un posto a parte

valori estetici per il progetto (del paesaggio)

2012-01-14T11:12:00.003+01:00

Il post di Roby che mi ha già dato modo di ragionare sulle modalità di trattare il paesaggio dell'olivicoltura tradizionale suggerisce molto di più. A partire dal necessario aggiornamento del concetto di Paesaggio. Lo era già al momento della Conferenza nazionale: e il Ministro dell'epoca era la Melandri. Lo è ancor oggi, dato che Roby lamenta ancora la forte presenza dello "spirito contemplativo" in chi si occupa (o si dovrebbe occupare) del paesaggio contemporaneo.

Pur volendo accettare -a soli scopi speculativi, perché già qui dico che non sono molto in accordo- che il paesaggio vada interpretato quale "bellezza naturale", mi sembra che anche da questo ristretto punto di vista qualcosa vada aggiornato. E sì, perché quella concezione del paesaggio trova il suo sottostante nella disciplina pittorica del genere paesaggistico che si va consolidando quale soggetto autonomo nel '600.

E oggi siamo ancora lì? Il modello di cultura presenta nel giudizio critico che si dà oggi del paesaggio in senso estetico è ancora quello? E dato che Roby nel suo post inserisce quale apparto iconografico l'uliveto di Van Gogh, provo a seguirlo... andando un po' oltre.

Quali possono essere oggi i valori estetici, da affiancare a quelli consolidati che sono ormai diventati degli stereotipi, che possono esserci utili per guardare meglio alcuni pezzi della città contemporanea? Segnatamente quella diffusa, caratterizzata dall'ibridazione tra caratteri urbani e agricoli, dalla giustapposizione di materiali urbani diversi, dall'incongruo dovuto alla mescolanza di un po' di tutto. Cioè tutte quelle parti urbane, e sono proprio tante, che senza qualche modello rinnovato con cui guardare, ci possono apparire soltanto da rifiutare integralmente. E da questo atteggiamento nostalgico e di recriminazione ne consegue l'impossibilità produrre atteggiamenti progettuali idonei a guidare quella vasta parte della città contemporanea verso assetti più maturi.

A me sembra che qualcosa da dire lo possano avere quei valori figurativi che hanno fatto dell'iconoclastia e della violenza figurativa il terreno di innovazione rispetto ai valori sedimentati dalla cultura preindustriale. Mi riferisco a Schwitters o Rauschemberg. Ma anche a Burri o Prampolini. E non vado oltre perché in materia sono ancor più dilettante che nel resto.

In sintesi: si può pensare a un progetto del paesaggio contemporaneo (anche in funzione della sua conservazione) non con la sua imbalsamazione. Anche perché il paesaggio ridotto a oggetto di contemplazione, e che quindi prescinde dalle forze economico-politiche che lo percorrono, si espone alla debolezza dei soli strumenti vincolistici.

della conservazione del paesaggio olivicolo

2012-01-12T12:18:00.001+01:00

Roby(qui), a partire da un’intervista a Pietro Porcinai, riporta questo passaggio"La terramodificata dall'uomo con il lavoro dei campi deve essere tutelata come bellezzanaturale." che diventa il pretesto per rimanene un po' incredulo di fronte alla cultura sottostantealla tutela delle Bellezze Naturali che, ancor oggi, si fonda largamente sullo spirito contemplativo.

Prima riflessione. Roby ha ragione: il paesaggio non è qualcosa diimmutabile, è il frutto dell’economia di ogni epoca. Anzi si può dire che la “tradizione” altro non èse non un’innovazione che ha avuto successo nel passato. E, per il paesaggioligure dello spazio rurale e/o perturbano, la sfida è quella della salvaguardiadel paesaggio dell'olivicoltura tradizionale. Perché fino a oggi, invece che coltivare olivi, erapiù conveniente “coltivare case”.

Seconda riflessione. Cosa vuol dire quindi conservarequel paesaggio? Si può davvero pensareche degli imprenditori (perché gli agricoltori, alla fin fine, sono proprioquella roba lì) diventino niente più che custodi mal remunerati di qualcosa che non hapiù nessuna ragione microeconomica di esistere?

Terza riflessione. Rispetto a questafunzione di “guardiania” del paesaggio, la PAC prevede quella sorta diindennizzo che possono essere considerati gli “Aiuti allo sviluppo”, cioè quellaparte considerevole degli aiuti destinata a finanziare la produzione di public goods, ovvero diquei beni che secondo la teoria economica non vengono remunerati adeguatamentedal mercato ma dai quali la collettività trarrebbero comunque un beneficio: oltre alla tutela del paesaggio rurale, anche la salvaguardia ambientale, la lotta ai cambiamenti climatici, la tutela della biodiversità, la sopravvivenza della piccola impresa agricola.

Quarta riflessione. Anche la strada degliaiuti allo sviluppo per la produzione di quel public good che è laconservazione del paesaggio olivicolo tradizionale, vista la dimensione (inettari) del problema, rischia di avere dei costi insostenibili… per icontribuenti che provvedono a finanziare la PAC.

Visto che il lavoro nei campi èdirettamente funzionale alla produzione di un paesaggio, con ogni probabilitàanche la sua conservazione dovrebbe passare dal lavoro nei campi. E quindi sidovrebbero riconsiderare tutte quelle discipline o imposizioni volte a ridurrela libertà di fare le scelte colturali alla singola impresa agricola. Meglio di me, argomenta qui o qui l prof. Scaramuzzi (Accademia dei Gorgofili).

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/davidkb/55321137/)

Certo, ilpaesaggio agricolo potrebbe alla fine anche assumere aspetti diverso rispettoalle forme dell’olivicoltura tradizionale… ma almeno ogni singolo campo sarebberigoglioso e curato. E, comunque, l’alternativa del “coltivare case” non ècerto meno distorcente i caratteri del paesaggio dell’olivicolturatradizionale.

materiale didattico corso Amministratori di condominio

2012-01-11T10:52:00.000+01:00

Il materiale didattico riferito al corso per amministratori di condominio è disponibile al seguente link (da copiare e incollare): https://docs.google.com/open?id=0B79jE8SCdbV3MmE4ZGZiOTMtYzg5OC00Y2VjLWJiN2YtYzBkYmMwNWM0MDgx

le forme dell'energia...e il suo prezzo

2012-01-09T17:54:00.004+01:00

Comunicare i rapporti tra l'evoluzione degli scenari energetici e la trasformazione degli spazi domestici e urbani. È questo il tema che il mio Ordine sta portando nelle scuole e, forse, all'attenzione delle associazioni di consumatori. Dopo una prima esperienza è arrivato il momento di correggere un po' il tiro. Che cosa è da mettere in maggior evidenza?

Le forme dell'energia sono soggette a molte spinte, tra le quali quelle direttamente legate all'attualità sono da mettere in maggior evidenza.

Ogni inizio anno assistiamo alla consueta sventagliata di articoli con tema i rincari. Bene: qual è la dinamica della revisione annuale delle tariffe elettriche e del gas rispetto all'inflazione? E, dato che il prezzo dell'energia aumenta più velocemente di quello del paniere di prodotti sottostante l'indice generale, una maggior efficienza energetica dell'edilizia contribuisce a proteggere dall'inflazione specifica del settore energetico.

L'anno appena passato abbiamo assistito alla crisi del meccanismo di incentivazione delle fonti energetiche rinnovabili. Bene: il Conto Energia è soltanto un aggravio della bolletta elettrica? Qualche studio recente, seppur in veste ancora preliminare, sembra dire il contrario. Allorché la domanda di energia è massima, soprattutto in estate quando entrano in scena i condizionatori, anche il prezzo diventa massimo. L'immissione di energia prodotta da fonti rinnovabili, invece, tende a ridurne il prezzo marginale. Di fatto, l'energia da fonti rinnovabili, segnatamente allorché l'insolazione è massima, tende a sostituire la generazione elettrica più obsoleta, cioè quella che ha i costi di produzione più elevati. Da qui l'effetto di calmieramento del prezzo di acquisto.

a scuola verso gli edifici a consumo quasi zero

2012-01-02T17:06:00.002+01:00

Cosa vuol dire parlare del rapporto tra energia ed edilizia con i giovani studenti di cui ho già parlato altre volte?

Ha voluto dire fissare l'obiettivo finale: l'autosufficienza energetica di un edificio... e quindi l'approccio passa dal singolo alloggio all'intero organismo edilizio. Ma soprattutto, non ha voluto dire che un "edificio a consumo quasi zero" è un edificio che non consuma energia.

(Casa 100K - Mario Cucinella)

Ha voluto dire definire l'impostazione del percorso progettuale sulla base della stretta interdipendenza tra prestazioni dell'involucro edilizio e impianti. Nel senso che il raggiungimento dell'obiettivo lo si può perseguire non partendo dalla struttura dei consumi energetici attuali e provvedendo a sostituire le fonti energetiche: sarebbe troppo facile. Ma anteponendo la sostituzione delle fonti energetiche a una rigorosa dieta dimagrante, suscettibile di essere ottenuta attraverso il miglioramento delle prestazioni dell'involucro e la conseguente rilevante riduzione del fabbisogno energetico del singolo edificio.

Ha voluto dire, poi, determinare una pluralità di strategie possibili per la produzione di energia, a partire dai guadagni diretti (ad es. serre solari) per arrivare ai diversi modi di sfruttamento delle fonti energetiche rinnovabili (solare termico, solare fotovoltaico, minieolico, biomasse,...).

(Camille Corot - Mulino a vento a Montmartre - 1845)

Ha, infine, voluto dire che un edificio non sarà più caratterizzato da un unico sistema di generazione ma, rispetto alla vasta gamma di opportunità per lo sfruttamento delle rinnovabili, lo specifico progetto ha il compito di scegliere i sistemi di generazione in funzione della loro convenienza microeconomica. E quindi si assisterà a edifici connotati da più sistemi di generazione, nell'ambito dei quali le fonti energetiche convenzionali avranno una funzione integrativa nel bilancio energetico dell’edificio stesso.

risposte test

2011-12-20T16:58:00.000+01:00

Le risposte del test erano queste:

1 - B
2 - B
3 - C
4 - A
5 - B
6 - A
7 - C
8 - A
9 - B
10 - C
11 - C
12 - B
13 - B
14 - B
15 - C
16 - B
17 - A
18 - B
19 - C
20 - C
21 - A
22 - B
23 - B
24 - B
25 - A
26 - A
27 - C
28 - C
29 - B
30 - B
31 - C
32 - A
33 - B
34 - C
35 - B
36 - C
37 - B
38 - A
39 - A
40 - B

test per agenti immobiliari

2011-12-20T16:49:00.002+01:00

Il testo delle domande per il corso destinato agli agenti immobiliari è qui (da copiare e incollare): https://docs.google.com/open?id=0B79jE8SCdbV3YWU4OTlmMzEtYjJjZS00YTU2LThlOTMtNTUzY2Y1OTRhNmE0

un testo "giuridico" a cui ispirarsi

2011-12-11T10:18:00.001+01:00

In una slide preparata per illustrare la possibile evoluzione della casa agli studenti, a proposito del SoBon di Munich o della dotazione territoriale italiana e ligure, compare un passo tratto dal Levitico 25:23 "Le terre non si potranno vendere per sempre,perché la terra è mia e voi siete presso di me come forestieri e inquilini”. Non è la voce di un padre del comunismo, mi spiace.

Da Erri De Luca "E disse" la spiegazione a proposito del comandamento "Non rubare(...) però potrai entrare nel campo del tuo vicino e mangiare del frutto del tuo seminato. Non porterai con te cesto Né gerla per riempire e trasportare, perché quello è rubare, sottrarre roba altrui. Ma sul suo campo ti potrai sfamare e ti ricorderai di ringraziare il suo lavoro, il suo bene e la legge che ti permette l'ingresso. E quando è stagione di raccolto il proprietario lascerà una decima parte del campo a beneficio degli sforniti. E ancora: quando i mietitori saranno passati con la falce, non potranno passare una seconda volta a completare. Qual che resta spetta al diritto di racimolare".

Curioso che la soglia della dotazione territoriale per l'edilizia sociale sia proprio il 10%.

affitto, giovani e crescita

2011-12-06T18:18:00.001+01:00

Sempre con gli studenti di cui ho già postato qualcosa (qui), insieme a Mauro abbiamo anche ragionato su come le nostre città potrebbero agevolare l'avvio del percorso lavorativo dei giovani. Tema quanto mai attuale, anche visto ciò che, finalmente, è stato messo a fuoco nel Decreto "Salva Italia". Sugli strumenti ci si può anche dividere... ma sull'obiettivo proprio no.

E allora veniamo a un vecchio e caro tema di questo blogghetto: la maggiore offerta di alloggi in affitto a canoni più o meno calmierati (qui, e poi qui, e ancora qui, quo, qua). Tema che erroneamente viene interpretato solo come politica sociale ma che, viceversa, è suscettibile di svolgere un buon ruolo a supporto della crescita. O, comunque, della riduzione della disoccupazione (o della sottooccupazione).

Questa volta, però, faccio parlare Richard Florida. Magari a un insigne studioso si darà più retta. "Un recente studio condotto da Grace Wong, economistaalla Wharton School of Business, dimostra che, controllando il livelloreddituale e demografico, chi vive in una casa di proprietà non è più felice dichi paga l’affitto, né presenta un minor grado di stress o un maggiorequoziente di autostima."

Ma soprattutto è importante il successivo passaggio. "Un mercato degli affitti più esteso e sano, che offramaggiori possibilità di scelta, renderebbe l’opzione della locazione piùallettante agli occhi di un gran numero di cittadini, e l’economia nel suoinsieme più flessibile e reattiva. In una fasesuccessiva, occorre incoraggiare la crescita nelle città e regioni meglioattrezzate per reggere la concorrenza nei decenni a venire: le grandimegaregioni che già fanno da traino all’economia, e i più piccoli centri diinnovazione, in grado di attrarre talenti, situati all’interno dei loroconfini. Penso a luoghi come la Silicon Valley, Boulder, Austin e il «triangolodella ricerca» nella Carolina del nord."

Basta sostituire il nome agli stati con qualche regione italiana o europea e il discorso non cambia di molto.

In altri termini, solo con città in grado di offrire un po' di alloggi in affitto a prezzi accettabili ognuno avrebbe l'opportunità di cercare il lavoro che più è confacente alle proprie aspirazioni e alla propria indole. O, se si preferisce, ai propri skills. E questo, magari, comporta anche lo spostamento dal luogo di nascita. Che, onestamente, non è la peggiore cosa del mondo.

Non sarà certo l'unica opzione per una politica pro-crescita, ci mancherebbe altro, però affitti bassi e in discreta quantità sono il necessario supporto affinché ognuno, o meglio, i più volenterosi, possano andare a cercarsi il proprio destino. Che, detto sinceramente, non mi sembra una prospettiva di policy così irrilevante.

Le politiche urbanistiche ci hanno già messo a disposizione strumenti per far sì che l'offerta in affitto non debba essere più così.

Ma possa, invece, essere così.

dalla casa all'abitare

2011-12-03T16:18:00.001+01:00

Di recente mi sono trovato a parlare di casa e dell'abitare agli studenti di un Istituto Superiore, nell'ambito di un progetto formativo del mio Ordine provinciale (qui).

È stata l'occasione per ragionare sulle ricadute che la flessibilità, in primo luogo lavorativa, ha sulle pratiche abitative e sugli assetti spaziali. Le più importanti fasi della vita di ciascun individuo, cioè il momentoin cui si entra nel mondo del lavoro, il momento in cui si mette su famiglia e si acquista per laprima volta la prima casa, il momento della vecchiaia allorché inizia a veniremeno l’autonomia individuale, pongono problemi abitativi molto diversi. Ma rispetto a questa variabilità, è del tutto evidente la frizione tra un sistema economico che richiama sempre più capacità di adattamento rispetto al mutare delle condizioni e un’offerta abitativa che, viceversa, è rigida.

Il mercato immobiliare non ha declinato un'offerta adeguata tale da internalizzare quel processo in atto di scomposizione/composizione dell'alloggio: domanda di autonomia dei figli, presenza del lavoro in casa, ospitalità di anziani non autosufficienti, badanti, momentanee possibilità di affittare qualche stanza per integrare il reddito familiare.

La casa è un investimento; le esigenze spaziali stanno sullo sfondo.

Il confronto con i giovani studenti ha invece messo in evidenza la fecondità dell'idea del loft del Nemausus di Jean Nouvel oppure la crescita organizzata nel tempo dei progetti di Elemental (Alejandro Aravena) in Chile o del bellissimo intervento di Laura Weber ad Almere. Allo stesso modo, le pratiche di cohousing ci hanno insegnato come rispetto a tale modello ci siano delle possibilità applicative intermedie utili per risolvere un pò di problemi della terza età (ma non solo di quella). Ne avevo già parlato qui a proposito della Y house di Steven Holl.

Non so quanto sia stato utile l'esperienza per gli studenti: sicuramente lo è stata per me. E' ancora più chiaro il deficit di cultura progettuale nostra, la lontananza dalla ricerca sociale, l'incapacità di pensare in modo diffuso modelli adeguati di edilizia residenziale. Il progetto dell'abitare è astratto perché lontano dalle pratiche abitative reali, si è rintanato nel formalismo sia architettonico sia procedurale.

materiale didattico lezione casa

2011-11-24T09:47:00.001+01:00

Il materiale didattico riferito alla lezione sulla trasformazione della casa come un servizio (dalla casa all'abitare) per l'Istituto Scolastico Fermi di Ventimiglia è disponibile al seguente link: https://docs.google.com/open?id=0B79jE8SCdbV3MDkxZDRjNGEtNDJjYS00ODMwLWI1ZTQtZmJlMjhhNzM3NWYw (da copiare e incollare)

materiale presentazione via Pineo

2011-11-16T15:36:00.001+01:00

Le slides della presentazione di via Pineo alla Facoltà di Architettura dell'Università di Genova sono disponibili a questo indirizzo: https://docs.google.com/open?id=0B79jE8SCdbV3YzIxMWZkZGUtZDRlNC00OGFiLWFlYTEtMDA4YmQ3YmRlYzBj (da copiare e incollare)

materiale didattico lezione FER

2011-11-15T15:54:00.001+01:00

Il materiale didattico riferito alla lezione sullo sfruttamento delle fonti energetiche rinnovabili per l'Istituto Scolastico Fermi di Ventimiglia è disponibile al seguente link: https://docs.google.com/open?id=0B79jE8SCdbV3NTJlNzkzNzctZmY2My00NGY2LWE4MGMtNGRjNGM1ZDc2M2Nl (da copiare e incollare)

Bamboccioni vs. piena occupazione

2011-11-08T09:00:00.002+01:00

Notizia preoccupante su Phastidio riferita all'aumento dei giovani che tendono sempre più a vivere in famiglia negli USA. "La quota di giovani di età compresa tra 25 e 34 anni che convivono con i genitori è salita quest’anno al 14,2 per cento. Era il 10,6 per cento nel 2000."

Tradizionalmente, la possibilità di cambiare casa (soprattutto in affitto) a basso costo era un importante carattere che contribuiva alla costruzione di un sistema economico che poteva aspirare alla piena occupazione. Evidentemente, l'Italia fa scuola.

il "famoso" lotto minimo in zona agricola

2011-11-08T08:49:00.000+01:00

La lettura quotidiana de La Valle del Siele mi offre qualche buon dato sintetico sulla dimensione media delle aziende agricole in Europa (qui il dato originario). Questa la classifica:

1) Repubblica Ceca, con una media di 152 ettari;

2) Regno Unito (79 ettari);

3) Danimarca (65 ettari);

4) Lussemburgo (59 ettari)

5) Germania (56 ettari)

6) Francia (53 ettari).

Solo 7,9 ettari di media per leaziende agricole italiane: un dato che vede una forte frammentazione, conaziende relativamente piccole ma numerose sul territorio.

Dalle parti liguri, invece, la dimensione minima urbanistica di 1 ha negli strumenti urbanistici generali è una specie di miraggio. Evidentemente si coltivano fragole.

materiale didattico corso Agenti immobiliari

2011-11-07T09:34:00.001+01:00

Il materiale didattico è scaricabile utilizzando questo link: https://docs.google.com/open?id=0B79jE8SCdbV3Njk1YmY5NjgtOGI0ZS00ZWQ0LWE1MDAtNDk4NjgwNzdmZTg2

intervista sul colore

2011-06-24T16:54:00.000+02:00

Con la signora che sta nella stanza accanto, ci siamo trovati a rispondere ad alcune domande relative alla psicologia del colore per una rivistina che si occupa di salute e benessere.

Oltre all’attenzione alla funzionalità, nel progetto è fondamentale l’approfondimento del rapporto tra lo spazio e la psicologia, e l’uso del colore è fattore essenziale del benessere. La tesi dello studio è che l’utilizzo consapevole del colore può contribuire alla riduzione della cosiddetta Sick Building Syndrome, migliorare il comfort ambientale e determinare altresì contenuti emozionali positivi.

Esiste un rischio inquinamento imputabile al colore dei nostri ambienti?

Certo! Gli ambienti indoor e gli spazi aperti in cui viviamo o lavoriamo sono caratterizzati da agenti inquinanti che attengono la qualità della luce e dell’aria, l’igiene, l’assenza di rumore. Un aspetto su cui però non si presta adeguata attenzione è il pericolo dell’inquinamento cromatico: una gran quantità di arredi, apparecchi tecnologici, accessori, finiture, lampade dei più disparati colori e materiali -a volte scelti in assenza di un programma o di un progetto adeguato o frutto di economici interventi di recupero- invece di rappresentare immagini di spazi dinamici, armonici ed efficienti determinano solo malesseri.

Sono noti i disagi provocati da ambienti monocromatici. L’eccessivo utilizzo del poco impegnativo “tutto bianco”, finisce per provocare sensazioni di disorientamento e di claustrofobia. L’eccessivo utilizzo del colore bianco, infatti, aumenta anche i rischi di abbagliamento, di restringimento della pupilla, oltre a rendere più difficile la messa a fuoco, a rendere difficoltosa la concentrazione.

Com’è considerato il colore nella produzione edilizia attuale?

Luce e colore sono fattori determinanti dell’ergonomia visiva e fonti della maggiore carica emotiva che lo spazio può offrire. Nella produzione edilizia corrente, invece, il colore è per lo più preso in considerazione riduttivamente, al massimo per le sue possibilità e valenze estetico-decorative; non fa quasi mai parte dello start-up progettuale come elemento fondamentale, viene identificato come quel superficiale elemento di rivestimento con cui nascondere o rendere visibili e plausibili, o maggiormente appetibili, superfici anonime: l'uso del colore ha così progressivamente perso quel vocabolario di significati e conoscenza che lo hanno reso simbolico protagonista nella storia dell’arte e del costruire.

La ricerca del “giusto” colore è, infatti, un antidoto alla grigia quotidianità, condiziona l’umore, ci trasmette serenità, disponibilità ai rapporti interpersonali e ci predispone all’ottimismo.

Un consapevole uso del binomio luce-colore, può, da un lato, superare il dualismo tra l’esterno e l’interno e, dall'altro, incrementare le risposte fisiologiche e psicologiche ai diversi stimoli prodotti all'interno dell’ambiente che dovrà rispondere a vari stimoli, da quello della socializzazione di gruppo fino a quello individuale.

Nei vostri progetti, quali sono gli effetti del colore più considerati?

Nei progetti curati dal nostro studio tendiamo a considerare con particolare attenzione gli effetti psicologici. Questi ultimi attengono a una serie di cambiamenti nel modo di sentire, interpretare, valutare e agire che gli esseri umani mettono in atto rispetto agli stimoli procurati dal colore: dall’espressione di sé alla relazione con gli altri; l’attrattività in relazione agli aumentati bisogni di sicurezza; le sinestesie percettive che, attraverso il colore, sostituiscono la visione con gli altri sensi.

Ad esempio, alcuni tipici riflessi del colore sulla psicologia del fruitore, costituiscono i risvolti operativi di un consapevole progetto: i colori schiariti inducono rilassatezza (luminosità), i colori molto saturi eccitazione (saturazione), i colori scuri robustezza, ma succede anche che i colori di un ambiente modificano la percezione di quello successivo.

Quindi il colore non solo una funzione estetica.

Assolutamente no. Ogni spazio architettonico non ha un colore ma ha il “suo colore”, cioè il colore più adatto per lo scopo specifico di quel determinato spazio. Se opportunamente studiato e scelto nella giusta tonalità, saturazione e luminosità, il colore diventa un potente strumento a disposizione dei progettisti, al fine di ottenere l’umanizzazione degli ambienti costruiti, modificare le proporzioni e la percezione degli spazi, determinare aspettative, differenziare situazioni di attenzione. L’utilizzo del colore deve sempre esprimere e coordinare tutto questo.

Scegliere colori appropriati per le nostre abitazioni e gli ambienti di lavoro non si configura quindi come una scelta decorativa ma soprattutto come un’azione terapeutica. Solo successivamente l’uso del colore avrà anche una funzione puramente estetica.

Qual è stata l’esperienza in cui il rapporto tra spazio e colore è più intensa?

Nell’ambito della nostra ricerca progettuale, molto significativa è stata l’esperienza con i bambini e con i ragazzi, sia nel caso di case ove ci sono figli, sia nel caso di scuole o di giardini specificatamente dedicati ai minori.

Le scuole o i giardini sono stati un luogo privilegiato della nostra ricerca di ergonomia del colore: è assai evidente la funzione formativa e quanto peso abbia la sensazione di benessere dei ragazzi sul loro rendimento e, alla lunga, sull'investimento intellettuale di cui questi spazi sono oggetto.

Ad esempio, nelle zone di ricreazione, negli atrii di ingresso, nei corridoi abbiamo impiegato i colori più saturi ed estroversi. Per le aule e i laboratori, invece, abbiamo scelto colori che favoriscono la concentrazione, ad esempio, il giallo per la parete posteriore alla cattedra.

Un consiglio prima di chiudere.

Prima di affidarvi a un architetto per la scelta dei colori, fate attenzione ai vostri gusti. E poi domandate di che colore intende “colorare” la vostra casa… se ve ne propone qualcuno prima di chiedervi quale atmosfera vi piacerebbe abitare… vedete voi se affidargli la vostra “salute”.

partnership pubblico-privato e giudici

2011-06-09T14:08:00.000+02:00

Sempre a proposito del rapporto tra crisi e professione di cui parlavo ieri, sull'ultimo numero della rivista Inarcassa (che, per la verità, al massimo sfoglio) c'è un contributo di Emanuele Nicosia intitolato "Gli scenari della professione di architetto".

Alla fine del pezzo, a partire da una ricerca Cresme-CNA, sono indicati i driver del cambiamento per la sostenibilità della professione. Si citano l'innovazione tecnologica, la gestione (e non più solo la fase costruttiva), la sostenibilità ambientale e quella sociale. Tutto condivisibile. Poi c'è anche la costruzione della partnership pubblico-privato, "l'unica strada per il futuro vista la forte riduzione di risorse pubbliche di questi ultimi anni... (al fine di) coniugare interessi privati e pubblici per moltiplicare le potenzialità di investimento". Anche in questo caso, sarebbe tutto condivisibile. Però ci vorrebbe un diverso Paese, cioè un Paese ove allorché lo sviluppo della sussidiarietà orizzontale non finisca, quasi inevitabilmente, sul tavolo di qualche giudice. E su questo deficit culturale, le rappresentanze di categoria qualche azione potrebbero anche metterla in cantiere. Altrimenti prevale il clima giustizialista di Rep., il Fatto quotidiano e similari. E la partnership pubblico-privato, al più, va bene per scrivere articoli.

la rappresentanza e la crisi

2011-06-08T14:52:00.001+02:00

Lunedì prossimo a Imperia si discute dello stato della professione di architetto a partire dalle iniziative del CNAPPC e di Inarcassa per superare il momento di crisi. Che dire. Personalmemte poco o niente, perché sarò ad ascoltare. Però spero di non sentire ancora una volta che la soluzione sia una legge per l'architettura che, tra le altre cose, promuova i concorsi.

Non ho risposte preconfezionate. Però mi piacerebbe che qualcuno iniziasse a cavalcare altri temi. Ad esempio, quello della costante sottovalutazione della spesa in conto capitale. Ogni tanto, soprattutto su Il Sole 24, si leggono notizie di bandi bloccati (come questa). Oppure di utilizzi distorti di fondi pubblici che, e non è casuale, finiscono sempre per andare a finanziare la spesa di parte corrente (come questa sul FAS oppure questa sul TFR).

Non sto a sindacare se le infrastrutture che oggi sono bloccate per mancanza di fondi siano così determinanti. Forse è anche vero che gli stessi fondi potrebbero essere destinati ad altri e più proficui utilizzi. Dico semplicemente che considerare la spesa in conto capitale quale voce di spesa "voluttuaria" e comprimibile, una vera e propria variabile residuale nel quadro delle erogazioni pubbliche -oltre a dare un danno a chi sugli investimenti pubblici in infrastrutture si guadagna da vivere- non porterà molto lontano l'intero paese.

La spesa per investimenti contribuisce alla crescita della produttività totale dei fattori, e quindi, alla crescita di lungo periodo. Pensare di farne a meno condanna il paese al declino. Dato che oggi, di crescita, un pò tutti parlano, potrebbero anche parlarne gli architetti.

metodo vs. stile

2011-05-30T14:51:00.000+02:00

Per preparare una guidina da portarci in viaggio in Finlandia, mi è capitato di approfondire l'opera di uno studio che non conoscevo: JKMM architetcts. Le opere che visiteremo sono la biblioteca di Turku e una chiesa a Viikki, un quartiere di Helsinki.

A parte il valore dei singoli episodi, la cosa più rilevante che mi sono detto è: "questi sono edifici diversi l'uno dall'altro". Bella scoperta, si potrebbe dire. Ma non è mica così scontato. Anzi.

I meccanismi di produzione dell'architettura, spesso, portano a privilegiare lo stile della firma, cioè del progettista, rispetto ai temi del luogo, del programma e dell'appropriatezza della soluzione individuata. Ne leggevo qui, a proposito del concorso per il Culturforum di Den Haag (qui la rassegna dei vari partecipanti). Effettivamente, mi sembra molto comune produrre lo stesso edificio per posti diversi. Anche per nazioni o continenti diversi. Un pò alla Calatrava, tanto per spiegarmi meglio.

JKMM, invece, mi sembrano molto meno interessati a "marchiare" e rendere riconoscibili le proprie opere attraverso l'applicazione del proprio bagaglio stilistico. Ciò che prevale dalla lettura dei loro interventi è il metodo progettuale, l'artigianalità del fare architettura che li porta a definire soluzioni specifiche per problemi particolari. Probabilmente stando vicino alla propria committenza. Ma con la committenza che si globalizza, come avranno risolto il problema?

(ph. by http://www.flickr.com/photos/tsogy/4166654199/)

le riforme e il mondo capovolto

2011-04-14T08:53:00.001+02:00

La cosa più interessante dell'incontro di presentazione della nuova lr 4/11 che va a modificare il Piano Casa ligure, una volta tanto, è stata la relazione introduttiva. Cioè quella che poco entra nel merito ma che, invece, ha il ruolo di dare i "segnali". E, puntualmente, il segnalo è arrivato: "Questa sarà la legislatura delle riforme". Curioso, poi, il fatto che a pronunciare queste parole non fosse un politico ma la figura apicale dell'organigramma regionale per quel che attiene il settore del Governo del Territorio.

E allora vediamo perché questa sarà la legislatura delle riforme. Perché è stato appena modificata la legge sul Piano Casa. E poi perché saranno introdotte delle modifiche alla lr 16/08... che in pochi anni ha già subito qualche modifica marginale e un paio di proroghe sulla sua entrata in vigore. E, non ultimo, sarà addirittura modificata la lr 36/97 per semplificare il doppio procedimento di approvazione del progetto preliminare del PUC e di quello definitivo.

Accidenti che riforme... Pensandoci un pò, basta solo trovare l'accordo sul significato dei termini. E allora tutto può sembrare più chiaro... Cioè il mondo è capovolto.

Cosa sarebbe una legge di revisione degli oneri concessori che, ad esempio, trasformi un pò la quota "costo di costruzione" in "contributo per la riqualificazione della città"? Oppure, che introduca una qualche forma di perequazione territoriale in grado di riequilibrare onori e oneri finanziari del modello insediativo ligure? È semplice: sarebbe una correzione marginale dell'ordinamento esistente.

E cosa sarebbe un qualche provvedimento volto a incentivare il consolidamento delle unioni di Comuni, al fine di affrontare la dimensione degli Strumenti Urbanistici Generali rispetto all'odierno meccanismo di funzionamento del mercato immobiliare? È semplice: sarebbe una correzione marginale dell'ordinamento esistente.

E, infine, cosa sarebbe una leggina sul consumo di suolo che affronti, se è così necessario ad avviso di qualche influente organo di stampa, il problemino della diffusione insediativa in Liguria (forse dovrei dire "la cementificazione del territorio"). È semplice: sarebbe una correzione marginale dell'ordinamento esistente.

la creatività non è semplice pensiero

2011-04-13T08:47:00.000+02:00

In occasione del Salone del Mobile c'è qualche riflessioni sul Made in Italy e sulla creatività in generale. In particolare, a proposito della rivalutazione del lavoro artigianale, mi è piaciuto questo ragionamento proposto da Italia Futura (qui).

"Sparsi in tutta Milano, si moltiplicano gli eventi che vedono protagonisti della scena gli artigiani che concorrono alla produzione dell’offerta del sistema casa. Il tema non è nuovo, ma finalmente riceve la dovuta attenzione. Per anni abbiamo considerato la manifattura un problema risolto. Il ricorso massiccio alla delocalizzazione della produzione nelle economie emergenti ha fatto pensare ai più che un paese avanzato come l’Italia dovesse concentrarsi su poche attività della filiera produttiva, principalmente la progettazione e la comunicazione, nella convinzione che il pensiero creativo potesse essere separato dalla sua traduzione in fatto concreto. In molti hanno creduto che la creatività fosse solo pensare, immaginare e disegnare (al computer). Oggi stiamo scoprendo che la creatività è una cosa più complicata di un semplice pensiero. E’ il risultato di una serie di passaggi che prevedono il confronto fisico con la materia prima e con le tecniche della manifattura. Capiamo l’importanza di un’intelligenza del fare e che questa intelligenza è complementare a quella di chi immagina e comunica." I grassetti non sono miei.

legge sulla riqualificazione energetica: perché il Piano Casa non serve

2011-04-07T09:13:00.000+02:00

Nel precedente post cercavo di rilevare l'interesse della proposta di legge sotto il profilo microeconomico. Aggiungo ancora qualche considerazione sempre partendo da chi abita e utilizza gli edifici: le famiglie.

Il provvedimento proposto è una sorta di rivisitazione del Piano Casa. Questo è indubbio. Solo che rispetto alla lr 49/09 cambia un pò il target di riferimento. Se per il Piano Casa sono i piccoli (o medio-piccoli) edifici e gli edifici incongrui, nella proposta di legge sono i condomini.

Edifici così sono caratterizzati da una proprietà frammentata economicamente, culturalmente e anagraficamente (quindi con possibilità finanziarie e aspettative di vita assai diverse), per la quale ogni intervento che necessita accordi su spese che hanno tempi di ammortamento di una decina d’anni risulta pressoché impossibile.

Le strade percorribili per incentivare la riqualificazione in chiave energetica degli immobili sono tradizionalmente tre:

· incentivazione/detassazione delle ESCO (Energy Service Company) e delle relative attività di contracting, ovvero la promozione di società private che si offrono di risanare gli edifici a loro totale o parziale spesa in cambio dei vantaggi economici per un certo numero di anni derivati dalla conquistata efficienza energetica dell’edificio;

· estensione della possibilità da parte delle ESCO di produrre Titoli di Efficienza Energetica (detti “Certificati Bianchi”) da vendere alle società erogatrici di energia che sono obbligate a conseguirli;

· incentivi fiscali. L’Italia con la Finanziaria 2007 ha ideato un ottimo congegno fiscale (sgravi IRPEF del 55%) che è però azzoppato dalla sostanziale assenza di un metodo di calcolo comune e rigoroso e dall’assenza di controlli da parte di enti certificatori realmente terzi.

Questi strumenti hanno conseguito fino a oggi risultati modesti. Il principale difetto è che tali strumenti non possono essere per tutti. Ad esempio, per un pensionato che deve spendere qualche migliaia di euro per la sua quota di cappotto termico con un tempo d’ammortamento di 8 anni è sempre troppo. E non ci sono concessioni di sgravi IRPEF o similari che possono far cambiare valutazione.

Il problema rimane quello di trovare incentivi economici mirati. E questi incentivi, in un quadro di risorse pubbliche decrescenti, possono essere trovate sul piano urbanistico. Cioè partendo dal livello di governo locale. In questo senso, la strada della premialità urbanistica ci pare l'unica che possa dare qualche frutto.

Per i condomini, però, è improponibile pensare alla premialità urbanistica di cui all'articolo 6 della nuova lr 49/09. La demolizione e ricostruzione, infatti, può andare bene per gli edifici inutilizzati, non certo per quelli abitati o comunque in buona efficienza.

Per questi ultimi, la premialità volumetrica deve prevedere la permanenza delle famiglie nei propri alloggi. La strada è quella di scindere (almeno giuridicamente) i lavori di riqualificazione energetica da quelli che attengono il credito volumetrico.

La soluzione possibile, individuata dal disegno di legge, è quella di prevedere la possibilità che l’edificio che viene risanato maturi un credito di cubatura da realizzare attraverso sopraelevazione (quando tecnicamente possibile) e/o da realizzare in altre aree edificabili individuate dal Comune mediante trasferimento di diritti edificatori.

Il tutto con specifiche garanzie pubbliche: da parte del Comune, che rilascia il titolo abilitativo; da parte della Regione Liguria, mediante la verifica dei calcoli energetici e un controllo su tutto il processo (progetto, cantiere, edificio finito). Senza il rispetto del quale (quindi in assenza di corrispondenza tra progetto e prodotto realizzato) non sussistono le condizioni per maturare nessun credito volumetrico.

legge sulla riqualificazione energetica: perché il Piano Casa non serve

2011-04-07T09:12:00.000+02:00

Le strade percorribili per incentivare la riqualificazione in chiave energetica degli immobili sono tradizionalmente tre:

legge sulla riqualificazione energetica: il punto di vista delle famiglie

2011-04-05T10:12:00.000+02:00

Finalmente è stato varata la proposta di legge regionale riferita alla riqualificazione energetica degli edifici esistenti. Mi sembra un buon modo per reagire al degrado progressivo delle istituzioni.

A parte questi aspetti, per andare ancora sulle questioni sollevate dalla proposta, può essere utile valutare il provvedimento sotto il profilo microeconomico, cioè mettendosi dalla parte delle famiglie.

L'articolo 2, comma 1, lett. b) enuclea quale obiettivo specifico della legge la sensibile riduzione de "i tempi di ammortamento dell’investimento necessario alla riqualificazione energetica suscettibile di gravare sulla proprietà immobiliare". Cosa significa tutto ciò e perché?

Guardando un pò gli ultimi dati disponibili dell'ISTAT sui consumi delle famiglie italiane, le spese per il combustibile e per l'energia connesse alle abitazioni (cioè trasporti esclusi) ammontano a 130,36 euro/mese (pari a 1.564,32 euro all'anno) su un totale di spesa di 2.484,64 euro/mese. In altri termini, le spese per fornire energia alle nostre case incide per il 5,25% sul bilancio familiare. Poco? Per la salute, tanto per fare un esempio, spendiamo di meno: 95,60 euro al mese. E per alimenti e bevande meno di quattro volte tanto: 475,19 euro/mese.

Il dato medio sul complesso delle famiglie italiane, però, non dice tutto. Dato che il consumo per l'energia domestica è un consumo abbastanza incomprimibile (nel senso che una casa non si può non riscaldare) e la cui variazione varia al più in funzione della dimensione di ogni singolo alloggio, è interessante verificare come impattano i consumi energetici sui nuclei familiari più deboli. Prendiamo, ad esempio, il nucleo monopersonale composto da un ultrasessantacinquenne che abita nel Nord Ovest italiano. A fronte di una spesa annuale di 1.313,04 euro, la sua incidenza sul totale dei consumi sale al 6,99%. E dato che, sempre secondo l'ISTAT, i nuclei che hanno un reddito annuale netto (cioè depurato dalle imposte) inferiore a 12.000 euro sono almeno il 10% delle famiglie che risiedono in Liguria, quella stessa spesa per l'energia domestica arriva a incidere più del 10,9% sul totale dei consumi. In altri termini, se quella famiglia deve anche pagare un affitto oppure un mutuo, solo il mantenimento della casa è suscettibile di assorbire poco meno della metà del reddito disponibile. Cioè quella famiglia è oltre la soglia della povertà.

Per comprendere ancor meglio cosa significhi ridurre sensibilmente una spesa di 1.313,04 euro all'anno, basti ricordare che la Regione Liguria è arrivata a erogare fino all'anno scorso circa 1.100 euro/anno quale integrazione al reddito delle famiglie che vivono in affitto. Mi sto infatti riferendo alle prestazioni sociali garantite dal Fondo Sociale di sostegno agli Affitti... che è costato alle finanze pubbliche più di 10 milioni di euro all'anno.

E adesso arriviamo al "come fare" per alleviare il bilancio familiare dai costi energetici e per evitare che i costi della riqualificazione gravino sulle finanze delle singole famiglie.

Certo non con gli strumenti normativi tradizionali: l’ICI è diventata irrilevante ora più che mai; i contributi in conto capitale oramai sono fuori dalla portata dei bilanci di qualunque livello di governo; qualunque normativa impositiva è da ritenere impossibile anche solo da pensare perché, di fatto, scaricherebbe l’onere finanziario totalmente sui privati. E allora?

Si è pensato quindi di consentire all’edificio (o meglio, all’insieme dei suoi proprietari) che decide di risanarsi energeticamente, di maturare un “credito” di cubatura -anche in zone urbanisticamente oggi definite sature- che è obbligato a mettere sul mercato. L’introito della vendita dovrebbe poi essere totalmente reinvestito per finanziare il risanamento stesso.

Il premio di cubatura, poi, è differenziato in funzione della riduzione del fabbisogno energetico e, in misura minore, anche del livello del mercato immobiliare dell’edificio suscettibile di essere risanato.

Le simulazioni fatte sono confortanti. Ai valori immobiliari desunti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, l’operazione è fattibile quasi a costo zero per i proprietari anche nelle zone di minore pregio.

prima si fa il contenitore e poi ci si mette dentro qualcosa

2011-02-25T13:18:00.000+01:00

Con il DDLr 114 la Regione Liguria procede all’accorpamento di alcune società controllate sotto il nome di Infrastrutture Liguria. In definitiva di tre distinte società ne fa una sola. Fin qui nulla di male. Anzi.

Poi si va a leggere cosa dovrebbe fare la nuova società. E allora le idee si confondono un po’ di più. Nel dettaglio, la funzione principale sembra sia quella di “redazione degli studi di fattibilità e della progettazione necessaria per procedere all’appalto, nonché, qualora previsto nel programma stesso, effettuazione delle ulteriori fasi di progettazione e direzione lavori”. In altri termini, una società pubblica che ha la mission di progettare e fare il direttore dei lavori. Accidenti… questa mancava.

Allora uno si interroga a cosa potrebbe mai servire una società pubblica nel mondo degli appalti. Ad esempio, potrebbe essere di supporto agli altri Enti pubblici nelle procedure di appalto e, ove del caso, potrebbe proprio essere una centrale di committenza a vantaggio di altri Enti che hanno più difficoltà a seguire tutto il lunghissimo e tortuosissimo iter di appalto.

È inutile tutto ciò? Vuoi mettere progettare e fare il direttore dei lavori? Sarà…

Poi leggo dall’ultimo Rapporto Italia dell'EURISPES, segnatamente nel capitolo 9, qual è la capacità di spesa del Mibac, cioè uno dei Ministeri in funzione dei quali i “tagli” alla spesa fanno più male. E quindi capisco che pur essendo vero che negli ultimi anni si è assistito a una riduzione dei fondi stanziati per il settore, le giacenze di risorse nelle contabilità speciali farebbero pensare che qui risieda il vero problema nell’amministrazione dei beni culturali. Indubbiamente, tale situazione è un portato di problemi organizzativi. Il sistema delle contabilità speciali fu introdotto proprio per favorire l’operato dei funzionari responsabili degli istituti centrali e periferici. I numeri, però, sembrano proprio dirci che l’obiettivo non è stato realizzato. La maggiore percentuale delle giacenze nelle contabilità speciali è rappresentata da stanziamenti per interventi di tutela e valorizzazione.

Nel periodo che va dal 2002 al 2009, le uscite non fanno registrare grandi differenze: questo potrebbe voler dire che la capacità di spesa non può andare oltre un certo livello. Anche se aggiungessimo risorse finanziarie al settore, rimanendo inalterata la struttura del Ministero, è probabile che non si ottenga una maggiore spesa.

Un fattore chiamato in causa per spiegare questo fenomeno è rappresentato dalla diminuzione del personale afferente al Mibac. In realtà, negli anni che vanno dal 2004 al 2009 la diminuzione è stata molto lieve, si è passati infatti da 21.642 addetti a 21.053 unità. Piuttosto il problema potrebbe essere rappresentato dalla distribuzione territoriale del personale: se la Campania ha il 18,4% del personale, la larghissima maggioranza delle altre regioni non va oltre il 5% e quasi il 50% dell’organico è concentrato in 3 regioni: Lazio, Campania e Toscana.

Vuoi vedere, allora, che Infrastrutture Liguria forse un ruolo potrebbe anche averlo? Non è proprio quello di progettare e fare il direttore dei lavori, però, un passo è stato fatto. Quando poi arriva qualche idea, anche quel contenitore potrebbe avere un senso.

riqualificare i condomini, non fare carta (i certificati energetici)

2011-02-20T10:36:00.000+01:00

Un'idea sulla quale stiamo ragionando da qualche tempo per migliorare la situazione energetica nel settore civile prende le mosse dall'assunto che se non si mette mano all’efficienza energetica del patrimonio edilizio esistente, il problema energetico in Liguria (ma l’Italia in generale non è diversa) non si risolverà mai. Sul punto, infatti, i dati forniti dalla Relazione sullo Stato dell’Ambiente ligure sono chiarissimi: il 48,8% dei consumi finali sono fagocitati da consumi finali per gli edifici residenziali privati e dal patrimonio immobiliare pubblico.

Riscaldamento, raffrescamento, acqua calda e consumi finali di energia elettrica, rappresentano quindi la fetta più grossa del mercato energetico. Fetta che, a differenza degli altri comparti, nel tempo non ha visto ridurre il proprio valore assoluto. Se, infatti, i consumi finali globali si sono nel tempo ridotti, nel comparto civile -per il quale il PEAR individuava come obiettivo una riduzione del 10% da conseguire entro il 2010- non si osserva una tendenza analoga: nel 1998, il valore dei consumi nel comparto civile è stato di 1.323 ktep, nel 2005 tale valore si è elevato fino a raggiungere i 1.453 ktep.

Tale performance, inoltre, stride ancor più se si fa riferimento ai target fissati dalla Commissione europea che, attraverso la Politica energetica per l'Europa, ha proposto una serie di obiettivi per l’anno 2020, tra cui vi è la riduzione di almeno il 20% dei consumi attuali.

Sul civile la nostra regione ha investito soprattutto in termini normativi e procedurali (ad es. Certificazione energetica e relativo regolamento) ma queste iniziative avranno ricadute molto limitate sul piano complessivo, dato che sono limitate alle nuove costruzioni oppure ai casi di modifiche rilevanti del patrimonio edilizio esistente.

L’attuale architettura normativa si limita ad agire sulla nuova edificazione che, però, rappresenta solo il 5-6% dello stock edilizio complessivo ligure. Inoltre, la vita media degli edifici si aggira attorno ai 70-80 anni; in altri termini, per tutto questo tempo, molto difficilmente un edificio verrà interessato da interventi di riqualificazione strutturali.

Ecco, quindi, che con l’attuale quadro giuridico ben poco si può sperare di ottenere al fine di invertire il trend di consumi totali, dato che il raggiungimento di elevati standards di efficienza in pochi nuovi interventi, senza intaccare viceversa il grande comparto del patrimonio esistente, al più raggiunge il risultato di frenare l’incremento dei consumi. Non certo quello di invertire una tendenza.

La normativa ligure, infatti, non ha ritenuto di agire in modo incisivo, almeno fino ad oggi, sul piano dell’incentivazione alla riduzione dei consumi finali da parte degli attuali consumatori. Per tutti i motivi appena menzionati, è necessario affrontare nel breve periodo il problema del risanamento energetico delle preesistenze edilizie.

In una situazione così le strategie possibili sono essenzialmente due: o una politica, diciamo così, di riqualificazione della generazione energetica (cioè aumentare la produzione di energia da fonti rinnovabili), o cercare di ridurre i consumi.

La Regione Liguria, per la verità, ha molto investito e sta ancora investendo nell’incentivazione delle energie rinnovabili. A fronte dell’impegno pregresso, la produzione di energia rinnovabile in tutti i comparti economici –quindi non solo nel settore civile- è ancora poco inferiore ai 100 ktep. È davvero difficile, quindi, pensare che in tempi ragionevoli si possa assistere a una riduzione sensibile dei consumi originati da fonti tradizionali attraverso impianti –necessariamente di grandi dimensioni- che sfruttano le energie rinnovabili.

Scegliere invece la seconda strada, quella della riduzione dei consumi, ovviamente non deve significare ridurre gli standard qualitativi di vita, bensì migliorare l’efficienza di macchine e impianti, ma soprattutto degli edifici.

Quest’ultima strada sarebbe certamente la più conveniente e con gli effetti più duraturi, strutturali e largamente vantaggiosi. In Liguria ci sono circa quasi 700.000 edifici, nell’ambito del quale il 90% circa ha fabbisogni energetici altissimi: circa 200-250 kwh/mq (anno) che significano 25 litri di gasolio o 25 mc di metano/mq anno.

Esiste quindi la necessità di predisporre un grande programma di risanamento energetico degli edifici esistenti. Dimezzarne i consumi significherebbe infatti uscire definitivamente dalla crisi energetica, liberando importanti risorse finanziarie suscettibili di andare a beneficio di tutti i settori economici nonché dei bilanci delle famiglie liguri.

attenzione alla Classe A

2011-02-12T10:59:00.000+01:00

Nel documento programmatico del Congresso Nazionale dell'Istituto Nazionale di Urbanistica, tra le tante cose, leggo che uno degli strumenti attivabili al fine di canalizzare risorse finanziarie nel settore urbanistico viene individuato un "programma di demolizione e ricostruzione che utilizzi la leva normativa e fiscale per creare un doppio mercato degli alloggi (quelli in classe A e quelli "non a norma") in grado di determinare un consistente afflusso di risorse private e per favorire, con apposite incentivazioni, la mobilità dei residenti all'interno del patrimonio edilizio esistente".

La volontà degli estensori del documento sembra essere quella di promuovere interventi di una certa dimensione finanziaria che traguardano la demolizione di edifici esistenti e, magari, operazioni di ristrutturazione urbanistica. Sono proprio questi i momenti ove si ha la possibilità di riorganizzare, magari marginalmente, anche porzioni del tessuto edilizio.

Le leve che vengono individuate sono almeno due e partono entrambe da una qualche classificazione del patrimonio edilizio sotto il profilo energetico: a basse classi energetiche corrispondono sia possibili incentivi volumetrici sia un possibile inasprimento dell'imposizione. Suppongo patrimoniale.

Quali effetti potranno essere attivati da un'impostazione di questo genere? Ci potrà essere una generalizzata riduzione del valore patrimoniale di gran parte del patrimonio immobiliare (quello che non è a norma) causato dalla maggiore imposizione fiscale. In alternativa, ci potrà essere un sensibile apprezzamento di quella esigua porzione di stock edilizio (di recente o nuova costruzione) che è in classe A o comunque a norma.

Per quanto riguarda, invece, la promozione di interventi immobiliari, credo che la frammentazione proprietario dello stock edilizio determinerà pochi interventi di demolizione e ricostruzione. Questi ultimi, infatti, richiedono non solo la perdita temporanea dell'uso dell'immobile ma anche una certa disponibilità di capitale (o la disponibilità a indebitarsi). Queste condizioni potranno essere soddisfatte in non molti casi.

Quanto sinteticamente osservato prefigura comunque qualche risultato dal punto di vista urbanistico: anche pochi interventi significativi di demolizione e ricostruzione (con ristrutturazione urbanistica) sono tali da produrre effetti benefici su porzioni precise di tessuto edilizio. I risultati sotto il profilo energetico, però, sono destinati a essere marginali, praticamente irrilevanti.

La possibilità di ottenere qualche effetto di riduzione del fabbisogno energetico delle nostre città non passa certo dalla realizzazione di qualche intervento ad elevate o elevatissime prestazioni. Gli effetti risulterebbero tangibili allorché una parte consistente dello stock edilizio esistente potrà essere interessato da interventi di risanamento energetico.

Per attivare un simile scenario non importa il raggiungimento della ormai famigerata Classe A. Un condominio esistente, ma forse anche un qualunque villino, è quasi impossibile possa raggiungere anche la Classe B. Se non demolendolo e ricostruendolo. Ma arrivare a Classi di rendimento inferiori (C o anche D) non significa affatto che gli effetti energetici siano irrilevanti. Anzi.

Sulla base di alcuni casi di studio, limitando l'intervento alla sostituzione del generatore condominiale di calore, all'inserimento di nuovi sistemi di regolazione della temperatura interna e alla sostituzione integrale degli infissi, si riesce quasi a dimezzare i consumi stimati per il riscaldamento. Però la classe energetica dell'immobile tende a rimanere inalterata: classe G. E, nel caso di edifici che non hanno il riscaldamento centralizzato, la sostituzione del generatore non è possibile. Al più, si può pensare si sostituire le "caldaiette" con le pompe di calore.

Se a questi interventi di riqualificazione energetica aggiungiamo anche il cappotto esterno, la riduzione dei consumi arriva quasi al 75% rispetto alla situazione di partenza, ma la classe energetica ottenuta non va oltre la classe D.

Per ottenere una classificazione ancora superiore, probabilmente sarebbe necessario intervenire su tutte le altre superfici di confine con l'esterno, quali ad esempio quelle contro terra o verso i locali interrati. In altri termini, occorrerebbe entrare e fare i lavori in tutti i box o le cantine. Direi situazione impossibile.

la rendita e i programmi urbani complessi

2011-02-12T09:49:00.002+01:00

Dell'esperienza di un programma urbano complesso dedicato al social housing a San Bartolomeo al mare ho parlato alcune altre volte (qui, ad esempio).

Lo stesso PRU, proprio a partire dalle maggiori critiche, è un buon banco di prova per comprendere le potenzialità di innovazione sul fronte della gestione urbanistica. Quindi, veniamo alle critiche: i vantaggi offerti dalla variazione del quadro urbanistico per i soggetti privati non compensano i vantaggi per il pubblico, rappresentati dalla produzione di alloggi sociali "chiavi in mano".

Può essere. Ma mettiamoci qualche numero per verificare.

Gli oneri tabellari del Comune per la funzione residenziale, solo negli ultimi anni, sono pari a circa € 167,50 ogni mq di costruito.

Gli interventi ricompresi nel PRU prevedono non solo la realizzazione di alloggi a canone moderato (o sostenibile che dir si voglia) ma anche la realizzazione di specifiche opere di urbanizzazione (segnatamente spazi di parcheggio pubblico) da cedere gratuitamente al Comune.

Considerando il costo di costruzione degli alloggi ERS e la relativa incidenza del valore dell'area, sommando questo componente al più consueto costo di realizzazione delle opere di urbanizzazione scomputabili previste dai vari interventi, si registra un'incidenza delle contropartite pubbliche su ogni mq di edilizia libera variabile tra 931 €/mq a 1.107 €/mq.

La media è quantificabile in circa 981 €/mq. Quasi sei volte gli oneri tabellari. E, particolare non proprio indifferente -basta avere un vaga idea di che cosa sia la rendita fondiaria-, in periodo di mercato immobiliare stagnante, tale onere si ripercuote quasi interamente sul proprietario dell'area. In altri termini, il maggior "prelievo" pubblico sotto forma di opere di interesse pubblico comprime il valore della terra.

Risultato di poco conto? Ognuno ha la propria opinione. Certo è che per un Comune che dal 1995 e per i dieci anni successivi (cioè durante tutto l'ultimo boom immobiliare) ha tenuto gli oneri concessori in classe C ai sensi della lr 25/95, cioè pari a 60 €/mq (via via rivalutati con l'inflazione), il PRU è già un gran risultato. Nel senso che finalmente attribuisce a chi edifica buona parte degli oneri conseguenti, senza scaricarli sulla fiscalità generale via ICI sulla seconda casa. Tanto il turista non vota.

Ciò che però oggi rileva è il fatto che il PRU, applicando la consolidata strategia dei programmi urbani complessi, attribuisce i diritti edificatori contestualmente alla valutazione delle contropartite pubbliche e così facendo mette nelle condizioni il governo locale di poter "tassare" molto di più l'intervento immobiliare.

Questo si è rilevato uno strumento, seppur del tutto da perfezionare e mettere a regime, che cerca di fornire una risposta all'inadeguatezza palese del PRG vigente nel sostenere l'Amministrazione locale nel prelevare quote di rendita fondiaria al fine di trasformarle in capitale fisso sociale. E i numeri sembrano dire che si è sulla strada giusta.

la fuffa e i numeri

2011-02-05T12:09:00.000+01:00

La redazione di un Piano Urbanistico Comunale (PUC) è percorso lungo e, a volte, tortuoso. Nelle fasi iniziali, poi, c'è poco da dire. Almeno apparentemente. È il momento della descrizione fondativa e del documento degli obiettivi. Il sapore della fuffa è proprio dietro l'angolo. Ed è sicuramente così se non si tirano fuori i numeri. Così scrivevo in una mail qualche tempo fa.

Applicando il caso al comune di mia residenza, San Bartolomeo al mare, vediamo come agisce l'introduzione dell'Edilizia Residenziale Sociale.

Il dimensionamento dell’incremento del peso insediativo comunale potrebbe, infatti, prendere le mosse dal fabbisogno massimo di Edilizia Residenziale Sociale (ERS), quantificabile in 61 alloggi.

Rispetto a questa determinazione, il recente PRU per alloggi a canone sostenibile –con i suoi 23 alloggi- è tale da coprire il fabbisogno in modo parziale. Il fabbisogno che dovrebbe residuare dalla completa attuazione del PRU sarebbe pari a 38 alloggi.

Considerando un dimensione media di ciascun alloggio, in termini di Superficie Agibile (SA), pari a 50 mq, il corrispondente fabbisogno di ERS è quantificabile in 1.900 mq (38 alloggi x 50 mq).

Applicando l’aliquota ordinaria del 10% ex art.26, comma 4, lett. b), punto 2) della lr 38/07 e s.m.i. relativa al rapporto tra ERS ed edificazione totale residenziale, l’incremento massimo di peso insediativo residenziale suscettibile di essere offerto dal nuovo Piano Urbanistico Comunale (PUC) potrebbe quindi essere pari a 19.000 mq di SA.

Tale incremento, in termini di volume, corrisponde a una volumetria residenziale pari a poco meno di 60.000 mc.

Quali termini di paragone, a puro titolo esemplificativo, si consideri che il precedente Strumento Urbanistico Generale, cioè il PRG vigente e al netto delle varianti che si sono susseguite negli anni della sua gestione, aveva previsto un fabbisogno residenziale massimo quantificato in circa 1.695 stanze, pari a 135.600 mc.

Rispetto a questo fabbisogno stimato, pur non avendo il dato dell'esatta offerta insediativa, il calcolo che si può fare sommando le potenzialità edificatorie di tutte le 55 zone edificabili (e al netto delle consistenze già in essere) porta a determinare la volumetria offerta dal PRG vigente i poco più di 110.000 mc. Cioè, quasi il doppio di quanto strettamente necessario applicando alla lettera la nuova disciplina riferita all'ERS.

la dimensione dell'alloggio sociale

2011-02-05T11:45:00.000+01:00

Recentemente mi è capitato di confrontarmi (il confronto è un pò eufemistico) con alcuni uffici regionali per alcuni interventi edilizi caratterizzati da una quota di edilizia residenziale sociale (alloggi a canone moderato).

Nulla da eccepire sulla quota di ERS. Alcune perplessità, invece, sulla dimensione degli alloggi. Semplici perplessità o, forse, motivi ostativi. In ogni caso è stato notato che gli alloggi sociali erano un po’ piccoli. E non posso che confermarlo: rispetto alla media regionale dello stock abitativo occupato da residenti (l’abitazione media è composta da circa 4 stanze), gli alloggi di ERS erano più piccoli.

Per la cronaca, più dell’ottanta per cento degli alloggi a canone moderato erano caratterizzati da una superficie utile (una sorta di superficie netta) compresa tra 42 e 51 mq: ampi bilocali oppure piccoli trilocali. Due alloggi avevano una superficie utile superiore ai 60 mq, cioè idonei ad accogliere un nucleo familiare di 4 persone.

Il ritorno sulla scena pubblica del tema della casa degli ultimi anni si scontra evidentemente non solo con problemi di finanza pubblica ma anche con problemi squisitamente progettuali. E magari è anche utile rifletterci un po’ sopra.

In primo luogo, si pone il problema dell’appropriatezza della risposta progettuale rispetto alla domanda. Domanda di casa sociale che non è fatta da una famiglia idealtipica composta da marito, moglie e due figli. Ma che è composta da un caleidoscopio di esigenze. E queste esigenze sono soprattutto rappresentate –almeno quantitativamente- da nuclei familiari di piccole dimensioni: più del 69% dei nuclei familiari residenti nel bacino d’utenza dei progetti di cui sopra sono composti da single o al massimo da coppie. Non è detto di anziani: la coppia può essere anche un coniuge separato con il figlio. Ma non è tutta la Liguria ad avere questa stratificazione sociale?

La stessa composizione sociale la si trova anche nel più ristretto campione di famiglie che abitano in un alloggio di ERP gestito dalle quattro ARTE liguri. I single sono il 33,03% degli assegnatari mentre le coppie sono il 34,21%: si arriva al 67,24%. In pratica, la struttura familiare che abita in alloggi sociali liguri è uguale a quella che abita fuori da questo ristretto ambito. Se poi consideriamo anche i nuclei familiari da tre persone residenti, arriviamo a un totale di 86,09% di famiglie assegnatarie.

Offrire un quadrilocale per famiglie che per i 2/3 sono composte al massimo da due persone e che per poco meno del 90% sono al di sotto delle quattro persone, significa andare oltre lo stretto necessario. E di molto.

E vediamo allora cosa significa andare oltre l’Existenzminimum dal punto di vista sociale. Mi affido ad Andrea Villani (qui). Detto da me, invece, la riassumo così: si sprecano risorse anche quando le tirano fuori i soggetti privati che realizzano gli interventi edilizi. E dato che la carenza di alloggi rispetto alla domanda è un problema cronico, fornire una risposta sociale sovrabbondante solo per poche famiglie non è proprio una furbata. È solo un modo per acuire la discriminazione tra chi è sovra tutelato e chi non lo è affatto.

effetti "quasi" inintenzionali

2011-02-05T11:34:00.001+01:00

Inizio una serie di post con temi esclusivamente locali. In linea generale, mi interessano poco i blog che si occupano di questioni circoscritte. In realtà, però, anche così c'è modo di affrontare questioni di portata più generale.

In molti settori della vita associata, infatti, ci sono pochi che pensano e parlano mentre sono tanti quelli che, di fatto, si fanno indirizzare. A livello locale, spesso, chi "pensa per gli altri" è chi ha più tempo. E allora vediamo.

A proposito di un programma urbano complesso (PRU per alloggi a canone sostenibile del comune di San Bartolomeo al mare) che vede alcuni interenti edilizi in variante al PRG vigente caratterizzati da una quota di edilizia sociale, una delle critiche più persistenti è relativa alla scarsa opportunità di procedere a varianti urbanistiche. Meglio sarebbe stato affidarsi alla redazione del nuovo Strumento Urbanistico Generale.

In termini quantitativi, la variante prevede 65 alloggi aggiuntivi, di cui ben 25 sono destinati a ERS. In altri termini, più del 38% dello stock edilizio aggiuntivo persegue uno scopo marcatamente sociale, senza particolari aggravi per le finanze pubbliche, sia locali sia regionali o statali, dato che il cofinanziamento sulla sola parte sociale è pari a circa il 17,4% del costo riconoscibile.

La condizione per realizzare tale risultato è, necessariamente, consentire anche la realizzazione di quote di edilizia libera in modo da rendere fattibili micro economicamente i singoli interventi. E il Comune, attraverso varianti specifiche, ha un maggior potere contrattuale, come ci insegna l’ormai lunga esperienza dei programmi urbani complessi.

Vediamo ora cosa sarebbe successo utilizzando la procedura ordinaria della redazione del nuovo PUC. In termini di quote di ERS quali dotazioni territoriali, si sarebbe applicata una quota riconducibile a quella di cui al disposto degli artt.26 e segg. della lr 38/07 e s.m.i. e dell’allegato G del PQR 2008-2011: la quota di edilizia sociale obbligatoria sarebbe scesa al solo 10% della volumetria edificabile.

Secondo questa opzione, quindi, per conseguire lo stesso risultato in termini di numero di alloggi sociali, sarebbero stati necessari ben 250 nuovi alloggi, contro i 65 che sono stati previsti grazie alle modalità tipiche dei programmi urbani complessi. Uno sforzo quasi quattro volte superiore.

Certo, l’alternativa poteva essere non fare nulla. Non ci sarebbero stati i 65 alloggi e, tra questi, non ci sarebbero stati neppure i 25 alloggi sociali. Inazione che non è nuova: il Comune non ha un solo alloggio destinato alla locazione sociale. Non perché li abbia venduti. Non li ha mai avuti.

L’altra alternativa per realizzare la stessa quantità di alloggi sociali era un investimento totalmente pubblico pari a circa 3,3 milioni di euro, da localizzare su aree da espropriare. Considerando che si assiste sempre più frequentemente a problemi per trovare 50.000 euro in più per qualche opera pubblica, l’alternativa può andar bene, al più, per qualche campagna elettorale.

Serge Latouche e il Principe Carlo

2011-01-17T19:08:00.000+01:00

La relazione più attesa del Laboratorio sul paesaggio di San Biagio della Cima è stata quella di Serge Latouche. Un intervento, per la verità, non particolarmente brillante... sarà che è stato in italiano e non in francese. Un pò di salti logici qua e là, un pò di parole d'ordine. La parte del ragionamento che mi è parsa più compiuta è stata quella riferita all'idea di città che si accompagna con l'ipotesi della decrescita.

La città decrescente, secondo Latouche, è quella che riduce la propria impronta ecologica. E quindi? una città compatta ma non un città verticale. Una città strutturata in "villaggi urbani", cioè una città fatta di villaggi, una città policentrica o meglio, una città fatta di quartieri autosufficienti sia dal punto di vista funzionale sia da quello energetico.

Direi che questa descrizione sommaria della "città decrescente" non mi è nuova.

Le teorie urbane, già dagli anni settanta, si sono focalizzate sull'idea di comunità, cioè su quello spazio chiaramente definito all'interno del quale la distanza tra il bisogno (o il desiderio) e la sua soddisfazione è minima.

Da quello che conosco, le ricerche sulle comunità americane tra il XIX e il XX secolo di Oswald Mathias Ungers e sua moglie che furono pubblicate nel 1972 nel libro Kommunen in der Neuen Welt, costituiscono un importante precedente e, soprattutto, accoppiano chiaramente l'idea di comunità a un programma urbano ben delineato.

A partire dagli esempi dei concerti di Woodstock e Altmont, nel corso dei quali alcuni luoghi rurali venivano istantaneamente urbanizzati da gruppi di persone che si riconoscevano in ideali comuni, Ungers ipotizza la Berlino Ovest degli anni Sessanta, cioè una città completamente isolata dal resto del territorio e composta da sobborghi fortemente autonomi l'uno dall'altro e abitata da persone completamente affrancate da un uso allargato del territorio. Allora era anche facile pensare così: era un'isola nell'ex DDR.

Negli anni Settanta questa intuizione fu ancor più sviluppata fino ad arrivare alla Berlino come Arcipelago Verde: una federazione di comunità urbane limitate e fortemente caratterizzate socialmente e formalmente, immerse in una foresta. Da qui ne discende, ad esempio, la struttura cellulare urbana.

È questa l'idea di città che sarà a fondamento delle due ultime concezioni urbane della città contemporanea: la Bigness di Koolhaas e la Ville dans le Ville di Leon Krier.

Entrambe queste teorie propongono la strutturazione della città in parti concentrate e si contrappongono al continuum senza soluzioni di continuità. Da questo assunto comune, poi, si aprono a ipotesi del tutto differenti.

Serge Latouche sembra proprio molto vicino al Leon Krier che viene descritto qui. Anzi, sembra proprio il Principe di Galles... E questo non mi sembra un male.

L'unico dubbio è questo: chissà cosa ne penserà la CGIL locale che al Laboratorio in onore di Biamonti era schierata quasi al completo. Forse che allorché si parla di idee, in realtà, si pesca un pò tutti dallo stesso bidone? Alla faccia delle fazioni che quotidianamente si dividono sul nulla.

si va da Biamonti

2011-01-15T09:04:00.000+01:00

Recentemente abbiamo affrontato un progetto (di questo ne parliamo un'altra volta) che ci ha fatto conoscere più da vicino la figura e l'opera di Francesco Biamonti.

Anche per questo, oggi, siamo al Laboratorio Internazionale sul Paesaggio (qui) a San Biagio della Cima.

E non solo per il legame nei confronti di Massimo Salsi, il Sindaco di San Biagio della Cima; anche perché l'incontro è di livello.

(la foto è tratta da qui: http://www.francescobiamonti.it/casa/casa.html)

test

2010-12-16T07:48:00.000+01:00

Ecco la colonna vincente del test che ho distribuito il 14:

1 - B
2 - B
3 - C
4 - A
5 - B
6 - A
7 - C
8 - A
9 - B
10 - C
11 - C
12 - B
13 - B
14 - B
15 - C
16 - B
17 - A
18 - B
19 - C
20 - C
21 - A
22 - B
23 - B
24 - B
25 - A
26 - A
27 - C
28 - C
29 - B
30 - B
31 - C
32 - A
33 - B
34 - C
35 - B
36 - C
37 - B
38 - A
39 - A
40 - B

È l'orto urbano la nuova frontiera dell'innovazione immobiliare?

2010-12-06T12:58:00.000+01:00

Il settore immobiliare non ha proprio l'innovazione nei suoi cromosomi. Anzi, mi sembra proprio che l'offerta di prodotti immobiliari tenda spesso a replicare se stessa.

Ogni tanto però spunta qualcosa. Ad esempio, vedo solo ora il progetto Sociopolis a Valencia. Nuova espansione al margine della struttura urbana con l'offerta, però, degli orti urbani per i nuovi abitanti. Ogni famiglia, o meglio, ogni acquirente, può avere una superficie da coltivare compresa tra i 25 mq e i 100 mq. Non mi sembra proprio una rivoluzione. E il paesaggio agricolo è, in ogni caso, consumato. Però l'intervento in qualche modo registra un qualche mutamento negli stili di vita.

E se penso a un mio appartamento con giardinetto al piano terra di un condominio, nel cui Regolamento è fatto divieto coltivare la propria pertinenza scoperta, allora non mi sorprendo più di tanto della visibilità di Sociopolis.

Scuola a Piobesi Torinese: nessuno si senta fuori posto

2010-12-03T12:29:00.000+01:00

Siamo A Restructura 2010. L'appuntamento con Giuseppe è a Torino per un RestrucTour. La visita accompagnata dai progettisti del gruppo Archiloco è alla scuola elementare di Piobesi Torinese.

Bella iniziativa...in una fiera che mostra la corda. E, forse, un format utile alle aziende che intendono fare azioni di marketing: portateci a vedere le realizzazioni e fateci accompagnare da chi è stato protagonista nel processo costruttivo.

Ma il post è per la scuola. Perchè l'edificio merita. Anche se non è stato pensato da una archistar.

La visita alla scuola mi ha fatto ritornare in mente l'insegnamento di Antonella Agnoli, progettista e direttrice scientifica della biblioteca San Giovanni a Pesaro e consulente per il design degli Idea Sores di Whithechapel a Londra, nonché autrice di "Le piazze del sapere".

Uso le sue parole: "...: già oggi un teen ager che abbia in casa un portatile decente (...) può fare le seguenti cose: scrivere un e-mail a un amico o a un parente in Australia; telefonare usando Skype alla ragazza californiana conosciuta l’estate scorsa; cercare su Google notizie sull’ornitorinco o la voce di Wikipedia che riguarda il presidente dello Sri Lanka; leggere "Repubblica”, "Le Monde”, "Frankfurter Allgemeine”, "Asahi Shimbun”; ascoltare un brano di musica acquistato per 99 centesimi su iTunes, o scaricato gratuitamente in un modo qualsiasi; guardare le foto delle vacanze, modificarle, trasformarle in minifilm con colonna sonora; inserire un video di produzione propria su YouTube; inserire propri testi su piattaforme collettive come www.scribd.com o foto su www.flickr.com; creare un blog”...".

Domanda di Antonella Agnoli: "Ci sono delle buone ragioni perché questi giovani vengano in biblioteca?”. Domanda mia: E ci sono delle buone ragioni perchè gli stessi giovani entrino volentieri in molte nostre scuole?

In quella di Piobesi Torinese, probabilmente, sì. E non è poco. Anzi.

Questa scuola ha nei suoi cromosomi i caratteri che la fanno rispondere positivamente ai seguenti concetti-chiave.

1- Sinergia. La scuola mi sembra consapevole che il suo ruolo è quello di essere "lievito alla produzione di iniziative culturali sul territorio". Andate a vedere l'organizzazione degli spazi complementari come si articolano nell'ala opposta a quella delle aule. E guardate anche gli elementi che aggettato sullo spazio aperto antistante oppure l'utilizzo dell'impiantistica (via applicazioni domotiche) a fini didattici.

2- Inclusività. Se l'obiettivo di una scuola è che "nessuno si senta fuori posto" ma, al contrario, che quel luogo è stato pensato apposto per ciascun fruitore, direi che la sequenza "portico esterno, atrio a doppia altezza e corridoi" (anche se il termine corridoio va un pò "stretto" a spazi che sono fatti non solo per essere attraversati ma anche per incontrarsi) fa al caso nostro.

3- Co-protagonismo. Lo spazio di quella delicata istituzione che è proprio la scuola, deve essere congruente con la dimensione sociale del network che caratterizza la vita di chi oggi è giovane, e che rispetto al periodo eroico della modernità, riesce un pò miracolosamente a far convivere individualismo e eguaglianza. Andate a vedere le frasi scritte dai ragazzi che sono riportate nell'atri di Piobesi: è il risultato di quel processo partecipativo che ha reso possibile far diventare protagonisti i futuri utilizzatori già nella fase ideativa. Che, e non potrebbe essere così visto il mestiere che faccio, è strategicamente la più importante.

la SCIA e la rivoluzione liberale

2010-10-26T12:15:00.000+02:00

Non avrei saputo far di meglio e quindi metto il link a Phastidio a proposito della SCIA. Unica differenza: rivoluzione liberale, da me, è scritta in minuscolo. Così, tanto per far diverso.

incidenza dotazione territoriale ERP sulla rendita fondiaria

2010-09-12T17:23:00.000+02:00

Valutazione di impatto dell’introduzione della dotazione territoriale relativa all’edilizia residenziale pubblica

Ipotesi

Nuova costruzione

Proprietario del suolo diverso dall’operatore immobiliare

Realizzazione di 100 alloggi (6.500 mq di SLA)

Costo di costruzione: 1.200 €/mq

Altri costi: 10% del costo di costruzione

Oneri di urbanizzazione: 150 €/mq

Commissioni di vendita: 3% del prezzo di vendita

Imposte: 37,25% (IRE 33%+ IRAP 4,25%)

Prezzo di vendita: 4.000 €/mq di SLA

Struttura finanziaria: 25% capitale proprio e 75% capitale di debito

Costo del capitale di debito: 5%

Costo del capitale proprio: 10%

Elementi di vincolo del modello valutativo

Tutte le ipotesi rimangono costanti.

Le convenienze per l’operatore immobiliare devono rimanere costanti: il TIR, anche a seguito dell’applicazione della percentuale riferita alla dotazione territoriale, rimane costanti. In altri termini, il costo della dotazione territoriale non si ripercuote sul profitto ma si traduce in una diminuzione del valore del suolo (rendita fondiaria).

Risultati

a) senza dotazione territoriale: il costo del suolo è 7,605 milioni di €, con un'incidenza del valore della terra per ogni mq di SLA vendibile di 1.170 €/mq. L'incidenza del costo del suolo su valore della produzione è pari al 30%.

b) con il 10% di dotazione territoriale: il costo del suolo è 5,378 milioni di €, con un'incidenza del valore della terra per ogni mq di SLA vendibile di 920 €/mq. L'incidenza del costo del suolo su valore della produzione è pari al 23,5%.

c) con il 20% di dotazione territoriale: il costo del suolo è 3,328 milioni di €, con un'incidenza del valore della terra per ogni mq di SLA vendibile di 510 €/mq. L'incidenza del costo del suolo su valore della produzione è pari al 16,4%.

cosa c'è dietro l'angolo per le seconde case

2010-08-25T13:32:00.000+02:00

Sul sempre prezioso LaVoce.info (qui) leggo i possibili effetti della nuova imposta comunale sulla casa (la IMUP).

Al fine di garantire la parità di gettito a favore degli Enti Locali, la IMUP dovrebbe avere un'aliquota tra l'11 e il 14 per mille. Praticamente il doppio dell'ICI odierna.

Se così è, dal 2014 l'investimento immobiliare nella seconda casa ha una valutazione in più da fare. E, considerando l'andamento del mercato immobiliare per questo segmento oggi, la vedo più grigia dalle mie parti.

consigli per gli acquisti

2010-07-26T13:03:00.000+02:00

Qualche giorno fa, un mio collega mi ha chiesto un parere su un intervento immobiliare di cui stava valutando il progetto. E' vicino a casa mia... e quindi dovrei capirci qualcosa.
Onestamente, invece, in questo momento il mercato immobiliare lo trovo un pò difficile da interpretare. Sarà che la paura fa perdere la lucidità.
Oggi, però, mi sento meno solo sul fronte della confusione. Nell'ambito degli stress test bancari, il regolatore austriaco ipotizza (qui) che in caso di recessione il valore degli immobili si apprezzino di circa il 2% quest'anno e del 2,7% l'anno prossimo.
Ed ecco, quindi, che ho trovato finalmente la formula magica dell'investimento anticiclico: basta andare a Vienna.

una carriola di disegni

2010-07-14T08:45:00.000+02:00

Raccontare i luoghi.

Raccontare i luoghi per immagini.

Raccontare i luoghi per immagini disegnate.

E' questo il mezzo espressivo che mi ha sempre più affascinato e che, ancor oggi, mi interessa di più.

Il racconto de L'Aquila che ho visto oggi su una carriola di disegni è il racconto di un luogo intriso di tensione: da quella indotta dal dolore della distruzione a quella proiettata verso il futuro della ricostruzione.

Mi ha portato alla mente un altro luogo di enorme tensione, il Muro della Berlino del 1989 del quale, dopo quel momento, se ne è persa completamente ogni traccia.

la forma del risparmio energetico

2010-06-24T15:18:00.000+02:00

Sebastiano Brandolini su Progetti & Concorsi de Il Sole 24 Ore della settimana scorsa nota come le soluzioni edilizie per il risparmio energetico non hanno un unico output formale.

La domanda che si pone è rilevante: esiste davvero una forma architettonica che meglio rappresenta il tema del risparmio energetico?

La risposta, invece, è un pò più deludente: esistono tante forme del risparmio, tanti volti, tante possibilità, un'infinità di aspetti quanti sono gli stili individuali dell'architettura.

Fin qui non mi pare un gran pensata.... Poi si va avanti e allora si entra un pò più nel vivo: la tecnologia edilizia del risparmio energetico è una tecnologia camaleontica, invisibile.

Effettivamente, se penso ai due corsi CasaClima, le strategie progettuali proposte, dal punto di vista formali, sono sostanzialmente invisibili. Se però inserisco la distinzione tra spazi energeticamente serviti e spazi energeticamente serventi, qualche ricaduta formale allora arriva.

Conto Energia: fino a quando dura?

2010-06-24T15:06:00.000+02:00

Leggo su Il Riformista del 22 giugno un intervento di Davide Urso (non trovo nessun link) che fatto 100 il ricavo da Conto Energia per impianti residenziali fino a 3 KWp, il corrispondente beneficio pubblico previsto dalle tariffe tedesche è pari alla metà, quello spagnolo è di 76 e quello francese è pari a 58,6.

Sarà forse per questo che partecipiamo a un gruppo di acquisto solidale per l'installazione di un impianto FV a casa nostra?

la PA deve agevolare il FV

2010-06-07T18:01:00.001+02:00

Qualche giorno fa si parlava in studio della difficoltà e delle incertezze nelle procedure di assentimento di un impianto fotovoltaico (di piccole dimensioni) da installare sulla copertura di un edificio.

Una recente sentenza del Consiglio di Stato (n°624/2010) fa molta chiarezza: gli obiettivi posti in sede comunitaria sono incentrati sull'obbligo, in capo alla pubblica Amministrazione, di adottare misure appropriate atte a promuovere il consumo di elettricità prodotta da fonti energetiche rinnovabili nel mercato interno dell’elettricità (cfr. Direttiva 27.9.2001 n. 77/CE, art. 6), riducendo gli ostacoli normativi e di altro tipo, razionalizzando e accelerando le procedure a livello amministrativo.

In buona sostanza, in materia di energia è compito degli enti pubblici ridurre gli ostacoli normativi e non complicarli, proprio al fine di accelerare le procedure a livello amministrativo.

(foto tratta da http://www.flickr.com/photos/ranran2/2954870079/)

il nuovo fronte dell'energia solare è ridurre i prezzi

2010-05-22T09:34:00.000+02:00

In un'intervista a Ken Zweibel letta qui, esperto di tecnologie solari, a proposito della costante ricerca dell'ultima frontiera della sperimentazione sulle rinnovabili, una perla di realismo ma anche di saggezza: "... il nuovo fronte dell'energia solare è rappresentato dalla riduzione media dei prezzi degli impianti in tutto il mondo, pari a circa il 40%...." .

Non è tanto il nuovo che ci interessa, quanto la prassi. E per installare impianti non ci si deve svenare solo perché sono "green".

e poi uno si chiede da dove viene lo sprawl

2010-05-19T17:57:00.000+02:00

Leggo di una ricerca dell’Università Sacro Cuore di Piacenza (qui) che evidenzia come l’Europa sia il più grande importatore di prodotti agricoli: importa derrate alimentari per 45 miliardi di dollari.

In pratica, da un lato la UE incentiva con ogni mezzo le aziende a rinunciare a produrre e, dall'altro, la stessa Europa utilizza terreni di altri continenti per circa 35 milioni di ettari per soddisfare il suo fabbisogno.

Mi pare una delle ragioni profonde che stimola l'utilizzo del terreno per altgri scopi che non siano quelli agricoli.

spostamenti quotidiani

2010-05-14T08:50:00.000+02:00

Un pò di numeri di un qualche interesse dal Rapporto ISFORT su “Stili e comportamenti degli italiani”, dieci anni di Osservatorio Audimob (via Eddyburg).

- spostamenti fino a 2 km: dal 37,7% nel 2000 al al 31,1% nel 2009;

- spostamenti di corto raggio tra 2 e 10 km: stabili intorno al 42%;

- spostamenti di media distanza (10-50 km): dal 18,1% nel 2000 al 24% nel 2009.

Il 73,3% dei cittadini che si spostano non fa più di 10 km al giorno.

La crescita della domanda di mobilità tra 10 e 50 km è evidentemente correlata alla crescita insediativa nei comuni della cintura metropolitana, con il relativo spopolamento delle grandi città, nonché nuovi poli commerciali e di servizi localizzati fuori dalle città.

Ne consegue una semplice riflessione: la politica dei trasporti e della mobilità si fa con investimenti nelle città. Molto meno con le autostrade.

occupazione e green economy

2010-05-06T08:44:00.000+02:00

Per ogni 4 nuovi occupati nei settori verdi se ne perdono 9 in quelli tradizionali. Ma solo in Spagna?

Qualche appunto recente sul (presunto?) impatto occupazionale della green economy: qui e qui.

viva il pic-nic

2010-04-30T18:10:00.000+02:00

E' un bar con sdraio e tavolini all'aperto? Nient'affatto: è un parco. E non ci sono ristorantini o bar.
E' l'Erie Basin Park di Brookliyn (NYC). Via Nuok.

rimango in speranzosa attesa

2010-04-30T13:01:00.000+02:00

Un pò di anni fa (purtroppo sono proprio tanti) mi è capitato di dovermi adeguare al mio studio di settore. Era un anno di transizione sotto molti punti di vista: uscivo da un ufficio pubblico e avevo lavorato poco. In pratica, mi sono ritrovato a essere tassato anche su una base imponibile che non avevo realizzato. Non mi ricordo più la cifra: mi è solo rimasto un fastidio per lo strumento inventato da Visco.

Da quasi quindici anni sento parlare di riduzione della pressione fiscale. Ho visto molto poco. Adesso il tema torna a essere attuale. Ed è evidente che si cerca una strada bipartisan: sul Foglio di ieri, Stefano Fassina -responsabile economico del PD- pensiona Visco.

Un paio di passaggi mi sembra opportuno appuntarmeli. Il primo è per gli studio di settore. E il secondo è per la detrazione fiscale del 55% riferito all'efficienza energetica.

"Gli studi di settore, come è noto, sono uno strumento introdotto nel 1998 dall’allora ministro delle Finanze Vincenzo Visco. Il loro compito è quello di raccogliere un insieme di dati che caratterizzano l’attività in cui operano le imprese, con l’obiettivo di valutare la capacità reale di produrre reddito. Uno strumento che secondo Fassina – che di Visco è stato collaboratore e che con Visco lavora all’interno della fondazione Nens – oggi “è sinonimo di un’insostenibile carico fiscale e contributivo per una parte consistente della platea di lavoratori autonomi, e di giovani professionisti, e per questo andrebbe rapidamente abolito”.

“In più, altro particolare da considerare con attenzione, la detrazione fiscale del 55 per cento, introdotta nel 2006, per le ristrutturazioni edilizie eco-sostenibili andrebbe resa permanente: era una buona idea dell’ultima legge finanziaria ma è stata troppo presto dimenticata”.

è proprio un paese per vecchi

2010-04-29T14:57:00.000+02:00

Rispetto alla Relazione annuale INPS presentata recentemente (qui l'articolo su Repubblica), l'interesse non è solo sull'equilibrio o meno dei conti del nostro sistema previdenziale. Nel 2010, infatti, la popolazione degli anziani di età sopra i 65 anni supererà quella dei giovani con età compresa tra 0 e 19 anni.

Si tratta proprio di un’inversione di tendenza con periodicità plurisecolare. Mica un cosa da niente.

L'innalzamento della vita attesa e il tasso di fecondità fermo a 1,5 neonati per donna residente spiegano buona parte del fenomeno.

Cosa significa? A parte il contributo necessario dell'immigrazione, si tratta di una società che cambia nel profondo: le modalità del consumo e d’investimento, il tipo di risparmio e l’utilizzo del patrimonio, la domanda e le modalità di offerta dei servizi, ma anche la tipologia di mobilità all'interno delle città, le modalità di intrattenimento e i consumi culturali, gli sport praticati e l'impego del tempo libero.

le archistar nel vocabolario

2010-04-28T08:53:00.001+02:00

L'evoluzione della disciplina si capisce anche dalle nuove aggiunte sul Devoto Oli.
Leggo su Il Sole 24 Ore di oggi che lì dentro si può trovare il termine "archistar" e si trovano un bel pò di neologismi riferiti alla moda ecologica: "ecochic", "ecocontributo", "ecodesign", "ecopunto" ed "ecosolidale".

un pò come girare a vuoto

2010-04-28T08:34:00.000+02:00

Su Il Sole 24 Ore del 25 aprile, da un articolo (qui) di Salvatore Settis sul paesaggio capisco che vengono sempre rimpiante le leggi del 1939, che il Testo Unico e il Codice degli ultimi dieci anni hanno aggiunto poco, che l'articolazione delle competenze dopo il 2001 e la "concorrenza" legislativa spesso è un pasticcio.

E poi che l'età media di chi lavora nelle Soprintendenze è di 55 anni. Questa è la notizia!

Se non viene alzata l'età pensionistica tra circa 10 anni la funzione di tutela del paesaggio arriva al capolinea.

memorie di un urbanista

2010-04-21T19:37:00.001+02:00

La segnalazione della biografia di Eddy Salzano. Di là.

opere e progettisti

2010-04-20T18:58:00.001+02:00

Un riflessione sulla solitudine degli edifici. Di là.

verde speranza

2010-04-17T17:39:00.000+02:00

L'aumento del verde in città. Di là.

dove va il design?

2010-04-17T12:05:00.000+02:00

Design ed ecosostenibilità. Di là.

spazio, involucro, luce

2009-12-14T18:22:00.000+01:00

Leggo una riflessione di David Chipperfield sullo spazio e sul metodo di progett che merita di essere appuntata per la chiarezza e la sintesi.

«Costruire lo spazio è il motivo primo, la prima responsabilità, il primo problema. Lo spazio genera la forma e la pianta. La pianta non è l’entità generatrice del progetto, ma è piuttosto il diagramma di un’idea spaziale. […] Tale tema organizzativo dell’organismo non può essere disgiunto dalla modellazione della luce naturale. [...] Quando ci siamo protetti dal mondo esterno, costruendo un involucro e uno spazio intorno a noi che ridefinisce il nostro orizzonte, possiamo, per gradi e con crescente sicurezza, iniziare a erodere la solidità del nostro rifugio. Nel mio operare sono interessato a questa semplice equazione architettonica: la creazione di un involucro, dunque di un luogo, tramite la definizione di limiti da un lato, dall’altro l’erosione del luogo, la sua liberazione verso una condizione di naturalità. [...] La luce naturale è, evidentemente, fondamento di tale processo. Il nostro lavoro riguarda i metodi per comprendere e controllare la qualità della luce. E’ nostra intenzione trattare la luce come un materiale, renderla parte della concezione, elemento generatore piuttosto che gradevole conseguenza»

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/itmpa/3184646659/)

la cornice all'imprevedibile movimento della vita quotidiana

2009-12-09T17:56:00.000+01:00

Sul numero monografico di Abitare dedicato a Renzo Piano, Stefano Boeri intervistando Piano ne sintetizza il pensiero progettuale come meglio non avevo mai visto fare.

"... c'è un gesto compositivo ricorrente anche in opere molto lontane nel tempo: qualcosa che ha a che vedere con un principio di sollevamento del terreno. Un gesto tettonico, anche di una certa semplicità, che genera aeroporti, musei, luoghi pubblici. (...) Molti dei tuoi progetti si presentano in ultima analisi come architetture nate da un gesto di distacco antigravitazionale della superficie di copertura da quella di calpestio. Il vuoto che resta, lo spessore tra le due superfici, liberato da griglie troppo fitte di pilastri, ospita i luoghi dell'abitare. (...) E' l'idea dell'architettura come arte per sollevare immense superfici di suolo, sotto le quali lasciare fluire l'imprevedibile movimento della vita quotidiana (...)".

E' proprio questa tensione verso una sorta di espressionismo sociale che mi ha sempre interessato, da Mies Van der Rohe in avanti.

...ma non era tutta colpa dei subprime?

2009-11-20T08:35:00.000+01:00

La notizia non è nuova o, quantomeno, era scontata. Però quando a una tesi vengono accoppiati un pò di numeri, diventa tutto più chiaro e credibile.

Ancora da Marco Sarli (qui) che puntualmente dà la bussola della crisi (immobiliare) in atto: "I dati della Mortgage Bankers Association illustrano inoltre un fenomeno davvero preoccupante, in quanto ad andare in default non sono più i sottoscrittori di mutui subprime, passati dal 35% del terzo trimestre 2008 al 16% attuale sul totale dei mututari in ritardo nei pagamento o in foreclosure, ma bensì coloro che hanno sottoscritto mutui a tasso fisso e con un buon score creditizio, passati dal 21 al 33%, ma è parimenti preoccupante il balzo al 18% del totale di quanti hanno almeno una rata insoluta anche i mutui assistiti da garanzia della Federal Housing Administration."

Vince ancora Las Vegas

2009-11-18T08:34:00.000+01:00

Con una certa puntualità, il blog di Marco Sarli sforna qui un pò di dati buoni sull'andamento del mercato immobiliare USA, quale proxy dell'andamento del ciclo economico e quale strumento previsivo rispetto alle tendenze future.

Oggi leggo la triste graduatoria dei delinquencies mortgage resa nota dalla TransUnion, un agenzia che dispone di un data base con ben 27 milioni di posizioni. Ecco i numeri e le posizioni:

1) Nevada: 14,4% (era del 7,7% nel terzo trimestre del 2008);

2) Florida: 13,3% (7,8% l’anno scorso);

3) Arizona: 10,4% (5,5% sempre nel terzo trimestre 2008);

4) California: 10,2% (5,8% nel 3° trimestre 2008).

(ph tratta da http://www.flickr.com/photos/roadsidepictures/241211512)

bolla immobiliare e architetti

2009-11-11T18:16:00.004+01:00

Nelle analisi della bolla immobiliare è la prima volta che si valuta anche il ruolo dei progettisti (o, meglio, delle archistar). Massimo Mucchetti sul Corriere, letto qui (via qui).

"La bolla edilizia non è un affare da furbetti del quartierino. E’ la conseguenza della privatizzazione non dichiarata dell’urbanistica.... La crisi ha pesato, ma soprattutto ha fatto emergere l’eccesso di ottimismo con il quale si è valutata la domanda potenziale.... Il do ut des è semplice: più volumetria il comune dà e più servizi riceve dal costruttore oltre a quanto dovuto per legge. Soffocati dai tagli alla finanza pubblica, gli enti locali hanno ceduto alla tentazione di molto concedere.... Conta di più la promessa, peraltro revocabile, della Rai di trasferire la sede milanese da corso Sempione che non l'analisi delle tendenze demografiche e migratorie.... le star dell'architettura, immemori dell’urbanistica, firmano e tacciono sulla sostenibilità dei progetti."

test

2009-11-11T12:33:00.002+01:00

Ecco la colonna vincente del test che ho distribuito oggi:
1 - B
2 - B
3 - C
4 - A
5 - B
6 - A
7 - C
8 - A
9 - B
10 - C
11 - C
12 - B
13 - B
14 - B
15 - C
16 - B
17 - A
18 - B
19 - C
20 - C
21 - A
22 - B
23 - B
24 - B
25 - A
26 - A
27 - C
28 - C
29 - B
30 - B
31 - C
32 - A
33 - B
34 - C
35 - B
36 - C
37 - B
38 - A
39 - A
40 - B

intervista

2009-11-02T07:50:00.003+01:00

In qualche caso mi sono cimentato con un'intervista. Questa volta a me stesso... Che fatica. E che fatica ad annotare sul blogghetto un pò di pensieri.

Quali difficoltà state incontrando nel promuovere progetti incentrati sulla sostenibilità energetica e ambientale?
Il settore edilizio è un ambito abbastanza impermeabile all’innovazione: gli operatori spesso remano contro, perché non trovano così normale essere controllati sulla qualità. In molti ambienti del comparto edilizio non si è capito che è l’ora di nuovi prodotti. Esperienze pilota come CasaClima di Bolzano ci dicono che il mercato immobiliare vuole discernere tra promesse e verità, chiede alcune garanzie precise in termini di qualità energetica e di risparmio. E il progettista ha un ruolo decisivo: è il primo responsabile nella diffusione della cultura del miglior utilizzo dell’energia e delle soluzioni eco-compatibili. Può diventare l’unico interlocutore tecnico e indipendente sulle questioni energetiche dell’abitare così da superare la situazione attuale, nella quale una famiglia o un’impresa è costretta a chiedere pareri e consulenze a tecnici diversi, dal costruttore al caldaista, dall’esperto di impianti a quello dei serramenti.

Volendo fare l’avvocato del diavolo si potrebbe dire che c’è molta filosofia nella vostra impostazione del progetto.
E sarebbe un errore, perché la nostra è una strategia progettuale applicata concretamente a ogni scelta. Il progetto è fatto con un’attenzione mirata al risparmio, all’ottimizzazione nell’uso dell’energia e alla durabilità dei materiali da costruzione: le scelte sono misurate per ottenere un risparmio tangibile sui costi energetici, oltre a una riduzione dei costi di manutenzione. In una casa termicamemte isolata, il costo annuale del riscaldamento è quasi 1/10 del costo ordinario: è come ritrovarsi ogni anno una quattordicesima mensilità in più.
Recentemente, tre piccole strutture ricettive che stiamo seguendo hanno deciso di rinnovare sul fronte del riscaldamento invernale, al fine di ridurre le spese di gestione: ne sono venuti fuori isolamenti “a cappotto”, impianti solari termici, pompe di calore e impianti fotovoltaici, caldaie a pellets. Il risparmio che un edificio eco-compatibile garantisce è assolutamente reale e basta che si diffonda la sua conoscenza per essere richiesto, quasi preteso da ogni committente.

Spesso però si sostiene che le soluzioni nello stile di CasaClima costano molto care.
Chi ha scelto in questi anni la strada del risparmio energetico in edilizia lo ha fatto soprattutto perché ha constatato un evidente vantaggio economico. In due recenti ampliamenti di edifici scolastici (a Pontedassio e Pieve di Teco), ove sono previsti isolamenti termici spessi più di 20 cm, il costo di costruzione non supera i 265 €/mc. Costi non dissimili rispetto all’ordinarietà ma soprattutto sopportabili guardando ai vantaggi che per anni un Comune potrà incamerare in termini di bolletta più leggera.
Allo stesso modo, soprattutto laddove vi è una saturazione del mercato immobiliare, poter offrire una casa con una qualità energetica certificata rappresenta un grande valore aggiunto che incide sulle chances di vendita.

Nei vostri progetti ci consigliate di tornare ai modi costruttivi di un tempo oppure di proiettarci nell’era dell’informatica?
Il nostro approccio non vuole semplificare a ogni costo, offrendo risposte esclusivamente razionali a un problema come quello dell’abitare che ha anche un forte contenuto irrazionale: cioè l’immagine e l’emozione del nostro habitat. La questione energetica non può tradursi solo in doppi vetri, cappotto esterno e caldaia a condensazione: l’aver trascurato per molto tempo, ad esempio, il rapporto col sole, la forma dell’edificio rispetto alla luce, è stato non solo uno spreco energetico ma anche un ignorare il contenuto emozionale più profondo dell’abitare.
Il nostro metodo non è imporre soluzioni precostituite ma rendere possibile ciò che la gente cerca e avrebbe sempre voluto: cerchiamo di accompagnare le iniziative degli abitanti i quali tendono “naturalmente” a ricivilizzare l’habitat a propria immagine e alla loro portata. Partendo da questi concetti, anche sulla scorta dell’importante esperienza di 4 anni di Progettazione partecipata nelle scuole a San Bartolomeo al mare (nel 2001 è stata segnalata quale best practice nell’ambito dell’iniziativa nazionale Città Sostenibili delle bambine e dei bambini), in alcuni progetti abbiamo innescato processi di architettura partecipata, nel tentativo di non “definire” ma “orientare” processi di integrazione con la natura e cercando un equilibrio tra tradizione e innovazione costruttiva e formale. Ogni casa curata da noi è diversa, perché ogni committente ha una diversa storia diversa da raccontare: la sua.
In questo contesto, per essere preso in considerazione il progettista non è più costretto ad assumere arie d’artista, non dovrà necessariamente praticare gesta eroiche per ritagliarsi uno spazio. Potrà tranquillamente rifarsi agli antichi artigiani i quali non erano altro che designer lenti.

Cosa intendete per costruzione tradizionale?
Il problema è reagire alla percezione che il nuovo sia meglio per definizione, nuovo che ci ha rubato la memoria: da come si fa l’intonaco al significato dei marcapiani e delle cornici che scandiscono le facciate, dalle ragioni dell’acustica al significato dei colori, fino al rapporto con l’ambiente.
Il costruire tradizionale si pratica attraverso la ripetizione e l'imitazione di un numero limitato di tipi costruttivi e funzionali che bastano per contenere ed esprimere le attività umane fondamentali. La preoccupazione non è esprimere lo spirito dell'epoca ma piuttosto uno spirito che trascende le epoche.
Se guardiamo indietro, ci interessa molto l’approccio dell'Art Déco perché la riteniamo cosmopolita e allo stesso tempo regionalista. Senza la pretesa di rifare il mondo, l'architettura Art Déco ha recuperato equilibri classici e planimetrie tradizionali per realizzare rinnovate scenografie e straordinari spazi interni. Ma soprattutto ha chiamato attorno a sé tutte le arti applicate (fabbri, mosaicisti, artisti vetrai, ecc.), le ha collocate nella loro giusta posizione e le ha integrate nella costruzione in modo tale che l'edilizia elevasse la propria qualità.

Londra: un ex città globale?

2009-09-26T08:58:00.003+02:00

Quando una delle più importanti delle tue banche iniziano a trasferire il management, vuol dire che il tuo futuro sarà molto diverso da quello di oggi.

Da qui non so dire quale sarà il futuro di Londra ma è più che possibile che la City si andrà svuotando. Come si riciclano i grattacieli non mi è noto... però a Genova nel "Matitone" c'è andata una parte della sede comunale.

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/mintball/1463022515/)

foreclosures in the USA

2009-08-21T08:39:00.003+02:00

Ancora qualche aggiornamento da Marco Sarli (qui) sulla crisi del mercato immobiliare negli USA.

Si conferma, in primo luogo, che il problema non è negli Stati Uniti quale realtà immobiliare isotropa ma che in realtà la crisi dei mutui (e del mercato) si concentra in 4 Stati: "...è tuttavia impressionante che il 44 per cento delle procedure di esproprio non solo si concentrino in quattro Stati (Florida, California, Nevada e Arizona), (...), una situazione che consente agevolmente di comprendere come mai (...) il prezzo mediano delle case sia sceso di oltre il cinquanta per cento, sino a livelli che superano davvero di pochissimo la spesa media sostenuta dalle banche per la procedura e che si aggira intorno ai 50 mila dollari!"

Ulteriore conferma, inoltre, è quella relativa al fatto che i mutuatari colpiti non sono tanto quelli subprima, quanto la famiglia media. "...la maggior parte dei mutui per i quali si registrano ritardi nei pagamenti o addirittura già entrati nella procedura che porta all’esproprio e alla successiva vendita all’asta dell’immobile sono mutui normali e a tasso fisso, quelli normalmente erogati solo a clientela con un buon punteggio sotto il profilo del merito creditizio, una tipologia di mutuo non caratterizzata dalle ‘trappole’ connesse a quei subprime o a quegli ARM che vedevano spesso moltiplicato l’importo della rata alla scadere del periodo biennale o triennale di grazia. A essere colpiti, dunque, non sono più soltanto mutuatari caratterizzati da uno ‘score’ basso o bassissimo (...) ma appartenenti alla classe media o alla cosiddetta aristocrazia operaia dell’industria automobilistica o di altri settori a forte sindacalizzazione,..."

la società dei proprietari e la crisi

2009-07-21T07:47:00.004+02:00

Spigolatura sulle conseguenze inintenzionali di dieci anni di politica della casa negli USA di Pietro Monsurrò letta ieri qui.

"Il boom partito alla metà degli anni ‘90 (erano i tempi della società dei proprietari) ha provocato un aumento della proprietà immobiliare tra gli americani: se prima il 64% degli americani aveva una casa di proprietà, poco prima della crisi era salito al 69%."

Attualmente la crisi in atto ha già fatto scendere il tasso di diffusione della proprietà al 67,3% e, visto i chiari di luna, è lecito aspettarsi che ancora un bel pò di famiglie dovranno lasciare la "loro" casa perchè insolventi.

"In ogni caso, un aumento del 5% (ora 3%) dell’homeownership è costato moltissimo: la creazione di un sistema finanziario instabile, un indebitamento estero da repubblica delle banane, il dirottamento dei pochi fondi disponibili dall’industria verso servizi finanziari dal dubbio valore reale e verso un settore immobiliare evidentemente ipertrofico da anni (con conseguente depauperamento del settore secondario, o sua esportazione all’estero), un aumento incredibile dell’indebitamento dei privati, e un’improvvisa - anche se prevedibilissima - contrazione dello stato patrimoniale degli americani, che si erge minacciosa come una spada di Damocle sul futuro dei baby boomers pensionandi."

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/mischiru/2494421586/)

Piano Casa e urbanizzazioni all'emiliana

2009-07-06T08:04:00.002+02:00

In controtendenza con quanto dicevo qui, la recente legge regionale emiliana apre un'ipotesi di lavoro per gli EE.LL. nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione.

Due i concetti: la ricostruzione non avviene in sito e il soggetto attuatore si impegna al ripristino ambientale (ma anche alla realizzazione di urbanizzazioni) delle aree ove si trova l'attuale edificio incongruo.

Nel dettaglio, la quota massima dell’ampliamento ammissibile è del 50 per cento per la demolizione di edifici residenziali che il piano classifica incongrui o da delocalizzare o di edifici non assoggettati a interventi di restauro o risanamento conservativo qualora la ricostruzione avvenga al di fuori delle medesime aree, in ambiti destinati dalla pianificazione urbanistica all’edificazione residenziale e il soggetto interessato si impegni, previa stipula di apposita convenzione, al ripristino ambientale delle aree di pertinenza dell’edificio originario e al trasferimento delle stesse nel patrimonio indisponibile del Comune.

anche NY viene giù

2009-07-05T10:40:00.003+02:00

Ancora da Marco Sarli mi arriva l'aggiornamento dal meltdown immobiliare statunitense in corso da oltre tre anni: si manifesta il primo sensibile calo delle quotazioni nella città di New York, località che aveva sinora resistito abbastanza bene rispetto al resto degli USA. Il calo delle quotazioni è tra il 13 e il 19% che, considerato congiuntamente al calo delle transazioni immobiliari, pari al 50% rispetto a quelle realizzate nell’anno precedente, fa abbastanza bene intendere che la crisi non sia affatto alle spalle. Infatti, sul fronte immobiliare si assiste a uno scenario peggiore di quelli assunti quale riferimento per gli stress tests cui il sistema della riserva federale ha sottoposto le prime diciannove banche e assicurazioni operanti nel mercato finanziario statunitense. Da qui non è così impossibile ipotizzare un aumento dei non performing loans per le banche. Non solo USA.

Piano Casa: e le strutture extraalberghiere?

2009-07-02T08:17:00.003+02:00

L'attuazione regionale del Piano Casa, quale attuazione dell'intesa tra Stato-Regioni ed Enti Locali del 31 marzo 2009, si focalizza sugli ampliamenti di edifici esistenti o sulla demolizione e successiva ricostruzione di edifici incongrui o in stato di degrado.

Questi edifici, tra i vincoli suscettibili di essere posti dal legislatore, dovranno avere destinazione d'uso residenziale. Ma nel quadro giuridico esistente, nell'ambito della destinazione d'uso urbanisticamente intesa della residenza, sono ricomprese non solo le case di civile abitazione e le residenze collettive quali, ad esempio, i presidi socio-assistenziali (Residenza Protetta, Residenza Servita, ecc.) ma anche le strutture turistico-ricettive extraalberghiere: le Case e Appartamenti per Vacanza (CAV), le Case per ferie, fino agli agriturismi. Cioè quell'insieme di funzioni che interessano il patrimonio immobiliare riconducibile alla residenza e che non determinano mutamento di destinazione urbanistica rispetto a quest'ultima.

Le agevolazioni del Piano Casa si applicano anche a questi edifici?

Piano Casa: e le dotazioni urbanizzative?

2009-06-29T19:00:00.003+02:00

Un ulteriore tema particolarmente critico, a riguardo della legislazione regionale riferita al Piano Casa, è dato dalla presumibile rinuncia a stabilire un qualsivolgia rapporto tra deroghe volumetriche concesse e previsioni urbanizzative. Rinuncia attesa non solo nei casi di ampliamento degli edifici esistenti, quanto anche in quelli molto più incidenti sotto il profilo urbanistico della demolizione e successiva ricostruzione con premio del 35%.

Si tratta non certo di una novità ma, in realtà, dell'espressione di una tendenza che arriva da lontano ed è alimentata dalla sostanziale sfiducia negli esiti prodotti dall’applicazione delle norme sui rapporti tra densità edificatorie e spazi pubblici.

In ogni caso, però, l'attuazione del Piano Casa implica un aumento delle densità territoriali. Aumento delle densità che si attende proprio nelle parti urbane meno strutturate, ove le dotazioni urbanizzative sono più incerte.
Di conseguenza, l'attuazione regionale del Piano Casa tende a spostare l'onere dell'attrezzatura di spazi pubblici a servizio delle nuove volumetrie in là nel tempo. E, di fatto, l'onere viene a essere trasferito alla fiscalità generale. Cioè a tutti i cittadini.
Nel caso della legge lombarda, ad esempio, tutto ciò viene anche esplicitato: l’articolo 5, comma 5 del provvedimento, demanda proprio ai Comuni di “verificare l’eventuale ulteriore fabbisogno di aree pubbliche e servizi” indotto dall'attuazione del Piano Casa.

Proprio il caso lombardo, però, potrebbe suggerire un compromesso possibile. Compromesso che accetta la logica dell'impianto del Piano Casa.

La Regione Lombardia ha da tempo introdotto il principio del cosiddetto “standard qualitativo” nell'ambito dei PII che, di fatto, implica la cessione di minori aree pubbliche rispetto a quelle prescritte dagli strumenti urbanistici vigenti a fronte di oneri urbanizzativi per opere pubbliche in qualche misura superiori a quelli normalmente vigenti).

In altri termini, il rapporto pubblico-privato non agisce sull'incremento delle dotazioni urbanizzative attraverso la riserva di aree per standard urbanistici ma viene indirizzato sulla manutenzione delle precarie urbanizzazioni esistenti, ad esempio attraverso prelievi "ad hoc" aggiuntivi agli oneri concessori ordinari oppure, nel caso delle demolizioni e ricostruzioni, anche attraverso la realizzazione diretta da parte del soggetto attuatore di opere di urbanizzazione extraoneri.

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/progettomondo-mlal/3389031869/)

Piano Casa: e i rapporti con gli SUA in itinere?

2009-06-29T18:49:00.003+02:00

Ogni legislazione riferita al cosiddetto Piano Casa si trova di fronte il tema tutt'altro che agevole, uno tra i tanti, del rapporto tra le nuove previsioni in deroga e gli Strumenti Urbanistici Attuativi in itinere oppure soltanto obbligatoriamente previsti.

Nei casi in cui uno strumento Urbanistico Generale prevede obbligatoriamente il rinvio allo Strumento Urbanistico Attuativo per rendere operative le proprie previsioni, ad esempio per incentivare interventi di ristrutturazione urbanistica, il Piano Casa attribuisce indifferentemente le proprie concessioni derogatorie. Di fatto, rendendo più difficile il processo di riqualificazione urbana prefigurato in sede di pianificazione generale.

Inoltre, come si applicheranno norme di questa natura in ambiti disciplinati da piani attuativi vigenti, magari in parte già attuati, che vedranno modificare il proprio assetto planivolumetrico e incrementare il carico urbanistico?

E in ambiti disciplinati da piani attuativi da formare, caratterizzati da edifici già dismessi, per i quali lo Strumento Urbanistico Generale ammette il mutamento di destinazione d’uso?

Piano Casa: e l'edilizia residenziale sociale?

2009-06-28T16:41:00.004+02:00

Sempre in riferimento all'attuazione del Piano Casa, merita ancora qualche considerazione a partire dalla originaria Intesa Governo-Regioni del 31 marzo 2009.

La “valorizzazione” e “qualificazione” del patrimonio edilizio esistente del Piano Casa del Governo Berlusconi trovavano giustificazioni, peraltro generiche, per attribuire le deroghe a qualsiasi regola urbanistica non solo nel miglioramento della “qualità architettonica” e di quella energetica, nonché nella riqualificazione di aree urbane degradate, quanto anche nella ricerca di soluzioni per l’edilizia residenziale pubblica al fine di “soddisfare il fabbisogno delle famiglie o particolari categorie, che si trovano nella condizione di più alto disagio sociale e che hanno difficoltà ad accedere al libero mercato della abitazione”.

Nei provvedimenti di legge che mi è capitato di leggere, il riferimento al soddisfacimento del fabbisogno abitativo si è proprio perso.

Mi sembra che l'unica eccezione sia il piano casa lombardo, all'interno del quale le finalità di ordine sociale sono previste all’articolo 4 del progetto di legge. Il comma 1 di questo articolo prevede che i proprietari di immobili di ERP hanno diritto a un premio volumetrico non superiore al 40% della volumetria esistente per produrre nuova offerta abitativa sociale.

Dato che nel caso dell’ERP, l'intervento diretto degli enti proprietari rimane comunque condizionato alla allocazione di risorse pubbliche straordinarie, non potrebbe essere l'occasione per promuovere nuove priorità per quanto attiene agli interventi di social housing?

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/runningforasthma/263047832/)

Piano Casa: e la riqualificazione urbana?

2009-06-28T16:26:00.006+02:00

La legislazione regionale in attuazione dell'Intesa Stato-Regioni riferita al cosiddetto "Piano Casa" ha l'opportunità di promuovere la cosiddetta rottamazione degli edifici incongrui o in stato di degrado attraverso la concessione di un premio volumetrico del 35%.

Sul punto, si tratta di comprendere se considerare ordinario l'intervento di demolizione e successiva ricostruzione in sito. E, di conseguenza, soltanto laddove tale condizione non sia oggettivamente possibile, la ricostruzione possa avvenire su altre aree ritenute più idonee.

Quest'ultima situazione, sia nei casi di edifici incongrui per ragioni paesistiche sia ancor più nei casi di edifici obsoleti che si trovano all'interno di tessuti saturi o quasi (che non sono proprio un'eccezione), dovrebbe essere invece la norma. Infatti, con la demolizione si possono liberare importanti risorse in termini di suolo libero, in punti delle città e del territorio che ne sono scarsi. Suoli resi liberi che potranno essere utilizzati quali importanti momenti di riqualificazione urbanistica, sia con nuove funzone di servizio private sia con nuove opere di urbanizzazione a servizio di parti urbane che le richiamano.

L'ipotesi di procedere alla demolizione e successiva ricostruzione in sito riesce al più a promuovere la riqualificazione architettonica. Rinuncia, invece, alla riqualificazione più urgente che, viceversa, è quella urbanistica. Tralascio le differenti ricadute in termini di ricadute complessive.

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/monkeyiron/367271228/)

Piano Casa: e la qualità archiettonica?

2009-06-28T11:30:00.008+02:00

Anche dalle mie parti, coma in altre Regioni, si sta predisponendo il provvedimento di attuazione del “Piano casa” che ha origine dall’intesa del 31 Marzo 2009 raggiunta nella Conferenza Stato-Regioni ed Enti Locali promossa dal Governo.

Da quella data, alcune Regioni hanno provveduto a legiferare (è il caso della Regione Toscana) oppure hanno avviato l'iter di formazione della legge (ad esempio, la Regione Lombardia). Di conseguenza, si possono fare alcune considerazioni pur nell'incertezza della formulazione finale del provvedimento anche ponendosi in relazione con l'operato di altri.

In primo luogo, è opportuno richiamare le finalità e i contenuti dell’intesa Stato-Regioni per verificare se il progetto di legge regionale li riprenda in modo più o meno coerente.

Si tratta, come è noto, di un intervento che si propone il “rilancio dell’economia” allo scopo di “rispondere anche ai bisogni abitativi delle famiglie” introducendo “incisive misure di semplificazioni procedurali dell’attività edilizia”.

In vista di queste finalità, l’intesa Stato-Regione-Enti Locali si è attestata sui contenuti seguenti: a) interventi di ampliamento della volumetria esistente, entro limiti definiti, ai fini di migliorare “la qualità architettonica e/o energetica degli edifici”;

b) consentire interventi straordinari di “demolizione e ricostruzione di edifici residenziali con ampliamento sino al 35%”: anche qui con finalità “di miglioramento della qualità architettonica, dell’efficienza energetica e dell’uso di fonti energetiche rinnovabili“;

c) introdurre forme semplificate di procedure.

La declinazione operativa della qualità architettonica sembra essere limitata, da un lato, all'adeguamento degli edifici esistenti alle norme antisismiche in vigore dal 30 giugno 2009, e dall'altro, all'utilizzo di materiali locali, in primo luogo delle lastre di ardesia quale materiale di copertura. Peraltro, tali aspetti qualitativi costituiscono specifici requisiti per ottenere ulteriori premialità volumetriche.

Si rileva che la “valorizzazione” e “qualificazione” del patrimonio edilizio esistente sembrano aver perso per strada anche quelle finalità di miglioramento complessivo che –per quanto generiche– secondo l’accordo Stato-Regione-Enti Locali giustificavano gli interventi di deroga a qualsiasi regola urbanistica. In altri termini, le eccedenze volumetriche base che sarebbero concesse dalla legge non sono legate al perseguimento di alcun requisito qualitativo che, viceversa, era posto alla base dell'Intesa di cui sopra.

Quasi vent'anni di applicazione della disciplina paesistica di livello puntuale potrebbero suggerire una possibile declinazione operativa del generale assunto alla "qualità architettonica". Oppure, si deve pensare che la ricerca di qualità architettonica sia obiettivo per nulla oggettivabile, quasi che non ci sia una ricerca disciplinare "a monte".

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/contramowly/536985629/)

Guardando un pò in giro, si comprende come la ricerca della qualità architettonica sia soprattutto incentrata sulla riqualificazione energetica. Forse è un pò ingiusto per l'attività del progettare, però è già qualcosa.

Ad esempio, la Regione Toscana ha interpretato che la "qualità architettonica" debba passare attraverso l'utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile che, segnatamente attraverso l'impiego di impianti alimentati da fonti energetiche rinnovabili, sappiano garantire prestazioni energetiche almeno il 20% migliori rispetto a quelle fissate attualmente per legge (cfr. articolo 3, comma 4). Al contempo, per gli interventi di demolizione e successiva ricostruzione con ampliamento volumetrico, tali prestazioni energetiche devono essere migliorative del 50% di quelle attualmente prescritte per quanto attiene la climatizzazione invernale (cfr. articolo 4, comma 7, lett. a) mentre, relativamente al raffrescamento estivo, il fabbisogno dell'edificio nuovo dovrà essere inferiore a 30 Kwh/mq x anno (cfr. articolo 4, comma 7, lett. b).

Anche la Regione Lombardia ha ritenuto di ricercare una rinnovata "qualità architettonica" nel miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti. All'articolo 3, comma 2 del PDL, si fissa che l'ampliamento volumetrico base è condizionato alla diminuzione del 10% del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale dell'edificio esistente. Anche in questo caso, per la demolizione e successiva ricostruzione la diminuzione del fabbisogno energetico è posto almeno pari al 30% (cfr. articolo 3, comma 3). Inoltre, nel caso di interventi che per almeno il 25% della superficie del lotto siano interessati da un'elevazione dell'equipaggiamento arboreo, scatta un'ulteriore premialità (cfr. articolo 3, comma 6).

per capire un pò di più le aspettative dei cittadini

2009-05-19T17:56:00.005+02:00

Da qualche tempo sono tornato sulle proposte del cosiddetto New Urbanism. Sicuramente la strategia progettuale neo-tradizionalista coglie un problema reale (e comune a molte discipline): il dissidio e la poca comunicazione tra il sapere disciplinare e le aspettative del cittadino.

La lettura di un paper un pò datato ma utile (An Assessment of New Urbanist Elements in “New Suburbanist” Communities of the Twin Cities, Minnesota - qui uno stralcio) è un buon punto di partenza per fare un pò di chiarezza.

A - Elementi comuni New Urbanism dei centri “neo suburbani” realizzati

priorità 1

- alberature stradali

- strisce a verde

- verande sul fronte

- varietà degli stili delle abitazioni

- parcheggi a bordo strada

- un centro di quartiere

- attraversamenti pedonali

- scuole entro un raggio di dieci minuti a piedi

priorità 2

- scuole all’interno del complesso

- marciapiedi ampi

- prati da gioco

elementi assenti

- negozi interni al quartiere

- negozi raggiungibili a piedi

- piste ciclabili

- giardini comuni

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/90586790@N00/2554264985/)

B - Elementi New Urbanist che attirano i residenti nei centri “neo suburbani”

priorità 1

- stili tradizionali per le abitazioni

- abbondanza di spazi a parco

- scuole raggiungibili a piedi

priorità 2

- dimensione delle case

- sistemi di marciapiede-percorsi pedonali

poco apprezzati

- fermate del trasporto pubblico

- disponibilità di un sistema intranet per condividere gli avvenimenti locali

dei diversi modi di intendere le politiche abitative

2009-05-18T17:21:00.004+02:00

Qualche settimana fa mi è capitato di dover raffrontare un programma per la casa regionale con un altro modo di intendere l’intervento pubblico nel settore abitativo: quello del Piano Casa del Governo.

Il PQR della Regione Liguria si configura quale strumento di intervento programmatorio di tipo marcatamente sociale. Nel senso che, di fronte alla crisi economica, si mette dalla parte del segmento di società che con (molte) difficoltà riesce attualmente a risolvere un proprio bisogno primario: quello della casa. E cioè, rispetto alla totalità delle famiglie liguri, si dedica espressamente a poco più di 25.500 nuclei familiari. Cioè a quel 5% scarso che ha i maggiori problemi.

Il cosiddetto Piano Casa del Governo, per quello che si sta delineando nel rapporto Stato-Regioni, sarà un provvedimento che invece avrà efficacia soprattutto sul patrimonio residenziale mono e bifamiliare, ovvero si rivolgerà a poco più di 155.000 famiglie liguri che già abitano nella propria casa di proprietà che ha quelle specifiche caratteristiche.

Più che un Piano per offrire una casa a chi non ne ha una, sarà invece un Piano che non solo premierà quei nuclei familiari che hanno già la casa ma premierà –attraverso la possibilità di un aumento straordinario e una tantum della volumetria del 20%- proprio quel 22% scarso di famiglie che hanno case già grandi, cioè le case mono o bifamiliari. Insomma, è un po’ come dire che il Piano Casa farà “piovere sul bagnato”.

Questa pioggia di metri cubi potenziali -analogamente a come ha già dimostrato qui Federico Dalla Puppa per il Veneto- si può stimare che in Liguria, da oggi fino al 2011, potrebbe riguardare circa il 10% degli edifici mono e bifamiliari (tanto per fare un paragone, rispetto all’ultimo dato Istat disponibile -anno 2006-, in Liguria sono stati ultimati in un anno 585 edifici mono e bifamiliari), ovvero poco più di 15.000 abitazioni, con una produzione aggiuntiva valutabile in più di 1,5 milioni di metri cubi e un giro d’affari di oltre 600 milioni di euro. Cifre comunque importanti.

Non è il caso di porsi il problema se è di questo che il settore delle costruzioni ha bisogno. Quello che però è il caso di dire è che il Piano Casa del Governo non risolverà la domanda alla quale invece la Liguria (solo la Liguria?) deve guardare con più attenzione e sensibilità: cioè la domanda di qualità della vita che proviene da chi oggi non ha le condizioni economiche e sociali per permettersi una casa e da chi vive, quindi, in condizioni di disagio abitativo. Cioè la domanda originata dalle famiglie di nuova costituzione (in primo luogo i giovani), da quelle che hanno avuto lo sfratto, da quelle che si sono trasferite da poco nella nostra regione per motivo di lavoro, da chi vive in condizione di disagio perché si trova costretto ad abitare in situazione di sovraffollamento, da chi è in lista di attesa per una casa di ERP, dagli studenti. In questo senso non è che in Liguria non servano case: anzi è vero il contrario.
In Liguria servono invece alloggi a canone moderato; serve una differente politica di intervento pubblico che realizzi in modo diffuso interventi edilizi destinati al social housing, alla domanda del ceto medio e medio-basso, con piani di investimento e rientro finanziario a lungo termine, e con una politica degli affitti in grado di calmierare il mercato.

Rispetto a questo obiettivo, il PQR programma un investimento pubblico di circa 162 milioni di euro, di cui ben 51 a favore dell’Edilizia Residenziale Sociale, 41 milioni per il sostegno all’affitto (FSA) e circa 16 milioni per favorire l’accesso alla casa in proprietà alle nuove famiglie liguri. Finanziamento pubblico in grado di attivare un complesso di investimenti fino al 2011 quantificabili in almeno 300 milioni di euro, attraverso la realizzazione o il recupero di circa 3.000 unità abitative e la riqualificazione di alcune significative porzioni di città.

Cifre altrettanto importanti rispetto al Piano Casa del Governo: solo molto più canalizzate dove c’è bisogno.

qual è la soglia efficiente di alloggi in affitto rispetto a quelli in proprietà?

2009-05-16T09:53:00.006+02:00

Qualche tempo fa mi era stato chiesto quale quota di alloggi in affitto rispetto al complessivo stock edilizio occupato si può traguardare quale obiettivo di una politica abitativa.

Seppur la questione non è particolarmente modaiola, mi sembra che possa meritare un appunto.

La risposta migliore, a parte dire che non esiste un solo numero, mi pare debba essere ricercata nei rapporti tra quota di alloggi in affitto e performance dei sistemi economici, segnatamente per quanto riguarda la disponibilità di offerta di lavoro.

La tesi è che una certa mobilità geografica dei lavoratori può influenzare i meccanismi di aggiustamento del mercato del lavoro, nel senso che una ridotta mobilità geografica può ostacolare i processi di riequilibrio delle disparità regionali esistenti nei tassi di occupazione e disoccupazione.
E la mobilità geografica è ostacolata da tanti fattori. Ma -ed è un dato di fatto- la propensione a cambiare residenza geografica è relativamente più bassa per chi è proprietario della propria abitazione rispetto a chi è semplicemente in affitto a causa dei maggiori costi di transazione insiti nel cambiare un’abitazione di proprietà e per il rischio connesso di perdite in conto capitale.
Non casualmente, nel momento in cui scrivevo la risposta, arrivava la notizia del dato riferito alla mobilità geografica USA: il più basso degli ultimi quarant’anni. Il motivo è evidente: vendere la propria casa quando i prezzi degli immobili sono crollati significa vendere a un prezzo molto inferiore rispetto a quello di acquisto.

Una volta individuata la tesi, occorre metterci qualche numero, dato che la domanda posta implica l'individuazione di una soglia obiettivo.

Iniziamo a partire da un’evidenza empirica: nel contesto europeo, l’Italia si caratterizza per un grado piuttosto basso di mobilità geografica interna. Secondo i dati Ocse in mio possesso (purtroppo risalgono al 2003) solo lo 0,6% della popolazione di età compresa fra i 15 e i 64 anni risulta aver cambiato regione di residenza nel corso dell’anno, rispetto all’1,4% della Germania, al 2,1% della Francia, al 2,3% del Regno Unito. Più in generale, il grado di mobilità geografica fra le diverse regioni di uno stesso paese risulta mediamente più basso in Europa rispetto agli Stati Uniti (che è poco sopra il 3%).

Per quanto riguarda il legame fra situazione del mercato immobiliare e performance del mercato del lavoro, un report BCE di qualche anno fa trova una interessante correlazione positiva fra tasso di disoccupazione e grado di diffusione delle abitazioni in proprietà per i principali paesi europei. Qui per approfondire.
Emerge un gruppo di Stati un po’ più virtuoso che registra -non casualmente- un’incidenza della proprietà che non supera il 60% dello stock edilizio. L’Italia, ad oggi, è poco sopra l’80%.

La riduzione dell’incidenza delle abitazioni in affitto sul totale, peraltro, è una tendenza che si è registrata anche negli altri paesi europei. Tuttavia, la riduzione è stata più accentuata in Italia che nella media dei paesi europei, e la quota di abitazioni in affitto è -come ormai tutti sanno- tra le più basse in Europa. In Europa, infatti, solo Spagna, Ungheria e Slovenia registrano una quota di patrimonio immobiliare in affitto più bassa che in Italia. A fronte del 18,6% italiano, la quota di patrimonio immobiliare in affitto risulta pari al 60% in Germania, tra il 40 ed il 50% in Austria, Danimarca, Francia, Olanda e Svezia e sopra il 30% in Gran Bretagna.

Conseguentemente, si può ritenere che la quota efficiente di offerta di alloggi in affitto, rispetto al totale delle abitazioni, non dovrebbe essere molto al di sotto del 40%. Rispetto alle condizioni attuali è un numero enorme: significa raddoppiare il comparto in affitto. Peraltro, in Italia tale situazione si è già verificata: negli anni ’70.
Da quel momento, una precisa politica pubblica -non sempre, infatti, le cose succedono per caso- ha spinto molto sul versante della proprietà. Tra le altre cose, ha significato eliminare la base di consenso dell’ex PCI. Un conto, infatti, è rivolgersi a un operaio o a un impiegato che vive in affitto: quella famiglia rimane sempre una famiglia operaia o impiegatizia. Tutt’altro conto è, invece, rivolgersi alla stessa famiglia che diventa proprietaria della propria casa: diventa una famiglia proprietaria. E muta completamente la sua identità sociale.

(ph - http://www.flickr.com/photos/lorensand/528467309/)

risposte del test

2009-05-15T12:45:00.003+02:00

Ecco la colonna vincente del test che discuteremo lunedì sera:

1 - B
2 - B
3 - C
4 - A
5 - B
6 - A
7 - C
8 - A
9 - B
10 - C
11 - C
12 - B
13 - B
14 - B
15 - C
16 - B
17 - A
18 - B
19 - C
20 - C
21 - A
22 - B
23 - B
24 - B
25 - A
26 - A
27 - C
28 - C
29 - B
30 - B
31 - C
32 - A
33 - B
34 - C
35 - B
36 - C
37 - B
38 - A
39 - A
40 - B

del premio di cubatura

2009-03-17T07:59:00.001+01:00

Leggo e sottoscrivo. Da Franco La Cecla su Repubblica (via Eddyburg).

"Oggi in Italia c’è bisogno di demolire molto e di ricostruire con materiali e tecniche innovative. La provincia di Bolzano lo ha capito e offre un "premio" di cubatura del 3,5% in più (non trenta!) a chi si fa una casa che rientri nelle alte graduatorie di efficienza energetica."

riqualificazione urbana o incrementalismo?

2009-03-12T12:33:00.005+01:00

Pietro Pagliardini (qui) nota come il disegno di legge governativo relativo al cosiddetto "Piano Casa" ha anche del buono. La tesi è che si potrebbe aprire una fase in cui "poter ridefinire i limiti della città, poter ridare un’immagine compatta e leggibile alla città nel suo complesso, riuscire a distinguere tra città e campagna potrebbe essere possibile con il metodo della demolizione e della ricostruzione con un disegno urbano appena decente e (...) orientato all’urbanistica della strada e dell’isolato, della connessione e delle reti."
Mi pare molto condivisibile, infatti, orientare le politiche urbane verso quella fascia di "non città" compresa tra il nucleo urbano più duro del centro e la campagna. E' proprio qui dove è opportuno concentrare le migliori energie, anche finanziarie.

Nello stesso momento, Stefano Boeri (qui) evidenzia che lo stesso disegno di legge risponde a tre diverse idee: "la prima è di proporre una mobilitazione delle risorse individuali di migliaia di famiglie e piccoli proprietari capace di arginare la crisi e di trasmettere una scossa al sistema delle imprese edili italiane. La seconda è di esautorare le burocrazie delle amministrazioni locali, responsabilizzando al loro posto un’intera categoria professionale, quella degli architetti e degli ingegneri. La terza è di legare questa mobilitazione individualista all’opportunità di rinnovare anche dal punto di vista della sostenibilità ambientale uno stock edilizio ormai desueto e divoratore di energia."
Soprattutto la terza mi sembra una delle poche strade percorribili per riqualificare lo stock immobiliare italiano dal punto di vista energetico. Senza qualche incentivo, infatti, l'idea è destinata a rimanere lettera morta.

Ma allora il problema dove sta?
Se la proposta di legge risponde alla logica di Boeri, quello che propone Pagliardini non è raggiungibile. La scala del capitale (e quindi dell'intervento edilizio) a cui sembrerebbe rivolgersi il Governo non è quella più opportuna per provare a ridisegnare i limiti della città. Non si riesce a incidere sulla qualità dello spazio pubblico e sul disegno urbano con una logica di accrescimento di tipo incrementale. Gli interlocutori mi sembrano radicalmente differenti.

paesaggio: forma vs. struttura

2009-03-12T08:37:00.007+01:00

Articolo di Adriano La Regina su Rep. (edizione di Roma) segnalato da Eddyburg relativo a una proposta di legge regionale (Regione Lazio) che affronta il delicato -ma sempre molto attuale- tema del mantenimento delle caratteristiche, degli elementi costitutivi e della morfologia del paesaggio agrario.

Il provvedimento consentirà alla Regione Lazio di individuare sulla base del Codice dei beni culturali e del paesaggio le zone agricole da sottoporre a tutela. All’interno delle aree così delimitate saranno ammessi solamente interventi per lo svolgimento delle attività rurali, per la conservazione degli aspetti storici, paesaggistici, naturalistici, e per la difesa del suolo. Ma vediamo il ragionamento di La Regina.

Che è da condividere parola per parola. "Per quanto concerne la tutela del paesaggio la proposta è straordinariamente innovativa. Le leggi finora approvate, a partire da quella del 1939 sulla protezione delle bellezze naturali, si sono rivelate inefficaci. Basta guardarsi intorno per constatare cos’è avvenuto in molte delle località più belle d’Italia. Un fallimento così generalizzato, anche laddove più attenta è stata l’azione di controllo, rivela carenze normative ben precise. Si è infatti finora ritenuto che per tutelare i caratteri formali di un luogo, ossia ciò che definiamo "paesaggio", fosse sufficiente intervenire con provvedimenti di natura meramente formale. La "forma" nel suo grado di maggior pregio, la "bellezza", è stata intesa come categoria autonoma, difendibile in se stessa mediante norme che ne imponessero la conservazione. L’attività degli uffici preposti alla tutela del paesaggio si è di solito così risolta nella formulazione di prescrizioni riguardanti la qualità degli interventi senza alcuna considerazione per le alterazioni strutturali, quali ad esempio la destinazione d’uso. Ha stentato insomma ad affermarsi, riguardo alla nostra concezione di paesaggio, la consapevolezza del nesso tra forma e struttura. L’aspetto dei luoghi è infatti il riflesso dei modi d’uso del suolo. Questo è il motivo per cui la conservazione e la ricostituzione di un paesaggio si possono ottenere non altrimenti che mediante il mantenimento e il ripristino delle attività che lo avevano determinato."

(ph. tratta da http://www.flickr.com/photos/21033263@N06/2078094921)

le nuove proposte di legge urbanistica: questa volta è quella buona???

2009-02-27T08:42:00.003+01:00

Su Eddyburg, Paolo Berdini fa un'analisi delle proposte di legge per il governo del territorio attualmente agli atti parlamentari.
Merita evidenziare alcuni capisaldi del ragionamento che, di fatto, può anche essere considerato un indice per ogni discussione.

L’impianto culturale che sorregge le quattro proposte poggia su due convinzioni:
a) che il futuro del territorio possa essere delineato con il concorso della proprietà immobiliare;
b) che si possa fare a meno della fondamentale disciplina sugli standard urbanistici che, come noto, riconosceva esteso sull’intero territorio nazionale il diritto alla quantità minima di spazi per servizi pubblici e verde. In questo senso, i quattro progetti di legge abrogano l’istituto delle dotazioni minime estese all’intero territorio nazionale, sostituendolo con la possibilità che ogni regione definisca le proprie.

Vediamo il grande assente.
Il fenomeno unificante delle trasformazioni territoriali degli ultimi due decenni è stato senz’altro il consumo di suolo: mi sembra, onestamente, affermazione incontestabile. Nessuna delle tre proposte parlamentari affronta efficacemente la questione.
Curioso, poi, che a fronte di questa assenza particolarmemte rumorosa, sia presente il concetto della “valorizzazione dell’ambiente”. Ma il controllo del consumo di suolo, in quanto risorsa finita e non sostituibile, non è un classico tema ambientale?

Infine, veniamo agli strumenti che vengono introdotti dalle nuove proposte legislative.
A) Permane il concetto della concorrenzialità. Si sostiene che il piano strutturale può contenere alternative da sottoporre a procedura concorrenziale in sede di piano esecutivo: il futuro delle città può essere deciso sulla base di alternative proposte dagli operatori immobiliari.
B) Sono molto presenti gli istituti della compensazione e premialità. A parte ogni altra valutazione, mi sembra di particolare interesse (nel senso che è meglio approfondirselo) allorché viene prevista la compensazione anche nei confronti “dei vincoli ablativi di edificabilità” con cui, di fatto, sembra superarsi l’impianto vincolistico accettato dalle stesse sentenze della Corte costituzionale: anche i vincoli paesaggistici devono essere “compensati”.

politiche abitative: domande e risposte

2009-02-24T18:27:00.001+01:00

Mi è capitato di rispondere a qualche domanda in materia di politiche abitative. E' stata l'occasione per scrivere, un pò di getto, alcune riflessioni che somigliano, per certi aspetti, quasi a un bilancio. Almeno per me.

1) Come è cambiato o sta cambiando il fabbisogno abitativo di ers in Liguria negli ultimi anni?

Il bisogno di casa sociale è aumentato non certo dopo la crisi che è in atto ma ha radici più antiche. Almeno quanto il boom immobiliare che è appena scoppiato. Infatti, l’aumento vertiginoso delle quotazioni immobiliari (sia negli affitti sia negli acquisti) ha via via messo fuori mercato sempre più famiglie che, secondo i modi di intendere tradizionali, non sono proprio indigenti.
Il fabbisogno pregresso stimato dal nuovo PQR è pari a circa 23.000 alloggi che unitamente a quello ipotizzabile nell’immediato futuro (fino al 2011) porta la richiesta di ERS in tutta la Liguria a più di 25.500 alloggi. Un numero enorme che equivale a più di un raddoppio dell’offerta di casa sociale.
Dentro questo numero aggregato c’è un po’ di tutto, anche se più della metà sono famiglie con ISEE inferiore a 8.000 euro, cioè quelle per cui il disagio abitativo si fa particolarmente grave. Al contempo, però, sono presenti anche famiglie con ISEE pari a circa 12/14.000 euro, cioè nuclei familiari che hanno redditi annuali anche superiori a 20/25.000 euro. Ed è proprio questo uno degli effetti del recente boom immobiliare: l’ex ceto medio rischia di cadere in una situazione di difficoltà nell’accesso al servizio di base: la propria casa.

2) Se la riduzione del disagio abitativo è una responsabilità che compete alle istituzioni pubbliche, sembra ormai impensabile che il pubblico possa farcela da solo. Sbaglio? E' giusto coinvolgere i soggetti privati? Come? E con quali incentivi?

E’ del tutto evidente che con le risorse statali disponibili il soddisfacimento del bisogno di casa stimato non può che essere parziale. Non c’è molto da girarci intorno.
Ed è altrettanto evidente che l’intervento pubblico della tradizione, cioè quello impostato sull’impiego di risorse pubbliche per la realizzazione di alloggi popolari (cioè di ERP) è assolutamente fuori luogo. Ipotizzando di utilizzare le risorse statali e regionali programmate, e in parte già allocate, del PQR per produrre soltanto ERP aggiuntiva, è già un buon risultato realizzare circa 1.500 nuovi alloggi. Che sono anche tanti ma, e questa è una certezza, sono anche tanto insufficienti.
Di conseguenza, la strada è quella di mettere in campo un set piuttosto ampio di strumenti, in modo tale da approntare specifici interventi per ogni specifica tipologia di domanda: la dotazione territoriale obbligatoria di casa sociale (ERP) per le trasformazioni urbanistiche introdotta dalla lr 38/07; il canone moderato quale risposta più sostenibile per rispondere al bisogno di casa attraverso la produzione di nuova offerta abitativa; il sostegno all’immissione nel mercato dell’affitto di edifici esistenti attraverso gli strumenti dell’Agenzia sociale per la Casa e il Fondo di garanzia per l’affitto; il sostegno diffuso ai redditi delle famiglie in affitto attraverso il Fondo Sociale per l’Affitto; il sostegno all’acquisto e/o alla costruzione (o autocostruzione) della prima casa per i nuclei familiari più giovani; ecc.
Al contempo, per poter effettivamente operare, molti di questi strumenti devono essere aderenti alle logiche che governano la produzione di offerta abitativa. Che sono essenzialmente le regole del mercato: da quello del credito a quello immobiliare, da quello degli affitti a quello degli appalti.
Quindi, se si parla di logiche di mercato, il privato è senz’altro un interlocutore. Ma lo possono (e devono) essere anche le agenzie pubbliche che operano nel settore delle politiche abitative, quali ad esempio le ARTE, oppure i soggetti (anche privati) che operano in assenza di profitto o con profitti contenuti.
Il tema degli incentivi è evidente che sia centrale ma, in questa risposta, vorrei concentrarmi più sugli obblighi. Nel senso che uno degli assunti di fondo delle nuove politiche abitative (e della lr 38/07 che le ha profondamente innovate) è ricercare un rapporto più stretto con il governo del territorio. Cioè con l’urbanistica.
Per troppo tempo quest’ultima ha assunto quale suo orizzonte di senso la ricerca o la tutela del bello. Ma ha lasciato per strada, nel senso che si è dimenticata, dei problemi classici del governo del territorio: la difficoltà di avere una casa, la difficoltà di spostarsi in città e tra le città, la difficoltà di incontrasi in città (attualmente declinabile quale problema di insicurezza).
E’ bene non dimenticare che le trasformazioni immobiliari non costituiscono un diritto naturale ma sono semplicemente il risultato di una scelta operata dalla Pubblica Amministrazione che ne consente il dispiegarsi. E la stessa scelta pubblica dovrebbe porsi il problema di allocare ai responsabili delle disfunzioni urbane il costo della correzione di tali disfunzioni e non scaricare sull’insieme della collettività tali costi. In definitiva, se un intervento urbanistico genera una maggiore richiesta di opere di urbanizzazione in termini di parcheggi, reti tecnologiche, parchi urbani, … e determina il permanere di livelli di prezzo degli immobili che “tagliano fuori” quota parte della popolazione residente alla ricerca di una sistemazione abitativa, quello stesso intervento urbanistico è chiamato a farsene carico (in tutto o in parte). Secondo questa logica, la lr 38/07 ha fatto sì che le trasformazioni più rilevanti debbano contenere al loro interno anche una quota (ovviamente contenuta) di edilizia sociale.

3) Che cos'è l'agenzia sociale per la casa e quando partirà?

L’agenzia sociale per la casa non è nient’altro che un’agenzia immobiliare che si occupa di affitto e, in particolare, di affitto a canone moderato o a canone concordato. Perché? Uno dei problemi più rilevanti che inducono i proprietari di immobili a non affittare il proprio alloggio è dovuto ai rischi che un rapporto di affitto genera: morosità, mancata riconsegna dell’alloggio alla fine del rapporto, danni arrecati all’immobile durante il periodo locativo. Al fine di superare queste diffidenze, è stata pensata la realizzazione di una serie di agenzie pubbliche (o pubblico-privata) che dovranno farsi da garante nei confronti della proprietà. Maggiori garanzie che vengono bilanciate da una riduzione dei canoni di locazione che, quindi, dovranno essere ben inferiori a quelli di mercato.
Il bilancio della Regione Liguria prevede già per l’anno 2009 la somma di 1 milione di euro che sarà necessario per attivare una rete di 6 Agenzia sociali in altrettanti ambiti della Liguria.

4) I fondi messi a disposizione dal dl 159/2007 sono tutt'ora bloccati. Quanti dei 550 milioni erano destinati alla Liguria? E quando arriveranno?

Alla Liguria vennero destinati poco più di 18,5 milioni di euro, di cui circa il 60% solo a Genova. Il nuovo governo ha preferito ritornare indietro, di fatto annullando tutto. Quando arriveranno proprio non lo so: ormai da molti mesi è in corso un “braccio di ferro” tra Stato e Regioni per salvare quanto più possibile del “Programma straordinario” che aveva quale migliore sua qualità quella di avere interventi immediatamente cantierabili. E intanto sono passati quasi due anni e non è non si è visto quasi un cantiere.

5) Come giudica il piano casa del governo, anche alla luce degli "ammorbidimenti" che sembrano esserci stati nell'ultima versione del disegno di legge? Quali sono i punti critici, se ci sono, e perché?

Più che di un “Piano Casa” che determina una discontinuità epocale riformulando l’intervento pubblico nel settore abitativo ci troviamo di fronte a un intervento pressoché ordinario. Con l’aggravante che sembra allargare il proprio raggio d’azione fino a identificare il proprio obiettivo nell’incremento del patrimonio immobiliare a uso abitativo prescindendo da ogni connotazione sociale.
La dichiarazione della carenza di abitazioni in Italia non mi sembra tale da legittimare un piano nazionale straordinario, dato che avviene al termine di uno dei più forti cicli di produzione residenziale in termini assoluti mai vissuti dall’Italia: basti considerare che dal 2004 al 2007 la produzione di nuovi alloggi per ogni anno è stata superiore alle 300 mila unità, cioè un livello di produzione che non si raggiungeva dai lontani anni ’70.
E questa genericità di finalizzazione dell’intervento pubblico è particolarmente critica in rapporto alle risorse stanziate. Che, al momento, sono sempre i soliti 550 milioni di euro. E il problema delle risorse è centrale. Basti considerare che anche un buon spunto contenuto nel “Piano Casa”, qual è quello relativo all’istituzione della rete dei Fondi Immobiliari, rischia di essere vanificato dalla pochezza dell’investimento pubblico. Prevedere solo 150 milioni di euro per tutta Italia al fine di costituire un Fondo Immobiliare significa ipotizzare uno strumento residuale, che è più piccolo della dimensione media (pari a 240 milioni di euro) degli altri Fondi Immobiliari aperti o chiusi che già operano sul mercato.

6) In generale, non le sembra che manchi un po' di progettualità a lungo termine sul problema casa? Si tenta di star dietro alle emergenze, ma si è sempre in ritardo...

Al contempo, però, di fronte a un’emergenza non si può rispondere nel lungo periodo. Rischio di non trovarci più nessuno. Comunque è vero che la progettualità è sostanzialmente assente. Ogni attore (pubblico o privato e di qualsivoglia livello di governo), al più, cerca di “strappare” il proprio pezzetto che è funzionale a garantire lo stato di fatto. E in queste situazioni la progettualità è difficile da dispiegare.

un cannone per un fringuello

2009-02-13T13:42:00.001+01:00

Non è nuova ma non è male (si fa sempre per dire).

La capitalizzazione di mercato di Citigroup, JPMorgan-Chase e Bank of America ammonta complessivamente a 158 miliardi di dollari, eppure il programma annunciato da Geithner è destinato a fornire (solo per iniziare) tra 250 e 500 miliardi di dollari solo per tentare di rimuovere dal bilancio delle banche le cartolarizzazioni tossiche.

Si fa prima a nazionalizzarle.

42,25

2009-01-30T08:22:00.002+01:00

42,25 $/oncia è il prezzo con cui l'FMI valuta l'orodel prezo attuale di mercato. Cioè 21 volte meno. Ed ecco che le Banche centrali con maggiori riserve auree hanno potenzialmente un carta importante da giocare.

Vi sono infatti plusvalenze potenziali importanti nei bilanci delle banche centrali per la parte aurea che potrebbero controbilanciare le minusvalenze che le banche centrali stesse hanno accumulato negli ultimi venti mesi acquistando titoli tossici.

L'Italia è messa bene come riserve auree. La Gran Bretagna e L'Olanda per niente, dato che l'oro lo hanno venduto negli anni passati.

18%

2009-01-15T07:36:00.002+01:00

Qui ottime notizie per iniziare la giornata.

Secondo uno studio di Merril Lynch -che certo non è la bibbia, però qualcosa vuol dire- oggi il mercato dei credit default swap su debito sovrano sta prezzando una probabilità del 18 per cento di un default della Grecia entro i prossimi cinque anni.

Per l’Irlanda siamo al 15 per cento, per l’Italia al 14. La Germania è al 4 per cento e il Regno Unito al 10 per cento.

Wow.

(tratta da http://www.flickr.com/photos/markop/239111580/)

Piano Casa: osservazioni

2009-01-15T07:32:00.002+01:00

1 - Le finalità del piano: la determinazione dei livelli minimi essenziali e l’individuazione del target sociale
L’articolo11 del decreto legge 112, convertito in legge 133/08, al comma 1 si propone il perseguimento dei “livelli minimi essenziali di (soddisfacimento del) fabbisogno abitativo” provvedendo, a norma del successivo comma 2, all’incremento del patrimonio immobiliare a uso residenziale attraverso l’offerta di alloggi in affitto e in proprietà.
Il Piano quindi, in coerenza con la finalità enunciata nel comma 1 della legge 133/08, è tenuto alla definizione operativa dei livelli di fabbisogno, cioè dei livelli essenziali delle prestazioni che lo Stato è tenuto ad assicurare su tutto il territorio nazionale.
Lo schema di Piano, però, non contiene alcun elemento di questo genere, in quanto i dispositivi messi in atto dal Piano stesso attengono unicamente la sfera procedimentale.

Il ruolo che la legge istitutiva del Piano Casa -coerentemente con la giurisprudenza costituzionale riferita all’applicazione dell’articolo 117, comma 2, lett. m) della Costituzione- era il conferimento della mission di provvedere alla determinazione dei livelli essenziali delle prestazioni concernenti il diritto all’abitazione da garantire su tutto il territorio nazionale. Almeno nell’ambito circoscritto dell’implementazione del Piano Casa stesso.
In questo senso, il Piano ha il compito di individuare le prestazioni e il relativo livello di erogazione che il Governo ritiene essenziale alla realizzazione del diritto all’abitazione da rendere esigibile su tutto il territorio nazionale e che è posto quale fondamento del Piano.

Tra le possibili definizioni di livello essenziale, lo Stato, almeno in altri settori dell’intervento pubblico, sembra optare per un approccio che intende l’individuazione dei livelli essenziali quali “diritti soggettivi esigibili”. In tale approccio, la determinazione delle prestazioni e del loro livello di erogazione non è funzione solo di una dimensione di natura etica ma è altresì rimandata alle reali disponibilità finanziarie, assumendo quindi un concetto di “esigibilità sostenibile”.
Di conseguenza, il Piano in parola deve prevedere uno specifico dispositivo normativo idoneo alla definizione dei livelli essenziali delle prestazioni che dovrebbe avere le seguenti caratteristiche generali:
a) l’intervento normativo statale in materia di determinazione dei livelli essenziali di servizio abitativo deve individuare “prestazioni” e non sistemi organizzativi, che rappresentano il mezzo con cui operare per raggiungere il fine della garanzia della prestazione. L’individuazione delle modalità organizzative, degli standard da adottare per raggiungere l’obiettivo della garanzia delle prestazioni, restano viceversa in capo alla responsabilità del sistema Regione/Autonomie Locali, ciascuno per la propria competenza e livello di responsabilità, all'interno di un sistema di governance e di leale collaborazione istituzionale;
b) il tema della definizione dei livelli essenziali delle prestazioni va affrontato unitamente a quello delle risorse finanziarie necessarie a garantirli. L’individuazione dei livelli essenziali da parte dello Stato non può infatti prescindere dall’assunzione di responsabilità sul loro finanziamento che, nell’ambito del Piano in commento, è rappresentato dal contenuto dell’articolo 2;

c) il forte e ineludibile legame tra determinazione delle prestazioni ricomprese nei livelli essenziali da garantire in tutto il territorio nazionale e risorse economiche necessarie a finanziarle, con la necessità che vengano garantite a tutti coloro che rientrano nel target del bisogno/prestazione, fa sì che si debba necessariamente pensare a un sistema di definizione dei livelli graduale e progressivo, accompagnato da una costante azione di monitoraggio e verifica dell’impatto sull’intero sistema sociale, sia in termini finanziari sia organizzativi.

Le più gravi carenze del Piano per quanto attiene la definizione dei livelli essenziali attengono proprio il profilo dell’individuazione della condizione economica delle categorie svantaggiate individuate quali destinatarie degli alloggi. Sul punto, infatti, lo schema di decreto non affronta il problema del rendere operativa la sommaria elencazione di cui all’articolo 11, comma 2 della legge 133/08 che, a suo merito, ha avuto la capacità di cogliere con qualche efficacia la pluralità di bisogni che attualmente frammenta il fabbisogno abitativo. Lo svantaggio sociale resta connotato in modo generico e non viene neppure demandato alle regioni una più puntuale individuazione dei beneficiari degli interventi nel proprio territorio.

Tale vaghezza può essere anche interpretata come funzionale alle finalità implicite del Piano, il cui target sociale è individuabile, di fatto, in massima parte da un’area sociale costituita da soggetti che, seppure esposti al rischio abitativo, hanno comunque posizioni di vantaggio economico superiori a buona parte delle famiglie che popolano le graduatorie dell’Edilizia Residenziale Pubblica.
Nell’area sociale dell’housing individuato dal Piano si situano, infatti, soggetti in grado di sopportare prezzi di vendita o canoni di locazione calmierati o moderati ma, in ogni caso, sempre e comunque capaci di coprire i servizi del debito e gli oneri connessi alla realizzazione degli interventi attraverso il ricorso alla finanza di progetto. In questo senso, con la centralità assunta dal sistema dei Fondi immobiliari e dalle tecniche di promozione finanziaria che richiamano comunque un livello dei canoni almeno in grado di pagare il servizio del debito, il Piano sembra organizzare uno spostamento dell’area sociale di riferimento per le politiche pubbliche nel comparto dell’edilizia residenziale individuando un profilo sociale dei beneficiari riconducibile alla cosiddetta vulnerabilità abitativa o al disagio diffuso orientando la priorità di spesa e la missione del servizio in funzione delle esigenze di autofinanziamento degli interventi e della ricerca del minimo di redditività sostenibile.
Il punto di discussione è se, a prescindere da qualsivoglia orientamento precostituito pro o contro la tradizionale offerta di ERP, tale nuovo corso possa davvero nell’odierna congiuntura (sociale ed economica) garantire flussi d’offerta accessibile in quantità e proporzioni adeguate rispetto alle esigenze di efficacia sociale degli interventi che fanno capo al settore delle politiche abitative e, soprattutto, alla struttura attuale e all’evoluzione della domanda e alla specifiche caratteristiche del disagio abitativo. E sul punto è agevole rilevare che un’impostazione di questo genere trova ben pochi elementi di legittimazione nella struttura del bisogno di casa riscontrabile nelle diverse regioni italiane: in assenza di diverse determinazioni, l’offerta abitativa suscettibile di essere prodotta dal Piano andrebbe a beneficiare segmenti di società che, pur in disagio nell’accesso alle abitazioni, non rappresentano la parte di fabbisogno con maggiori criticità che, viceversa, si troverebbe sguarnita di qualsivoglia intervento pubblico.

Al fine di impostare una sostenibile identificazione dei livelli essenziali delle prestazioni in ottemperanza al disposto del comma 1 dell’articolo 11 della legge 133/08 e sulla base delle categorie sociali di cui alle lettere da a) a f) del comma 2 dello stesso articolo, sembra opportuno procedere al raggruppamento dei beneficiari potenziali degli interventi promossi dal Piano Casa in almeno due categorie generali, in ragione della diversa intensità della prestazione assistenziale da mettere in capo allo Stato nelle sue varie articolazioni:
a) area della povertà o della “non abbienza” per analogia con le tradizionali figure dell’edilizia sovvenzionata, riferita agli individui o ai nuclei familiari che, in assenza della fornitura di alloggi sociali, non sono in grado altrimenti di accedere all’abitazione primaria. A quest’area potrebbero far capo le fattispecie di cui alle lettere a) e c) del più volte citato comma 2 dell’articolo 11 della legge 133/08;
b) area della vulnerabilità, riferita invece agli individui o ai nuclei familiari che necessitano di agevolazioni pubbliche al fine di consentire l’accesso all’abitazione primaria. A quest’area, invece, potrebbero far capo le fattispecie di cui alle lettere b), d), e) e g) del più volte citato comma 2 dell’articolo 11 della legge 133/08.

Per quanto riguarda la qualificazione dei destinatari del Piano Casa relativamente all’area della povertà o della “non abbienza” e in funzione dei quali l’enucleazione del livello essenziale determina un diritto soggettivo all’abitazione effettivamente esigibile, in linea di prima approssimazione si ritiene opportuno assumere i requisiti individuati per la “carta acquisti” (la cosiddetta “social card”) (cfr. articolo 5 del decreto del Ministro dell’Economia del 16.09.2008), con la sola modifica riferita al non possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella stessa regione di residenza.
Per quanto attiene, invece, la determinazione della caratteristiche soggettive dell’area della vulnerabilità, potrà costituire la base dell’architettura normativa il disposto di cui all’articolo 1 della legge 9/07, con le dovute modifiche e integrazioni in ragione delle peculiarità delle fattispecie considerate dal Piano Casa (ad es. limiti di età per la giovane coppia).

2 - Gli obiettivi del Piano
Anche sulla scorta di quanto appena argomentato, il Piano di cui allo schema di decreto in commento risulta particolarmente lacunoso sul fronte della predeterminazione degli obiettivi di riferimento del Piano stesso.
Il disposto di cui al comma 2 dell’articolo 11 della legge 133/08, tale da identificare l’incremento del patrimonio immobiliare a uso abitativo quale obiettivo generale del Piano, risulta infatti un po’ troppo generale. Soprattutto se si considera che la dichiarazione della carenza di abitazioni tale da legittimare un piano nazionale straordinario avviene al termine di uno dei più forti cicli di produzione residenziale in termini assoluti mai vissuti dall’Italia: basti considerare che dal 2004 al 2007 la produzione di nuovi alloggi per ogni anno è stata superiore alle 300 mila unità, cioè un livello di produzione che non si raggiungeva dai lontani anni ’70.

Al fine di conferire un orizzonte di senso al Piano in qualche modo coerente con le finalità dell’intervento pubblico nel settore abitativo, sembra opportuno, se non necessario, che il Piano stesso provveda a specificare l’obiettivo generale sopra ricordato nel modo seguente:
a) aumentare lo stock edilizio in locazione complessivamente disponibile e la sua articolazione interna, anche al fine di agevolare la mobilità delle famiglie che attualmente sono assegnatarie di alloggi di edilizia residenziale pubblica nonché di dare risposta all’esigenza di mobilità da lavoro o da studio sul territorio nazionale;
b) incrementare l’offerta in affitto a costi contenuti nonché a canoni sociali.

3 - Il riparto delle risorse finanziarie
A norma dell’articolo 11, comma 3 della legge 133/08, il Piano dovrebbe essere articolato sulla base di criteri oggettivi che tengano conto dell’effettivo bisogno abitativo presente nelle diverse realtà territoriali.
Lo schema di decreto ministeriale contenete il Piano, però, non presenta alcuna disposizione in merito alle modalità di ricognizione dell’effettivo bisogno abitativo presente nelle diverse realtà territoriali. E, al contempo, non sono presenti criteri che consentano di articolare lo stesso Piano –e i relativi interventi attuativi- verso le realtà territoriali che presentano le maggiori criticità del fabbisogno abitativo. Di conseguenza, gli esiti del Piano non risultano essere in nessun modo prevedibili ex ante ma, al più, soltanto una volta che i Programmi attuativi del Piano stesso sono stati approvati.
E’ necessario, quindi, che il Piano preveda tra i suoi contenuti normativi le modalità di ripartizione della dotazione finanziaria di cui all’articolo 2, comma 2, lett. b) e c) sulla base di indicatori riferiti al fabbisogno abittaivo.
Sul punto, le modalità annualmente utilizzate per la ripartizione di cui all’art. 11, comma 5 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, come sostituito dall’art. 7, comma 1, del decreto-legge 13 settembre 2004, n. 240, convertito dalla legge 12 novembre 2004, n. 269 possono costituire un valido punto di partenza. Con i dovuti correttivi, sia alla luce dell’evoluzione della normativa relativa all’intervento pubblico nel settore abitativo sia in ragione delle finalità del Piano in parola.
In linea di prima approssimazione, la ripartizione delle disponibilità finanziarie potrà essere effettuata sulla base dei seguenti parametri e con riferimento all’incidenza percentuale relativa risultante:
a) indicatori relativi alla struttura socio-economica
· popolazione, di ciascuna regione o provincia autonoma, ricadente nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1 della legge 9/07 in rapporto alla popolazione complessiva ricadente negli stessi comuni a livello nazionale (peso 10%);
· incidenza del numero di alloggi occupati in affitto da residenti sul totale della famiglie presenti in ciascuna regione o provincia autonoma rispetto al valore medio nazionale (ai fini della determinazione del coefficiente di riparto il valore è assunto in maniera inversamente proporzionale) (peso 25%)
· prodotto interno lordo (PIL) pro-capite di ciascuna regione rispetto al valore medio nazionale (ai fini della determinazione del coefficiente di riparto il valore è assunto in maniera inversamente proporzionale) (peso 10%);
· media del valore del fabbisogno regionale calcolato con riferimento all’art. 1, comma 1, lettera a), del decreto ministeriale 7 giugno 1999, concernente i requisiti minimi dei conduttori per beneficiari dei contributi integrativi a valere sulle risorse assegnate al Fondo nazionale di sostegno per l’accesso alle abitazioni in locazione, e desunto dai dati comunicati dalle regioni e province autonome con riferimento ai riparti delle ultime tre annualità (peso 25%);
b) indicatori relativi alle tipologie di destinatari di cui all’articolo 11, comma 2 della legge 133/08:
· ultrasessantacinquenni presenti in ciascuna regione rispetto al totale nazionale (peso 10%);
· extracomunitari presenti in ciascuna regione rispetto al totale nazionale (peso 10%);
· popolazione residente di età inferiore a 35 anni in ciascuna regione rispetto al totale nazionale (peso 10%)

4 - La settorialità delle politiche abitative: l’articolazione delle linee di intervento
Il comma 3, lett.e) dell’articolo 11 della legge 133/08, come ulteriormente specificato dal successivo comma 4, introduce una nuova tipologia di strumento attuativo: il Programma Integrato di Promozione di Edilizia Residenziale (anche sociale) e di Riqualificazione Urbana (PIPERRU).
Lo schema di decreto recante “Piano nazionale di edilizia abitativa” identifica all’articolo 1, comma 1, lett. e) tale nuovo strumento quale autonoma “linea di intervento” e sembra interpretare lo strumento quale nuova tipologia di programma urbano complesso, cioè il successore del PRU per alloggi a canone sostenibile.
La specificità dei PIPERRU rispetto alle altre linee di intervento è ulteriormente accentuata dal contenuto dell’articolo 3 dello schema di decreto. Se gli interventi di cui alle lettere b), c), d) ed f) dell’articolo 1 del Piano sono interventi strettamente appartenenti al campo delle politiche abitative in quanto interventi settoriali, i PIPERRU identificano degli interventi misti, tali da integrare gli interventi settoriali delle politiche abitative con altri interventi che perseguono obiettivi di riqualificazione urbana.

Sul punto, è opportuno rilevare come lo schema di decreto evidenzi ulteriormente il problema che viene dal combinarsi di elementi del nuovo paradigma delle politiche integrate con la tradizione delle politiche abitative sociali: il Piano Casa alimenta ancora la convinzione del carattere “urbano” delle politiche abitative tralasciando gli interrogativi su quale contributo le politiche urbane e di riqualificazione urbana possono dare al trattamento della povertà abitativa.
Naturalmente vi sono delle buone ragioni per orientare le politiche urbane verso la riqualificazione urbana: ma ciò non significa che si possano attribuire a queste politiche valenze abitative che, con ogni probabilità visti gli esiti pregressi, non possono avere. La questione abitativa in larga misura mantiene una sua specificità come questione sociale, indipendente da quella urbana. Anzi, la cosiddetta “urbanizzazione” della questione casa rischia di essere particolarmente inadeguata per le componenti più propriamente sociali del fabbisogno abitativo.
In effetti la resa sociale delle varie tipologie di programmi di riqualificazione urbana proposta negli ultimi lustri è stata finora abbastanza modesta.
Quanto a programmi come i Contratti di Quartiere conviene forse valutarne la loro natura di strumenti idonei ad affrontare specifiche questioni di “sviluppo sociale” urbano: oltre e più che come politiche sociali abitative. anche per questi programmi del tutto peculiari, il contributo dato all’ampliamento dell’offerta abitativa sociale è stato generalmente modesto.
Di conseguenza, sembra opportuno che il Piano in parola rinunci a introdurre un nuovo strumento tale da affrontare contestualmente il problema dell’incremento del patrimonio abitativo sociale e la riqualificazione di parti urbane. Dato che la posta in gioco è la casa, cioè una posta in gioco rilevante e socialmente sensibile, la declinazione operativa del Programma Integrato di promozione di edilizia residenziale anche sociale dovrebbe riscoprire un nuovo approccio di tipo settoriale.

Il Programma Integrato potrebbe essere interpretato come uno strumento di coordinamento dei vari interventi volti a incrementare, in ciascun territorio regionale, il patrimonio di edilizia residenziale in risposta al fabbisogno specifico effettivamente rilevato e/o stimato per ciascuna delle diverse tipologie di offerta sociale di casa.
In altri termini, il Programma Integrato andrebbe ad assumere il compito di tenere insieme in un unico quadro di intervento a livello regionale, un insieme di progetti e azioni differenti sia per localizzazione sia per target di domanda.
Di conseguenza, l’Accordo di Programma di cui all’articolo 4 dello schema di decreto sarebbe suscettibile di introdurre nel settore delle politiche abitative uno strumento negoziale di governo delle politiche regionalmente definite tale da definire, in concerto tra Stato, Regioni ed Enti territoriali, gli obiettivi da conseguire e il programma degli interventi di interesse comune da realizzare.

In questo senso, il Piano sarebbe articolato in due distinte “linee di intervento”:
a) il sistema integrato dei fondi immobiliari, già previsto dall’articolo 1, comma 1, lettera a) dello schema di decreto, a forte regia statale;
b) i programmi integrati già previsti alla lettera e) che, viceversa, sarebbero finalizzati attraverso la concertazione tra tutti i livelli di governo.
Le altre linee di intervento previste dall’articolo 1 dello schema di decreto in commento, invece, andrebbero a costituire le “tipologie di intervento”.
Alla luce di questa articolazione, i Programmi Integrati saranno costituiti dalla diversa combinazione, in ragione dei fabbisogni regionalmente riscontrati, delle tipologie di intervento di cui alle lettere b), c), d) ed f) nonché degli interventi di cui all’articolo 13. In questo senso è da adeguare il disposto dell’articolo 8, comma 1 dello schema di decreto.

Anche sotto il profilo dell’articolazione delle risorse finanziarie del Piano come disciplinate dall’articolo 3 dello schema di decreto, la suddivisione tra le lettere a) e b) è da eliminare.

5 - Gli strumenti attuativi del Piano: il modello di governance e il superamento della competizione a livello nazionale
Il Piano è attuato in due modi alternativi previsti esplicitamente dall’articolo 11 della legge 133/08:
a) con accordi di programma ex articolo 81 DPR 616/77 ridefiniti dal DPR 18 aprile 1994, n.383, approvati con DPCM al fine di realizzare i programmi integrati di promozione di edilizia residenziale e di riqualificazione urbana (PIPERRU) e dichiarati quindi di interesse strategico nazionale;
b) con l’utilizzo delle modalità dedicate alle infrastrutture strategiche e agli insediamenti produttivi di cui al Dlgs 12 aprile 2006, n.163.

Gli articoli 9 e 10 dello schema di decreto, però, aggiungono una sorta di grande bando di concorso a livello nazionale mettendo in competizione le diverse aree del Paese attraverso la predisposizione di diversi programmi.
Questa architettura del Piano Casa sembra, in primo luogo, in contrasto con gli orientamenti della legge 133/08 in relazione alla volontà di orientare gli interventi attuativi del Piano stesso sia “tenendo conto dell’effettivo bisogno abitativo presente nelle diverse realtà territoriali” (cfr. articolo 11, comma 3) sia in funzione della concentrazione degli interventi “sulla effettiva richiesta abitativa dei singoli contesti”. In una procedura concorsuale, al più, si perseguono altri obiettivi, quali la trasparenza e l’imparzialità ma le funzioni di accompagnamento e di orientamento strategico vengono necessariamente meno.
Inoltre, l’approccio dello schema di decreto sembra essere fondato sulla volontà di articolare il Piano quale sommatoria di programmi riferiti a tanti singoli contesti piuttosto che su un ragionamento più ampio esteso alla pianificazione di area vasta. Il che, in pratica, porta a curare il male dove si manifesta (rapporto dimensionale tra richiesta abitativa e dimensione demografica) anziché approfondirne le cause e organizzare rimedi che possano andare oltre l’emergenza dei grandi agglomerati urbani.

L’approccio che sembra essere stato assunto dallo schema di decreto rinuncia a porsi nell’ottica dello sviluppo territoriale sostenibile ma solo in quella di risolvere il problema dove è manifesto, anziché porsi il problema di una corretta disposizione delle funzioni residenziali in relazione al corretto uso delle risorse territoriali disponibili che sarebbe più pertinente per un Piano che è di livello nazionale. E comunque a prescindere, di fatto, da un’approfondita analisi né comprensione delle cause che lo generano.

L’impostazione data nei due precedenti paragrafi, invece, annulla la competizione tra programmi locali, in quanto la ripartizione delle risorse finanziarie è antecedente la fase della costruzione dei singoli programmi: cioè è un dato di base del Piano e non è un esito di una procedura concorsuale.
Inoltre, con l’impostazione che si è data del Programma Integrato (in linea di prima approssimazione uno per regione), la fase concorrenziale vera e propria è gestita dalle singole regioni ai sensi dell’articolo 8, comma 2 dello schema di decreto.
Infine, la commissione di cui all’articolo 9, invece di essere “selezionatrice” potrà assumere un ruolo di “coordinamento”.

Sul punto è opportuno rilevare che, come ha chiarito bene la Corte Costituzionale con sent. 303/03, allo Stato non spetta soltanto la determinazione dei livelli essenziali quanto anche l’indirizzo di coordinamento. La Corte ha detto che lo Stato (ma questa non è una novità, perché è l’art. 118 della Costituzione a dirlo) può trattenere presso di sé le funzioni amministrative funzionali a perseguire esigenze di uniformità a livello nazionale. Ma la novità della sentenza citata è data dalla possibilità ammessa che oltre ai poteri di amministrazione lo Stato possa trattenere anche i conseguenti poteri di legislazione.
Sul fronte delle politiche abitative, è evidente l’importanza che lo Stato mantenga una “regia” non solo sul piano legislativo ma anche su quello amministrativo. Sul piatto, c’è l’individuazione di un idoneo strumento che, nell’ambiente istituzionale sussidiario, possa adeguatamente sostituire –non nei compiti ma nel ruolo- la funzione del vecchio CER. Un’esemplificazione ne ha dato la stessa sent. 363/03 C. Cost. concernente le strutture serventi del Ministero del Lavoro per la “promozione dell’occupazione (…) sull’intero territorio nazionale”.
Per quanto attiene lo specifico del Piano Casa, quindi, sarebbe quanto mai utile e opportuno la presenza di un comitato di coordinamento che, oltre a perfezionare e accompagnare i singoli Programmi Integrati in funzione degli Accordi di Programma da stipularsi a norma dell’articolo 4 dello schema di decreto, possa svolgere la funzione di coordinamento tra le diverse regioni italiane per l’affinamento e l’attuazione del Programmi stessi.

6 - La premialità urbanistica tra ordinari età degli obblighi e sua disciplina
Nell’ambito dei PIPERRU, gli interventi possono essere attuati -oltre che in applicazione dell’articolo 1, comma 258 della legge 244/07 (Legge Finanziaria 2008)- anche mediante le cinque fattispecie previste dall’articolo 11, comma 3 della legge 133/08 che hanno la funzione di conferire maggiore operatività al disposto dell’articolo 1, comma 259 della già ricordata Legge Finanziaria 2008.
In particolare, l’istituto di cui alla lett. e) implica la nascita di diritti edificatori apparentemente distinti dai diritti di proprietà che, nel quadro della legislazione italiana, sono un elemento assolutamente originale. È la prima volta nella storia dell’ordinamento repubblicano, infatti, che compare il diritto edificatorio quale entità quasi astratta, non espressamente collegata al diritto di proprietà ma esclusivamente legata al perseguimento di obiettivi pubblici. E’ da considerare un fatto eccezionale che una legge faccia intravedere la possibilità di “creare” dal nulla un titolo edificatorio ponendolo a compensazione di specifici interventi di edilizia residenziale sociale e, inoltre, anche a compensazione di altre urbanizzazioni o realizzazioni di interesse pubblico attinenti la riqualificazione urbana e il miglioramento della mobilità.
L’introduzione di diritti edificatori non legati ai suoli ma di esclusiva potestà pubblica, al pari della scelta dei suoli da rendere edificabili attraverso accordi di programma a seguito di bandi concorrenziali (cfr. articolo 8, comma 2 dello schema di decreto), è istituto idoneo a rendere labili gli accordi che definiscono l’ammontare complessivo dell’offerta sul mercato locale e incerta ogni politica di difesa del prezzo basata sul contingentamento dell’offerta da parte dei proprietari dei suoli edificabili. Si tratta di un’innovazione che se da un lato è suscettibile di rompere finalmente la possibilità di formare cartelli oligopolistici, dall’altro appare limitata ai soli programmi attuativi del Piano casa in parola, in ciò determinando inevitabilmente un doppio canale per la formazione del diritto edificatorio che appare assai fragile in sede di valutazione costituzionale dell’applicazione del principio di equità e dell’aderenza agli attuali rapporti costituzionali di ripartizione dei compiti legislativi tra Stato e regioni.

In ogni caso, ed è quello che interessa il presente documento, occorrerebbe che il Piano precisasse maggiormente i contorni dei meccanismi attuativi degli interventi sostenuti dalle risorse finanziarie pubbliche sia di quelli disciplinati dall’articolo 13 dello schema di decreto.
In primo luogo, occorre rilevare l’opportunità di inserire quale contenuto minimo di ciascun intervento ricompreso dal Piano, segnatamente di quelli non esclusivamente di edilizia residenziale sociale, il soddisfacimento degli obblighi previsti dall’articolo 1, comma 258 della legge 244/07. Oltre questo contenuto minimo, potrebbero dispiegarsi le agevolazioni previste dall’articolo 11, comma 5 della legge 133/08.
E, sul punto, occorre altresì rilevare che il testo del Piano non fa mai riferimento alle necessità di trovare una misura congrua, un rapporto tra la misura del vantaggio –che, nel testo del Piano, diviene il “favore”- e la dimensione del patrimonio abitativo sociale corrispondente. Inoltre, la cessione dei diritti edificatori per come descritta appare non commisurare specificatamente il valore dei titoli ceduti a quello del valore pubblico “creato”.
Ben diverso era stato, ad esempio, l’approccio al tema dell’ERS che evidenziava al comma 259 del già ricordato articolo 1 della legge 244/07, laddove si evidenziava, seppur laconicamente, la necessità di individuare una “relazione” tra “l’entità e il valore della trasformazione” privata e la cessione di aree e i costi di realizzazione dell’ERS stessa.

179 $

2009-01-14T11:08:00.003+01:00

Su Petrolio (partendo da questo studio) con pochi numeri ho capito molto di più che in settimane di paginate sui giornali in merito alla crisi del gas tra Russia e Ucraina. Con la UE in qualità di spettatore particolarmente interessato. I termini della questione sembrano questi:

a) Gazprom compra il gas soprattutto da Uzbekistan, Kazakhstan e Turkmenistan e, fatti un pò di conti per non rimetterci, il prezzo di vendita obiettivo dovrebbe aggirarsi intorno ai 340 $ ogni 1.000 mc di gas;

b) l'Europa paga questo gas 500 $, mentre la Turchia o i paesi baltici 366 $;

c) l'Ucraina paga lo stesso gas 179 $ e, ovviamente, vorrebbe continuare a pagarlo allo stesso prezzo.

Grazie, mi è più chiaro.

(tratta da http://www.flickr.com/photos/qwertyuiop/202556672/)

1,57 e 0,99

2009-01-12T17:16:00.003+01:00

Su phastidio.net, in cinque righe e non di più, capisco come Obama si avvii a restare molto cauto sull’effetto espansivo di tagli d’imposta e decisamente ottimista sulle virtù di stimolo della spesa pubblica.

Infatti, il valore dei moltiplicatori fiscali utilizzati per quantificare l’impatto espansivo sul Pil del Grande Bailout d’America sono i seguenti:

a) per gli interventi via spesa pubblica è di ben 1,57 volte, a fronte di stime prevalenti intorno a 1,3;

b) per la riduzione d’imposta è di 0,99, molto più basso di alcuni studi che indicano valori compresi tra due e tre.

(tratto da http://www.flickr.com/photos/pmcd9/2300624038/)

l'altra faccia della crisi dell'auto

2009-01-05T08:54:00.004+01:00

Qualche arido numero dice di più sulla crisi dell'auto rispetto a paginate di articoli. Qui scopro che un alloggio a Detroit ha un prezzo medio di vendita pari a poco più di 18.000 dollari, quando lo scorso anno di dollari ce ne volevano almeno 40.000.

(tratta da http://www.flickr.com/photos/detroitderek/2190238617/in/set-72157601861458499/)

Piano Casa e immigrazione: ovvero l'autonomia della politica

2009-01-05T08:31:00.003+01:00

Un convincente articolo di Raffaele Lungarella letto qui apre il 2009. E il tema è di quelli politicamente sensibili: l'immigrazione.

Con il piano casa (articolo11, legge 133/2008) il governo propone di incrementare l’offerta di abitazioni destinate “prioritariamente a prima casa” anche per gli immigrati (extracomunitari) regolari a basso reddito, purché “residenti da almeno dieci anni nel territorio nazionale ovvero da almeno cinque anni nella medesima regione”.

L’applicazione delle norme introdotte dal piano casa lascia quindi libertà di movimento da una Regione all’altra, senza che essi vedano ridursi le possibilità di assegnazione di una casa pubblica o di ottenere il contributo del fondo sociale, solo agli immigrati che sono in Italia da molto tempo, i quali, essendosi stabilizzati in qualche posto, sono, probabilmente, i meno disposti a spostarsi.
La stessa norma, invece, penalizza quelli regolarizzati di più recente arrivo, certamente i più disposti alla mobilità territoriale per inseguire la dinamica geografica della domanda di lavoro.

Corretta l'osservazione che, bontà sua, non trova come fondamento del ragionare la "compassionevole carità". Invece così fa l'argomentare: "È questa componente dell’immigrazione ad assolvere oggi il ruolo di quello che Marx chiamò l’esercito industriale di riserva, “grandi masse di uomini […] spostabili improvvisamente nei punti decisivi”, cioè nei settori e nelle aree in cui la produzione necessità di braccia in un determinato momento.
Non è difficile vedere la contraddizione tra la rivendicazione di un mercato del lavoro flessibile e di lavoratori disposti alla mobilità territoriale, da un lato, e, dall’altro, il restringimento delle possibilità di ottenere una casa in affitto proprio per la componente della forza lavoro più disposta alla mobilità."

Braccia che erano rubate all'agricoltura

2008-12-26T08:41:00.004+01:00

Da Marco Sarli su Diario della crisi finanziaria leggo una gustosa chiosa sul futuro (o, meglio, già il presente) dei bankers dopo il terribile anno che si va chiudendo. E' una sorta di buon anno in anticipo?

"...gli espulsi dal dorato mondo dell’investment banking, un foltissimo esercito di donne e di uomini che sono stati costretti ad abbandonare, talvolta in massa e con gli scatoloni in mano come nel caso di Lehman Brothers, la loro attività a ciclo continuo, basata (...) su ritmi difficilmente sostenibili da persone non ben addestrate e altrettanto, se non più, ben remunerate e motivate, molte delle quali, dopo il repentino, brusco e amaro risveglio, necessitanti di adeguato supporto psicologico, se non di un vero e proprio percorso di disintossicazione dopo anni, se non decenni, di blackberry, telefoni cellulari sempre accesi, monitor Reuters o Bloomberg accesi anche nell’initimità della camera da letto.

(...) una parte almeno di queste persone è dato alle attività più disparate, da corsi di cucina per bambini alla meditazione più o meno trascendentale, dalla scrittura al sacerdozio, dal ritorno alla terra all’insegnamento, dal volontariato all’artigianato. Consiglio a chi non l’avesse ancora visto il film Una buona annata, opera quasi profetica di quanto stiamo vivendo."

VINEX: Leidsche Rijn a Utrecht

2008-12-20T12:04:00.005+01:00

A proposito di VINEX, può essere utile provare ad approfondire la conoscenza attraverso lo studio di un caso specifico. Il Leidsche Rijn a Utrecht è uno dei VINEX più grandi che siano mai stati messi in cantiere.

Il materiale utilizzato è stato tratto da “Creare spazio, condividerlo” - Una riflessione critica sulla pianificazione del welfare urbano nei Paesi Bassi di Sergio Celestino (Dottorando del XVI ciclo in Pianificazione territoriale e Progetto locale, Università di Roma Tre).

Nell’aprile 1994 i comuni di Utrecht, Vleuten e De Meern decidono di procedere alla formazione di un masterplan per il complesso VINEX del Leidsche Rijn: si tratta infatti di costruire ben 30.000 abitazioni per un totale di circa 80.000 residenti, 700.000 mq di uffici e 280 ettari di zone produttive per oltre 40.000 occupati, a ridosso di Utrecht.

Il masterplan prevede 12 comparti attuativi, per i quali si provvedono dei criteri progettuali abbastanza flessibili in modo da poter effettuare correzioni nel tempo. Al momento ne sono stati
realizzati quattro: Langerak, Parkwijk, Veldhuizen e De Wetering. Il tempo di attuazione previsto è di circa 20 anni.

(ph tratta da http://www.flickr.com/photos/saskia_boesveldt/2335956996/)

Il tema principale del progetto è quello di fare un'addizione alla città esistente, quasi intesa in senso rinascimentale o rossettiano, con necessità di forte integrazione con quest’ultima e in presenza di una consistente barriera infrastrutturale da superare, costituita dalla A2 e dalla ferrovia.
Il masterplan assume le seguenti considerazioni quali basi del progetto:
1) 20 anni sono un periodo di tempo straordinariamente lungo. Per questo motivo non si può pensare di progettare tutto oggi, ma bisogna immaginare una città con dei ‘buchi’, come una groviera, in cui dosare zone pianificate e isole di “attraente anarchia liberista”;
2) ogni elemento preesistente di valore deve essere mantenuto. Le caratteristiche storicoculturali, ambientali e paesistiche devono diventare le invarianti al progetto;
3) far sparire l’autostrada: l’unico modo per superare la barriera che separa le due parti di città è quello di coprirla. Solo così si potranno aggirare le norme che, imponendo di non realizzare abitazioni nella fascia di rispetto di 600 m, aggravano la dicotomia tra città esistente e città nuova. E’ significativo annotare che questo esempio è preso a spunto per dimostrare l’inutilità delle norme rigide e dello zoning in generale;
4) Il miglior modo per integrare l’autostrada con la città è costruirci sopra. Interrandola di circa un metro, utilizzando la terra per costruire leggeri pendii ai lati è possibile coprire l’autostrada con un ponte largo 2 km e trattare la superficie come un pezzo di città;
5) Realizzare un parco urbano nel centro invece che in periferia. In questo modo la distanza tra abitanti e il loro verde sarà considerevolmente ridotta, mentre aumenterà il confine tra città e parco, esponendo al contatto diretto con il verde una maggior superficie urbana (il che avrà anche importanti riflessi sul mercato delle residenze);
6) Combattere il concetto di circonvallazione, evitando di dar vita a nuove barriere. Meglio realizzare un sistema a rete, più flessibile e meno impattante;
7) Il Leidsche Rijn non è un piano a ‘geometria singola’, ma la sovrapposizione di 7 progetti tematici, ciascuno dei quali descrive un aspetto della qualità spaziale: programma, densità, dispersione, integrazione, profili, controllo e specificità (chiamato “fattore UX”).

(ph tratta da http://www.flickr.com/photos/7839903@N02/2890002145/)

I temi progettuali più delicati, rispetto ai quali si rende necessario monitorare la rispondenza delle realizzazioni agli obiettivi enunciati nel masterplan, secondo i documenti programmatici sono stati:
- un bilanciamento delle tipologie e delle categorie di prezzo delle abitazioni, per garantire il mercato da un lato e le fasce di popolazione a basso reddito dall’altro, con una quota di edilizia
sociale del 30%;
- l’integrazione con i quartieri circostanti, resa più difficile dalla presenza dell’autostrada A2 e della ferrovia che delimitano la periferia di Utrecht, e con i paesi di Vleuten e De Meern, che verranno praticamente inglobati dal nuovo quartiere;
- l’accessibilità del trasporto pubblico; in questo senso si prevedono tre nuove stazioni metropolitane integrate da una fitta rete di trasporto su autobus, con percorsi a piedi per raggiungere le fermate di massimo 400 m.;
- un uso dell’offerta di sosta e parcheggio in grado di perseguire la riduzione del traffico privato;
- una buona diversificazione dello spazio urbano, elemento principe della qualità dei nuovi insediamenti olandesi;
- la realizzazione di un vasto parco centrale, a tutela della qualità ambientale dell’intero insediamento e dell’identità dei due paesi preesistenti.

(ph tratta da http://www.flickr.com/photos/bsidez/111317687/)

tagliare i tassi quando le banche chiedono di "rientrare"

2008-12-20T09:47:00.003+01:00

Le banche centrali, segnatamente FED e Banca Nazionale Svizzera, continuano ad abbassare i tassi in modo aggressivo.
Oltre a essere un buon indicatore dei oluoghi ove programmare le proprie vacanze, in ragione della coinseguente debolezza delle monete, la domanda è: sarà sufficiente a stimolare l'economia?

Leggo articoli relativi all'esperienza giapponese: non sono molto incoraggianti.
Una volta che si è arrivati al costo zero, inoltre, le cartucce sono finite. Già facco fatica a comprendere il tasso di sconto pari a 0, figuriamoci il tasso negativo.
Infine, una considerazione legata all'esperienza di tutti i giorni: provare a stimolare i consumi facilitando l'accesso al credito non mi sembra sia destinata a funzionare molto in una situazione in cui:
a) l'accesso al credito è sempre più difficoltoso
b) le famiglie e le imprese tendono (o, anche, sono invitate dagli istituti di credito) a ridurre i debiti e non ad aumentarli.

Spero di sbagliarmi. E tanto.