma urbanistico. Gli interventi integrati finalizzati alla riqualificazione urbana riguardano parti del territorio ove sono presenti fenomeni di degrado edilizio, di abbandono, di dismissione, ovvero carenza di servizi e infrastrutture.
2. Il programma urbanistico è costituito da un insieme organico di interventi relativi alle opere di urbanizzazione, alle infrastrutture, all’edilizia per la residenza, per le attività produttive ed i servizi, al superamento delle barriere architettoniche. La loro attuazione è favorita dal PRG tramite le norme di tipo premiale, di cui all’articolo 4, comma 2, lettera e). L’incremento della capacità edificatoria è commisurato ai benefici pubblici conseguiti a fronte della cessione al comune, a titolo gratuito, di immobili, di infrastrutture, servizi e spazi aggiuntivi rispetto alle dotazioni territoriali e funzionali minime, nonché a fronte della realizzazione di interventi di qualità urbanistica e ambientale, anche in applicazione delle direttive di cui all’articolo 43 della l.r. 1/2004, secondo le modalità stabilite dai criteri di valutazione di cui al comma 4.
3. Il comune promuove i programmi urbanistici con le modalità previste per i piani attuativi mediante l’adozione di un preliminare del programma urbanistico, reso noto come previsto all’articolo 24 per ogni ambito indicato dal PRG, parte operativa. Il preliminare del programma urbanistico può interessare anche aree non contigue. I soggetti aventi la disponibilità degli immobili possono comunque presentare al comune le proposte di intervento sulla base delle indicazioni del PRG.
4. Il preliminare di programma urbanistico definisce gli obbiettivi del programma in termini urbanistici, sociali, economici ed ambientali, gli interventi pubblici da realizzare e le relative priorità, nonché gli indirizzi per la progettazione degli interventi privati. Successivamente il comune tramite un avviso pubblico stabilisce i tempi e le modalità di presentazione, anche in più fasi, delle proposte di intervento di cui al comma 6, nonché i relativi criteri di valutazione. Il preliminare di programma urbanistico indica eventuali risorse finanziarie pubbliche per la sua realizzazione.
5. I soggetti privati ed i soggetti pubblici competenti, anche in applicazione di quanto previsto agli articoli 12 e 22, commi 3 e 4, presentano proposte di intervento coerenti con il preliminare di programma urbanistico.
6. Il comune procede alla formazione e approvazione del programma urbanistico definitivo sulla base delle proposte pervenute, come eventualmente modificate ed integrate attraverso le opportune forme di concertazione con i proponenti ai sensi dell’articolo 29 della direttiva CE n. 18/2004. Il programma urbanistico definitivo deve conseguire una parte rilevante degli obiettivi stabiliti dal preliminare di programma urbanistico, e comunque consentire la realizzazione di almeno il cinquanta per cento, in termini economici, degli interventi pubblici previsti dal programma preliminare stesso. Al programma urbanistico definitivo, che ha valore di piano attuativo, si applicano le disposizioni previste agli articoli 23, 24, 29, 30 e 31.
7. Il programma urbanistico definitivo, in particolare, stabilisce, al livello progettuale previsto dagli strumenti urbanistici attuativi, l’assetto delle aree interessate, nonché contiene i documenti di cui all’articolo 15, comma 5, del regolamento per i lavori pubblici approvato con decreto del Presidente della Repubblica 21 dicembre 1999, n. 554, il piano finanziario comprendente le risorse pubbliche e private, il cronoprogramma degli interventi e la convenzione con i soggetti attuatori e con i gestori dei servizi.
8. Qualora il preliminare di programma urbanistico ed il programma urbanistico definitivo abbiano contenuti e forma dei Programmi urbani complessi di cui alla l.r. 13/1997, le maggiorazioni di edificabilità sono dimensionate tenendo anche conto dei contributi finanziari pubblici eventualmente attribuiti dalla Regione.
9. Il PRG, parte operativa, adottato o approvato ai sensi della l.r. 31/1997, può essere integrato con le indicazioni di cui all’articolo 4, comma 2, lett. e) con atto del consiglio comunale.

ARTICOLO 30 (Compensazioni)
1. Gli strumenti urbanistici comunali possono prevedere l’utilizzazione dei diritti edificatori e delle aree acquisite dal comune ai sensi dell’articolo 4, comma 5 per compensazioni di oneri imposti ai proprietari in materia di acquisizione pubblica degli immobili, di demolizioni senza ricostruzioni in loco per finalità urbanistiche, di ripristino e di riqualificazione di spazi, di eliminazione di detrattori ambientali.
2. Le compensazioni vengono definite, sulla base di perizie tecnico-estimative e sono deliberate dal comune.

rendita fondiaria e housing sociale

Di fronte all’allargamento quantitativo della domanda sociale di casa, la più importante sfida per chi è chiamato a governare il settore delle politiche per la casa è rappresentato dalla produzione di una nuova edilizia residenziale sociale che vada ad allargare l’offerta attualmente in essere. E l’entità di questa nuova produzione non è di poco conto: basti pensare che il solo fabbisogno pregresso in Liguria è stato recentemente stimato in 23.148 alloggi che, rispetto all’attuale offerta pubblica di casa (pari a 24.591), implica quasi un raddoppio dell’offerta esistente.
Questo ambizioso target è da raggiungere con un flusso di risorse pubbliche decrescenti che considerare insufficiente è quasi un eufemismo, basti pensare che nel 2011 per la prima volta in Liguria l’entità delle risorse finanziarie disponibili per il sostegno delle politiche abitative scenderà al di sotto della soglia dei 10 milioni di euro annui (per la precisione, € 9.255.909). E, per gli anni seguenti, in assenza di contribuzioni statali al momento neppure ipotizzabili, l’andamento sarà decrescente.

L’enucleazione di questi due vincoli esterni al ragionamento, non solo rendono obbligatorio il ricorso al partenariato pubblico-privato e a tecniche di finanza di progetto, ma presumibilmente debbono aprire il fronte di riflessione anche ad altre ipotesi utili a finanziare gli investimenti nel settore delle politiche abitative. La risorsa più importante, per molto tempo dimenticata, è rappresentata dalla rendita fondiaria.
Dato per acquisito il carattere ineliminabile della rendita fondiaria urbana e l’opportunità (se non la necessità) di un suo recupero il più ampio possibile per finalità pubbliche, è lecito valutare se la formazione delle rendite fondiarie urbane siano oggi fenomeni di entità così tanto trascurabile, se non addirittura residuali per dimensione economica.
Ed ecco che qualche semplice ragionamento aggregato alla scala nazionale e fondato su alcune simulazioni del Cresme, forse, ci porteranno a considerare che proprio il trattamento della rendita fondiaria urbana può essere uno delle sfide di governo più importanti nel breve-medio periodo.

Negli ultimi 10 anni (1998-2007), in Italia si sono costruite circa 2,5 milioni di nuovi alloggi. Di queste, circa i 2/3, per complessivi 212 milioni di nuovi mq, sarebbero localizzati nei tanti sistemi urbani che strutturano la penisola.
Sempre secondo il Cresme, la differenza tra i costi totali (inclusi quindi i costi dell’area, le spese tecniche, gli oneri concessori e finanziari) e i prezzi di vendita oscillerebbe tra un minimo di 1.236 €/mq e un massimo di 2.581 €/mq.
A partire da questi dati empirici aggregati, possiamo considerare che la differenza tra costi totali di produzione e ricavi da vendite sia una proxy dei plusvalori fondiari e immobiliari. A questo punto, è immaginabile che una quota di tali plusvalori sia destinata a finanziare investimenti pubblici per migliorare la qualità urbana delle nostre città, tra cui ovviamente anche la nuova produzione di ERS.
Supponendo un recupero dei plusvalori dell’ordine del 50% si arriva a determinare un ammontare di risorse di cui disporre dell’ordine di 15/20 miliardi di euro l’anno per ogni anno dei dieci considerati. È del tutto evidente che la valutazione sconta molte semplificazioni, però, qualitativamente qualcosa è in grado di comunicare.

Non sembri, peraltro, un esercizio astratto, dato che considerare un recupero dei plusvalori per usi pubblici pari al 50% non è affatto un’ipotesi di scuola: nei bandi per i programmi integrati nella cosiddetta “periferia consolidata” di Roma, i contributi straordinari aggiuntivi richiesti sono stati dell’ordine dei 700/900 €/mq: e non mi risulta che ci sia stato il deserto. E consideriamo che la quota del 20% dell’edificabilità da riservare alla contestuale produzione di ERS, come nel caso di Firenze, significa che rispetto a un intervento di 2.000 mq di SLP, gli alloggi di ERS equivalgono a un contributo aggiuntivo pari a circa 400/450 €/mq.
Sul punto, è bene ricordare come un recente contributo di Camagni riferito all’esperienza di Monaco di Baviera ha evidenziato che la ripartizione tra pubblico e privato tra rendite, profitti e utilità collettive dei valori generati da trasformazioni urbanistiche arriva proprio ad assetti riconducibili al 50% di cui sopra.

E adesso un paio di riflessioni conclusive.
Da più parti se sente dire che la struttura degli attuali oneri concessori è del tutto obsoleta. Mi limito soltanto a far rilevare –e mi appoggio sempre a elaborazioni svolte dal Cresme- come nell’ambito di una normale operazione immobiliare, il peso degli oneri concessori sia quasi costantemente inferiore a quello del servizio del debito. Cioè, un onere molto limitato nel tempo, qual è appunto il costo del servizio del debito, risulta addirittura superiore al costo del diritto a edificare che, viceversa, è permanente!!!

La ipotesi di recupero del plusvalore registrano resistenze a seconda dei soggetti che operano. In altri termini, nelle grandi operazioni si tende a vedere all’opera operatori (i big) che operano in regime di monopolio o quasi monopolio e, inoltre, uniscono le figure del developer, del proprietario e anche del costruttore. Nelle operazioni più modeste, soprattutto laddove esiste un minimo di confronto concorrenziale, troviamo invece impegnati medi o anche piccoli imprenditori del settore edilizio, il cui orizzonte di impresa prevede il sostanziale reinvestimento nel settore immobiliare.
Nel primo caso, il livello di interlocuzione politica e, soprattutto, un orizzonte di impresa che prevede il reinvestimento dei plusvalori fondiari e immobiliari in altri settori, rende molto difficile sostenere le ipotesi fatte in merito al recupero degli stessi plusvalori per finalità pubbliche. E l’Italia presenta alcuni significativi casi di gruppi industriali e finanziari cresciuti proprio in simbiosi con la promozione immobiliare: basta guardare la composizione della più recente creatura del capitalismo italiano, cioè la Compagnia Aerea Italiana (CAI). Nel secondo caso, invece, l’ipotesi fatta di recupero di quota parte della rendita fondiaria urbana sembra molto più praticabile.
Finchè, quindi, la ricchezza generata dalle grandi trasformazioni urbane prenderà altre strade rispetto allo specifico del settore immobiliare, sarà un po’ più difficile trovare risorse finanziarie sufficienti a finanziarie la riqualificazione delle nostre città e l’allargamento dell’offerta di housing sociale.

archistar e residenza: quale innovazione ?

Le archistar si cimentano anche con il residenziale. Anzi, diventano proprio strumenti del marketing immobiliare.

Probabilmente, da questo punto di vista, il loro ruolo lo svolgono anche bene. Sotto il profilo dell'innovazione tipologica, però, non ho ancora visto molto.

Ben Van Berkel (UNstudio), ad esempio, ha in progetto il suo primo intervento di housing a New York, a Franklin Place.

Un edificio residenziale di 20 piani, con 55 appartamenti suddivisi tra loft, residences e penthouses, che sarà avvolto da fasce metalliche di colore nero che determinano il sistema espressivo dell'intero edificio, fungendo da brise soleil rispetto alle superfici vetrate retrostanti. Sicuramente apprezzabile la sinuosità delle curve, la plasticità delle superfici e la ricerca di un bilanciamento tra sperimentazione formale e rigore geometrico.

Però si tratta di una interpretazione di livello di un concetto tipologico del tutto standard. In altri termini, Unstudio (o il programma della committenza???) non ha prodotto alcuna sperimentazione sia sotto il profilo tipologico sia sotto il profilo puramente spaziale.

pagare i mutui o comprare titoli ?

Il piano Paulson alla fine è passato. Ma le critiche restano. Questa su NoisefromAmerika mi sembra anche abbastanza convincente.

Ancor più interessante, anche per le nostre latitudini, la soluzione alternativa indagata. Eccola in sintesi:

"..., come convincere il mercato che non è più vero che quasi ogni titolo del tipo MBS rischia di contenere mutui cattivi?
...l'unica maniera di farlo è facendo sapere ufficialmente che i mutui cattivi non ci sono più, sono spariti, si sono volatilizzati, almeno in grossa parte. Per ottenere questo effetto occorre spendere soldi per pagare le rate sui mutui che vanno in default. In altre parole, occorre spendere i soldi che il Congresso ha appeno concesso al Tesoro non per comprare titoli a caso, ma per subentrare ai titolari dei mutui ogni volta che questi smettono di fare pagamenti e la banca che detiene il mutuo pignora loro la casa.

I signori che non fanno i pagamenti se ne vanno lo stesso (altrimenti smettiamo tutti di fare i pagamenti) e la banca pignora la casa lo stesso, la gestisce, la affitta, la mette sul mercato o all'asta per rivenderla. Ma il Tesoro, nel frattempo, subentra al mutuatario e paga le rate su, diciamo, un valore pari al'80% del facciale del mutuo.

Questo implica che ogni MBS in circolazione contiene mutui che mai cadranno al di sotto dell'80% del loro valore facciale, il che è molto meglio di quanto sia oggi e, poiché si applica a tutti i mutui e si applica subito non soffre dei limiti messi in evidenza per il piano Paulson."

Immagine tratta da http://www.flickr.com/photos/jakerome/2884641572/

3%

La dimensione del Fondo di Garanzia che doveva essere varato dal Governo Bush era di circa 700 miliardi di USD, pari a circa il 5% di tutti i mutui fondiari in essere negli USA. Onestamente, ciò che è stato votato questa notte dal Senato non so se sia diverso.
Se la cifra può sembrare notevole in termini assoluti ma esigua in termini percentuali rispetto al mercato di riferimento, va tuttavia sottolineato che il Fondo acquisirà attività a un prezzo molto scontato, per cui è presumibile che la quota di mercato garantita sarà decisamente superiore al 5% del complesso dei mutui fondiari americani.
Ma ancor più importante è rilevare che durante la crisi immobiliare degli anni ’80 (la più grave degli ultimi decenni), il punto di riferimento per ogni ragionamento sul settore immobiliare, il tasso di insolvenza sui mutui fondiari superò a mala pena il 3%.
Un’operazione pari al 5% del mercato quindi consentirebbe di garantire a livello di sistema un tasso di insolvenza almeno doppio rispetto a quello più elevato mai sperimentato dal dopoguerra ad oggi.

la casa di Mc Cain...

Se questa è la casa di Mc Cain non lo voterei neppure a forza o sotto tortura.

rigenerazione urbana: la comunicazione

Di ritorno da qualche giorno a Liverpool, inizio ad accantonare qualche osservazione sull'esperienza concreta di rigenerazione urbana operata nell'arco di almeno vent'anni dalla città dei Beatles. E, quest'anno, pure Capitale Europea della Cultura.

La comunicazione di ciò che si sta facendo, delle trasformazioni che si stanno progettando o realizzando, dei disagi che la cittadinanza dovrà subire, delle opportunità di acquisto immobiliare che ci saranno una volta ultimati i lavori, ha un ruolo decisivo nei processi di rinnovo delle città (in generale). A Liverpool mi è sembrato abbastanza bene declinato operativamente.

Ma l'esempio che mi è piaciuto di più, una volta rientrato, è quello di CHIPS, il marchio con cui viene gestito uno dei più importanti investimenti immobiliari a Manchester (Islington). Qui e qui per gli approfondimenti.

Il big spider era l'attrazione del periodo in cui mi muovevo per la città. Lo messo su questo blogghetto sia perchè mi è piaciuto sia perchè con la comunicazione un pò c'entra.

Immagine tratta da http://www.flickr.com/photos/thenorthshore/2836030070/